Обзор процесса строительства в Республике Казахстан на 2021 год

Настоящий справочник «Обзор процесса строительства в Республике Казахстан на 2021 год» подготовлен специалистами юридической фирмы «Артюшенко и партнеры» (Республика Казахстан, г. Алматы, www.a-p.legal) под руководством и под редакцией управляющего партнера фирмы Артюшенко Андрея.

Справочник предназначен для практикующих юристов и менеджеров, руководителей разного уровня, экономистов, так или иначе вовлеченных на разных этапах в процесс строительства в Республике Казахстан. Ряд советов и рекомендаций ориентирован на особенности вхождения на наш рынок именно иностранных компаний.

Данный Справочник является логичным продолжением справочника с одноименным названием, который мы публикуем на своем сайте шестой год подряд. Справочник уже имеет своих постоянных онлайн-читателей не только в Республике Казахстан. Каждый год мы с коллегами добавляем что-то новое, корректируем текст Справочника исходя из норм действующего законодательства Республики Казахстан, из новой практики, которую мы получаем при сопровождении проектов.

В течение 2020 года в основной закон о строительстве в Казахстане пять раз вносились изменения, в Земельный Кодекс шесть раз, не говоря уже о различных подзаконных актах.

Справочник в этом году дополнен более чем на 30 % новыми материалами от нашей юридической фирмы по EPC контрактам, кейсами из строительной практики, другими полезными статьями.

Информация, представленная здесь и далее по тексту, носит справочный/ общий характер и отражает положения действующего законодательства на декабрь 2020 года. Эта информация не предоставляется в качестве юридической или какой-либо другой консультации по какому-либо конкретному вопросу.

Юридическая фирма «Артюшенко и партнеры» прямо отказывается от всякой ответственности перед любым лицом в отношении чего-либо и в отношении последствий чего-либо сделанного или упущенного полностью или частично в зависимости от всего или любой части содержания настоящего Справочника.

Наши контакты:

Республика Казахстан, г. Алматы, A26F0P4,

ул. Толе би д.12, помещение А

+7 727 357 30 56

info@a-p.legal

www.a-p.legal

Приветственное слово от основного редактора справочника

В своей работе я постоянно сталкиваюсь с теми или иными очень схожими между собой проблемами при реализации инвесторами строительных проектов не только в Казахстане, но в соседних странах бывшего союза. Меня всегда волновал вопрос, почему же стороны строительного контракта спорят по очевидным для меня вещам, вроде же все понятно прописано и в договоре подряда, проекте и в законах?

Ответ был очевидным – отсутствие взаимопонимания у сторон и общей цели успешно реализовать проект. Каждый пытается оторвать свой кусок, а что дальше, не важно. Но ведь от успешного результата выигрывают все – и заказчик, и подрядчик, и инженер и все виды надзора со всеми своими юристами, экономистами, закупщиками и прочими специалистами.

Строительство всегда считалось довольно сложным видом бизнеса, в том числе и из-за постоянного накала обстановки на строительной площадке. Строители/ заказчик говорят на своем языке – такой ответ часто слышу от любой из сторон, когда у них с начинаются первые споры.

Мне очень хочется изменить ситуацию. Показать, что можно добиться взаимопонимания всем участникам строительного процесса. Надо только начать говорить на понятном друг другу языке, раскрывать друг перед другом свои действительные потребности и задачи, быть открытыми, стремиться успешно, качественно и своевременно завершать проекты.

Именно для реализации указанных целей я стараюсь привнести на рынок больше понимания и возможностей для всех, кто так или иначе участвует в строительном процессе. Суды и арбитраж – это очень дорого, зачастую долго, а самое важное сложно предсказуемо.

Для достижения своих целей я решил обучать не только юристов, но и инженеров, финансистов, менеджеров проектов, других участников строительства, вне зависимости от того, являются они персоналом заказчика или подрядчика. К нам на семинары часто приходят собственники строительных компаний.

Мы с коллегами готовим массу интересных и понятных материалов в сфере строительства, нацеленных на формирование взаимопонимания, достижения качественного результата. Это и семинары, и вебинары, статьи и заметки, конференции, презентации, круглые столы и, в частности, вот этот Справочник.

