Через тернии к звездам. История создания самой большой сети апарт-отелей. Начало

© Текст, Кудинов К., 2024

© ООО «Издательство «Эксмо», 2024

От автора

Идея написать эту книгу пришла мне в 2021 году, после того как моя компания пережила одно из самых серьезных потрясений, грозивших нам десятками миллионов убытка и ожидаемым банкротством, – сделку по объекту на Лиговском проспекте, 29. После месяца бессонных ночей и поисков вариантов решения ситуации я дал себе слово, что при любом раскладе не допущу, чтобы история нашей компании и приключений забылась и канула в Лету. Но осуществить задумку я смог только через полтора года, уже после начала 2022-го. Тогда, после февральских событий, мне было, конечно, не до книги, но вместе с тем, испытывая огромные трудности, впрочем, как и все российские предприниматели, я понимал, что вот теперь экстремальных историй и эпичного контента мне уже может хватить и на две книги.

Почему мои знания и опыт могут быть полезными для вас? Я простой парень из спального района Санкт-Петербурга, из самой обычной семьи. Мое детство мало чем отличалось от детства большинства моих российских сверстников. Учился я посредственно и только в студенчестве нашел для себя любимое дело, которое через пару лет после завершения вуза переросло в мой первый бизнес.

Тогда я не ставил перед собой каких-то глобальных целей и просто любил мечтать. Я хотел путешествовать несколько раз в год, иметь классную тачку, квартиру, немного денег на развлечения, «свободу» и заветный статус предпринимателя. На практике, конечно, все оказалось не так радужно. Первую свою поездку за границу я осуществил только через шесть лет, квартиру купил спустя семь, а полноценно уделять время семье и детям смог через десять.

За 18 лет моего предпринимательского опыта я запустил более десятка компаний в совершенно разных нишах. От агентства интернет-маркетинга и производства сувениров до инвестиционно-строительной компании с миллиардным годовым оборотом и крупнейшей сети отелей в самом центре Питера и Москвы, которые приносят стабильный пассивный доход частным инвесторам.

Конечно, не все мои проекты были успешными. Первый бизнес я начал в 2004 году, в 24 года. Тогда не было такого количества тренингов, обучающих материалов и онлайн-курсов для предпринимателей, как есть сейчас. И поэтому я собрал все мыслимые и немыслимые ошибки в копилку своего опыта, которым и хочу с вами поделиться. А также важными выводами, которые я делал, опускаясь на дно, переживая предбанкротные состояния своих компаний и отыскивая выход из, казалось бы, тупиковых ситуаций.

Еще одна тема, которую хочу затронуть в своей книге, – это инвестиции. К ним я пришел только в 36 лет, прочитав книгу Роберта Кийосаки «Богатый папа, бедный папа». После этого моя жизнь кардинально изменилась. До того момента у меня не было ни одного актива и какой-либо существенной финансовой подушки безопасности, а все мои источники дохода формировались только из бизнес-проектов со всеми вытекающими рисками и отсутствием стабильности.

Все доходы я вкладывал в новые проекты, лишь часть из которых выстреливала и приносила прибыль. Остальные проекты я закрывал или продавал – и так по кругу. С 2016 года я начал инвестировать в недвижимость, имея на старте всего 1,5 миллиона рублей, которых не хватало даже на однушку в спальном районе. Для этого мне пришлось взять ипотеку и влезть в долги. Мне повезло – кейс стал успешным, долги я быстро закрыл и стал получать 18 % годовых пассивного дохода на недвижимости. Это вдохновило меня расширять портфель и экспериментировать с различными источниками пассивного дохода. В результате я сформулировал несколько важных критериев, которые позволяют получать максимум от инвестиций в недвижимость:

– Подбирать локацию с высоким потенциалом: в центре или рядом с метро, или недалеко от объектов федерального значения. Недвижимость в таких местах будет давать максимальную прибыль и пользоваться высоким спросом.

– Работать на ипотечные или привлеченные деньги. Заемные средства дают возможность увеличивать количество объектов в портфеле, вкладывая минимум своих средств. Сейчас у меня шесть объектов, при этом арендный поток полностью перекрывает все банковские проценты.

