Снимай, сдавай, люби. Гайд по недвижимости от основательницы сообщества Flats for Friends

Как не отчаиваться, если у тебя нет своего жилья

Мне тридцать шесть лет, я создатель самого крупного российского сообщества по поиску недвижимости, у меня большой опыт работы риелтором, и при этом у меня нет собственного жилья. Возможно, когда-нибудь оно достанется мне по наследству. Одно наследство я уже профукала: бабушка решила, что у нашей половины семьи и так есть где жить, и ничего нам не оставила.

Однажды я встречалась с аргентинцем из очень обеспеченной семьи и рассталась с ним через три года. Моя близкая подруга тогда сказала, что мне нужно было сначала его на себе женить, потом развестись и отсудить половину его земель и домов. Если бы я была более аморальной, сейчас бы наслаждалась жизнью в особняке среди полей и плантаций чая мате с его лошадьми и коровами (скот тоже прилагался). Но я предпочла расстаться с этим человеком и ничего у него не забирать. А еще перестала общаться с подругой, которая дала мне такой совет.

Всю жизнь я снимаю квартиры и помогаю другим людям снимать, сдавать, покупать и продавать жилье. Хотя своего у меня пока что нет, я считаю это абсолютно нормальным, учитывая нынешние реалии нестабильности жизни, цен на недвижимость и условий по ипотеке.

В разных странах я часто встречаю людей всех возрастов, у которых никогда не было своего жилья и, возможно, никогда не будет. Многие из них счастливы и совершенно не переживают, что у них нет чего-то, что есть у других. До недавнего времени мне даже не хотелось иметь собственный дом, потому что это привязка к месту и дополнительная ответственность. Сейчас я уже этого хочу и надеюсь вскоре что-то приобрести – но исключительно потому, что мне не хочется быть сапожником без сапог.

Я не советую покупать недвижимость только потому, что кто-то сказал, что так надо: тратить все накопления именно на дом, забывая о других мечтах – о классной машине, кругосветном путешествии или о чем-то другом. Не стоит из кожи вон лезть, брать ипотеку и во всем себя ограничивать, чтобы потом на старости лет жить в своей квартире и лечиться от болезней, которые заработал, пока всеми правдами и неправдами добывал на нее деньги. С недвижимостью частенько случаются разные проблемы: что-то ломается, заливают соседи сверху, заводятся насекомые, жильцы то съезжают раньше, то не платят, то бедокурят. Даже если у вас есть страховка, вам как хозяину жилья все равно постоянно придется решать какие-то вопросы.

Если обзавестись жильем действительно хотите вы сами, а не ваши родственники, общество или риелтор, то советую выбрать ту недвижимость, которая не сильно повлияет на ваш бюджет и не слишком стеснит расходы. Для кого-то это особняк в Венеции, для кого-то – домик на берегу озера в Карелии, а для кого-то – студия в Подмосковье. Недвижимость – как и любой продукт – есть на любой вкус и кошелек. Если в вашем городе цены слишком высоки и условия по ипотеке невыгодны, можно рассмотреть другие города, деревни и даже страны.

Мой знакомый, фотограф Петя из Ярославля, всегда мечтал о квартире в Москве. В итоге он купил прекрасную квартиру по приемлемой цене в маленьком городе в Португалии, а недавно еще одну – уже в Испании. Когда он сам там не бывает, то сдает эти квартиры как отпускное жилье. Многие мои знакомые купили студии в строящихся домах в Санкт-Петербурге в ипотеку. Несколько лет назад люди со средней зарплатой еще могли себе такое позволить. Да и сейчас это возможно, просто нужно потратить больше времени, чтобы найти лазейки.

Люди другого склада находят участки или полуразрушенные дома в глубинке, в трех часах езды от крупных городов или в каком-нибудь волшебном месте далеко от цивилизации. Такая недвижимость все еще продается по приемлемой для обычных людей цене. За границей тоже можно найти много мест, где за земли и квартиры просят адекватные деньги. Нужно просто поставить перед собой такую цель, исследовать рынок в разных регионах, городах и странах, а потом уже делать выводы.

