Жилое помещение и обязательственные отношения

§ 1. Понятия «жилище» и «жилое помещение»

Традиционно наличие прав на земельный участок гарантировало человеку возможность труда, посредством которого он мог производить продукты питания для себя и своей семьи. Обеспеченность пропитанием в полном объеме позволяла развиваться и вырабатывать лицу новые потребности, одной из которых является наличие постройки на земельном участке, которая могла бы служить домом для него и его семьи, где они могли бы укрываться от ненастья, хранить свои накопления, а также защищаться от диких животных и врагов. Аналогичным образом высказывается А.Х. Маслоу[2], который утверждает, что именно потребность в указанных двух составляющих – пище и жилище (жилье) – является первоочередными для человека. Следовательно, жилище призвано обеспечить одну из первоочередных потребностей человека – потребность в безопасности.

На законодательном уровне понятие «жилище» раскрывается в Уголовно-процессуальном кодексе РФ, согласно которому под жилищем понимается индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и используемое для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но используемое для временного проживания[3]. Схожую терминологию при характеристике понятия «жилище» используют энциклопедические юридические словари[4].

Отличным образом характеризуется понятие жилище в подзаконных актах: к жилищам относятся здания, предназначенные для невременного проживания[5].

Зарубежная судебная практика иногда относит к жилищам даже шалаши и другие самодельные постройки, если они служат лицу в качестве дома[6]. Как указал Европейский суд по правам человека, концепция «жилища» по смыслу ст.8 Конвенции[7] не ограничена жилищем, занимаемым на законных основаниях или установленным в законном порядке. «Жилище» – это автономная концепция, которая не зависит от классификации в национальном праве. То, является ли место конкретного проживания «жилищем», которое бы влекло защиту на основании п.1 ст.8 Конвенции, зависит от фактических обстоятельств дела, а именно от наличия достаточных продолжающихся связей с конкретным местом проживания[8].

Также в литературе отмечается, что не являются жилищем помещения, предназначенные для временного (гостиница, больница) или недобровольного (тюрьма) пребывания человека[9]. Между тем представляется, что места временного проживания граждан также могут подпадать под понятие жилища в случае, если они способны удовлетворять потребность человека в проживании, а также обеспечить безопасное существование (ночлег). Полагаем, что правомерность квалификации объекта в качестве жилища зависит от способности удовлетворения таким объектом потребности в безопасности, а факт того, являются ли такие места пребывания добровольными или вынужденными, т. е. связанными с наступлением определенных жизненных ситуаций, не уменьшает возможности квалификации указанных мест в качестве жилища, поскольку объединяющим все указанные точки зрения является то, что основная цель указанного объекта раскрывается в его направленности – в удовлетворении потребностей индивида в безопасном и предсказуемом (стабильном) существовании в обществе.

Между тем понятие «жилище», как представляется, с точки зрения права можно рассматривать с помощью одного из следующих подходов:

Конституционно-правовой смысл понятия жилища раскрывается в ст.19, 25, 40 Конституции Российской Федерации[10]. Согласно указанным нормам Конституция РФ, рассматривая понятие «жилище», интерпретирует его как гарантию, предоставляемую государством человеку по реализации его прав, связанных с удовлетворением потребности в безопасности, в т. ч. путем провозглашения права каждого участника общественных отношений на жилище, его защиту и свободу выбора его места нахождения. Нельзя не отметить точку зрения П.И. Седугина, который указывает, что положения о конституционном праве на жилище являются юридической базой для развития и совершенствования жилищного законодательства и всей системы жилищных отношений и прав[11], в связи с чем ряд авторов приходят к выводу, что конституционное право на жилище по своему охвату шире жилищных прав[12]. Аналогичная позиция встречается в энциклопедический литературе, где указывается, что конституционноправовое понятие «жилище» шире понятия «жилое помещение», поскольку включает не только жилые дома, квартиры и их изолированные части, но и другие сооружения (чум, яранга, цыганская кибитка и т. п.)[13]

Итак, конституционный подход к понятию «жилище» заключается в том, что право на жилище рассматривается как основополагающая гарантия, признанная обеспечить первичные потребности человека и гражданина.

