Как выбрать участок для дома. Пошаговое руководство

Где можно строить дом

Возведение жилых домов допускается не везде подряд. Каждому земельному участку в России присвоена категория (одна) и виды разрешенного использования (может быть несколько). Есть специальный классификатор, где представлен перечень ВРИ с описанием, что можно делать на участке. Его легко найти в интернете. Например, ссылка 1 (смотрите в конце книги). Рекомендую ознакомиться, чтобы вы поняли разницу и определились, какие участки вам лучше подойдут.

Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются для каждой территориальной зоны (п. 2 ст. 37 ГрК РФ). Посмотреть категорию и ВРИ можно на ПКК (публичной кадастровой карте) и в ПЗЗ (правилах землепользования и застройки), в документах на земельный участок – выписке из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости, ГПЗУ (градостроительном плане земельного участка).

Выбирать надо землю, которая по закону предусмотрена для малоэтажной жилой застройки. Иначе потом домовладение не поставят на кадастровый учет. Короче, не зарегистрируют.

ИНФО: В дальнейшем мы неоднократно будем использовать термины «малоэтажное строительство», «малоэтажная жилая застройка». Еще вы можете услышать «малоэтажка» или «ИЖС». Собственно, это про одно и то же. Речь о домах до трех этажей включительно и не выше 20 метров.

Всего существует семь категорий земель (ст. 7 ЗК РФ). Нам годится единственная – «Земли населенных пунктов». Сюда относятся земли, находящиеся внутри границ населённых пунктов и поселений (в том числе СНТ).

Итак, для будущего дома нас интересуют участки только из этой категории и имеющие следующие виды разрешённого использования:

Примечание: ИЖС – для индивидуального жилищного строительства, ЛПХ – для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок).

ВНИМАНИЕ! На земле сельскохозяйственного назначения строить жилой дом нельзя. Исключение только для фермеров, т. е. если вы собираетесь создать крестьянское (фермерское) хозяйство и выращивать, например, шпинат или страусов.

ИНФО: За нецелевое использование земли могут оштрафовать и потребуют устранить нарушение. К примеру, нельзя открыть магазин или автосервис на своем участке ИЖС, если в отношении него не прописан соответствующий ВРИ. Теоретически этот вопрос решаем. Для этого собственнику следует подать заявление на изменение ВРИ через Госуслуги или сайт Росреестра либо посетить МФЦ. Как обычно, имеются нюансы. Подробнее здесь: ссылка 2 (смотрите в конце книги).

Поселок или деревня

Первое, что вам предстоит решить: будете ли вы строить дом в коттеджном поселке или хотите свой домик в деревне?

С точки зрения комфорта проживания: нужно рассматривать индивидуально. Насколько вам будет хорошо в селе или в СНТ? По моему мнению, можно жить и в деревне: смотря, какая деревня. Между прочим, из-за дороговизны земли «избинг» набирает популярность.

Обычно застройка в селах – это далеко не новые дома формата «кто во что горазд», среди них есть и заброшенные. Отголоски советской эпохи с соответствующим контингентом соседей, зачастую «бабушатники». Не везде так, есть и относительно благополучные, осовремененные деревни. Такой вариант приемлем, если вы, положим, хотите купить дом рядом с родителями или друзьями, в месте, которое вы хорошо знаете. Если речь о незнакомом месте, зачастую непонятно состояние коммуникаций, откуда они идут. И вообще, имеются ли они?

Плюсы дома во вновь образованном поселке: новенькие коммуникации и оборудование. В отличие от мест старой застройки, где, как правило, и не бывает полного набора коммуникаций, в строящемся поселке централизованные очистные сооружения и трубопроводы проходят должную приемку, сертификацию и при надлежащем обслуживании обеспечивают хорошее качество жизни.

В коттеджном поселке вы будете жить среди людей с примерно таким же уровнем дохода, как и у вас, с похожими интересами и возможностями. Вы будете избавлены от такого явления, как деревенские пьяницы.

