Инвестиции в торговую недвижимость: полное руководство от покупки до стабильного дохода

Самое страшное в этой ситуации было даже не то, что я чувствовал. Самое страшное – это осознание того, что ты сидишь на офисном кресле с одной ножкой – единственный источник дохода, и этот единственный источник дохода вдруг подкашивается. Кто-то незаметно подкрадывается сзади и выбивает её из-под тебя. В этот момент многие не выдерживают, ломаются и решают закрыть бизнес. Сдаются. У меня была такая же ситуация. Мой бизнес был моим единственным источником дохода. И когда всё это рухнуло, я почувствовал полный крах. Я буквально сидел в ступоре, пытаясь осознать, что происходит, но не мог понять: «Что вообще случилось? Как так получилось?»

Я пытался спасти ситуацию. Сначала я просто исчез на работе. Всё, что я раньше делегировал, неожиданно снова свалилось на меня. Я начал разбираться в том, что произошло, пытался понять причины и найти решение. Однако проблемы не исчезали. Объём продаж компании резко упал. Клиенты ушли вместе с топ-менеджерами, сотрудники отдела продаж последовали за ними. Моё личное финансовое положение сразу пошатнулось. А у меня была машина в кредите, квартира в ипотеке, жена, которая не работала, несколько потребительских кредитов и двое детей, которые активно занимались художественной гимнастикой. Это не просто занятия – восемь соревнований в год, постоянные поездки, костюмы, расходы. И вот тут начался настоящий шок.

Периодически возникали конфликты на фоне нехватки денег, нарастала напряжённость, и, хотя до развода дело не дошло, я для себя извлёк важный урок. Я понял, что финансовая стабильность – это не просто комфортное состояние, это основа мира и спокойствия в семье. И очень часто её отсутствие может стать причиной разногласий, а в некоторых случаях – даже привести к разводам. Это, к сожалению, не только моя история, а скорее общемировая статистика. Когда финансовая ситуация нестабильна, это затрудняет любые отношения, и я увидел, как трудно сохранять гармонию, когда на кону стоят такие базовые вещи, как безопасность и уверенность в завтрашнем дне.

Если посмотреть данные исследований, то мы увидим, что финансовые проблемы являются значительным фактором разводов в США. Опрос, проведенный в августе 2013 года среди 191 сертифицированного финансового аналитика по разводам (CDFA™) в Северной Америке, выявил, что основными причинами разводов являются:

• Базовая несовместимость – 43%

• Измена – 28%

• Финансовые проблемы – 22%

Это означает, что финансовые трудности занимают третье место среди наиболее распространённых причин расторжения брака. Кроме того, исследования показывают, что финансовые споры являются одним из самых сильных предикторов развода. В исследовании 2012 года, опубликованном в журнале Family Relations, были проанализированы данные 4 574 пар. Оно показало, что споры о деньгах с большей вероятностью приводят к разводу, чем разногласия по другим вопросам, таким как воспитание детей, отношения с родственниками или досуг.

Кроме того, финансовое напряжение может негативно сказаться на отношениях. Согласно опросу Американского института CPA (AICPA) 2021 года, почти половина (47 %) американских пар, испытывающих финансовые трудности, сообщила, что это отрицательно сказывается на их интимной жизни. Два из пяти респондентов (41 %) заявили, что задумались бы о разрыве отношений, если бы узнали, что их партнёр скрывал от них финансовую информацию. Эти данные подчёркивают важность финансовой прозрачности и открытого общения между партнёрами для сохранения стабильности брака.

В России, согласно данным Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ), за последние пять лет доля респондентов, считающих финансовые проблемы главной причиной разводов, увеличилась с 38 % до 46 %.

Я думал: «Блин, как я вообще в это вляпался?» Вспомнил книгу Роберта Кийосаки, которую когда-то читал. Подумал: «Вот если бы не этот гад, я бы сейчас не оказался в такой ситуации». Но потом посмотрел вокруг – люди как-то справляются, у них работает, значит, и у меня может. Снова перечитал книгу, начал искать решения. Я понял, что Кийосаки позволяет тебе стартовать, мотивирует тебя, но потом нужно много чего сделать методом проб и ошибок, чтобы реализовать это на практике.

