Судебная практика в ЖКХ. Самые острые вопросы

Определение состава общего имущества имеет важнейшее значение для управления МКД. От этого зависят обязанности управляющей организации, тариф на содержание, возможность использования имущества.

Признаки общего имущества даны в статье 36 ЖК. Главный признак – имущество должно обслуживать два и более помещения в доме. Примерный перечень такого имущества дан в пункте 2 постановления Правительства от 13.08.2006 №491.

Однако признак функционального назначения недостаточно определен, а перечень носит открытый характер. Поэтому в судебной практике часто встают вопросы о том, какое имущество относится к общему. Если с крышей все понятно, то, например, с входной группой уже возникают вопросы.

Кроме того, судебная практика разбирается с тем, как защитит права собственников. Можно ли установить шлагбаум во дворе? Если да, то можно ли запретить заезжать во двор клиентам фирмы, офис которой находится в доме?

Бывают и еще более сложные вопросы. Скажем, подвал отвечает всем признакам общего имущества, но он был передан в собственность еще в начале 90-х. Будет ли такой подвал общим имуществом?

Приведенная практика дает ответы на эти и другие вопросы. Однако всегда стоит помнить, что для каждого конкретного случая решение может и не совпадать с принятым в практике. Ведь оценить нужно конкретный элемент дома на наличие признаков из статьи 36 ЖК. Это именно вопрос оценки, а не безусловного отнесения конкретных элементов к общему имуществу.

Признаки общего имущества

Постановление Конституционного суда РФ от 20.12.2018 №46-П

«Многоквартирный дом, будучи объектом капитального строительства, представляет собой, как следует из пункта 6 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 года №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», объемную строительную систему, имеющую надземную и подземную части, включающую в себя помещения (квартиры, нежилые помещения и помещения общего пользования), сети и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и деятельности людей, а потому его эксплуатация предполагает расходование поступающих энергетических ресурсов не только на удовлетворение индивидуальных нужд собственников и пользователей отдельных жилых и нежилых помещений, но и на общедомовые нужды, т.е. на поддержание общего имущества в таком доме в состоянии, соответствующем нормативно установленным требованиям (пункты 10 и 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года №491; раздел III Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года №170; СанПиН 2.1.2.2645—10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», утвержденные постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10 июня 2010 года №64).

Обеспечение сохранности многоквартирного дома в части поддержания его в состоянии, исключающем разрушение его элементов вследствие промерзания или отсыревания, а также соблюдение как в отдельных жилых и нежилых помещениях многоквартирного дома, так и в расположенных в нем помещениях общего пользования, входящих в состав его общего имущества, нормативно установленных требований к температуре и влажности, необходимых для использования помещений по целевому назначению, достигаются, как правило, за счет предоставления их собственникам и пользователям коммунальной услуги по отоплению, представляющей собой подачу через сеть, присоединенную к помещениям, тепловой энергии, обеспечивающей соблюдение в них надлежащего температурного режима (подпункт «е» пункта 4 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов и пункт 15 приложения №1 к данным Правилам; подпункт «в» пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме; пункты 3.1.2 и 3.2.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда; СанПиН 2.1.2.2645—10).

Учитывая названное обстоятельство, Конституционный Суд Российской Федерации указал, что специфика многоквартирного дома как целостной строительной системы, в которой каждое жилое или нежилое помещение представляет собой лишь некоторую часть объема здания, имеющую общие ограждающие конструкции с иными помещениями, обусловливает, по общему правилу, невозможность отказа собственников и пользователей отдельных помещений в многоквартирном доме от коммунальной услуги по отоплению и тем самым – невозможность полного исключения расходов на оплату используемой для обогрева дома тепловой энергии; соответственно, обязанность по внесению платы за коммунальную услугу по отоплению конкретного помещения не связывается с самим по себе фактом непосредственного использования этого помещения собственником или пользователем (Постановление от 10 июля 2018 года №30-П).