Еще вопросы при «заземлении» в деревне: как обстоят дела с вывозом мусора, как организовать охрану имущества? Зато в нормальном селе не будет проблем с отдаленностью магазинов, аптеки, школы и детского сада. Также, скорее всего, не возникнет сложностей с транспортной доступностью – в город ездят автобусы или электричка.

Жизнь в деревне определенно дешевле. Здесь не нужно платить членские взносы. В поселке / СНТ помимо коммуналки вы будете ежемесячно платить на содержание дорог, вывоз мусора, содержание инфраструктуры и обслуживание. И чем круче поселок, тем больше сумма платежей.

С точки зрения удобства строительства: в деревнях дороги всегда открыты, а в СНТ и поселках в межсезонье пути закрывают. Пока земля не высохнет, туда не пускают большегрузный транспорт и спецтехнику. Еще момент: поскольку село уже давно отстроено, здесь тише – вам не придется жить первые годы в режиме постоянной стройки вокруг.

С точки зрения ликвидности СНТ / поселки выигрывают. Бывают исключения, но в среднем так. Если вы вложились в правильный поселок, т. е. его реально построят, не бросят и проведут коммуникации, как обещали, то стоимость земли вырастет в разы. Тут минимальную цену можно получить на этапе нарезки, как только размежевали участки, и еще толком ничего нет, практически голая земля с обещанием «через четыре года здесь будет город-сад». Когда участкам присвоят кадастровые номера – даже тогда цена будет уже выше. В деревне стоимость земли стабильнее: деньги вы сохраните, но навариться с большой прибылью вряд ли получится. Тут не будет такого быстрого роста как в новом месте.

ИНФО: Территории малоэтажной жилой застройки классифицируют в соответствии с табл. 1 СП 30-102-99.

Классификация коттеджных поселков

Коттеджных поселков много, и их количество постоянно растет. Разобраться в многообразии предложений непросто. И хотя четкой классификации нет, коттеджные поселки можно условно разделить на следующие категории: эконом-класс, стандарт (комфорт), бизнес-класс, премиум (элит, люкс).

Прежде чем договариваться о просмотре участка, следует провести предварительную оценку поселка дистанционно (об этом чуть дальше). Тем самым вы сэкономите время и силы, которые потратили бы на варианты, которые заведомо вам не подходят.

По каким признакам можно понять, на какой уровень вы нацелились? Первый фильтр – конечно, цена. Она сразу очерчивает круг поисков. Установите верхнюю границу цены и рассматривайте только предложения, которые сюда вписываются.

ЛАЙФХАК: Как узнать, насколько цена участка соответствует рынку? Смотрите в открытых источниках аналитику, похожие предложения в данном районе и сравнивайте. На основе этого делайте вывод: стоит ли брать.

Но цена на землю в том или ином поселке берётся не с потолка. От чего она зависит? Главные составляющие: место (локация), коммуникации, качество дорог, инфраструктура, управление поселком. Чем выше класс поселка, тем лучше будет его расположение и степень благоустройства.

Как правило, чем ближе к городу, тем выше будет стоимость земли. Скажем, это применимо для более 95% предложений на рынке Московской области. Правда есть и исключения: в некоторых поселках, удаленных друг от друга буквально на несколько километров, цена участков может отличаться до 30%.

ВАЖНО! СНТ может находиться в черте населенного пункта или за его пределами (земли сельскохозяйственного назначения). Цена участков в СНТ вне населенного пункта гораздо ниже, т. к. юридически построенный там дом будет считаться нежилым (для сезонного использования, дачным) и в нем нельзя прописаться. Для изменения статуса и признания дома жилым вам придется доказать, что он пригоден для круглогодичного проживания. В связи с чем нужно пройти экспертизу, затем провести ее результаты через местную администрацию и Росреестр.

