- -
- 100%
- +
© Руслан Назаров, 2026
ISBN 978-5-0070-5968-8
Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero
Предисловие к 6-му изданию
В 2026 году книге «ЖКХ: вопросы и ответы» исполняется 10 лет. Причины, побудившие меня к написанию этой книги, изложены в предисловии к предыдущим изданиям. Здесь я хочу объяснить, насколько книга была переработана к изданию 6.
Когда я работал над предыдущими изданиями, меня не покидало ощущение, что книга не отражает полностью мою задумку. Мне хотелось дать своеобразную энциклопедию по управлению многоквартирными домами. Причем энциклопедию, которая помогала бы собственникам жилья, управляющим организациям, ТСЖ решать ежедневные, порой очень трудные, вопросы применения права.
Чтобы приблизить книгу к этому идеалу, всегда не хватало времени. Однако к десятилетнему юбилею я все-таки решил привести книгу к тому виду, как я представлял. Пришлось потратить несколько месяцев и напряженно трудиться.
Если я скажу, что вопросов в книге было 236, а теперь на сто больше, что я просмотрел больше 2000 судебных решений, 250 новых писем Минстроя, а также 14 тысяч консультаций, которые давал за эти годы — даже все это не полностью отразит изменения в книге.
Я хотел «оживить» изложение, чтобы ЖКХ предстало не как то, что записано в Жилищном кодексе, а как что-то живое, что развивалось много десятилетий. Поэтому я провел исследование по истории ЖХХ, результатом чего стал соответствующий раздел, в котором я рассказываю об истории ЖКХ с 1917 и до наших дней.
Переделал я и материал по основам права, который стал самостоятельным разделом. Теперь это не просто тезисное изложение, а попытка связно объяснить, как возникают правоотношения, в чем их смысл.
Разделы со 2 по 8 объединяют непосредственно вопросы по ЖКХ. Кроме добавления новых вопросов, практики, писем Минстроя, здесь полностью была переделана структура, изменено содержание, сам подход к вопросам и ответам на них. Каждому разделу предшествует теоретическим минимум. Цель такого минимума — показать, как возникают те противоречия между собственниками и управляющей организацией, которые решаются с помощью законодательного регулирования. Это позволяет понять смысл процессов, происходящих в управлении МКД.
Далее, в разделах все вопросы собраны в крупные группы тем, это облегчает поиск ответов и их анализ. Каждый ответ-вопрос разделен на три части. Часть А — это объяснение того, как из основного противоречия, показанного в теоретическом минимуме, вытекает конкретный вопрос, проблема, с которой сталкиваются собственники и УО на практике. В части Б показано, как это противоречие регулируется законом, причем первый абзац содержит непосредственно ответ на вопрос, а далее излагается его обоснование, уточнение. В части В даны пояснения, которые дополняют ответ на вопрос.
Раздел 9 является новым. Здесь собраны примеры того, как управляют МКД в СНГ, Европе. Понимание процессов в управлении МКД, которые происходят в странах мира, позволяет лучше понять проблемы в ЖКХ России, а также подобрать возможные решения.
Стоит еще отметить, что был переработан список нормативно-правовых актов. Удивительно, насколько сложно отыскать добротный список НПА по темам. Поэтому вместо разбивки по типу акта я сделал разбивку по темам. Внутри тем расположение актов, по возможности, определено их юридической силой. В темах акты тоже группируются по общему предмету регулирования.
Книга не является учебником. Цель книги показать самые острые проблемы, вопросы в жилищном законодательстве, а также указать их решения. Поэтому, например, в разделе про общие собрания не будет рассказа, как провести общее собрание от первого шага до последнего. Однако будет рассказано, какие спорные моменты возникают при заполнении протокола общего собрания, какие споры возникают из-за сроков уведомления о собраниях, и о многих других проблемных, сложных ситуациях.
Эта книга отлично подходит не только собственникам жилых и нежилых помещений в МКД, но и арендаторам, нанимателям помещений, а также является важной для управляющих организаций и ТСЖ.
Предисловие к изданиям с первого по пятое
Данная книга является частью проекта «ЖКХ: вопросы и ответы». Расскажу о нем подробнее, чтобы стало понятно, чего ожидать от книги.
***
Проект «ЖКХ: вопросы и ответы» появился в 2013 году, когда была создана одноименная группа во ВКонтакте (https://vk.com/public55514766). В то время я собирался только рассказывать о наиболее важных проблемах в ЖКХ и предлагать их решения, опираясь на жилищное законодательство. Прошло немного времени, и я осознал, что сфере ЖКХ требуется не просто описание проблем и их законодательных решений, но и просвещение. Правовое просвещение — во-первых, жилищное — во-вторых. С этого момента концепция группы стала меняться.