Учитывая, что жилище предназначено для удовлетворения потребностей человека в безопасности, представляется правомерным его отнесение к числу объектов гражданского оборота, поскольку приобретение каких-либо прав на жилище, позволяющих обеспечить безопасное существование (ночлег, обогрев и т. п.), являются стимулом для вступления заинтересованных лиц в гражданско-правовые отношения, опосредующие возникновение соответствующих обязательственных связей, где объектом выступает жилище. Схожая позиция прослеживается у В.В. Кулакова, который указывает, что именно потребность в определенном благе побуждает вступать индивидов в обязательственные правоотношения[14]. Следовательно, наличие потребности[15] у лица в определенном объекте (благе) является для него движущей силой, которая является предпосылкой возникновения обязательственной связи. В данной связи представляется, что гражданско-правовой подход к понятию жилище реализуется преимущественно через ст.128, 130, 150 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)[16], согласно которым жилище является видом объектов гражданских правоотношений. Нельзя не отметить, что ГК РФ не содержит определения жилища, в связи с чем допустимо предположить, что жилище, т. е. материальный объект, способный обеспечить безопасное существование индивида, может являться как недвижимым, так и движимым имуществом (палатка, микроавтобус, автобусы для путешествий и т. п). Кроме того, ГК РФ охраняет права участников гражданский правоотношений на жилище как на материальный объект, так и на нематериальный объект гражданского оборота (право на жилище).

Следовательно, гражданско-правовой подход к понятию «жилище» заключается в том, что жилище рассматривается как объект, по поводу которого участники гражданско-правовых отношений вступают в обязательственные связи.

Жилищное законодательство не раскрывает термин «жилище» несмотря на то, что по тексту Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ)[17]он используется (например, ст.3 ЖК РФ). Вместо этого ЖК РФ вводит понятие жилого помещения, под которым понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам).

Сопоставляя приведенное определение жилого помещения с понятием жилища, упомянутого ранее, представляется целесообразным заключить, что термин «жилое помещения» несет в себе куда более узкий смысл по сравнению с понятием «жилище», поскольку, как представляется, жилищем может являться любое укрытие, способное обеспечить человеку безопасные условия жизнедеятельности. Таким образом, наличие жилища у индивида является воплощением реализации на практике конституционного принципа – права каждого на жилище, которое охраняется как конституционным, так и гражданским правом. При этом жилое помещение является видом жилища, обладающего своими отличительными признаками:

• Изолированность;

• Пригодность для проживания;

• Соответствие установленным санитарным и техническим правилам и нормам;

• Государственная регистрация в качестве объекта недвижимости.

Правомерность утверждения о том, что жилое помещение является видом жилища, также подтверждается судебными актами Конституционного суда РФ, которые указывают, что жилище есть необходимое средство жизнеобеспечения[18]. Схожая позиция прослеживается у К.И. Магомедовой, которая указывает, что жилое помещение способно удовлетворять потребность человека в жилище, служить средством реализации конституционных прав и свобод граждан[19].

Итак, с точки зрения жилищно-правового подхода под жилищем понимается его видообразующий объект – жилое помещение со свойственными ему отличительными чертами, благодаря которому субъекты общественных отношений могут реализовать на практике гарантии, предусмотренные Конституцией РФ, а также удовлетворить свои первоочередные человеческие потребности.

Сформулированные подходы позволяют выделить следующие основополагающие принципы правового регулирования вопросов, связанных с удовлетворением потребности в жилище:

1. Направленность на удовлетворение потребности человека в безопасном существовании;

Указанный принцип является основополагающим и призван обеспечить не только фундаментальные положения национального законодательства, но и в первую очередь биологические и социальные потребности человека, которые сводятся к установлению безопасной и стабильной среды обитания.