Основная инвестиционная стратегия Роберта Кийосаки строится вокруг недвижимости. Хотя он владел различными бизнесами, а сейчас его основной активный доход – образовательная деятельность, его крупные инвестиционные активы сосредоточены именно в недвижимости. Суть метода Кийосаки проста:

1. Приобретение недвижимости по заниженной стоимости (из-за плохого состояния, срочной продажи владельцем или кризисного падения цен на рынке).

2. Улучшение объекта (если требуется).

3. Сдача в аренду, создавая стабильный денежный поток.

4. Использование кредитного рычага (ипотеки), который играет ключевую роль в стратегии.

5. Рост стоимости объекта за счет рыночных изменений и улучшений.

6. Рефинансирование в банке – когда стоимость недвижимости увеличивается, инвестор берет новый кредит под возросшую стоимость, забирая обратно свои первоначальные вложения.

На бумаге схема выглядит идеально: вы остаетесь владельцем недвижимости, получаете арендный доход и при этом возвращаете вложенные деньги, чтобы инвестировать дальше. Однако, на практике этот метод не работает в России. Да и не только в России. Он не работает в большинстве стран. Это все страны бывшего советского союза, развивающиеся страны, многие страны Азии и Африки, арабские страны, даже относительно продвинутая Турция и многие другие. Я лично изучал рынок недвижимости и пробовал применять подход Кийосаки в российских реалиях. Но столкнулся с тем, что метод инвестирования Кийосаки не работает и не подходит для России и главная проблема в том, что:

• Кредитные условия в России не позволяют легко рефинансировать недвижимость и выводить вложенные средства.

Отсутствие хорошо развитой системы кредитования – это основная проблема во всех вышеперечисленных странах. В итоге я адаптировал стратегию Кийосаки под российские реалии, поскольку его метод хорош как мотивация и стартовая точка, но требует значительных доработок для реального применения.

Вы, вероятно, сейчас думаете: зачем я вообще решил об этом рассказать? Чтобы ответить на этот вопрос, мне нужно немного подробнее рассказать о себе, о тех событиях и тех периодах моей жизни, когда я принял решение начать заниматься инвестициями в торговую недвижимость.

Мой первый опыт был связан с обычной квартирой, в которой мы с семьей жили в тот момент. Она находилась на первом этаже, и, как и многие квартиры в старых домах, это была двухкомнатная «Ленинградка», с двумя окнами, которые выходили прямо на дорогу. С одной стороны, это была обычная, ничем не примечательная квартира, но для меня в тот момент это было нечто большее. Это было место, где я проживал с семьей, создавал свой уют и начинал размышлять о будущем. На тот момент у меня уже был небольшой бизнес, который приносил какой-то доход, но этого было недостаточно для того, чтобы я мог чувствовать уверенность в завтрашнем дне.

Именно тогда у меня появилось чёткое желание, которое не оставляло меня – жить на проценты от своих денег. Все мы знаем, что деньги должны работать, а прибыль должна порождать ещё большую прибыль. Я осознал, что не могу продолжать жить в вечном бегстве и под давлением, когда доходы приходят непостоянно. Нужно что-то менять. Я понял, что любой бизнес, какого бы масштаба и уровня он ни был, всегда сопряжен с риском и постоянным напряжением. В нашем случае это был сезонный бизнес – летом всё шло хорошо, а зимой наступал провал, и бизнес фактически замедлялся. Я пробовал делать какие-то улучшения, внедрять новшества, но этого было недостаточно.