– Тестировать гипотезы до приобретения объекта. Любой новый продукт или локацию нужно проверять до покупки. Например, разместив объявление на «Авито» и замерив количество звонков.

– Покупать объекты «ниже рынка» за счет плохого технического состояния или юридических особенностей. Главное – точно понимать, что эти недостатки и особенности можно устранить.

– Делить большие площади на маленькие и сдавать или продавать их по отдельности. Маленькие объекты всегда пользуются бо́льшим спросом и реализуются по более высокой цене.

– Делать недорогой, но качественный ремонт. Людей с низким и средним достатком в разы больше, чем состоятельных. В ремонт можно закопать любое количество денег, но далеко не факт, что это сильно скажется на итоговом результате и обеспечит более высокую доходность.

В результате самый первый и самый успешный личный проект лег в основу модели бизнеса, который мы с партнером упаковали и стали предлагать инвесторам. Всего за шесть лет проект по расселению коммуналок в центре Питера, со скрипом продававший 30 апартаментов в год, вырос до федеральной компании с объемом привлеченных инвестиций, превышающим 6 миллиардов рублей. При этом не могу не поделиться несколькими интересными цифрами:

– инвестиционно-строительная компания InREIT (ex. Investa) начинала свой путь со стартовым капиталом 60 тысяч рублей, 50 из которых ушли на задаток за первую коммунальную квартиру, 10 – на рекламу на «Авито»;

– на продажу первых шести студий понадобилось шесть месяцев;

– уже в следующем году продажи достигали 30 студий в месяц;

– каждый год, начиная с 2019-го, минимум раз в год компания была на грани банкротства и завершения своей деятельности;

– 200 миллионов рублей – потенциальный убыток, который с высокой долей вероятности мог накрыть мою компанию;

– 60 миллионов рублей – перерасход по одному из проектов редевелопмента;

– три допроса в ОБЭПе;

– четыре – в Следственном комитете;

– два обыска в доме и в офисе;

– 14 визитов СК в отели с выселением всех жильцов и опечаткой объектов;

– 16 миллионов рублей – цена закрытия вопроса по трем вышестоящим пунктам;

– четыре килограмма кокаина обнаружили у наркоторговца в одном из наших отелей сотрудники отдела по борьбе с наркотиками;

– при этом каждые два года компания росла в два раза.

Об этом я и расскажу в книге.

Глава 1

В деревню, в глушь, в Воронеж

Мой поезд, как зеленая ленивая гусеница, неуклюже полз по рельсам, подъезжая к Воронежу. Я с замиранием сердца и плохо скрываемой радостью смотрел в окно купе и узнавал полустанки, домишки и перелески, которые совсем не изменились за прошедший год.

Вот наконец наш локомотив издал протяжный басовитый гудок, и состав начал неторопливо вползать на платформу Воронежа. Я приник к стеклу в ожидании увидеть бабушку и дедушку. Очень по ним соскучился за длинный скучный учебный год и предвкушал три отличных летних месяца в деревне. Конечно, я увидел родные лица еще до того, как поезд остановился. Схватив сумку, первым ринулся в тамбур и пулей вылетел из вагона, едва проводница открыла дверь.

– Внучок, какой же ты худющий! – привычно заголосила бабушка, заключая меня в объятия. И я понял, что и в это лето меня будут откармливать как на убой.

– Здорово, Кирюха! Возмужал! – дед крепко пожал мою руку, но потом тоже сгреб меня в охапку.

Мы быстро миновали вокзальную толчею и добрались до дедовской гордости и моей тайной мечты – мотоцикла ИЖ «Планета-3». Раньше у деда было сразу два железных коня. В его гараже стоял еще и «Урал», но его на семейном совете пару лет назад решили продать.

Дед уселся за руль. Я, ухватившись за его худую крепкую спину, устроился позади него, а бабушка с багажом заняла свое место в люльке. Дедушка нажал ногой на кикстартер[1], тут же повернул ручку газа. Наш ИЖ уютно затарахтел, и мы двинулись в деревню.