Однако, вне зависимости от того, что послужило конкретным поводом для перехода на отопление жилого помещения с помощью индивидуального квартирного источника тепловой энергии, действующее законодательство устанавливает единые требования к порядку переустройства системы внутриквартирного отопления. В частности, в настоящее время правовое регулирование отношений, возникающих в связи с этим переходом, осуществляется в первую очередь главой 4 Жилищного кодекса Российской Федерации о переустройстве жилого помещения, предусматривающей, в числе прочего, разработку необходимой проектной документации и согласование соответствующих изменений с органом местного самоуправления (статья 26), а также Федеральным законом «О теплоснабжении», который – в целях реализации таких общих принципов организации отношений в сфере теплоснабжения, как обеспечение надежности теплоснабжения в соответствии с требованиями технических регламентов и развитие систем централизованного теплоснабжения (часть 1 статьи 1, пункты 1 и 4 части 1 статьи 3), – закрепляет основные требования к подключению (технологическому присоединению) к системе теплоснабжения и устанавливает запрет перехода на отопление жилых помещений в многоквартирных домах с использованием индивидуальных квартирных источников тепловой энергии, перечень которых определяется правилами подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения, утвержденными Правительством Российской Федерации, при наличии осуществленного в надлежащем порядке подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения многоквартирных домов, за исключением случаев, определенных схемой теплоснабжения (часть 15 статьи 14) (в соответствующей части данный Федеральный закон, согласно части 2 его статьи 30, вступил в силу с 1 января 2011 года).

К индивидуальным квартирным источникам тепловой энергии, которые запрещается использовать для отопления жилых помещений в многоквартирных домах при наличии осуществленного в надлежащем порядке подключения к системам теплоснабжения, относятся работающие на природном газе источники тепловой энергии, не отвечающие следующим требованиям: наличие закрытой (герметичной) камеры сгорания; наличие автоматики безопасности, обеспечивающей прекращение подачи топлива при прекращении подачи электрической энергии, при неисправности цепей защиты, при погасании пламени горелки, при падении давления теплоносителя ниже предельно допустимого значения, при достижении предельно допустимой температуры теплоносителя, а также при нарушении дымоудаления; температура теплоносителя – до 95 градусов Цельсия; давление теплоносителя – до 1 МПа (пункт 51 Правил подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения, включая правила недискриминационного доступа к услугам по подключению (технологическому присоединению) к системам теплоснабжения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июля 2018 года №787; тем же постановлением признано утратившим силу постановление Правительства Российской Федерации от 16 апреля 2012 года №307, которым были утверждены Правила подключения к системам теплоснабжения, содержавшие аналогичные требования в пункте 44).

До вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации отношения, связанные с установкой в жилых помещениях многоквартирных домов индивидуальных квартирных источников тепловой энергии, регулировались статьей 84 Жилищного кодекса РСФСР (утратил силу с 1 марта 2005 года на основании Федерального закона от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ), также предусматривавшей необходимость получения разрешения местной администрации на переустройство жилого помещения.

Таким образом, само по себе введение нормативных требований к порядку переустройства системы внутриквартирного отопления направлено, в первую очередь, на обеспечение надежности и безопасности теплоснабжения многоквартирного дома, что отвечает интересам собственников и пользователей всех помещений в нем. При этом достижение баланса интересов тех из них, кто перешел на отопление с использованием индивидуальных квартирных источников тепловой энергии, и собственников или пользователей остальных помещений в подключенном к централизованным сетям теплоснабжения многоквартирном доме предполагает в том числе недопустимость такого использования данных источников, при котором не обеспечивается соблюдение нормативно установленных требований к минимальной температуре воздуха в соответствующем помещении и вследствие этого создается угроза не только нарушения надлежащего температурного режима и в прилегающих жилых или нежилых помещениях, а также в помещениях общего пользования, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, но и причинения ущерба зданию в целом и его отдельным конструктивным элементам (например, их промерзание или отсыревание по причине отключения или снижения параметров работы индивидуального отопительного оборудования в период временного отсутствия проживающих в жилом помещении лиц и т.п.).

Иное выходило бы за рамки конституционно допустимых пределов осуществления прав и свобод, а для собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме, отапливаемых за счет тепловой энергии, поступающей в дом по централизованным сетям теплоснабжения, создавало бы необоснованные препятствия в реализации конституционного права на жилище (статья 17, часть 3; статья 40, часть 1, Конституции Российской Федерации).