Была ещё одна проблема, которая меня сильно напрягала – это персонал. Когда сотрудники уходят, забирают с собой клиентов, а порой даже умудряются навредить бизнесу, это добавляет ещё больше стресса. Я не один сталкивался с этим: мои друзья-предприниматели часто делились со мной такими же переживаниями. Постоянная текучка кадров, уход ключевых людей – это не даёт спокойно развиваться бизнесу. Всё это превращается в цепочку проблем, и ты начинаешь понимать, что ты зависишь от множества факторов, на которые не всегда можешь повлиять. Каждый месяц ты продаешь, чтобы заработать, и в конце месяца начинаешь подсчитывать, сколько получилось заработать. Если не получилось – начинаются проблемы. Не говоря уже о том, что существуют объективные обстоятельства, которые напрямую влияют на бизнес. Например, сезонность. В нашем случае зимой было невозможно заработать, потому что спрос снижался. Зимой, как правило, не хватало даже на зарплату сотрудникам, не говоря уже о личных нуждах. Но когда наступает лето, всё становится ярким и многообещающим – продажи растут, клиенты возвращаются, и кажется, что вот-вот всё наладится.

Из-за всех этих американских горок я жил в постоянном стрессе. Невозможность предсказать, что произойдёт в следующем месяце, постоянная гонка за деньгами, напряжение, которое накапливается день ото дня – всё это становилось моими неизбежными спутниками. Этот стресс начинал разъедать меня изнутри, и я понимал, что мне нужно вырваться из этого бесконечного цикла. В какой-то момент я задался вопросом: как сделать так, чтобы, несмотря на все сложности и переменные, у меня всегда был стабильный доход, который позволит мне чувствовать себя спокойно и уверенно?

На тот момент самым очевидным и простым способом мне казалось получать рентный доход от недвижимости. Я понимал, что это идеальная возможность – стабильный и прогнозируемый доход, который не зависит от сезонности, от внешних факторов, не подвержен влиянию кризисов и изменений на рынке. Это и стало для меня первой серьёзной целью – найти способ создать такой источник дохода, который не будет зависеть от ежедневной борьбы за прибыль, а будет приносить деньги сам по себе. И вот здесь, на этом пути, я начал искать пути реализации этого плана.

Мы, как я уже говорил, жили на первом этаже. Я рассуждал примерно следующим образом: если сдать свою собственную квартиру, а самим переехать куда-то было бы как-то неразумно. За сколько можно сдать двушку на первом этаже? Допустим, за 12 000 рублей. Снимаешь сам за 12 000 рублей, сдаешь эту за те же деньги – бессмыслица получается, как в том анекдоте про навар от яиц.

– Мужик, чем ты зарабатываешь?

– Яйца вот покупаю, варю и продаю.

– Почём?

– Покупаю за копейку штука, продаю тоже за копейку.

– А тебе-то какая тогда выгода?!

– А мне с яиц остаётся НАВАР!

В то время моя фирма арендовала офис в центре города, и стоимость аренды за квадратный метр составляла около 400 рублей. Для меня эта цифра стала отправной точкой для размышлений. Однажды, находясь на кухне, где окна выходили на дорогу, я стоял и думал: а что если я попробую использовать это пространство иначе? Почему бы не сделать лестницу и не сдать эту жилплощадь под магазин, а в худшем случае – превратить её в офисное помещение? Это был тот момент, когда мне пришла в голову эта идея. Я быстро прикинул всё в голове: если мы платим 400 рублей за квадратный метр за аренду офиса в центре города, а на этаже находятся другие офисы, то, соответственно, для помещения с отдельным входом можно было бы рассчитывать минимум на такую же цену. И вот тут началась простая математическая логика: если помещение составляет 60 квадратных метров, то при цене в 400 рублей за метр мы получаем 24 000 рублей в месяц. А теперь представьте: переезжаешь с семьей в съемную квартиру за 12 тысяч рублей, а свое сдаешь под коммерцию за 24 тысячи – и уже в плюсе на 12 тысяч! Эта цифра сразу начала мне казаться весьма интересной и убедительной. В этом расчете я видел реальную возможность для старта – и что самое главное, мне не нужно было делать крупных вложений, чтобы начать зарабатывать. Ведь, по сути, чтобы начать, нужно было просто трансформировать это пространство. Мне показалось, что с этим можно было начинать работать.