Всегда есть варианты покупки маленьких объектов – например, офисов или гаражей, которые потом можно перепродать дороже и купить что-то побольше. Вполне реально найти домик или маленькую квартиру где-то в деревеньке по цене от 10 000 долларов практически в любой точке мира, кроме самых дорогих регионов. В Италии существует программа по продаже заброшенных домов в маленьких городах за 1 евро. Правда, там есть свои нюансы: нужно обязательно нанять юриста и архитектора, а еще вложить в реставрацию как минимум 10 000 евро и закончить ее за два года.

Главное – помните: даже если вы не купите свою квартиру сейчас, это не сделает вас хуже. Если этого до сих пор не случилось, значит, оно вам не так уж нужно, и когда придет подходящее время и вы действительно сильно этого захотите, то весь мир будет вам помогать.

Мой путь к дому на дереве (и обратно на землю)

Когда я решила наконец купить себе недвижимость, передо мной открылся такой огромный выбор, что от страха я чуть было не передумала. Ведь я, по сути, могу купить жилье в любой точке мира. Передо мной не три дороги, как у богатыря на распутье, а триста тридцать три – и каждая ведет к своему будущему.

Сначала я решила определиться с размером и поняла, что хочу что-то небольшое, чтобы можно было легко сдать и побыстрее отбить расходы. Поскольку я еще не решила, где хочу жить, мне нужно жилье, которое не будет простаивать, пока я путешествую, или если решу переехать в другое место. А еще маленькая квартира – это маленький бюджет, который особенно ни к чему не обязывает. К тому же, честно говоря, это единственный бюджет, который у меня есть.

Я человек, который интересуется всем, и особенно – новым. Поэтому себя и свой первый дом я могу представить абсолютно в любом месте, кроме очень холодных. Но в каких-то местах мне, конечно, дышится свободнее. И дело не столько в чистоте воздуха, сколько в энергетике. В каких-то местах мне проще адаптироваться, потому что люди говорят на том языке, который я знаю, и их культурная среда мне ближе.

Тут я вспомнила про астрокартографию – личную карту мира, по которой проходят линии разных планет в зависимости от даты, времени и места рождения. Говорят, что там, где пересекаются две или три самые важные для тебя линии, находится лучшее место для жизни или отпуска. А там, где сходятся все линии сразу – мощный сгусток энергии, куда можно съездить за подпиткой, но долго находиться там опасно. Я была только в половине из тех мест, где пересекаются две моих линии, и мне действительно там было очень хорошо. «Можно скептически относиться к астрологии, но если выбор страны дается тяжело, почему бы не обратиться к звездам?» – подумала я.

Судя по астрокартографии, лучше всего мне подходит либо Австралия, либо Южная Африка. Но это уж слишком далеко, и я пока отмела эти варианты. Среди стран с удобным расположением оказались Марокко и юг Испании, друг напротив друга. В России, на удивление, у меня нигде ничего не пересекалось, но если смотреть места, которые ближе всего к пересечениям, то это Калининград или Санкт-Петербург. И действительно, эти города в России для проживания нравятся мне больше всего.

Я стала смотреть квартиры в Марокко и Испании на разных сайтах, но даже самые маленькие либо были слишком дорогими, либо находились у черта на рогах. Не очень понятно, зачем мне квартира в европейской или африканской глуши: жить там самой скучно, сдавать такую недвижимость проблематично – возможно, еще придется кому-то приплачивать, чтобы он там поселился. Квартиры в строящихся домах мне тоже не подходили – я хотела получить жилье сразу.

Я уже почти отказалась от затеи с покупкой жилья, как вдруг вспомнила свою детскую мечту. С тех пор, как я посмотрела фильм «Сейчас и тогда», мне всегда хотелось иметь дом на дереве, как у одной из главных героинь. В детстве у меня были только дом для Барби и палатка, которую мы ставили на даче. Однажды я хотела там переночевать, но началась гроза, палатка промокла, и после этого я больше не пробовала. Я тогда очень расстроилась – больше всего на свете мне хотелось пожить отдельно от всех. Зато я часто залезала на яблоню или на крышу сарая и могла сидеть там часами. Мне нравилось, что меня там никто не замечал: взрослые редко смотрят наверх. Мою одержимость домами на деревьях разделяют многие друзья, а с некоторыми из них мы даже думаем наладить производство таких домов.