2. Неприкосновенность жилища (ст.25 Конституции РФ, ст.3 ЖК РФ, ст.139 Уголовного кодекса РФ (далее – УК РФ))[20];

Как указывает Л.О. Красавчикова «….право на неприкосновенность жилища проявляется в двух аспектах: внутреннем и внешнем. Внешний аспект выполняет охранительную функцию, юридически обеспечивая ограждение гражданина от вторжения в жилище (а тем самым и в частную жизнь) со стороны третьих лиц», а внутренний – определяет меру свободы гражданина поступать в жилище по своему усмотрению… Гражданин (или его семья) сам определяет распорядок дня, время приема и состав гостей и т. д. Эта сторона содержания данного права юридически выражает свободу положительных действий самим управомоченным лицом. Закон не устанавливает, как и какие действия лицо будет совершать в своем жилище; закон лишь обеспечивает свободу тех действий, которые посчитает необходимым совершить управомоченное лицо.»[21].

Реализация указанного принципа на практике прослеживается в следующем судебном деле: «…Ни суду первой инстанции, ни в заседание судебной коллегии не было представлено надлежащих доказательств в подтверждение доводов Мосжилинспекции о необходимости предоставления доступа в квартиру ответчиков. Также при разрешении заявленных требований не было представлено доказательств нарушения действиями ответчиков прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических и иных требований законодательства, а также Правил пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ. Имеющиеся в материалах дела сведения об остеклении балкона в квартире ответчиков на момент рассмотрения спора не свидетельствуют о нарушении ответчиками норм действующего законодательства, требующем предоставления доступа в квартиру должностных лиц Мосжилинспекции; требования о демонтаже остекления балкона к ответчикам не предъявлялись и судом не рассматривались. При разрешении заявленных требований суд первой инстанции не принял во внимание данные обстоятельства и не дал им надлежащую правовую оценку, что привело к вынесению незаконного и необоснованного решения, поскольку в процессе рассмотрения спора не было представлено достоверных доказательств в обоснование заявленных требований об обязании предоставления должностным лицам Мосжилинспекции доступа в квартиру ответчиков…»[22].

3. Недопустимость произвольного лишения жилища;

Как указал Пленума Верховного суда РФ (далее – ВС РФ) «…. Принцип недопустимости произвольного лишения жилища предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им, в т. ч. в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (ч.4 ст.3 ЖК РФ). При этом судам следует учитывать, что положения ч.4 ст.3 ЖК РФ о недопустимости произвольного лишения жилища, под которым понимается лишение жилища во внесудебном порядке и по основаниям, не предусмотренным законом, действуют в отношении любых лиц, вселившихся в жилое помещение.»[23].

4. Самоопределения субъектом общественных отношений места нахождения (жительства);

Указанный принцип реализуется в ст.27 Конституции РФ, а также по тексту Закона РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»[24], согласно которому каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. Как указывается в судебной практике, пользование указанными правами не подлежит никаким ограничениям, кроме тех, которые предусмотрены законом и необходимы в демократическом обществе в интересах национальной безопасности или общественного спокойствия, для поддержания общественного порядка, предотвращения преступлений, охраны здоровья или нравственности, или для защиты прав и свобод других лиц[25].

5. Оборотоспособность;

Согласно приведенному гражданско-правовому подходу термин «жилище» следует понимать как объект, вовлеченный в товарооборот между субъектами общественных отношений. Следовательно, будучи объектом гражданских правоотношений, жилище является объектом обязательственных отношений, которые направлены на удовлетворение потребности человека в жилье.

