Азбука родовых поместий: практическое пособие для желающих перебраться на свой гектар

5.3 Аренда земли с возможностью выкупа за 3% от кадастровой стоимости

Долгосрочная аренда земли с последующим выкупом (особенно у государства/муниципалитета)

Это один из самых распространенных и безопасных способов получить землю, особенно если у вас нет права на бесплатное предоставление. Вы как бы «бронируете» участок на длительный срок (чаще всего на 3-10 лет, а под ИЖС – до 20 лет), осваиваете его, а затем выкупаете.

Ключевые моменты:

1. Арендодатель – публичный собственник. Льготный выкуп, в том числе за 3% от кадастровой стоимости, возможен только если земля находится в государственной или муниципальной собственности. Выкуп у частного арендодателя происходит по рыночной цене по договоренности.

2. Цель использования. Земля должна быть предоставлена для определенных целей: индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ), дачное строительство или крестьянско-фермерское хозяйство (КФХ).

3. Условие выкупа. Главное условие для льготного выкупа – целевое использование. Если на участке ИЖС в течение 3-5 лет (срок зависит от правил конкретного муниципалитета) построен и введен в эксплуатацию жилой дом, вы получаете право приватизировать (выкупить) землю под ним.

______________________________________

Как оформить арендованную землю в собственность за 3 % от кадастровой стоимости: пошаговая инструкция

Правовая основа: п. 4 ст. 39.5 Земельного кодекса РФ.

Условия применения льготы:

●

земля предоставлена в аренду без торгов;

●

цель аренды – ИЖС, ЛПХ или дачное хозяйство;

●

участок освоен в соответствии с назначением.

______________________________________

Шаг 1. Проверка оснований

●

Действие: убедитесь, что ваш случай подпадает под условия льготы.

●

Необходимые документы и сведения:

○

договор аренды земли с муниципалитетом/государством;

○

подтверждение, что участок получен без аукциона;

○

указание в договоре цели: ИЖС, ЛПХ или дачное хозяйство.

●

Важный нюанс: если земля была приобретена на торгах, льгота не действует – выкуп производится по кадастровой стоимости на момент заключения договора аренды.

Шаг 2. Выполнение условий договора

●

Действие: освойте участок в соответствии с его назначением.

●

Ключевое требование: для ИЖС необходимо построить и ввести в эксплуатацию жилой дом.

●

Важный нюанс:

○

до ввода дома в эксплуатацию выкуп невозможен;

○

потребуется документ, подтверждающий ввод дома в эксплуатацию, либо уведомление о соответствии построенного объекта требованиям.

Шаг 3. Обращение в уполномоченный орган

●

Действие: подайте в местную администрацию (комитет по имуществу) заявление о выкупе земельного участка.

●

Необходимые документы:

Заявление по установленной форме.

Копия паспорта.

Договор аренды.

Выписка из ЕГРН на построенный объект недвижимости.

Документ, подтверждающий ввод дома в эксплуатацию (или уведомление о соответствии).

●

Важный нюанс: администрация не вправе отказать при соблюдении всех условий; отказ можно обжаловать в суде.

Шаг 4. Получение решения и расчёт стоимости

●

Действие: дождитесь решения о предоставлении земли в собственность и расчёта выкупной цены.

●

Формула расчёта: 3%× кадастровая стоимость участка.

●

Важное уточнение: кадастровая стоимость берётся на момент заключения договора аренды (это выгодно, если она выросла за годы пользования).

●

Рекомендация: запросите письменный расчёт и проверьте, что применена базовая кадастровая стоимость, а не текущая.

Шаг 5. Оплата и регистрация права

●

Действие: оплатите рассчитанную сумму и подайте документы на регистрацию права собственности.

●

Необходимые документы для Росреестра (через МФЦ):

Квитанция об оплате выкупной стоимости.

Решение администрации о выкупе.

Документ‑основание (договор аренды).

●

Итог: после регистрации вы получите выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на участок.

______________________________________

Требования к дому для льготного выкупа земли:

1. Объект капитального строительства.

Дом должен иметь прочную связь с землей через фундамент, и его перенос без несоразмерного ущерба должен быть невозможен. Временные постройки, вагончики или неотапливаемые сараи не подойдут.

2. Назначение – «жилое».

В документах (ЕГРН) дом должен быть зарегистрирован именно как жилое здание, предназначенное для круглогодичного проживания. Это главное отличие от садовых или дачных домов, которые могут рассматриваться как сезонные.

3. Соблюдение градостроительных норм.

Это самый важный пункт на этапе планирования. Ваш дом должен быть построен:

· В рамках установленных отступов от границ вашего участка (как правило, не менее 3 метров от забора с соседями и 5 метров от «красной линии» улицы).

