Настольная книга посуточника. Старт
- -
- 100%
- +
Книжный продюсер Светлана Ерохова
© Мельник, 2020
© Бибик, 2020
© Морозов, 2020
ISBN 978-5-0050-7586-4
Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero
Предисловие
Эта книга – руководство к действию. В ней собрана выжимка нашего десятилетнего опыта построения федеральной сети апартаментов FlatStar. Все рекомендации и инструкции, описанные здесь, прошли проверку временем. Они основаны на множестве событий и ситуаций, с которыми мы столкнулись на собственном опыте.
Мы решили, что в этой книге будем обращаться с тобой как с хорошим знакомым. Представь, будто мы с тобой старые приятели и ты просишь у нас совет. А мы тебе помогаем.
Если ты решишь построить свою собственную сеть апартаментов, эта книга даст тебе ответы на все вопросы, с которыми ты можешь столкнуться. И информации здесь более чем достаточно, чтобы, применив эти знания, выйти на доход 100 000 рублей в месяц и более.
Удача любит смелых! Дерзай!
Введение
Что это за бизнес?
Бизнес на посуточной аренде квартир – это разновидность гостиничного бизнеса. Только люди живут в квартирах, а не в номерах. У такого вида размещения есть преимущества: наличие кухни в апартаментах, повышенная приватность при проживании и экономичность. Главная «фишка» бизнеса на посуточной аренде в том, что совсем не нужно покупать квартиры, чтобы их сдавать. По сути, вся бизнес-модель сводится к тому, чтобы арендовать квартиру на длительный срок, а после пересдавать ее посуточно, предварительно проделав хорошую подготовительную работу.
В последние годы рынок апартаментов растет очень большими темпами. Только в 2019 году в Санкт-Петербурге 30% всех туристов выбрали альтернативу гостиницам и остановились в апартаментах. И этот рынок будет еще расти и расти. А мы с тобой знаем, что растущий рынок – благо для предпринимателя, так как на растущем рынке всегда увеличивается поток новых клиентов. Эта волна клиентов позволяет сгладить грубые ошибки, допускаемые владельцем при становлении бизнеса. Это означает, что сейчас самое время стартануть в этой нише, и кто знает, возможно, уже в ближайшее время благодаря этой книге ты начнешь новый этап в своей жизни, а может быть, мы станем с тобой партнерами?
Конечно, это абсолютно законный бизнес. Он основан на праве арендатора (то есть нас) пересдавать квартиру в субаренду (то есть нашим гостям), опираясь на подписанный договор между нами и собственником квартиры. Такой договор называется договором аренды с правом субаренды помещения. Регулируются такие отношения Гражданским кодексом Российской Федерации.
Субаренда – это временная переуступка прав арендатором на арендуемое им имущество или на его часть. Заглянем в Гражданский кодекс РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Теперь все сомнения, если такие и были, должны развеяться, так как с законностью этого бизнеса мы только что разобрались. Наша главная задача при аренде будущей квартиры для сдачи ее посуточно – предупредить собственника о наших планах и прописать это намерение в договоре.
Кому вообще нужны квартиры посуточно?
Может возникнуть вопрос, а кто вообще снимает квартиру посуточно? В первую очередь – туристы. В случае с курортным или туристическим городом это понятно, а если я не в нем живу? В моем городе это вообще работает?
Мы с уверенностью заявляем, что этот бизнес востребован в большинстве городов России, да и не только. По большому счету, разобравшись в основных нюансах ведения нашего дела, ты можешь построить точно такой же бизнес практически в любой точке мира.
Если ты давно хотел переехать жить за границу, но не знал, чем там заниматься, бизнес на посуточной аренде – очень хорошая возможность. Ты можешь заниматься им, живя в Таиланде или в Португалии, в Америке или на Бали. Основной принцип работы везде одинаковый.
Но вернемся к нашим реалиям. В России квартиры посуточно точно будут сдаваться в городах с населением от 50 тыс. человек. Хотя возможны варианты и с меньшим населением. Например, если взять город Полярный в Мурманской области с населением менее 20 тыс. человек, там тоже сдаются квартиры посуточно. Казалось бы, кому надо ехать в такой северный город, в тундру, да еще и квартиру снимать? Но, оказывается, и там нужны квартиры для приезжих.
Как узнать, пользуются квартиры спросом именно в твоем городе или нет, ты сможешь, прочитав главу «Анализ рынка». А вот узнать, кто именно снимает квартиры посуточно, можно уже сейчас.