ВАЖНО! Подбирая участок, учитывайте среднюю стоимость домовладений в данной местности. Ваш будущий дом должен вписываться в нее по бюджету. Нежелательно строить дорогой дом на дешевом участке, и наоборот, бюджетный дом – на дорогой земле. Почему? В будущем это негативно скажется на его ликвидности и цене. Скажем, если поставить дешевый дом на дорогих сотках, впоследствии придется продавать его по цене земли. Другая ситуация: можно отгрохать хоромы посреди деревни, где вокруг покосившиеся развалюхи, но кто их потом купит? Надеюсь, мысль донес.

Цены на дома в локации смотрите в ЦИАН (Авито, ДомКлик, Яндекс Недвижимость), используя поиск и фильтры. Стоимость приглянувшегося участка не должна превышать 30% от этой цены. Иначе будет перекос, про который я говорил выше.

В любом селении непременно имеется какое-либо имущество общего пользования, к которому относят: дороги, детские и спортивные площадки, парки и зоны отдыха, благоустроенные пляжи, площадки сбора мусора, электроподстанции, газопроводы, ЛЭП и т. д. Естественно, за всем требуется уход. Ключевой вопрос: кто этим должен заниматься и за чей счет?

На сегодняшний день существует две формы управления коттеджным поселком – товарищество собственников недвижимости (ТСН) и управляющая компания (УК). Третий вариант – самостийное управление, юридически не оформленное, когда собственники делают всё сами – выносим за скобки.

Но самые печальные истории случаются, когда в поселении неопределенность с собственностью инфраструктуры, безвластие или, чего хуже, идет борьба за власть между группами влияния.

ИНФО: По 217-ФЗ садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества являются видами товарищества собственников недвижимости. Иначе говоря, если вы покупаете землю в СНТ, управлять инфраструктурой и собирать взносы будет ТСН в виде садоводческого товарищества.

ВНИМАНИЕ! Пожалуй, один из важнейших аспектов, который вам обязательно нужно прояснить до покупки участка – насколько благополучно обстоят дела с управлением в данном поселке / СНТ.

Должен отметить, что до недавнего времени в этой сфере ИЖС наблюдалось реально много злоупотреблений. Одно время суды буквально штормило от поселковых разбирательств. С целью ликвидации бардака в 2023 году были приняты поправки в Гражданский кодекс. Рекомендую ознакомиться с действующей редакцией и руководствоваться этим в своей загородной жизни (ГК РФ, ст. 123.12—123.14, 259.1—259.4).

Каждый собственник участвует в расходах на содержание общего имущества пропорционально площади земли, принадлежащей ему. Так же подсчитывают и количество голосов на общем собрании.

Для примера: в поселке образовано ТСН, и если на общем собрании решили отремонтировать дорогу, то поучаствовать финансами придется всем – соразмерно своему участку. «У меня нет машины – платить за ремонт дороги не буду», – такая отговорка не прокатит. Равно как не имеют перспектив в суде экономы, продуманно не вступившие в ТСН и отказывающиеся платить на этом основании.

ВАЖНО! Отказ от вступления в ТСН не освобождает собственников от участия в расходах на содержание общего имущества. Членство в сообществе – дело добровольное, но оплата взносов обязательна для всех. «Неприсоединившиеся» тоже платят, по заключаемому с ТСН договору.

За что платят собственники в поселке / СНТ:

1. Вступительный взнос в ТСН, целевые и членские взносы (обслуживание и ремонт общего имущества, оплата персонала).

2. Охрана территории, вывоз мусора, очистка дорог от снега.

3. Коммунальные платежи (электричество, газ и т. д.).

4. Дополнительные услуги (видеонаблюдение, связь, ремонт и т. д.).

5. Налоги земельный и на имущество1, обязательные сборы и платежи.

Для понимания: чем меньше дворов в поселке и чем он благоустроеннее (больше общего имущества и общественных зон), тем большие расходы ложатся на каждого домовладельца. И наоборот, чем больше участков в поселке, чем ниже его категория, тем меньше земель будет отведено под дороги и места общего пользования. За счет этого будут меньше платежи.