Схожая позиция встречается в юридическое литературе, где применительно к жилым помещениям ученые указывают, что жилые помещения – объекты не только жилищных прав, но и гражданских прав. Жилые помещения могут выступать объектом различных гражданско-правовых сделок. Собственник жилого помещения, реализуя свое право по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением, может отчуждать жилое помещение (например, путем совершения дарения, купли-продажи, мены), сдавать помещение в аренду, закладывать жилое помещение во исполнение определенного обязательства[26]. Аналогичной позиции придерживается ВС РФ: «….жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).»[27].

Таким образом, следует заключить, что понятие «жилище» является собирательным (родовым) по отношению к термину «жилое помещение», в связи с чем справедливо отметить, что каждое жилое помещение может выполнять функции жилища, однако не каждое жилище является жилым помещением с точки зрения закона. В связи с чем в рамках настоящей работы основное внимание будет приковано к жилому помещению как объекту конституционных, гражданских и жилищным прав, а термины «жилье», «жилище» и «жилое помещение» в дальнейшем будут рассматриваться как равнозначные.

§ 2. Характеристика жилого помещения

Понятие жилого помещения закреплено в ст.15 ЖК РФ, под которым понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). На основании приведенного определения следуют выделить следующие основные признаки жилого помещения:

1. Объект недвижимости;

Как справедливо указывает С.П. Гришаев принадлежность к недвижимости жилых помещений установлена в ЖК РФ (в ГК РФ о жилых помещениях как разновидности недвижимого имущества не упомина-ется)[28], между тем, руководствуясь ст.8.1., 130, 131 ГК РФ, указанный признак характеризуется посредством наличия следующих элементов:

• Прочная связь с землей;

• Отсутствие реальной возможность перемещения в пространстве без несоразмерного ущерба;

• Регистрация в государственном кадастре недвижимости[29].

2. Изолированность и обособленность;

Несмотря на то обстоятельство, что в настоящее время на законодательном уровне отсутствует определение понятия изолированности и обособленности, уполномоченные органы определяют их следующим образом: под изолированностью понимается наличие стен (перегородок), под изолированностью – возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений[30]. Схожая интерпретация усматривается у правоприменителей: условие об изолированности жилого помещения означает, что в данное помещение существует отдельный вход (и, соответственно, выход) из мест общего пользования в квартире (жилом доме), оно не используется гражданами, проживающими в других жилых помещениях (комнатах) (или этим же гражданином), для прохода в свои жилые помещения (комнаты) в квартире (жилом доме)[31].

3. Пригодность для постоянного проживания;

Указанный признак раскрывается посредством соответствия жилого помещения критериям благоустроенности. К примеру, благоустроенными в городе Москвы признаются жилые помещения, которые оснащены следующими видами инженерных систем: электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, ванна или душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка[32]. В свою очередь основания для признания жилого помещения непригодным для проживания закреплены в разделе III Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47[33], в частности, к ним относятся:

• ухудшения жилого помещения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

• изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

4. Соответствие установленным санитарным, технических и иным требованиям законодательства.

Требования, которым должно соответствовать жилое помещение, закреплены в разделе II Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47[34]. В частности, к указанным требованиям можно отнести следующие:

• Отсутствие в основании и несущих конструкциях жилого дома разрушений и повреждений, приводящих к деформации или образованию трещин, снижающих способность и ухудшающих эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом;

• Обеспеченность инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газо снабжение);

• Наличие теплоизоляции, обеспечивающей в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 %, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию;

• Обеспеченность изоляции жилого дома от проникновения наружного холодного воздуха, а также пароизоляции от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающей отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующей накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома;

• Наличие непосредственного естественного (природного) освещения в комнатах и на кухне и т. п.

Кроме того, к указанным требованиям необходимо отнести то, что жилое помещение должно по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и иных излучений соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания[35].

Однако уже в разделе III указанным постановлением Правительства РФ закреплены основания для признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. В частности, к указанным основаниям можно отнести следующие:

• наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

– ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

– изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

• расположение в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории;

• расположение в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования и т. п.