Имеющаяся у меня специализация и более чем 20 летний опыт работы позволяет делиться знаниями, привозить в Казахстан других интересных специалистов/ спикеров/ практиков, организовывать ивенты в других странах. И все это только с одной целью – сделать процесс строительства понятным для всех участников строительства.

Впереди много планов. Это и долгосрочные образовательные программы, запись новых видео, организация и проведение интересных мероприятий для строительной индустрии.

Когда мы создавали первую версию справочника о строительстве в Казахстане, еще в конце 2014, мы хотели упорядочить имеющиеся у нас знания и отчасти разрозненную и не упорядоченную законодательную базу в Казахстане. Тогда еще не было единых правил организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства, а ознакомление с Законом РК “Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан” не давало полного представления о многих вопросах.

В конце января 2021 г. мы запустим справочник на ту же тему, но уже на 8 разных стран бывшего союза, на английском языке. Смотрите ссылку на него на последних страницах этого Справочника.

Очень надеюсь, что Справочник принесет Вам ряд преимуществ в Вашей повседневной деятельности и будет полезен для качественного, своевременного и успешного завершения Ваших проектов.

Всегда остаюсь открыт к диалогу и к сотрудничеству. Мои контакты есть на нашем сайте и в профиле LinkedIn.

Вводная информация

В Справочнике мы затронули основные вопросы, так или иначе возникающие перед иностранными компаниями, которые хотят работать в Казахстане в сфере строительства, начиная с открытия компании и заканчивая приемкой и сдачей в эксплуатацию объекта, практические аспекты, учитывая также особенности регулирования данного процесса с участием иностранных компаний как субъектов строительной деятельности.

Для того чтобы построить объект Казахстане, требуется много времени, затрат, выполнение многих бюрократических процедур. Мы рекомендуем Вам внимательно подойти к планированию Ваших проектов.

В целом процесс строительства в Казахстане можно условно разделить на следующие этапы:

1. Получение земельного участка.

2. Разработка ТЭО и другой предпроектной документации.

3. Получение исходных материалов для разработки проектов строительства.

4. Разработка и согласование эскиза (эскизного проекта).

5. Разработка проектно-сметной документации (проектирование) и проведение комплексной вневедомственной экспертизы проектов строительства (экспертиза).

6. Уведомление органов, осуществляющих государственный архитектурно-строительный контроль и надзор за началом производства строительно-монтажных работ.

7. Выполнение строительно-монтажных работ.

8. Тестирование оборудования и пусконаладочные работы.

9. Приемка и ввод в эксплуатацию построенного объекта.

Во введении немного остановимся на этапе планирования, так как здесь аккумулируются переплетение разных процессов и этапов строительства, которые далее будут расписаны более подробно.

Использование общих подъездных дорог и общих коммуникаций при строительстве нескольких зданий на одном земельном участке – это вполне понятная не только синергия, но и экономия. Однако, по какой-то причине вопросы совместного использования имущества несколькими собственниками в результате этой экономии приходится решать уже на стадии активной продажи построенного и введенного в эксплуатацию проекта.

Очень важно заранее определить порядок нарезки земельного участка в будущем. Могут возникнуть ограничения как из-за размещения городских сетей/объектов, так и близости водоохранных зон. Статус того или иного земельного участка будет определять порядок его совместного использования. Особенно если речь идет о строительстве нескольких офисных и торговых объектов (равно многофункциональных зданий) в непосредственной близости к общим сетям, которые затем, по задумке инвестора, должны будут иметь возможность отойти в собственность третьим лицам (полностью, либо частично).

Инвестор еще на этапе планирования должен задуматься о преследуемых им целях, чтобы в будущем наиболее эффективно распорядиться имеющимся активом. Например:

– планируется продажа объектов целиком или частями;

– будет у всех объектов общая управляющая компания или нет;

– надо думать об имидже проекта на несколько лет/десятилетий вперед или нет и так далее.

Отсутствие заблаговременно организованного и подписанного всеми соседствующими собственниками объектов недвижимости механизма регулирования взаимоотношений в части пользования совместным имуществом может стать причиной затяжных судебных процессов и/или сложностей в текущем управлении построенными объектами (невозможно собрать деньги на текущий/капитальный ремонт общего имущества – дорог, общих коммуникаций, дворовых и других прилегающих территорий; невозможно эффективно распорядиться общим имуществом и т. п.).