На многих сайтах посуточной аренды есть специальная категория – дома на деревьях. По их статистике, именно такие дома набирают больше всего просмотров и сохранений в вишлисты. Часто они же и становятся самыми арендуемыми домами по городам или регионам. Например, в 2017 году самым популярным домом на платформе Airbnb оказался именно дом на дереве – в Атланте, США. Его цена начинается от 400 долларов за ночь, при этом площадь составляет около 40 квадратных метров, распределенных на три отдельных пространства, соединенных мостиками. В доме нет ни санузла, ни кухни, ни кондиционера, ни отопления. Все необходимое находится в подвале дома хозяев. Согласно прогнозу крупной американо-индийской аналитической компании Grand View Research, в ближайшие пять лет мировой рынок домов на деревьях вырастет на 10 %. Больше всего интерес к такому формату жилья проявляют в следующих странах: США, Италия, Великобритания, Австралия, Индия, Южная Африка, Бразилия, Канада, Франция, Германия.

Я поняла, что мне просто нужен участок земли с большим деревом. И даже если это будет глушь, ничего страшного, – место можно будет раскрутить, и люди будут приезжать туда специально, чтобы провести несколько дней в моем прекрасном доме на дереве. Все участки в Марокко, которые мне попадались, были без деревьев, и вообще там довольно пустынная местность. Так что этот вариант отпал сам собой, и я переключилась на Испанию.

Я поставила фильтр на цену участка в 10 000 евро, и сайт выдал огромное количество предложений от 2000 до 10 000 евро – от крошечных кусочков земли в 20 квадратных метров до нескольких гектаров. Такая цена за участок мне кажется адекватной. Учитывая, что нужно еще будет возводить дом и переводить землю из категории сельскохозяйственного назначения в земли населенного пункта, на это все в общей сложности уйдет как минимум вдвое больше. Сначала я смотрела все подряд, потом устала и решила ограничиться только землями неподалеку от Мадрида, Барселоны и Малаги, – городов, где больше всего людей, а значит и парочек, которые захотят снять мой райский домик на дереве на пару дней (или, скорее, ночей). Участки в городах в основном находились в каких-то сомнительных районах, рядом с заброшенными или захваченными домами, да и деревьев там не наблюдалось. Те, что за городом, часто были расположены на холмистой местности, а из деревьев попадались только оливковые и им подобные, то есть невысокие и непрочные.

Тогда я решила разузнать, какие деревья в Испании самые высокие и где они растут. Оказалось, что их можно найти на островах и на севере – совсем не там, где мне было нужно.

Я стала рассказывать друзьям и знакомым о своих планах, и они в целом соглашались, что идея классная, но сложная в реализации. При этом каждый предлагал какие-то свои варианты – видимо, те, о которых мечтал он сам. Одни советовали купить землю в других странах, другие рекомендовали совсем другой формат жилья. Хотя я и не спрашивала у них совета, люди все равно старались помочь и убеждали, что так будет лучше. Я-то знаю, что для меня лучше так, как хочу и чувствую я, так что это меня особенно не беспокоило. Я была уверена: когда будет нужно, я найду людей, которые меня поддержат и помогут воплотить этот проект в жизнь.

Моя близкая подруга Лусьяна сказала, что идея отличная, но построить дом на дереве обойдется очень дорого. Я ответила, что либо найму талантливых выпускников архитектурного вуза, либо попрошу помочь друзей-архитекторов, которые сделают скидку за размещение рекламы в моих пабликах, либо просто начну встречаться с архитектором. Сначала мы построим небольшой домик и будем сдавать его по низкой цене, а потом постепенно будем его улучшать и увеличивать ценник, пока однажды он не превратится в маленький дворец. После таких аргументов Лусьяна и ее сын загорелись идеей, начали смотреть фотографии домов на дереве и предлагать мне варианты дизайна.