Мы начали реализовывать мой план. В то время улица, на которой располагалась наша квартира, была абсолютно пустынной, без какой-либо активности, и, что важно, еще не было переведенных в нежилой фонд квартир. Людей практически не было, трафик отсутствовал. Это создавало для меня некую неопределенность, возможно, даже риск. С другой стороны, я понимал, что при такой арендной ставке, как 400 рублей за квадратный метр, сдать помещение можно без особых проблем. Это давало мне уверенность, и я принял решение попробовать. Все, что оставалось сделать – это убедить свою супругу, потому что это было не просто. Мы с маленьким ребенком, и мысль о переезде на съемную квартиру, а на нашем месте организовать торговое помещение, казалась мне большой авантюрой. Однако я постарался донести до нее, что это шанс сделать шаг к новому уровню жизни.

Я говорил ей, что это возможность перейти от бесконечного, утомительного ежемесячного бега, с которым сталкиваются все предприниматели к финансовой стабильности. Это было как переход на следующий этап жизни – когда ты перестаешь зависеть от активного денежного потока, который может внезапно прекратиться. Когда ты начинаешь зарабатывать не от силы труда, а от капитла и получаешь возможность строить планы без постоянного стресса и нервотрепки. Ведь ключевым моментом было то, что это был первый шаг к финансовой независимости. Я показывал ей, что с этим доходом можно будет почувствовать защиту, ту самую подушку безопасности, которая снимает часть стресса. Конечно, в глубине души я сам не был до конца уверен в успехе, ведь 12 000 рублей – это не те деньги, которые могут существенно изменить жизнь. Но даже этот шаг, пусть небольшой, был бы первым на пути к той самой долгожданной стабильности.

Первые шаги в торговую недвижимость

В конечном итоге мои аргументы, которые я приводил супруге, сработали. Мы переехали на съемную квартиру, и, начиная с этого момента, процесс пошел. Вам, наверное, будет интересно взглянуть на сравнение фото «Рисунок 1» «ТОГДА» и «СЕЙЧАС», чтобы понять, что изменилось и как теперь выглядит ситуация. На сегодняшний день наша бывшая квартира представляет собой помещение, которое сдается в аренду пекарне. Сейчас оно приносит мне стабильный денежный поток в размере около 80 тысяч рублей в месяц. Когда я только начинал, мои расчеты были более скромными, и я рассчитывал на 24 тысячи рублей, но, как это часто бывает в бизнесе, все изменилось. Ставки аренды на тот момент возросли, и вместо того, чтобы сдавать помещение под офис, как я предполагал, его арендовала компания, занимающаяся общественным питанием.

На «Рисунке 1», фото того самого помещения, которое стало моим первым опытом в сфере торговли. Если вернуться в то время, улица, на которой находилась наша квартира, была абсолютно пустой и совершенно не развивалась. На тот момент никто даже не думал сдавать квартиры под офисы. Весь район казался неперспективным для бизнеса. Но я принял решение рискнуть, что на тот момент выглядело не только как шаг в неизвестность, но и как первый шаг к финансовой стабильности. Статус этого помещения как первого торгового объекта на той улице стал своеобразным символом моего перехода на новый уровень, а последующая сдача его в аренду показала, как незначительная на первый взгляд идея может вылиться в стабильный и достаточно прибыльный бизнес.

Рисунок 1. Наш первый торговый объект. Преобразуем квартиру, в которой мы жили с супругой и нашей первой дочкой, в коммерческое пространство. Это начало нашего пути в мир торговой недвижимости.

Сегодня это помещение на «Рисунке 2» – пекарня, и оно приносит мне стабильный доход в 80 500 рублей в месяц. Это, конечно, в разы больше, чем я ожидал на старте. В тот момент я рассчитывал на 24 тысячи рублей, что само по себе уже было бы хорошим результатом. Но как-то получилось, что рынок изменился, ставки аренды выросли, и помещение сдано не под офис, как я думал, а именно под бизнес, связанный с общепитом.