Наша компания рекомендует на стадии планирования:

a) определить момент и порядок деления земельных участков с целью своевременного получения разрешительных документов на строительство, а также своевременной подготовки документов для продажи проекта как в целом, так и по частям;

b) заранее предложить, обсудить и принять совместно с предполагаемой управляющей компанией варианты управления с учетом особенностей проекта;

c) подготовиться к подконтрольному выполнению плана перехода прав на недвижимость, общее имущество и прочее имущество, в том числе под управление управляющей компании;

d) точно определить, какое имущество и на каких условиях можно отдать в город (коммунальным службам), либо оставить в совместном пользовании, какое можно отдать в собственность вместе со зданием (помещением) и т. п.;

e) решить вопрос – где можно использовать сервитут, а где нет, и применить такую возможность;

f) разработать пакет документов, необходимый для реализации принятых инвестором решений по реализации, управлению и совместному использованию как всего проекта, так и его частей (договоры купли-продажи, соглашения о сервитуте, протоколы о создании объекта кондоминиума, устав кооператива, протоколы об управлении объектом кондоминиума и другие).

Выстраивание структуры контрактных отношений в Казахстане требует также особого подхода. Наличие в Гражданском кодексе РК термина «строительство «под ключ» дает некоторые преимущества в Казахстане по сравнению с другими странами бывшего Союза. Однако, у нас нет единой сложившейся судебной практики по этому вопросу как в местных судах, так и в арбитраже.

При реализации проектов в нашей республике часто применяют концепцию строительства «под ключ», так называемые EPC контракты. При этом также часто используются проформы FIDIC, конечно же при условии их адаптации к нашему законодательству.

В этом справочнике мы добавили новый раздел о EPC контрактах, включили несколько кейсов из нашей практики, а также наших интересных и полезных статей.

Местные строительные компании обычно работают в форме Товарищества с ограниченной ответственностью (ТОО, аналог ООО в России) либо в форме Акционерного общества (АО). Необходимо учитывать, что новоиспеченные (только что зарегистрированные) юридические лица не смогут сразу взяться за строительство технически сложных сооружений. Не имея опыта, они не смогут получить соответствующую лицензию.

1.1. Филиал/представительство иностранной компании

Иностранная компания может осуществлять деятельность на территории Республики Казахстан через филиал, либо иметь представительство для защиты ее интересов. Только так у нее может появиться возможность заниматься строительной деятельностью в Казахстане, используя свой предыдущий опыт строительства в других странах.

Благодаря изменениям в законодательстве Казахстана у иностранных компаний появилась возможность получить лицензию, не открывая здесь свое подразделение. Для соблюдения формальностей получения необходимых разрешений на осуществление строительной деятельности, компании в некоторых случаях достаточно получить бизнес-идентификационный номер (БИН) и открыть счет в одном из местных банков.

Одним из оснований получения иностранной компанией БИН, предусмотренным Кодексом РК «О налогах и других обязательных платежах в бюджет», является открытие текущего счета в одном из местных банков. Для этого иностранная компания должна обратиться в налоговый орган по местонахождению банка, в котором намеревается открыть текущий счет, с заявлением и приложенными нотариально засвидетельствованными документами (учредительные документы иностранной компании, документ, подтверждающий государственную регистрацию, и налоговую регистрацию в стране регистрации иностранной компании). После чего налоговый орган выдает регистрационное свидетельство по установленной форме, в котором указывается БИН.

После получения свидетельства иностранная компания может обратиться в один из местных банков для открытия текущего счета. Перечень документов и сроки открытия текущего счета различаются в зависимости от выбранного банка.

Процедура открытия и регистрации филиала иностранной компании (имеется в виду любая иностранная компания, зарегистрированная как в СНГ, так и за ее пределами) мало чем отличается от регистрации филиалов местных юридических лиц. Особенность заключается в необходимости легализации учредительных документов компании, их переводе на казахский и русский языки, а также в представлении легализованной (апостилированной) выписки из торгового реестра или иного документа, подтверждающего, что иностранное юридическое лицо, создающее филиал (представительство), является юридическим лицом по законодательству иностранного государства, и документа, подтверждающего налоговую регистрацию. После постановки на налоговый учет, по получении свидетельства о государственной (учетной) регистрации необходимо открыть счет в банке, а также по желанию изготовить печать, и начать деятельность.