Это была даже не столько деревня, сколько небольшой и очень уютный провинциальный городок: одна церквушка, один хлебозавод и местный променад, где стояли четыре или пять «настоящих» магазинов. Все остальное – патриархальные деревянные домишки или добротные типовые кирпичные особняки. И, конечно, центр, гордость всего поселения – местный базар, где можно было купить что угодно, начиная от продуктов и заканчивая козами, пуховыми платками из их шерсти, кассетами, стройматериалами и автозапчастями. Каждую субботу сюда съезжалось население – от мала до велика – со всей округи.

Вообще-то я живу с мамой и папой в Ленинграде на проспекте Наставников. И хотя это исторический район города – Ржевка-Пороховые[2], нас, увы, окружают такие унылые названия проспектов, как Ударников, Энтузиастов, Энергетиков и Индустриальный. Дом у нас тоже не с атлантами и кариатидами, а типичная панелька 81-го года постройки. То есть наша квартира всего на год старше меня. Да, я родился в год московской Олимпиады, и таких, как я, потом стали называть «олимпийскими мишками».

Жилище наше по сравнению с дедовским домом в деревне просто крошечное. Всего 40 метров. Маленькая кухонька и две комнатки, в одной из которых живем мы с моей сестренкой Кариной. Она на десять лет младше меня. Но я ее люблю: она не вредная и послушная. На прогулке с ней – а это входит в мои обязанности – я могу посадить ее в песочницу и удрать на футбольное поле гонять мяч. Там, конечно, недалеко – всего 100 метров. Но Каринка всегда мирно делает свои куличики и не двигается с места. Единственный минус – я не могу допоздна засиживаться за уроками или приглашать к себе друзей. Комнатка маленькая, а сестренке рано надо ложиться спать. Так что ежегодные каникулы у дедушки и бабушки с их раздольем во всех смыслах были шикарными.

Тем временем наш ИЖ уже подруливал к знакомому участку с крепким забором. Это был классический деревенский дом площадью примерно 150 квадратных метров. Изначально дед купил недострой: стены были заведены под крышу – и все. Потом еще полтора года он достраивал жилище своими руками. Правда, чем я невероятно горжусь, с моей помощью. И вот теперь этот красавец радовал не только своим внешним видом, но и внутренней отделкой и практичной планировкой.

Само собой, к такому дому полагался и солидный участок земли. И тут уже было бабушкино угодье. На 15 сотках она устроила просто роскошный огород. Там росло, кажется, все на свете, и на каникулах я мог питаться прямо в саду. Два сарая и летняя кухня утопали в зарослях яблонь, слив и вишен. По периметру забора искрилась рубиновыми гроздьями малина и щетинился колючками крыжовник, на грядках алела гигантских размеров клубника. В парниках вольготно чувствовали себя пупырчатые огурчики и светились недозрелым зелено-буро-желтым цветом помидоры. Ну а дальше, как во всякой приличной деревне, непаханым полем лохматились картофельные грядки. Это я, конечно, еще не перечислил всякую зелень, которая тоже росла у бабушки в неимоверном количестве и небывалом разнообразии.

И, разумеется, у моих стариков была скотина. В отдельной пристройке жили козы. Их бабушка держала не столько ради молока, сколько ради шерсти. У местных коз была какая-то особенная шерсть, которую вычесывали. Пух скатывали и прялками плели нити, из которых потом вязали знаменитые воронежские пуховые платки. Они, конечно, не так известны, как оренбургские или павловские, но – отдельный местный специалитет. Бабуле было не чуждо творчество, поэтому она тоже пряла пух и вязала эти платки. Готовые изделия мастерицы по субботам везли продавать на базар или железнодорожную станцию.

Едва соскочив с ИЖа́, я бросился к сараю и вывел оттуда свой велосипед.

– Ты куда, Кирюшенька? А обедать? – всплеснула руками бабуля, увидев, как я седлаю железного коня, по которому очень соскучился.

Дед усмехнулся и взглянул на часы:

– Давай, как раз к дневной партии успеешь!

– На хлебозавод, что ли? – расстроенно спросила бабушка.

– Ага, бабуль, – кивнул я уже у ворот. – Я быстро!

Да, первым делом я помчался на хлебозавод за свежим хлебом. В киоске у проходной продавали только что выпеченные, еще горячие батоны белого или буханки черного. Других вариантов, как сейчас, тогда не было. Но аромат того хлеба, который плыл по улице еще на подъезде к заводу, я помню до сих пор.