Рисунок 2. Наша первая квартира, которую мы перевели в нежилой фонд и сдали в аренду под торговое помещение. Этот объект стал для нас первой удачной инвестицией и начал приносить ежемесячный доход в 3 раза выше ожиданий, позволив выйти на новый уровень ф

Когда я начинал, улица, на которой находилась наша квартира, была абсолютно пустынной. Не было ни одного объекта недвижимости, переведённого в нежилой фонд, и, конечно, не было никакого потока людей. Но я рискнул и стал первым, кто перевёл свою квартиру в нежилой фонд, и это было начало. Благодаря этому шагу всё вокруг изменилось. Сейчас вся улица – это зоны для коммерческих объектов, а квартиры давно сданы под бизнес. Тогда, в начале этого пути, мне было страшно, и я действительно не знал, чем это всё закончится. Это был рискованный шаг, и я, честно говоря, сомневался, удастся ли мне сделать всё, как задумано. Но, как показывает результат, неудачи не случились, и на сегодняшний день я могу с уверенностью сказать, мой первый шаг в этом направлении оказался правильным.

Что интересно, первоначальная ставка аренды, которую я планировал – 400 рублей за квадратный метр – за время, пока шёл процесс ремонта и перепланировки, увеличилась до 1 200 рублей за квадратный метр. Это уже более чем покрывало мой тогдашний месячный бюджет. И это стало настоящим переходом на новый уровень финансовой независимости для меня.

До 2014 года я получал более 2 500 долларов чистого пассивного дохода с этого помещения. Конечно, после изменения курса доллара доход в доллар стал ниже, но сам факт того, что в тот момент моя финансовая ситуация была более чем комфортной, оставался.

Разумеется, приведенный мною пример не является единственным; он стал просто первым шагом на пути к более масштабному и прибыльному бизнесу. Этот случай положил начало целому ряду успешных проектов, которые мы реализовали позже. Он был важной вехой, поскольку стал основой для дальнейших шагов в мире недвижимости, и, оглядываясь назад, я понимаю, что именно он стал тем катализатором, который запустил процесс развития. Кроме того, у нас есть и другие интересные примеры объектов, на которых мы смогли показать, как правильно подойти к делу и извлечь из этого выгоду.

Одним из таких примеров является квартира в новостройке, которую мы приобрели в тот период, когда дом еще только строился. Это был действительно уникальный объект с большим потенциалом. Площадь квартиры была довольно внушительной, около 130 квадратных метров, что само по себе уже открывало множество вариантов для использования этого пространства. К тому же, сама планировка квартиры была достаточно сложной, в ней было пять комнат, что на тот момент создавало некоторые трудности в организации пространства, но в то же время предоставляло возможности для изменения и перепланировки. Мы решили, что будет разумно сделать два отдельных входа в помещение, чтобы его можно было разделить на два самостоятельных блока, что увеличивало бы возможности для сдачи в аренду и, соответственно, повышало доходность этого объекта.

Это стало возможным благодаря тому, что застройщик изначально объединил две отдельные квартиры в одну большую. Разделение этого пространства на две части с двумя независимыми входами стало идеальным вариантом для дальнейшего использования. В начале, поскольку этот район был только в стадии своего развития, а пешеходный трафик еще не был сформирован, мы приняли решение переехать в эту квартиру сами, сделать косметический ремонт и жить там в течение года, чтобы на собственном опыте понять, что необходимо улучшить и как лучше организовать пространство. Через год, после того как мы изучили особенности этого помещения, мы решили снести часть стен, частично объединить пространства для создания торгового зала. На «Рисунке 3» вы можете видеть фотографии того, как это выглядело. В итоге получился объект с двумя отдельными входами, что обеспечивало возможность сдачи в аренду двум отдельным арендаторам. В данный момент одно из этих помещений занимает отдел продаж жилого комплекса «Малиновка», а во втором разместилась парикмахерская. Это решение оказалось вполне удачным, потому что оба арендатора стабильны, а помещение обеспечило хороший поток дохода. Однако, как вы понимаете, процесс трансформации квартиры в такой объект не был простым и требовал решения ряда технических и юридических вопросов. Одним из таких вопросов было создание дополнительного входа, что, казалось бы, было невозможным, учитывая особенности расположения окон и конструкцию здания.