· С учетом противопожарных разрывов до соседних домов.

· В пределах процента застройки вашего участка, который определяется местными Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).

4. Ограничение по этажности и высоте. Дом не может быть выше трех надземных этажей и 20 метров в высоту.

5. Наличие базовых инженерных систем. Должны быть:

· Отопление, обеспечивающее комфортную температуру в холодный сезон (центральное, автономное котельное или даже печное, если оно безопасно и эффективно).

· Электроснабжение (техническое подключение к сетям или утвержденный автономный источник).

· Водоснабжение (центральное, скважина или колодец, зарегистрированный в установленном порядке).

· Вентиляция (естественная или принудительная).

· Устройства для утилизации сточных вод (центральная канализация или локальное очистное сооружение – септик).

6. Официальный ввод в эксплуатацию.

Это финальный и решающий документ. После завершения строительства вы должны подать в местную администрацию уведомление и получить в ответ Уведомление о соответствии построенного объекта (или, в отдельных случаях, разрешение на ввод). Этот документ подтверждает, что дом построен в полном соответствии с заявленными параметрами и законом.

Проще говоря: Ваш дом должен быть настоящим, теплым, безопасным, построенным по правилам и официально признанным пригодным для проживания. Только тогда у вас возникает бесспорное право выкупить землю под ним по символической цене, завершив процесс превращения арендованного участка в вашу полную и законную собственность.

Критически важные дополнения и предупреждения:

· Региональные особенности. Местные законы могут устанавливать дополнительные условия (например, минимальный срок аренды перед выкупом – 3 или 5 лет).

· Дачная амнистия. Если дом был построен ранее и оформлен в собственность по «дачной амнистии», это также дает право на выкуп земли под ним по льготной ставке.

· Если дом не достроен. Право на льготный выкуп возникает только после ввода объекта в эксплуатацию. Просто заложенный фундамент основанием не является.

· Налоговый вычет. После выкупа и регистрации права собственности вы можете получить имущественный налоговый вычет (до 260 тыс. руб.), так как выкуп земли у государства приравнивается к ее покупке.

Где искать информацию:

1. Изучите свой договор аренды – в нём может быть прямо прописано условие и порядок выкупа.

2. Обратитесь в местную администрацию (отдел имущественных отношений) за разъяснением точной процедуры и списка документов.

3. Официальный источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.5, пункт 4.

Эта схема – законный и проверенный способ значительно сэкономить при приобретении земли в собственность, превратив арендованный участок в полноценный актив.

Как правильно выбрать участок: практические советы

При выборе участка обратите внимание на несколько ключевых моментов. Если есть возможность увидеть его вживую, то лучше посетить это место в разное время года. Не принимайте решение поспешно.

Подробнее про особенности участка поговорим еще и в разделе “Пермакультура”.

А пока изучите физические и топографические карты местности. Узнайте, как залегают грунтовые воды, нет ли риска подтопления. Выясните, характерна ли для территории сейсмическая активность или другие природные особенности. Это поможет избежать неприятных сюрпризов в будущем.

Выбор земли – это фундамент вашей будущей жизни. Подходите к нему обдуманно, используя все доступные инструменты и информацию.

И здесь будет уместно разместить фрагмент большого интервью с экспертом по пермакультурному дизайну Тимофеем Кинжеевым.

______________________________________

На что надо обратить внимание если человек покупает землю (скажем, поле) и думает что хочет сделать себе пермакультуру в дальнейшем. На что-то надо обратить внимание при покупке участка или при выборе земли?

Первое, на что нужно обратить внимание, понятно, что первое это должен быть отклик. Отклик внутренний. У меня так случилось. Я уже здесь жил некоторое время, и как-то искал, искал, искал. И просто раз, в один момент мне пришло, что вот оно вокруг меня всё, что ты хочешь. Зачем тебе где-то что-то искать? Здесь уже классно. Было много нюансов, которые не подходили. Но они со временем ушли. Это все выстраивается.