В то же время необходимо учитывать, что сама по себе установка индивидуальных квартирных источников тепловой энергии в жилых помещениях, расположенных в многоквартирном доме, подключенном к централизованным сетям теплоснабжения, и, как следствие, фактическое неиспользование тепловой энергии, поступающей по внутридомовым инженерным системам отопления, для обогрева соответствующего жилого помещения не могут служить достаточным основанием для освобождения его собственника или пользователя от обязанности вносить плату за коммунальную услугу по отоплению в части потребления тепловой энергии в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Иное, учитывая равную обязанность всех собственников помещений в многоквартирном доме нести расходы на содержание общего имущества в нем, приводило бы к неправомерному перераспределению между собственниками помещений в одном многоквартирном доме бремени содержания принадлежащего им общего имущества и тем самым не только нарушало бы права и законные интересы собственников помещений, отапливаемых лишь за счет тепловой энергии, поступающей в дом по централизованным сетям теплоснабжения, но и порождало бы несовместимые с конституционным принципом равенства существенные различия в правовом положении лиц, относящихся к одной и той же категории (статья 17, часть 3; статья 19, часть 1, Конституции Российской Федерации).»

* * *

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2019 №№17АП-16992/2019, А60—14755/2019

«Вместе с тем из судебных актов по названному делу и из представленных в настоящее дело доказательств не следует, что нежилые здания, расположенные по адресам N, являются в целом единым объектом и не имеют самостоятельных элементов, являющихся общим имуществом для собственников помещений каждого здания в отдельности (фасады, крыши, лестничные клетки и др.).

Установив, что каждое из зданий имеет свой адрес и элементы, не связанные между собой, суд пришел к верному выводу, что что единого объекта недвижимости в виде двух зданий, не существует, а значит, не существует собственников помещений такого единого объекта недвижимости.

Несмотря на отсутствие в Жилищном кодексе прямого запрета на проведение совместных общих собраний несколькими объектами недвижимости, такое совместное общее собрание могло бы быть созвано и проведено только по вопросам, связанным с владением и пользованием отдельными объектами инфраструктуры, необходимыми для эксплуатации одновременно двух нежилых зданий, но не могло бы быть созвано и проведено по вопросам исключительной компетенции общего собрания каждого из этих объектов недвижимости, связанным с управлением общим имуществом собственников помещений каждого из этих нежилых зданий.»

* * *

Решение Арбитражного суда города Москвы от 11.07.2022 № А40—257492/2021

«Следовательно, заключением специалиста подтверждается, что Спорные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку:

– они не являются частями квартир либо иных помещений в многоквартирном жилом доме;

– они предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном жилом доме;

– в них расположены инженерные коммуникации, оборудование, иные узлы и агрегаты, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном жилом доме;

– к ним требуется беспрепятственный постоянный доступ для технического обслуживания, контроля и ремонта инженерных коммуникаций, оборудования, иных узлов и агрегатов, обслуживающих более одного помещения в многоквартирном жилом доме;

– их нахождение в индивидуальной собственности лица, подразумевающее возможность ограничения доступа к указанным помещениям для иных лиц, в том числе обслуживающих организаций, создаёт непосредственную угрозу жизни и здоровью людей;

– они никогда не предназначались не для обслуживания более одного помещения в многоквартирном жилом доме и для использования в целях, отличных от нужд собственников более одного помещения в многоквартирном жилом доме;

– они используются для обслуживания более одного помещения в многоквартирном жилом доме.

Таким образом, спорные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома и не могут находиться в индивидуальной собственности ответчика. Аналогичные выводы содержатся, в частности, в определении Верховного Суда РФ от 02.11.2020 №305-ЭС20—16331 по делу № А40—34671/2018.»

* * *

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2021 №№08АП-12966/2021, А75—17813/2020

«Таким образом, домофонное оборудование, размещенное в местах общего пользования многоквартирных домов, как за пределами, так и внутри жилых помещений, и обслуживающее более одной квартиры, отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, указанным в части 1 статьи 36 ЖК РФ и в подпункте «д» пункта 2 Правил №491, а значит, обслуживание домофона как технической составляющей автоматически запирающегося устройства входной двери входит в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества и является обязанностью управляющей организации, поскольку обеспечение функционирования данного оборудования является одной из характеристик безопасности, как дома, так и безопасности жизни и здоровья граждан, сохранности их имущества.

Следовательно, обязанность заключения договора на техническое обслуживание домофона как общего имущества возлагается именно на управляющую организацию. Обслуживание домофона должно входить в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества.

Из материалов дела следует, что состав общего имущества спорного многоквартирного дома определён собственниками в приложении №1 к проекту договора.