Мы определили 23 сегмента целевой аудитории, кому вообще может быть нужна посуточная аренда квартир.
Этот список может дополняться еще разными категориями людей, кто точно будет пользоваться квартирами посуточно. В каждом городе может быть своя определенная специфика и может быть сразу несколько ключевых целевых аудиторий.
Теперь ты понимаешь, что куда бы человек ни поехал, ему всегда будет требоваться ночлег. И это не зависит от целей поездки, ведь где-то спать и есть ему нужно будет в любом случае. Для таких людей мы и строим наш бизнес.
С чего начать?
Лучший способ начать – прочитать эту книгу. Это будет твоим первым действием на пути к собственному бизнесу на недвижимости. Дальше нужно будет применять описанные здесь рекомендации и действовать, действовать, действовать. Просто прочитав книгу и мечтая о высоком, ты ничего не добьешься. Нужно обязательно делать. А что именно делать, мы и написали в этой книге.
Когда ты начнешь сдавать свою первую квартиру – это будут твои яркие воспоминания. Как ты ее искал, как подготавливался к встрече первых гостей, фотографии, объявления, первые заработанные деньги – все это останется в памяти, и ты будешь вспоминать об этом периоде с большой и теплой улыбкой, как мы.
Когда у тебя в распоряжении будет пять квартир, начнется уже очень интересный бизнес. Здесь можно уже начинать выстраивать процессы, нанимать горничную, с пяти квартир ты будешь зарабатывать две-три средние месячные зарплаты в твоем городе.
Заполучить в управление несколько квартир – не самая простая задача, но и не сверхсложная. Многие задаются вопросом, а почему бы не взять ипотеку под данное дело? Данная идея не совсем подходит с точки зрения бизнеса: взять ипотеку еще не так-то просто, и для этого необходим первоначальный взнос, который, как правило, составляет 20—30% от стоимости квартиры. Для Санкт-Петербурга это составит примерно 1 000 000 рублей. На выходе получится одна однокомнатная квартира в ипотеке. Конечно, ты сможешь погасить ипотеку в два-три раза быстрее, если будешь сдавать квартиру посуточно и весь доход перенаправлять на погашение кредита. Но это уже не бизнес, а просто способ быстро закрыть ипотеку.
С точки зрения бизнеса на величину первого взноса по ипотеке (то есть 1 000 000 рублей) можно арендовать 10—15 квартир и зарабатывать с них 200 000—300 000 рублей в месяц. А это уже очень хороший доход даже для Петербурга. Вот это уже похоже на бизнес. А дальше можно и ипотеку брать, чтобы начать капитализировать свой бизнес.
Следовательно, при отсутствии собственности лучший способ начать – это субаренда жилья. Если у тебя уже есть квартира в собственности или в ипотеке – тоже можно начать с нее.
Для того чтобы найти подходящую квартиру, нужно заинтересовать владельца квартиры не только финансово. Первое, что беспокоит хозяев, – сохранность их имущества, так как они часто считают, что посуточная аренда сильно изнашивает состояние квартиры. И здесь важно убедить владельца в том, что ты лично будешь следить и ухаживать за квартирой как за своей собственной, что в ней будет проходить тщательный ежедневный уход, а посетители будут только порядочные. Можно добавить, что долгосрочная аренда ничем не лучше, так как постоянные жильцы тоже бывают разные – они-то как раз в меньшей степени следят за состоянием квартиры. Может заехать семья с ребенком, а через шесть месяцев, когда собственник зайдет в квартиру, он увидит, что все обои разрисованы ручкой, краны текут. А мы как раз заинтересованы в том, чтобы в квартире все исправно работало и она сама была в идеальном состоянии, так как мы же зарабатываем на ней. Тут на самом деле у собственника много преимуществ работы именно с нами, в отличие от обычных жильцов, но подробнее об этом позже.
Правовая форма
Серьезный бизнес, как правило, не обходится без государственной регистрации. Если с двумя-тремя квартирами еще как-то удается работать «вчерную», то с укрупнением бизнеса регистрация уже становится необходимостью. Тем более что юридический статус удобен и многим клиентам, осуществляющим оплату безналичным способом.
Здесь подойдет регистрация как обычного индивидуального предпринимательства (ИП), так и регистрация юридического лица (ООО). Что лучше – зависит от того, как и с кем ты планируешь развиваться дальше, но самый простой и распространенный выбор – это ИП.