Но важно, очень часто люди, которые покупают участок, не понимают земельного кодекса, назначение земель. Сельхоз земли бывают разные, охраняемые территории, где ничего нельзя, промышленного назначения и т.п. Или это ИЖС, или еще что-то, или ЛПХ. Опять же ЛПХ внутри может содержать разные категории, разное назначение, что вы можете делать по закону. И вот с этим в первую очередь нужно разобраться, сходить в администрацию, выписать всё, что можно, что нельзя на этом участке. А потом уже фантазировать и думать: а будет у меня тут пруд, например? По закону-то это не везде возможно. Может быть тут я вообще только животных могу выпасать, да и их не везде можно выпасать. Или деревья сажать или рубить, или там еще чем-то заниматься. Это первое, что нужно понять. Если категория не подходит, в принципе, законодательство позволяет категорию поменять. Это процесс непростой, не очень дешевый, но возможный. Это можно предусмотреть и поменять. Это можно делать удалённо. А вот то, что касается самой земли, прежде чем хоть какой-то план составить, что у меня будет в этом поле на моем участке находиться, нужно тщательно изучить несколько факторов. В книгах Мегре, мы говорили об этом, четко сказано, что минимум год перед принятием решения ты должен наблюдать за землёй. Самый первый инструмент, который мы должны включить при освоении участка – это наблюдение или изыскания. Земельный кодекс – это одно из наблюдений. Мы изучаем юридическую составляющую, изучаем опыт, изучаем, как это находить.

Потом мы обязательно изучаем климат. Даже если мы всегда жили в этом регионе, микроклимат может очень сильно отличаться на соседних участках. Потому что разные горы, разная тень, разные деревья. Мы должны поднять климатические данные по региону максимально. Понять, откуда дует ветер в течение года? Какой силы ветер, как движется солнце, с какой стороны. Имеет ли наш участок уклон? Чаще всего участок имеет уклоны. Бывают разные уклоны, какие-то возвышенности. То, что касается климата, нужно все изучить. Сколько снега там зимой накапливается, а где-то выдувает его, где-то еще что-то, где-то грязь собирается, подтапливает, где-то, наоборот, вымерзают растения.

В общем, наблюдения – наше всё. У нас должен быть такой классный, большой дневник, в который мы каждый наш приезд или все лето, пока мы там живём в палатке, мы все эти наблюдения записываем. Температурные, откуда ветер дует. Сейчас нам интернет очень хорошо в этом деле помогает. Открыли приложение, все это записали. Мы наблюдаем за птичками, которые прилетают и вообще животные, которые приходят, растения, которые сейчас уже на участке есть. И так же мы изучаем, что было здесь раньше. Выпас животных, заготовка сена или выращивание чего-то. Важно знать, что здесь было до нас. Вся эта информация нам очень нужна и пригодится.

Потом рельеф. Эта история уже более затратная. Если мы хотим себе в будущем обязательно водоём, там точно нужно понимать, где у нас будет скапливаться вся вода сейчас. Либо где она с нашего участка уходит, либо откуда она на наш участок может прийти. Это не та вода, которая в виде ручья, а та, что просто по земле стекает – “невидимая” вода. Но она всё равно стекает, она куда-то идёт, и она куда-то уходит через наш участок. Топосъемка нам позволяет все эти моменты очень четко проявить. И после того, когда мы, допустим, если мы сами разбираемся в рельефе, мы можем сами определить, какие места. Если сами не можем, мы обращаемся к специалистам, допустим, к пермакультурным дизайнерам, которые вам подскажут этот момент. И потом в нужных местах мы еще изучаем, а что и как будет, что нам хочется. Чтобы глина, щебёнка, песок. И в каких слоях, и на какой глубине. Есть ли вода там на какой-то глубине. На какой глубине вода может быть? Грунтовая вода, я имею ввиду, которая в толще песка может находиться или в пластах глины.

Исходя из этих данных климатических, сколько воды выпадает и снега, рельефа, если у нас такие места, где будет жильё находится. Вот складывает три параметра, предположим, получится у нас природный водоём или не получится.

К примеру, вырыть пруд может выйти от 500 тысяч рублей. Более половины поместий, которые ямы вырыли, либо неправильно посчитали, сделали водоём, поставили дамбу и у нас случилось наводнение, дамбу прорвало, и соседа соседний участок просто смыло. Дамба рухнула под этим огромным количеством воды. Вдруг проливной дождь такой случился. Тут изыскания должны быть обязательно. Есть люди, у которых настолько природное чутье, которые так глубокую яму лопатой выкопали, и у них все работает. Теоретически можно посмотреть, где крапива растет, и там можно копать. Но с точки зрения пермакультуры такой подход неправильный. Либо у тебя очень много опыта, либо очень много знаний. Без этого невозможно сделать водоём.

Это же касается и всего остального. То, где поставить дом, чтобы он не продувался, чтобы он не затапливался весенними талыми водами, чтобы больше солнца попадало или наоборот меньше, если мы в жарком климате находимся. Где у нас сад будет находиться, чтобы он не в морозной яме находился, чтобы он не вымерзал зимой, и чтобы он не на ветру находился. В общем, эти решения мы принимаем уже потом, где, что и как будет.