Важно отметить, что даже если зарегистрированное представительство иностранной компании не ведет никакой деятельности, то оно все равно обязано сдавать отчетность («пустографки» в деловом обороте) в уполномоченные органы государственных доходов и другие инстанции, в этой связи было бы уместно сразу после учетной регистрации обратиться к специализированным компаниям с целью получения бухгалтерских услуг или нанять бухгалтера в штат компании.

Директор филиала назначается первым руководителем головной компании и действует на основании доверенности, при этом, если директором является иностранный гражданин, то для него нет необходимости получать соответствующее разрешение на работу.

Если компания желает нанять других иностранцев для работы в филиале, то для них нужно будет получить разрешение, согласно правилам на привлечение иностранной рабочей силы.

Разрешение на привлечение иностранной рабочей силы выдается по четырем категориям работников:

1) первая категория – руководители и их заместители;

2) вторая категория – руководители структурных подразделений, соответствующие квалификационным требованиям, установленным профессиональными стандартами, квалификационным справочником должностей руководителей, специалистов и других служащих, типовыми квалификационными характеристиками должностей руководителей, специалистов и других служащих организаций;

3) третья категория – специалисты, соответствующие квалификационным требованиям, установленным профессиональными стандартами, квалификационным справочником должностей руководителей, специалистов и других служащих, типовыми квалификационными характеристиками должностей руководителей, специалистов и других служащих организаций;

4) четвертая категория – квалифицированные рабочие, соответствующие квалификационным требованиям, установленным профессиональными стандартами, Единым тарифно-квалификационным справочником работ и профессий рабочих, тарифно-квалификационными характеристиками профессий рабочих.

При этом работодатель должен соблюдать соотношение граждан Республики Казахстан и иностранных граждан: по 1 и по 2 категориям граждане РК должны составлять не менее 70 % всей численности работников, а по 3 и 4 категориям – не менее 90 % численности работников.

Для некоторых работников не требуется получать разрешение на привлечение иностранной рабочей силы. Перечень лиц, для осуществления трудовой деятельности которых не требуется разрешение на привлечение иностранной рабочей силы, утвержден в приложении № 2 постановления Правительства Республики Казахстан от 15 декабря 2016 года № 802. Помимо директора филиала или представительства иностранной компании к таким работникам относятся:

– граждане государств-участников Договора о Евразийском экономическом союзе от 29 мая 2014 года;

– первые руководители организаций, заключивших с Правительством Республики Казахстан контракты на сумму инвестиций в денежном эквиваленте свыше 50 млн долл. США;

– первые руководители казахстанских компаний, осуществляющих инвестиционную деятельность в приоритетных видах деятельности и заключивших контракт с уполномоченным органом по инвестициям;

– первые руководители и их заместители казахстанских юридических лиц со стопроцентной долей иностранного участия в их уставном капитале;

– находящиеся в служебной командировке с деловыми целями, срок которой не превышает суммарно сто двадцать календарных дней в течение одного календарного года, и др.

Перечень лиц, для осуществления трудовой деятельности которых не требуется разрешение на привлечение иностранной рабочей силы, также установлен в п. 2 ст. 32 Закона РК «О занятости населения». Данный перечень немного отличается от перечня, утвержденного постановлением Правительства РК от 15 декабря 2016 года № 802. К примеру, не требуется получение разрешения на следующих работников:

– работающих в автономном кластерном фонде специальной экономической зоны «Парк инновационных технологий» на должностях руководителей и специалистов с высшим образованием;

– работающих в автономных организациях образования, их организациях, а также в «Назарбаев Фонде» на должностях руководителей и специалистов с высшим образованием и др.

1.2. Разрешения (лицензирование) и уведомления

Для того чтобы заниматься строительной деятельностью или проектированием в Казахстане, иностранной или местной компании необходимо получить разрешение от государственных органов. Таким разрешительным документом является лицензия. Ее необходимо получить, если вид деятельности, которым собирается заниматься компания, указан в соответствующих законодательных актах независимо от того, собирается компания работать в Казахстане постоянно, или реализует какой-либо краткосрочный проект.