У нас по всей стране до сих пор работают тысячи людей, у которых в управлении находится по 10—15 квартир вообще без зарегистрированного юрлица. Это их выбор, мы же рекомендуем работать честно.
Какую систему налогообложения выбрать
С 2012 года предприниматель волен сам выбирать, по какой системе ему работать – УСН или ЕНВД. Также можно купить патент. Оптимальной системой налогообложения посуточного бизнеса является патентная система, при которой предприниматель осуществляет единовременную оплату налога (покупает патент) и работает спокойно целый год. Однако в каждом конкретном регионе сумма патента считается индивидуально исходя из установленных местных коэффициентов, поэтому точную сумму налога тебе придется узнавать самостоятельно.
Можно рассмотреть вариант и с выбором упрощенной системы налогообложения (УСН), 6% от выручки или 15% от прибыли организации. Система ЕНВД же, по словам предпринимателей, не совсем выгодна для бизнеса на посуточной аренде квартир.
Когда предприниматель решил работать «вбелую», то, помимо основной системы налогообложения, необходимо будет платить и налог на прибыль владельца квартиры (НДФЛ) – 13% от дохода в месяц.
Конечно, это только в том случае, если бизнесмен является субарендатором и это было оговорено и прописано в договоре с владельцем. Чаще всего собственники хотят переложить оплату своих налогов на плечи предпринимателя. Ведь это им нужно платить налог на прибыль от сдачи собственной квартиры.
Лично мы в своей компании придерживаемся того мнения, что владелец сам должен платить данный налог. Мы еще предлагаем собственнику открыть на себя ИП, и тогда ему нужно будет оплачивать всего лишь 6% от дохода с квартиры, а там он уже сам выбирает более удобный способ для себя.
ГЛАВА 1
Выбор идеальной квартиры
Расчеты по запуску бизнеса
Давай начнем с главного вопроса: сколько же можно зарабатывать с посутки? Для ответа на этот вопрос нужно посчитать, сколько нужно денег для запуска первой квартиры, которая будет генерить тебе доход. В твоей голове вопрос: как это сделать? Все просто, лови пример по Питеру. Цифры реальные, но усредненные с учетом сезонности бизнеса.
1. Аренда квартиры – 30 000 рублей. Это месячная оплата. Оплачиваешь в начале аренды и потом каждый месяц. Тут все просто. Стоимость квартиры в идеале должна быть либо рыночной, либо ниже рыночной. И в следующих частях мы дадим тебе методику, с помощью которой, особо не торгуясь, можно сбивать цену на аренду квартиры, при этом не переступая через себя.
Минимум в 50% случаев сбиваем цену на 1000—3000 рублей. Когда у тебя будет много квартир, каждые 500—1000 рублей при умножении на 12 месяцев превращаются в большие деньги, которые можно сэкономить.
2. Страховой депозит, или залог, – 15 000 +15 000 рублей. В итоге – 30 000 рублей. Оплачивается владельцу квартиры за мебель и технику, находящиеся в квартире. Как правило, залог можно разбить на два месяца.
И мы рекомендуем так делать, даже если есть деньги, чтобы внести залог полностью, потому что в первый месяц аренды может произойти все что угодно, могут вскрыться какие-то детали. Конечно, перед подписанием договора ты все тщательно проверишь в квартире, но лучше себя немножко подстраховать и разбить залог на два месяца. За девять лет в посутке у нас ни разу не было, чтобы в первый месяц мы избавлялись от квартиры, но все же разбивка залога на два месяца – это хорошая страховка денег от рисков.
3. Комиссия агента – 15 000 рублей, или 50% от месячной аренды квартиры. Психологически ты должен быть готов к оплате комиссионных, чтобы быстрее найти подходящую квартиру. А с агентом это получается быстрее. Не всегда, но как правило.
Лучше быстро найти квартиру через агента, обладающего навыком подбора и базой объектов, чем искать месяц или два-три месяца и найти за 0% комиссии от частника, потратив кучу времени и сил.
Ты решай сам, вдруг фарт и удача на твоей стороне и квартиры сами к тебе идут без агентов. Но помни: в нашем деле лучше быстрее запуститься, быстрее начать зарабатывать и возвращать свои вложенные деньги. О том, как снимать квартиры с минимальной комиссией, ты узнаешь позже. Комиссию больше 50% на начальных этапах не рассматривай! Потом – возможно, но только когда ты поймешь, в чем суть бизнеса, и только если будет хороший вариант квартиры.