Особенность моего подхода к ЖКХ, которую я пытаюсь донести через группу, хорошо видна из формата записей: предельно ясно сформулированный вопрос и максимально короткий, но и максимально полный, ответ с сохранением ясности изложения. Добиться этого крайне трудно. Однако только так можно достичь именно цели просвещения. Ведь собственникам жилых и нежилых помещений, нанимателям, арендаторам зачастую некогда читать объемные статьи, да еще и наполненные правовой терминологией. И им хочется найти ответ на свой вопрос, а значит он должен быть освобожден от всего лишнего.
Цель просвещения в ЖКХ — не просто ответить на жилищные вопросы. Многие из этих вопросов, причем наиболее важные, не могут быть решены без знания и понимания гражданского законодательства и теории гражданского права. Поэтому в своих ответах на жилищные вопросы я всегда стремился не просто учитывать теорию гражданского права, но и объяснять ее читателям. От этого получается двойная польза: лучше обосновываются выводы по жилищным вопросам, и читатели узнают вещи, которые пригодятся им не только в жилищных проблемах. Ведь гражданское право — это основа для совершения почти всех сделок, в которых участвуют граждане и организации, стремясь получить товары, работы или услуги.
Сказанное относится к содержательной стороне деятельности. Что же касается формы, то я всегда стремился задействовать самые популярные способы получения информации читателями. Кроме группы ВКонтакте, уже девять лет существует блог «ЖКХ: вопросы и ответы» в Дзене (https://dzen.ru/gkh). Самый первый канал о ЖКХ на сервисе. Сейчас на него подписано более 50 тысяч человек, а отдельные статьи набирают сотни тысяч просмотров.
Книга «ЖКХ: вопросы и ответы» является смыслообразующим центром проекта. В ней рассмотрены наиболее частые, интересные и сложные вопросы, связанные с содержанием и управлением многоквартирными домами, оплатой жилищно-коммунальных услуг, проведением общих собраний, выбором способа управления домом и т. д.
***
Пятое издание книги значительно отличается от предыдущих. Ниже представлен список наиболее важных изменений:
1) было добавлено больше 20 ответов на вопросы, которые возникли в жилищной сфере за период с 2019 по 2023 годы;
2) уточнена структура разделов, частей и расположение вопросов, чтобы облегчить поиск;
3) проверены все ссылки на нормативные акты и судебную практику, добавлены актуальные судебные решения, письма Минстроя;
4) добавлено много материала про машино-места, новое регулирование замены приборов учета;
5) улучшена стилистика.
***
Книга разделена на две части: основную, в которой даны ответы на вопросы, и приложение. В него включены материалы, которые будут полезны собственникам.
Предваряет основной блок «Обзор нормативно-технических актов в ЖКХ» с кратким обзором наиболее важных ГОСТов. Эти документы пригодятся для определения стандарта управления многоквартирными домами.
Далее идут «Важные изменения в ЖКХ», которые содержат исторический обзор главных изменений жилищного законодательства с 2017 года до 2023 года. Исторический подход к анализу законодательства — один из наиболее продуктивных способов толкования закона. Зная историю институтов жилищного права, можно лучше понять как сами эти институты, так и перспективы их дальнейшего развития.
Основной блок состоит из разделов, которые в свою очередь поделены на части, объединяющие группу вопросов. Группировка разделов, частей и вопросов произведена по тематическому принципу. Например, первый раздел объединяет все вопросы, посвященные статусу общего имущества в доме.
Внутри вопросов нормы права, решения судов и письма ведомств выделены курсивом.
Блок приложений включает, прежде всего, тезисы «Теория гражданского права». Это приложение не заменит чтения хорошего учебника по гражданскому праву. Моя цель была в том, чтобы показать те основные концепции из теории права, правовые категории, идеи, которые помогают мне в анализе правовых проблем. Уверен, что и читателям это поможет и будет полезным. Также можно использовать тезисы параллельно с чтением учебника, это позволит выделить наиболее важные разделы теории гражданского права, которые пригодятся именно при анализе жилищных правоотношений.
В приложении «Судебная практика по гражданскому праву» я собрал наиболее важные позиции высших судебных инстанций, судов общей юрисдикции и арбитражных судов, которые касаются институтов гражданского права. При отборе я ориентировался на задачи, которые приходится решать юристам в жилищных правоотношениях, когда нормативного регулирования, которое содержится в жилищном законодательстве, недостаточно.
***
Я выражаю огромную благодарность моей жене Елене Назаровой-Корсаковой, которая не только взяла на себя нелегкий труд администрирования проекта в Интернете, но и, начиная с первого издания, оказывала мне помощь в подготовке книги.