Законом РК «О разрешениях и уведомлениях», который вступил в силу 20 ноября 2014 года, установлен исчерпывающий перечень лицензируемых видов деятельности, в том числе по строительной, проектной и изыскательской деятельности. Лицензия и (или) приложение к лицензии могут быть только в электронной форме.

Перечень видов деятельности в сфере строительства, для осуществления которых нужна лицензия:

– изыскательская деятельность;

– проектная деятельность;

– выполнение строительно-монтажных работ.

При этом в каждом из указанных здесь видов лицензий есть несколько подвидов. Например, в проектной деятельности законодатель предусмотрел 9 различных подвидов.

Выдача лицензий осуществляется Комитетом по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства регионального развития Республики Казахстан и департаментами государственного архитектурно-строительного контроля и лицензирования. Документы для получения лицензий подаются в НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан» (ранее – центры обслуживания населения (ЦОНы)) либо через электронный портал elicense.kz

Лицензии, выдаваемые для осуществления проектной деятельности и строительно-монтажных работ, делятся на три категории в зависимости от уровня ответственности объектов – I, II или III категория.

4 мая 2015 года были приняты Правила определения общего порядка отнесения зданий и сооружений к технически и (или) технологически сложным объектам, утвержденные приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 28 февраля 2015 года № 165, которые вступили в силу 2 мая 2015 года.

Эти правила определяют порядок отнесения зданий и сооружений к технически и (или) технологически сложным объектам и устанавливают критерии для определения сложности объектов проектирования.

В связи с реформированием экспертной деятельности путем передачи в конкурентную среду части объектов экспертной деятельности, о чем речь пойдет в отдельной части настоящей статьи, возникла необходимость определения критериев отнесения зданий и сооружений к технически и (или) технологически сложным объектам. Этими правилами как раз и определен четкий перечень технически и (или) технологически сложных объектов, их комплексов, инженерных и транспортных коммуникаций.

Правилами также внесены изменения в перечень зданий и сооружений, относимых к I, II и III уровням ответственности, – некоторые объекты были добавлены, некоторые исключены, но общие положения остались прежними:

– I категория (повышенный уровень сложности) – уникальные строения, опасные производственные объекты;

– II категория (нормальный уровень сложности) – возможен генеральный подряд, включает в себя любые строительных работы, не отраженные в I-й категории, возможны работы в сейсмических условиях;

– III категория (пониженный уровень сложности) – невозможно строительство капитальных зданий и сооружений; возможно возведение временных зданий и сооружений, зданий и сооружений сезонного и вспомогательного назначения.

Следует обратить внимание на то, что вновь созданная компания (обычно в форме ТОО) имеет право получить лицензию только III категории.

Чтобы получить лицензии II и I категории, потенциальному получателю лицензии необходимо иметь опыт реализованных проектов, не обязательно в Казахстане.

В случае если одним из учредителей вновь создаваемого юридического лица является компания резидент Республики Казахстан, имеющая действующую лицензию I категории, и ее доля в уставном капитале учреждаемой компании составляет не менее 40 % (сорок процентов), то опыт работы такого участника будет учитываться при получении новой лицензии.

В соответствии с Законом «О разрешениях и уведомлениях», иностранцы, лица без гражданства и иностранные юридические лица получают разрешения и направляют уведомления наравне с гражданами и юридическими лицами Республики Казахстан, если иное не предусмотрено законами Республики Казахстан и международными договорами. Если международным договором, ратифицированным Республикой Казахстан, установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены настоящим Законом, то применяются правила международного договора.

Согласно абз. 1 ст. 2 Соглашения «О взаимном признании лицензий на осуществление строительной деятельности, выдаваемых лицензионными органами государств – участников Содружества Независимых Государств» (Москва, 27 марта 1997 г.) (далее – Соглашение), лицензирующие органы Сторон Соглашения взаимно признают выданные ими лицензии на отдельные виды строительной деятельности, по которым у них порядок выдачи лицензий эквивалентен, путем оформления и выдачи лицензиату соответствующей национальной лицензии.

Действие Соглашения распространяется на государства: Республика Беларусь, Республика Узбекистан, Республика Таджикистан, Украина, Республика Армения, Азербайджанская Республика, Республика Казахстан, Кыргызская Республика, Республика Молдова.