Поэтому первый год мы занимаемся изысканиями. Если же мы купили участок, а там уже что-то есть, мы, конечно же, смотрим, как это все влияет на то, что уже есть, и принимаем решение, как можно исправить те или иные моменты, которые нам не комфортны или которые не согласуются с принципами пермакультуры.

Тимофей Кинжеев

______________________________________

Глава 6. Экологический и благостный подход: почему это важно?

Почему экологический подход так важен при создании родового поместья? Потому что главная цель – выращивать полезную, здоровую еду, насыщенную живыми веществами, и отстраниться от разрушительного влияния магазинной продукции, от пестицидов, гербицидов и прочей химии.

Создавая пространство любви, мы, конечно же, относимся с любовью и к природе, и к целине, которая нам досталась. Каждая крупица земли становится равноценной сокровищу, богатству, которое хочется оберегать и делать только лучше.

Можно ли сделать лучше, чем создала природа?

Но как можно сделать «лучше»? Лучше, чем создано самой природой? Сегодня под видом блага и прогресса активно продаются химические и минеральные удобрения, гербициды и пестициды. Создаётся иллюзия, что так будет «эффективнее». Да, возможно, это временно увеличит урожай, ведь растения получат усиленные дозы определённых веществ. Но это не сделает здоровее вас и вашу семью.

Поскольку вы создаёте родовое поместье для себя, своей семьи и потомков, важно думать о долгосрочной перспективе, а не о сиюминутной выгоде. Конечно, каждый сам принимает решение: использовать химию или нет, в каких дозах и где. Применять ли отравляющие вещества для наших «братьев меньших» – соседей по планете.

Мы – не единственные земляне

Мы должны помнить: каждое существо на планете – такой же землянин, как и мы. Почему-то, говоря «земляне», люди думают только о себе подобных, забывая, что землянин – это в первую очередь тот, кто живёт на Земле. Все живые существа – насекомые, птицы, животные и даже растения – такие же земляне, как и мы.

Какие бывают подходы к земле?

На данный момент можно выделить несколько популярных подходов к земледелию:

1. Традиционное (промышленное) земледелие. Оно стало «традиционным» лишь в последние сто лет. Его основа – внесение синтетических химических веществ, гербицидов и пестицидов.

2. Природное (естественное) земледелие.

3. Пермакультура (именно о ней мы подробнее поговорим в следующих главах).

Вкратце, отличие в философии: традиционное стремится исключительно брать у земли, природное – брать, но более щадящими и экологичным методами, отдавая взамен органику и мульчу, последнее, пермакультура – стремится сотрудничать с Землёй и восстанавливать её.

Роль обитателей вашей земли: тук-тук, кто в теремочке живёт?

Когда вы приходите на землю – любой клочок земли является домом для большого количества существ – насекомые, рептилии, грызуны, черви, моллюски, млекопитающие и птицы… Многие из этих существ и так скрыты от любопытных глаз, а некоторых – невозможно обнаружить невооружённым глазом – к примеру, микроорганизмы, бактерии, простейшие.

Пришло время поговорить о роли этих “других жителей” вашего поместья. Так как кроме людей, на территории обитает огромное множество больших и малых существ, то и задачи у каждого свои. Вы можете их видеть или нет, но они точно есть – на любом сантиметре земли.

Начнём с диких животных и птиц, а потом перейдём к домашним.

Что нам дают птицы? Птицы дикой природы, помимо прекрасного пения и удивительных звуков, приносят огромную практическую пользу. Они поедают многих “нехороших для нас” насекомых, которые могут вредить саду. Они сами являются важным звеном пищевой цепочки (например, для кошек или других животных). И, конечно, они просто радуют наш взор.

Некоторые негодуют, что дикие птицы склёвывают плоды с деревьев. Такое бывает, и никто от этого не застрахован. Но когда вы выращиваете достаточное количество фруктов, овощей и ягод, вы вполне можете поделиться излишками урожая с пернатыми соседями. Это часть гармоничного обмена, а не борьбы.

Приведу здесь фрагмент из большого интервью со специалистом в области пермакультуры – Тимофеем Кинжеевым (полную версию читайте в главе “Пермакультура”).

______________________________________

(Разговор шёл про оздоровление яблоневого сада):

Если мы говорим про яблоневый сад – это нижний ярус деревьев, они же невысокие сами по себе. Нам нужно обязательно какой-то полог им создать, и не обязательно из плодовых деревьев. Это могут быть и ореховые, например, и, допустим, какие-то хвойники, или те же самые берёзы, или липы, или еще что-то. То есть должно быть многообразие как по составу видовому, так и по ярусности.