***
Если вы обнаружили ошибки, опечатки в книге, а также если у вас есть предложения, пожелания, то вы можете написать мне по адресу: zhkhvopros@yandex.ru.
Руслан НазаровНормативно-правовые акты, регулирующие сферу ЖКХ
Кодексы
1. Жилищный кодекс от 29.12.2004 №188-ФЗ
2. Гражданский кодекс, часть первая от 30.11.1994 №51-ФЗ
3. Градостроительный кодекс от 29.12.2004 №190-ФЗ
Общие вопросы
1. Федеральный закон от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»
2. Закон РФ от 07.02.1992 №2300—1 «О защите прав потребителей»
3. Федеральный закон от 21.07.2014 №209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства»
4. Федеральный закон от 03.06.2009 №103-ФЗ «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами»
5. Федеральный закон от 31.07.2020 №247-ФЗ «Об обязательных требованиях в Российской Федерации»
6. Федеральный закон от 31.07.2020 №248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации»
7. Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
8. Федеральный закон от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»
9. Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 №713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации»
10. Постановление Правительства РФ от 06.08.2024 №1055 «Об утверждении Правил взаимодействия оператора связи и лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, при монтаже, эксплуатации и демонтаже сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме»
11. Постановление Правительства РФ от 14.12.2005 №761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг»
12. ГОСТ Р 71917—2024. Национальный стандарт Российской Федерации. Антитеррористическая защищенность. Мероприятия и решения по обеспечению антитеррористической защищенности объектов. Общие положения
Коммунальные услуги
1. Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»
2. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 №22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности»
3. Постановление Правительства РФ от 14.02.2012 №124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами»
4. Постановление Правительства РФ от 28.03.2012 №253 «О требованиях к осуществлению расчетов за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг»
5. Обзор судебной практики Президиума Верховного суда РФ от 22.12.2021 «Обзор судебной практики по спорам об оплате неучтенного потребления воды, тепловой и электрической энергии, поставленной по присоединенной сети»
6. Приказ Минстроя России от 26.01.2018 №43/пр «Об утверждении примерной формы платежного документа для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг»
7. Постановление Правительства РФ от 07.03.2025 №293 «О порядке обращения с твердыми коммунальными отходами»
8. Обзор Президиума Верховного суда РФ от 13.12.2023 «Обзор судебной практики по делам, связанным с обращением с твердыми коммунальными отходами»
9. Федеральный закон от 24.06.1998 №89-ФЗ «Об отходах производства и потребления»
10. Федеральный закон от 07.12.2011 №416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»
11. Постановление Правительства РФ от 29.07.2013 №644 «Об утверждении Правил холодного водоснабжения и водоотведения и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации»
12. Приказ Госстроя России от 30.12.1999 №№168, МДК 3—02.2001 «Об утверждении «Правил технической эксплуатации систем и сооружений коммунального водоснабжения и канализации»
13. СП 30.13330 «СНиП 2.04.01—85* Внутренний водопровод и канализация зданий»
14. СП 32.13330.2018 «Свод правил. Канализация. Наружные сети и сооружения. СНиП 2.04.03—85»
15. СП 347.1325800.2017 «Свод правил. Внутренние системы отопления, горячего и холодного водоснабжения. Правила эксплуатации»
16. Федеральный закон от 26.03.2003 №35-ФЗ «Об электроэнергетике»
17. Постановление Правительства РФ от 04.05.2012 №442 «О функционировании розничных рынков электрической энергии, полном и (или) частичном ограничении режима потребления электрической энергии»
18. СП 31-110-2003 «Свод правил по проектированию и строительству. Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий»
19. СП 256.1325800.2016 «Свод правил. Электроустановки жилых и общественных зданий. Правила проектирования и монтажа»
20. Федеральный закон от 31.03.1999 №69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации»
21. Постановление Правительства РФ от 01.11.2021 №1901 «Об утверждении Правил поставки газа в Российской Федерации…»
22. Постановление Правительства РФ от 21.07.2008 №549 «О порядке поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан»
23. Приказ Минстроя России от 05.12.2017 №1614/пр «Об утверждении Инструкции по безопасному использованию газа при удовлетворении коммунально-бытовых нужд»
24. СП 402.1325800.2018 «Свод правил. Здания жилые. Правила проектирования систем газопотребления»
25. Федеральный закон от 27.07.2010 №190-ФЗ «О теплоснабжении»
26. Постановление Правительства РФ от 08.08.2012 №808 «Об организации теплоснабжения в Российской Федерации…»
27. Постановление Правительства РФ от 10.05.2017 №543 «О порядке оценки готовности субъектов электроэнергетики к работе в отопительный сезон и проведения мониторинга риска нарушения работы субъектов электроэнергетики в сфере электроэнергетики»