В пункте 10 данного приложения собственники многоквартирного дома определили, что в состав общего имущества многоквартирного дома включены внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учёта электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленного в этажном щите.

Таким образом, данным приложением закреплено, что домофонное оборудование в составе единой системы автоматического запирающего устройства дверей является принадлежностью общего имущества жилого дома, содержание которого, его обслуживание и ремонт относится к обязанности управляющей организации.

Из буквального толкования текста договора, а также положений Правил №491 и статьи 36 ЖК РФ следует, что домофонное оборудование в составе единой системы автоматического запирающего устройства дверей является принадлежностью общего имущества жилого дома.

Следовательно, является обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что оборудование, используемое для автоматического запирания дверей подъездов многоквартирного дома, является частью единых систем (автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома), конструктивным элементом инженерного оборудования многоэтажного дома, обслуживающим более одного помещения (квартиры) полностью отвечающим признакам общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В связи с этим оно утратило свойства самостоятельного объекта права собственности и в силу своего функционального назначения относится к общему имуществу многоквартирного дома Ввиду вышеизложенного, подлежат отклонению доводы истца о наличии у него договорных отношений с жителями многоквартирного дома, возникших из договоров на монтаж систем ПЗУ, на основании которых были установлены домофоны.

В силу пункта 1 статьи 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определённые действия или осуществить определённую деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Согласно пункту 1 статьи 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в срок и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

В соответствии со статьей 783 ГК РФ к договору возмездного оказания услуг применяются общие положения о подряде и бытовом подряде, если это не противоречит статьям 779 – 782 ГК РФ, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг.

Если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных её этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно (пункт 1 статьи 711 ГК РФ).

Как следует из договоров с гражданами МКД на монтаж ПЗУ от 26.05.2006, от 23.12.2009, от 29.04.2008, от 03.09.2007, от 07.10.2006, от 06.06.2002, от 01.05.2011, от 22.03.2006, от 05.05.2006, от 10.11.2006 (т.1, л.д. 23—55, 75—81), в разделе 2 о стоимости и порядке расчётов указано, что в стоимость включено: общее оборудование, изготовление (переделка) двери, абонентское устройство с отключением, ключи, скидки отдельным категориям граждан.

То есть стоимость смонтированного оборудования включена общую цену договоров, которая подлежала уплате истцу.

Как указано в пунктах 4.6 договоров со дня подписания акта приёмки – сдачи ПЗУ ответственность за сохранность оборудования несёт заказчик.

Таким образом, домофонное оборудование, смонтированное истцом, став конструктивным элементом инженерного оборудования многоэтажного дома, утратило свойства самостоятельного объекта права собственности и в силу своего функционального назначения подлежало передаче собственникам помещений в доме.

Доказательства, подтверждающие установку оборудования (домофонов, электромагнитных кодовых замков, двери) за счёт собственных средств, ООО «Домофон Сервис» не представило в материалы дела.

Следовательно, в связи с передачей спорного имущества собственникам МКД, где оно стало использоваться как обслуживающее более одного помещения МКД (пункт 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ), и в отсутствие доказательств, позволяющих сделать вывод о сохранении за истцом титула собственника домофонного оборудования, это имущество более не может выступать предметом обязательств между истцом и ответчиком без соответствующего волеизъявления собственников МКД.

Наличие индивидуальных договоров собственников помещений с ООО на обслуживание домофонного оборудования не изменяет правовой режим спорного имущества, прямо определенный законом, в связи с чем не означает передачу части этого оборудования, входящего в состав общего имущества дома, истцу.»

* * *

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2024 №№10АП-17421/2024, А41—15680/2024

«По общему правилу, вытекающему из ч. 1 ст. 36, ст. 44, ст. 162 ЖК РФ, пунктов 1, 2, 5, 6, 7 правил №491, состав общего имущества определяется собственниками помещений с многоквартирном доме.

Таким образом, включение домофонного оборудования в состав общего имущества МКД собственниками помещений возможно только путем созыва общего собрания собственников помещений МКД и принятия соответствующего решения.

В связи с этим, подлежит установлению факт включения оборудования в состав общего имущества МКД.

Данная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 30.03.2021 №303-ЭС21—2310 по делу № А24—1421/2020, в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 06.12.2022 № Ф05—29122/2022 по делу № А41—9921/2022.»