Итак, для начала стоит определиться с местом покупки, типом недвижимости, ее размером и с ценой. Хотя с ценой всё проще – она прояснится сама собой, когда вы определитесь с первыми тремя параметрами. Часто именно цена оказывается определяющим фактором.

Если бы у меня был миллион долларов, я бы сразу купила себе дворец в Санкт-Петербурге и устраивала бы там званые балы, особенно во время белых ночей, а зимой уезжала и сдавала бы его под съемки. Но у меня в какой-то степени рациональное мышление, и я понимаю, что могу рассчитывать только на что-то небольшое в маленьком городке или даже в деревне. Зато у меня есть фантазия, и именно она может превратить «что-то небольшое» в удачную инвестицию.

Я так и ходила с мыслями о доме на дереве, не зная, как реализовать эту идею, пока не решила сделать коллаж, чтобы мечта поскорее исполнилась. В одном из журналов я нашла фотографию небольшого домика и вырезала ее. Стала искать дерево или хотя бы что-то зеленое – и наткнулась на обложку старинного французского журнала удивительно глубоко болотного цвета. Там почти ничего не было изображено, и я подумала: почему бы не сделать из нее крону моего дерева? Я вырезала верхнюю часть дерева, но подходящего ствола не нашла и сделала его из журнала интерьеров, в котором увидела красивый дизайн лепнины. Потом мне попалась картинка с огромной ступней, и я приклеила ее поверх ствола. Получилось метафорично: вместо корней у дерева ступня, как будто дом на дереве стоит на ноге. Он получился очеловеченным, еще более живым. Затем я добавила несколько деталей и разместила коллаж на картонке ярко-розового цвета.

После создания этого произведения искусства мне пришло в голову: если я собрала дерево из подручных материалов на бумаге, почему бы не сделать так же и в реальности? Дерево ведь не обязательно должно быть настоящим, оно может быть скульптурой, и еще круче, чем самое классное живое дерево. И, конечно, на нем будет стоять дом.

Новая идея в разы упростила задачу: мне больше не нужно было искать подходящее дерево. Я стала писать собственникам участков, которые мне приглянулись. Кто-то не отвечал, кто-то уже продал, но я продолжала поиски.

Наконец я нашла два участка на севере – 2000 и 2500 квадратных метров. Первый за 6000, второй – за 7000 евро. Оба находились неподалеку от деревушки Градо, а та, в свою очередь, всего в нескольких километрах от Хихона, города, где поселились мои друзья Женя и Вадим. Я попросила их съездить туда, посмотреть участки и показать мне всё по видео.

Местные жители были весьма удивлены, что кто-то вообще заинтересовался этими землями, да еще и иностранцы. Женя сказала, что даже коровы и лошади выглядели слегка ошарашенно. Оба участка были далеко от цивилизации, с бугристым, холмистым рельефом и запущенным видом – все это явно не сулило легкого и быстрого перевода в городское назначение. Тем не менее пейзаж, цена и площадь были весьма привлекательными.

Потом я присмотрелась к участку под Валенсией, в районе Энгеры – 1200 квадратных метров за 9500 евро. Риелтор Хоан Гарсия любезно согласился показать мне его по видео, благо живет он в соседней деревне. Участок был заросшим и заброшенным, но зато ровным и рядом с деревней, так что можно было бы провести коммуникации без особых проблем. В конце разговора Хоан добавил, что даже если я не куплю этот участок, он все равно приглашает меня на кофе. Я подумала, что, наверное, это лучшее, что можно сделать в этой глуши, – выпить кофе с молодым красавчиком, а участок все-таки не покупать.

После просмотра всех этих заманчивых, но не совсем подходящих вариантов я решила, что пусть участок будет меньше, но ближе к большим городам и самое главное – к столице. Толедо, Сеговия и Авила – три самых интересных города, ближайших к Мадриду, топ три направления для поездок на уик-энд. Я нашла несколько предложений в этих районах, но было бы слишком сложно и муторно смотреть их онлайн. В который раз, уже на собственной шкуре, я убедилась: недвижимость лучше смотреть вживую и лично. В следующую мою поездку в Европу это станет моим первым делом – просмотр участков для дома на дереве.