Хотел бы обратить ваше внимание на такой важный момент, который стоит учитывать при подобной перепланировке (обратите внимание на фотографии на «Рисунке 3»): первоначально было невозможно сделать единственный вход, как это планировалось изначально. Если внимательно рассмотреть фотографии, вы увидите, что под всеми окнами находятся цокольные этажи, и по идее никто не согласился бы на закрытие этих окон и создание лестницы на место. Множество специалистов, а также люди, знакомые с недвижимостью, говорили мне, что реализовать такой проект будет крайне сложно и вряд ли удастся. Они утверждали, что собственники нижних этажей, скорее всего, не согласились бы на такие изменения. Но, несмотря на это, я решил попробовать.

Рисунок 3. 4-х комнатная квартира в новостройке, купленная с пред-чистовой отделкой. Сначала сделали косметический ремонт и жили здесь семьёй. Позже помещение полностью переделали под торговый объект.

Решение проблемы оказалось гораздо проще, чем я думал. Затраты на получение разрешения на закрытие окна составили всего 30 тысяч рублей, что в принципе оказалось весьма разумной суммой для такого проекта. Оказалось, что владельцу нижнего этажа вовсе не было нужно это окно, и можно было договориться о его закрытии. Все те, кто предсказывал невозможность реализации этого проекта, как оказалось, не учли некоторых важных деталей. Вместо того чтобы отказываться и опускать руки, я решил попробовать, и в итоге потратил совсем небольшую сумму, но получил результат, который значительно повысил доходность этого помещения. Всего за 30 тысяч рублей из помещения с неудобной и не совсем подходящей планировкой, которое было бы довольно сложно сдать по достойной цене, мне удалось создать два отдельных помещения с собственными входами.

Какие же преимущества мне принесло такое решение? Во-первых, я теперь мог сдавать два самостоятельных помещения двум разным арендаторам, что значительно увеличивало мой доход. Во-вторых, если один из арендаторов по каким-то причинам решит съехать, я все равно не окажусь в полной зависимости от одного источника дохода, так как у меня будет второй арендатор, и помещение будет приносить доход в любом случае. В-третьих, за счет того, что площадь каждого из двух помещений стала меньше, я смог увеличить арендную ставку за квадратный метр, что в свою очередь принесло мне еще больше прибыли. Эти все моменты сделали проект гораздо более успешным.

На фотографии ниже «Рисунок 4» вы можете увидеть, что из этого получилось в итоге. Это место стало не только стабильным источником дохода, но и доказательством того, как можно превратить сложности и начальные ограничения в возможности для роста и развития.

Рисунок 4. Квартира, в которой мы прожили с семьёй около года. Сегодня это торговое помещение с двумя отдельными входами и просторной благоустроенной площадкой перед зданием.

Еще один замечательный пример из моей практики – это объект, который на данный момент завершен и сдан в аренду. Хочу подробно рассказать, как все начиналось и какие решения были приняты на протяжении работы. В данном случае речь идет о строительстве металлического каркаса. С самого начала мы пришли к выводу, что металл каркас – это наилучший вариант для такого рода строительства. Почему? Все очень просто. Если, например, сделать лестницу из кирпича, она будет разрушаться довольно быстро. Это означает, что через два-три года вам потребуется провести капитальный ремонт, что является затратным процессом в плане денег и времени. В то время как металлический каркас гораздо более долговечен и устойчив. Если дополнительно обшить его толстой полимерной плиткой, это значительно увеличит срок службы конструкции, и она будет служить долго, не нуждаясь в ремонте и дополнительных вложениях в течение многих лет.

Кроме того, хочу обратить внимание на важный аспект, который часто упускают из виду при строительных проектах – это растительность вокруг объекта. Очень важно заранее позаботиться о том, чтобы растения не мешали строительству или использованию объекта в будущем. В нашем случае все проблемы с растительностью были решены оперативно и эффективно. Мы позаботились о том, чтобы территория вокруг объекта была обустроена таким образом, чтобы в будущем растительность перед помещение не смогла заново появиться. Все зачистили и залили бетоном. Это позволило создать удобную и функциональную площадку, которая будет служить на благо бизнеса. Смотрите фото ниже «Рисунок 5», где видно, как это выглядело на начально и завершенном этапе.