Уклонение от оплаты взносов на содержание общего имущества имеет юридические последствия. Правление ТСН может обратиться в суд и взыскать задолженность через судебных приставов.

При этом собственники тоже имеют рычаги влияния: у них есть право запрашивать полную информацию о деятельности товарищества, включая финансовые отчеты и протоколы собраний. Отказать в предоставлении документов правление не может.

Еще момент: считается, что обслуживание через УК эффективнее, но ее услуги обходятся дороже. При этом наличие УК в поселке не дает гарантии, что платишь взносы, и всё будут делать как надо. Управляющие компании тоже бывают разные. Это не город, где оплатил коммуналку и потом можешь по звонку сделать заявку или пожаловаться в мэрию.

На что обратить внимание?

1. Узнайте поселковые правила, запросите для ознакомления у продавца участка или в правлении ТСН действующие документы – устав, генплан, положения и т. п.

2. Если в поселке действует управляющая компания, запросите и внимательно изучите образец индивидуального договора между собственниками и УК.

3. Заранее узнайте размер взносов и всех регулярных платежей, какие услуги входят в перечень обязательных, а за какие надо платить дополнительно. На сей счет должен быть документ.

4. Узнайте в правлении про сервитуты и связанные с ними условия. Это когда нечто общего пользования (труба, проезд и т. д.) принадлежит лично кому-то.

5. Важно убедиться, что коммуникации доступны как в поселке, так и конкретно для вашего участка. Выясните, каков порядок и сроки подключения коммуникаций, есть ли какие-то особенности для рассматриваемого участка, когда начнутся работы и гарантированы ли они какими-то документами.

6. Имеются ли у владельца участка задолженности перед ТСН (УК).

ИНФО: Калькулятор для расчета земельного налога по кадастровому номеру участка – ссылка 3 в конце книги.

Разъяснения ФНС по земельному налогу – ссылка 4 в конце книги.

Участки с подрядом и без

Покупка земельного участка без подряда означает, что новый владелец может строить любой дом по своему усмотрению и проекту. Из ограничений только законы, строительные правила и стандарты.

Земельный участок с подрядом подразумевает условия для покупателя:

1. Заключить договор на строительство дома с застройщиком (девелопером) либо с определенной строительной компанией.

2. Дом на приобретаемом участке должен соответствовать определенному формату и внутренним требованиям данного поселка.

Без этих обязательств купить данный участок нельзя. Таким образом, девелопер добивается, чтобы все домовладения были одного уровня качества, выполнены в едином стиле и вписывались в концепцию поселка.

Как водится, у каждого варианта свои достоинства и недостатки.

Стадии развития поселка

Даже в одном поселке с течением времени стоимость земли может сильно отличаться. В начале, когда ничего еще нет и фактически поселок существует только на бумаге, недавно нарезанная земля будет дешевле, но по мере застройки посёлка цена может вырасти в несколько раз от стартовой.

При очевидном большом плюсе экономии, покупка земли на начальном этапе развития поселка тянет за собой энное количество минусов. В таблице основные нюансы покупки участка в формирующемся и активно строящемся поселках.

Ситуации бывают разные, и решать вам. Выгоды и недостатки есть у обоих вариантов. При всем при этом мой опыт говорит: лучше не гнаться за дешевизной, а купить землю в посёлке, уже застроенном как минимум наполовину.

Если вы стоите на пустой поляне, и вас заверяют, что через два-три года поселок точно будет застроен, потому что место хорошее и продаем участки дешево, заводите машину и уезжайте оттуда. Будьте уверены: если стройка когда-нибудь здесь начнется, то на участках без подряда (под самостоятельную застройку) она будет тянуться долго-долго.

СОВЕТ: Берите землю как минимум с дорогами до участка и электричеством (где уже есть столбы), поскольку без этого невозможно начать строительство.