Путь туда и обратно занял давно высчитанные и проверенные многоразовым опытным путем 25 минут. Вбежав на кухню, я схватил нож, достал буханку, отрезал от нее горбушку. Бабушка с улыбкой уже ставила на стол плошку с чесноком и бутылку домашнего масла. Это было мое любимое лакомство: горбушка, натертая чесноком, сверху посыпанная солью и политая пахучим подсолнечным маслом. Деликатеса лучше я не пробовал и по сей день!

Да, чуть не забыл. Эту мечту гурмана полагалось непременно запивать парным молоком, трехлитровая банка которого каждое утро появлялась у нас на столе. Так бабушка претворяла в жизнь свой план по откармливанию худющего внука. Никаким задохликом я, конечно, не был, но любая бабушка считает, что у внука душа в теле еле держится, и бросается на его усиленную кормежку, как Стаханов на очередную пятилетку. Моя бабуля не была исключением. Однако на этом нежности заканчивались. После вожделенной горбушки и последовавшего за ней сытного обеда бабуля сказала:

– Ну, Кирюша, делу время – потехе час. Жуки у меня скоро всю картошку сожрут!

– Да легко, бабуль, – весело откликнулся я. – Ща все сделаю!

Я быстро забежал в сарай, где стояла специальная «колорадская» банка, крышку для которой дед смастерил сам. Она хитрым образом приоткрывалась, дабы можно было закинуть внутрь вредителя, и тут же закрывалась. Вооруженный, я помчался на картофельное «поле». На кусты действительно устроили нашествие полчища колорадских жуков. Зеленые растения были густо облеплены черно-оранжевыми усачами. Уже через час эти «полчища Мамая» были собраны и доживали последние секунды в керосине внутри банки.

После этого я с легким сердцем похватал свои удочки, сел на велосипед и рванул на вечерний клев. Вот за что я больше всего любил воронежские просторы, так это за множество речушек и озер, где плескались плотва, лещики и ерши; за изумительные пейзажи, где были и холмы, и овраги, и леса, и поля. За походы в дубравы с отцом и дедом: ближе к августу, когда папа приезжал в двухнедельный отпуск на машине, мы гоняли в заповедные места за ежевикой и пахучим чабрецом, из которого бабушка делала замечательный вкусный чай.

А наутро я предвкушал еще одно увлекательное и любимое дело, познания в котором здорово помогли мне во взрослой жизни. Дед активно привлекал меня к строительству. Как я уже говорил, все, что имелось на их участке, было сотворено его руками. Он не был профессиональным строителем, однако умел все. И мне нравилось быть у него подмастерьем. Я просто получал кайф от возведения кирпичной кладки или строительства нового крыльца. На этот раз дед собрался утеплить стены.

– Смотри, Кирюх, – начал он обрисовывать мне круг задач, – сейчас мы с тобой на пилораме распилим дранку и обобьем стены по диагонали.

Я смотрел, как дед мастерски распиливает доски на тонкие, в полтора-два сантиметра, планки. Я брал вылетающие из станка заготовки и тщательно обстругивал их рубанком, добиваясь максимально ровной поверхности. Затем мы с дедом прибивали эти планки к стенам. Я, конечно, иногда косячил, но дед ни разу не ругал меня за это.

– Кирилл, не спеши, – мягко говорил он, заметив мою ошибку. – Попробуй повертеть планку, чтобы она вошла как влитая. Потом проще будет шпаклевать.

– Дед, а не проще вызвать маляров? – как-то спросил я, просто из любопытства.

– Проще, – согласился дед. – Но понимаешь, Кирилл, чем больше ты будешь уметь сам, тем проще тебе будет жить. Ты сможешь вырулить в любой ситуации благодаря своей голове или рукам.

Так, замазывая глиной стены, покрытые дранкой, я впитывал мудрость старшего поколения. Я не только хорошо запомнил эти слова деда, но и начал претворять его принцип в свою еще детскую жизнь. Правда, всю глубинную сущность дедовских слов я ощутил на себе гораздо позже.

Вот так с умными мыслями, работой и развлечениями проходили мои школьные каникулы. Но, как и все хорошее, это лето быстро закончилось. Мы с папой возвращались в Ленинград, где меня ждала серая и беспросветная школьная пора.