Как найти жилье, чтобы не поехала крыша

Никогда не знаешь, где найдешь свою единственную – квартиру мечты, поэтому можно начать с традиционных способов и по ходу дела подключать остальные ресурсы. Часто квартира находит тебя сама – нужно просто кинуть клич. Но бывает, что она от тебя прячется, и тогда чуть ли не приходится совершить какой-то обряд, чтобы она тебе явилась.

Согласно опросу Росгосстраха от августа 2023 года, найти арендное жилье 28 % россиян смогли на специализированных сайтах; 27 % – с помощью знакомых; 15 % воспользовались услугами риелтора; 16 % – по объявлениям в социальных сетях. Еще 9 % снимают у друзей или родственников.

Если у вас реальный запрос, квартиру можно найти за несколько дней. От начала поиска до срока заезда рекомендую оставлять до двух недель. На покупку обычно принято закладывать больше времени, но и за пару недель вполне реально справиться с выбором. Чем раньше вы начнете искать, тем раньше окунетесь в этот процесс и будете постоянно отслеживать варианты. Если вы готовы заниматься этим все две недели или два месяца – вперед. Все равно вы, скорее всего, примете решение в тот момент, когда будут поджимать сроки (в случае с арендой) или когда устанете смотреть все подряд (в случае с покупкой).

Свою последнюю квартиру для аренды я начала искать за два дня до того, как нужно было освободить предыдущую. В первый день я посмотрела три квартиры и во второй – еще три. Мне понравилась одна из тех, что я видела в первый день. Я позвонила хозяйке, договорилась о скидке, на следующий день мы подписали договор, и я переехала. Нашла я эту квартиру на обычном квартирном сайте, просматривая старые объявления. Информация о ней была размещена где-то месяц назад, но я решила все же уточнить: вдруг еще не сдали. Я написала сообщение – ответа не последовало. Тогда я позвонила. Хозяйка не очень дружит с мессенджерами. Если вам не ответили на сообщение – лучше сразу звонить.

В моем случае фотографии были ужасными, но я смогла разглядеть потенциал этой квартиры. Далеко не все умеют фотографировать, поэтому стоит вглядываться в суть, а не в оболочку: смотрите на ремонт, планировку и мебель, а не на композицию, фокус и свет. Если все это выглядит неплохо и нужно лишь расставить несколько акцентов, чтобы оживить квартиру, можно сразу брать. Если есть какие-то недочеты, все равно стоит рассмотреть вариант, если цена ниже рыночной – возможно, имеет смысл вложиться в ремонт или заменить какую-то мебель. Может быть, хозяева даже готовы покрыть эти расходы.

В России удобнее искать квартиры через телеграм-боты: сейчас их много, и в основном они работают за донаты. Они мониторят все основные сайты и подбирают квартиры по вашим фильтрам. В других странах обычно есть пара-тройка основных сайтов для поиска жилья от собственников. Можете также поискать в социальных сетях. Если не знаете ни одной группы и ни одного канала, используйте поиск по ключевым словам и увидите множество вариантов. Также рекомендую написать пост о поиске квартиры и разместить его на всех своих страницах, а также во всех квартирных сообществах. Особенно это касается поиска квартиры для аренды.

Моим первым домом была двушка на девятом этаже панельки на окраине Москвы, в славном районе Ново-Переделкино. Наш дом стоял на месте кладбища: с одной стороны двора – заброшенная церковь с могильными камнями, с другой – детская площадка и футбольное поле. Довольно скоро церковь отреставрировала мафия из соседнего района, о чем гласил самый большой колокол, на котором было выгравировано: «От солнцевской братвы». Раз в год можно было подняться к колоколам, позвонить и снова прочитать эту надпись. В остальные дни можно было выглянуть в окно и увидеть, как батюшка освящает черные мерседесы во дворе церкви.