Если в ваших планах быстро построиться и начать тут жить, покупайте землю, когда поселок застроен уже на 70—80%. Почему так? Потому что большинство домов уже стоит, не будет такого шума и грязи, организовано управление. Если планируете переехать через 5—7 лет, соответственно можно ориентироваться на 30—50% застройки.

ЛАЙФХАК: Можно приобрести смежные участки, потом один из них продать по возросшей цене и тем самым оправдать часть затрат на постройку дома. В качестве бонуса у вас появится привилегия выбрать покупателя, т. е. потенциального соседа.

Критерии выбора участка

Прежде чем отправиться на поиски участка для коттеджа, нужно определить критерии отбора. И таким образом, установить четкие рамки, которые помогут отсеять предложения, которые абсолютно точно вам не подходят.

Последовательность выбора такова: локация → населенный пункт → участок. Т. е. сначала определяемся с районом / направлением, далее намечаем на этой территории интересные поселения (или, наоборот, зафиксируйте для себя те, куда точно не хотите) и ищем участок в поселках из белого списка. Другие варианты не смотрим – не тратим время зря.

ВНИМАНИЕ! Сразу ехать на место и смотреть участки не обязательно. В целях экономии времени проводим предварительное исследование заочно. Собираем максимум информации от владельца земли и из общедоступных источников онлайн.

Открытые источники информации о земельном участке перечислил в таблице ниже. Пользуйтесь.

ВНИМАНИЕ! На сайтах по недвижимости встречаются «липовые» объявления. Будьте к этому готовы. В чем подвох? Недостоверные заголовки, фото и характеристики, описание не соответствует тому, что есть на самом деле, рекламная цена занижена по сравнению с похожими альтернативами. Цель фейкометов – выделиться на фоне других, привлечь ваше внимание, чтобы вы позвонили / написали по объявлению. Дальнейшее – дело техники. Вам ответят примерно так: «Знаете, буквально вчера этот участок продан (просто объявление не успели снять), но есть не менее интересный вариант». Иначе говоря, заманивая в свои сети, они надеются что-то продать заинтересовавшемуся – не это, так другое.

Местоположение и удаленность

Первым делом определитесь с локацией, где вы планируете купить земельный участок. И тут большое значение получает расстояние до ближайшего крупного населенного пункта и расстояние до города, в который вы планируете ездить на работу (на учебу, по делам). Близость к «цивилизации» особенно важна, если у вас маленькие дети или с вами живут пожилые родители.

Во-первых, бывает всякое. Не дай Бог, что случится – в такой ситуации вы должны быть уверены, что «скорая помощь» (пожарные, полиция, аварийка) смогут приехать достаточно быстро и отыскать ваш дом не составит для них труда.

Во-вторых, удаленность от города будет определять, какую часть жизни вам придется проводить в дороге. Здесь имеет значение общая транспортная доступность.

Как добираться? Реально ли сделать это с помощью общественного транспорта? Сколько времени займет дорога? Проанализируйте альтернативные маршруты.

В идеале, чтобы к месту вела как минимум одна асфальтированная дорога, и недалеко располагались автобусные остановки, ж/д платформа. Кстати, пригородные поезда на сегодня – один из самых надежных и предсказуемых способов перемещения в город и обратно.

В-третьих, если вы привыкли в городе пользоваться службами доставки, и вам не хотелось бы отказаться от удобства, поинтересуйтесь через их сайты или службу поддержки, обслуживают ли они территорию, намеченную вами для резиденции.

В-четвертых, если будете жить далеко от города, каждый раз, планируя поездку, вам придется серьезно готовиться. Вдруг что-то забудете – быстренько вернуться за нужной вещью уже не получится. И хорошо, если это будет просто зонтик…

Многие потенциальные домовладельцы предпочитают знакомые и наиболее близкие к работе или нынешнему месту жительства направления. Например, рассматривают коттеджные поселки в Подмосковье только по Минскому или Можайскому шоссе. Такой фильтр сужает круг поисков, помогая сделать оптимальный выбор.