Глава 2

Отцы и дети

Мы гнали на папиной машине по трассе Москва – Ленинград, обсуждая, конечно же, машины. Я, как и все мальчишки, просто ими интересовался, а папа был в автомобилях дока в силу своей профессии.

Сначала отец работал в совхозе «Выборгский» и дорос до начальника отдела снабжения транспорта. То есть он отвечал за то, чтобы на крупнейшем агропромышленном предприятии Ленинградской области не было проблем с автомобильными запчастями. Понятное дело, решать этот вопрос в условиях тотального советского дефицита было делом непростым и требовало, не побоюсь этого слова, таланта. И у папы он имелся.

Невысокий, усатый, он был очень активным, живым и рассудительным. Много читал и обладал тем, что сейчас называют предпринимательской жилкой. К тому же отец был потрясающе общительным человеком, мог найти общий язык и договориться с кем угодно. Поэтому неудивительно, что в его хозяйстве никогда не было дефицита запчастей, и машины всегда выходили в поля и рейсы в полном составе.

Но с началом перестройки совхоз стал хиреть, потом акционироваться, перепродаваться и далее по списку того смутного времени. Поэтому папа ушел работать в коммерческий магазин, торговавший заграничными автозапчастями. Иномарки тогда только появлялись, их гнали в основном частным порядком из Европы. Как правило, это были старые и изношенные автомобили: они стоили дешево и имели большой спрос. Но чинить их тогда мало кто умел, а уж запчастей в привычном нам сейчас разнообразии не было и вовсе. Поэтому торговля в папином магазине шла настолько хорошо, что спустя некоторое время отец открыл со своими партнерами собственный магазин.

На этот раз специализация была исключительно на запчастях к французским машинам. И тут талант папу тоже не подвел. Ниша оказалась настолько востребована, что следующие 12 лет его бизнес рос как на дрожжах. Открывались новые филиалы не только в тогда уже Санкт-Петербурге, но и в других городах. А потом в Россию пришли автомобильные гиганты, в том числе Peugeot, Renault и Citroen. Которые, конечно, «сожрали» папин бизнес. Поэтому последние десять лет своей яркой карьеры он руководил отделом запчастей на станции техобслуживания одного из французских дилеров.

Впрочем, до этого еще было далеко. А пока была середина 90-х, мы ехали в машине, увлеченно разговаривали, и я решил, что это замечательный момент озвучить папе мою тогдашнюю подростковую мечту.

– Пап, я хочу себе ухо проколоть, – осторожно начал я. – Знаешь, «гвоздик» такой вставить.

– Зачем? – спокойно спросил отец. – Чтобы выделиться? Отличаться от других?

– Нет, – запнулся я, но потом с горячностью продолжил: – Да, я хочу выделяться и отличаться, не быть серой массой. Но это другое.

– Что, например? – так же спокойно спросил отец.

– Ну, это красиво… оригинально, – начал запинаться я.

Я действительно тогда не мог внятно объяснить, зачем мне нужна серьга в ухе. Возможно потому, что смысл этого аксессуара для себя я понял значительно позже. А может потому, что это была просто детская мечта, которую непременно хотелось исполнить.

– Похоже, сын, ты сам не знаешь для чего, – все так же спокойно и доброжелательно продолжил отец. – Думаю, сначала надо, чтобы в голове что-то появилось, а потом уже можно о серьгах думать.

– Опять ты за свое, – насупился я, понимая, что сейчас речь пойдет о школе.

– Не опять, а снова, – уже тверже зазвучал голос папы. – Давай так: вот будешь без троек учиться, тогда и поговорим.

Настроение мое резко упало – опять начиналась шарманка про школу, а мечта разбилась о родительский запрет. Вновь забегая вперед, скажу, что подростковое желание я все же осуществил, но не скоро – только после института. Тогда в моем ухе появился «гвоздик», а после открытия первого бизнеса в моей мочке красовался логотип собственной фирмы. Сейчас же там – $, символ доллара. И это не бахвальство, а посыл к моей цели – помогать людям сохранять и приумножать их капиталы.

– Да ты, сын, не дуйся, – продолжал папа. – Сейчас ты пойдешь уже в девятый класс. Пора браться за голову.