28. Приказ Минэнерго России от 13.11.2024 №2234 «Об утверждении Правил обеспечения готовности к отопительному периоду и Порядка проведения оценки обеспечения готовности к отопительному периоду»
29. Приказ Госстроя России от 13.12.2000 №№285, МДК 4—02.2001 «Об утверждении типовой инструкции по технической эксплуатации тепловых сетей систем коммунального теплоснабжения»
30. Методика Госстроя России от 13.09.2003 № МДК 4—07.2004 «Методика распределения общедомового потребления тепловой энергии на отопление между индивидуальными потребителями на основе показаний квартирных приборов учета теплоты»
31. СП 60.13330.2020 «Свод правил. Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. СНиП 41-01-2003»
32. Федеральный закон от 23.11.2009 №261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
33. Приказ Минпромторга России от 31.07.2020 №2510 «Об утверждении порядка проведения поверки средств измерений, требований к знаку поверки и содержанию свидетельства о поверке»
34. Приказ Росстандарта от 02.07.2019 №1502 «Об утверждении рекомендуемых предельных значений интервалов между поверками средств измерений»
35. ГОСТ Р 51617—2014 «Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Коммунальные услуги. Общие требования»
Капитальный ремонт
1. Постановление Правительства РФ от 01.07.2016 №615 «О порядке привлечения подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядке осуществления закупок товаров, работ, услуг в целях выполнения функций специализированной некоммерческой организации…»
2. ВСН 61—89 (р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования»
3. СП 368.1325800.2017 «Свод правил. Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта»
Пожарная безопасность
1. Федеральный закон от 21.12.1994 №69-ФЗ «О пожарной безопасности»
2. Постановление Правительства РФ от 16.09.2020 №1479 «Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации»
3. Приказ МЧС России от 18.06.2003 № НПБ 110—03 «Об утверждении норм пожарной безопасности „Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и автоматической пожарной сигнализацией“ (НПБ 110—03)»
4. Приказ, СП (Свод правил) МЧС России от 20.07.2020 №№539, СП 486.1311500.2020 «Об утверждении свода правил „Системы противопожарной защиты. Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации. Требований пожарной безопасности“»
5. Приказ МЧС России от 19.03.2020 №№194, СП 1.13130.2020 «Об утверждении свода правил СП 1.13130 „Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы“»
6. Приказ МЧС России от 21.02.2013 №116 «Об утверждении свода правил СП 7.13130 „Отопление, вентиляция и кондиционирование. Требования пожарной безопасности“»
7. Правила, Приказ МЧС России от 25.03.2009 №№182, СП 12.13130.2009 «Свод правил. Определение категорий помещений, зданий и наружных установок по взрывопожарной и пожарной опасности»
8. СП 4.13130.2013. Свод правил «Системы противопожарной защиты. ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»
Нормативно-технические требования к содержанию МКД
1. Федеральный закон от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»
2. СП 54.13330.2022. Свод правил «Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003»
3. СП 255.1325800.2016. Свод правил «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения»
4. ГОСТ 30494—2011. Межгосударственный стандарт. «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях»
5. ГОСТ 31937—2011. Межгосударственный стандарт. «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»
6. СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»
7. СанПиН 2.1.3684—21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий»
8. СП 50.13330.2024. Свод правил «Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003»
9. СП 51.13330.2011. Свод правил «Защита от шума. Актуализированная редакция. СНиП 23-03-2003»
10. СП 59.13330.2020. Свод правил «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. СНиП 35-01-2001»
Управление многоквартирными домами
1. Приказ Минстроя от 30.04.2025 №266/пр «Об утверждении Требований к оформлению протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и Порядка направления подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в уполномоченный исполнительный орган субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственный жилищный надзор»
2. Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 №416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»
3. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»
4. Приказ Минстроя России от 26.10.2015 №761/пр «Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме»
5. Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»
6. Постановление Правительства РФ от 21.12.2018 №1616 «Об утверждении Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации»
7. Постановление Правительства РФ от 28.10.2014 №1110 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами»
8. Приказ Минстроя России от 05.12.2014 №789/пр «Об утверждении Порядка проведения квалификационного экзамена, порядка определения результатов квалификационного экзамена, Порядка выдачи, аннулирования квалификационного аттестата, Порядка ведения реестра квалификационных аттестатов, Формы квалификационного аттестата, Перечня вопросов, предлагаемых лицу, претендующему на получение квалификационного аттестата…»