Я откинулся на спинку кресла и с тоской подумал о школе. Учиться я не то что не любил, скорее не был вовлечен в процесс. Перебивался с тройки на четверку и, в общем-то, не особо переживал по этому поводу.

– У тебя же светлые мозги, – тем временем продолжал папа. – И я тебе всегда помогаю с алгеброй и геометрией.

– Да, – вяло отозвался я. – И у меня по ним твердая четверка.

– Так в чем проблема?

– В физике. Ее я не понимаю совсем. И вообще: зачем мне этот физматлицей?

Какую-то особенную школу родители мне не выбирали, я пошел в ближайшую – ту, что была у нас во дворе. Но в седьмом классе нам объявили, что отныне мы – лицей, и не простой, а физико-математический. Соответственно, программу нам тоже пересмотрели. Так что дальше учеба напоминала известную в то время песню:

Дальше – больше. В девятом классе нашу параллель «сегрегировали». В классах «А», «Б» и «В» вводилось еще более углубленное обучение, где в конце учебного года предполагались дополнительные экзамены для перехода в десятый класс. Зато после выпускных испытаний «ашники», «бэшники» и «вэшники» автоматически зачислялись в Ленинградский электротехнический институт!

Класс «Г» был базовый, и туда предлагали перевестись всем тем, кто не собирался вообще идти в десятый класс, а планировал отправиться в ПТУ или колледж.

Я сразу же нацелился на институт, поэтому остался в своем девятом «А». И, конечно, получил сполна. Уроков стало еще больше, за домашними заданиями я засиживался на кухне далеко за полночь. Все эти теоремы и котангенсы мне, казалось, уже снились. Но самым страшным по-прежнему оставалась физика, из курса которой ярче всего запомнилось это: «по закону Ньютона яблоко, упавшее с любого дерева, обязательно прилетит тебе прямо в лоб». Хотя, конечно, если серьезно, то знание предмета у меня все-таки было.

Но не стоит думать, что я 24 часа в сутки занимался учебой. Я находил время на борьбу и шахматный кружок. Мог часами закидывать мяч в баскетбольную корзину, благо ее повесили прямо у нас во дворе. А баскетбол я любил с самого детства, несмотря на маленький для этого вида спорта рост.

Но настоящую любовь у меня вызывал компьютер – редкая в наших домах вещь по тем временам. Поэтому я зависал у своего соседа и одноклассника Арсения, чей отец, увлеченный электротехникой, сам собрал сыну игровой компьютер. И даже пошел в компьютерный кружок, где давали азы Basic, MS-DOS и Norton. Так что компьютерная грамотность, программирование и технологии появились в моей жизни еще в школьные годы.

Поэтому я буквально обомлел, услышав слова отца:

– Кирилл, скажи, а твоей учебе мог бы помочь компьютер? – спросил он, не отвлекаясь от дороги.

– Да! Конечно! – не сдержал я эмоций.

– Ну что ж, мне тут в совхозе выделили земельный участок. Так сказать, за заслуги, – усмехнулся папа. – Но мы с мамой решили, что дача нам не нужна. Так что, думаю, если эти сотки продать, то на компьютер вполне хватит.

– Пап! Спасибо! – меня, захлестнутого ликованием, хватило только на это.

Спустя месяц, в октябре, отец вернулся с работы с большой коробкой, которую торжественно вручил мне. Это был один из первых советских компьютеров «Поиск» – 16-разрядный ПК, ограниченно совместимый с IBM PC/XT, сделанный киевским «Электронмашем». 128 килобайтов ОЗУ с видеопамятью в 32 килобайта, в качестве внешнего носителя использовался обычный кассетный магнитофон и специальные кассеты. Клавиатурой можно было бы кого-то прибить – такой громоздкой она была.

– Сын, но ты обещал подтянуть учебу! – улыбнулся папа, глядя, как я лихорадочно подключаю свой «Поиск».

– Обещаю! – второпях бросил я.

Теперь я просиживал часами за собственным компьютером. Но уже тогда меня интересовали не столько игрушки – хоть я и проходил все уровни популярных тогда Dune и Doom, – а программирование. И часами я пытался применить свои знания Basic на практике.