4. Оснащение квартиры – 10 000—30 000 рублей. Сюда входят покупка белья, посуды, мелкой бытовой техники, услуги фотографа, ключи и т. д. В среднем 15 000—20 000 рублей. 30 000 рублей – это на оснащение большой квартиры, двушки или трешки. Цифры опять же средние. Ты же понимаешь, что бывают разные варианты. Например, снимаешь квартиру ниже рыночной стоимости и оснащаешь ее самостоятельно, вкладываешь больше денег, но и зарабатываешь больше. При этом ты владеешь купленным имуществом.
Итого ты вложил на запуск одной квартиры около 90 000 рублей. Теперь давай разберем ежемесячные расходы, если ты все делаешь самостоятельно, без персонала:
Аренда – 30 000 рублей.
Коммунальные платежи – 4000 рублей.
Интернет – 500 рублей.
Реклама – 3000—5000 рублей.
Связь и использование CRM – 1000 рублей.
Хозяйственная часть – 1000 рублей.
Непредвиденные расходы – 1000 рублей (как правило, они бывают раз в полгода, но сразу на 3000—5000 рублей, поэтому в среднем укажем 1000 рублей).
Итого получается – 42 000 рублей в месяц на расходы.
Ну и волнующий момент – сколько? Сколько денег будет у тебя в кармане после всех телодвижений и суеты? Считаем. Сдаешь квартиру по 2300 рублей × 23 дня в месяц, или загрузка 75%. Получается оборот 52 900 рублей в месяц. Вычитаем расходы 42 000 рублей, остается чистая прибыль – 10 900 рублей в месяц. По такой цене ты будешь сдавать восемь месяцев, то есть весь средний и низкий сезон, с сентября по апрель. Итого за восемь месяцев – 87 200 рублей.
Дальше наступает высокий сезон – четыре месяца, с мая по август. И эту же квартиру сдаешь по 3500 рублей × 27 дней в месяц, или загрузка 90%. Летом это абсолютно реально. Оборот – 94 500 рублей в месяц. Вычитаем расходы 42 000 рублей, получается чистая прибыль 52 500 рублей в месяц. Итого за четыре месяца – 210 000 рублей.
А теперь давай все сложим и посчитаем годовую доходность: 87 200 рублей +210 000 рублей = 297 200 рублей.
Вычтем еще 10%, или 29 700 рублей от этой суммы, ведь мы с тобой скептики и хотим видеть реальную картину, а не дутые цифры. Итог – 267 480 рублей в год, или 22 290 рублей в месяц с одной квартиры. 22 290 рублей в месяц… Хм-м-м… Неплохая сумма, как считаешь? Напомним, в запуск квартиры было вложено около 90 000 рублей. Не забывай, все эти цифры усредненные.
В какой-то месяц низкого или среднего сезона ты будешь сдавать квартиру по 2000 рублей, а в какой-то месяц по 2500 рублей в сутки. В расчетах мы с тобой не учли праздники, выходные дни, школьные каникулы, а это гарантированное повышение цены. В высокий сезон тоже есть даты, когда ты будешь сдавать эту же квартиру по 5000—6000 рублей вместо 3500 рублей в сутки. Например, в майские праздники. Первомай в Питере – это старт сезона, и на старте одни из самых высоких цен в году. Немудрено, ведь в эти дни вся Москва в Питере. А День России, «Алые паруса»? То же самое.
Приятные бонусы: те деньги, которые ты вложил на аренду квартиры в самом начале, а также страховой депозит, – не пропадают. Они замораживаются у владельцев квартир, но остаются твоими… деньгами. Не оборудованием или материалом, как в других бизнесах, а деньгами. Плюс вещи, купленные для оснащения квартиры, тоже остаются твоими. Но при этом амортизируются и устаревают, учти это. И когда ты избавляешься от квартиры (такое тоже бывает) или меняешь ее на другую – капитал остается у тебя.
Единственное, что ты не сможешь вернуть, – это комиссию агента за подбор, если она вообще была. То есть при самом печальном раскладе, например, когда ты снял убогую квартиру, ты всегда сможешь учесть свои ошибки и с минимальными финансовыми потерями поменять квартиру.
Ну вот, после краткого экскурса, надеюсь, ты понял, сколько денег тебе будет «жечь ляжку» после запуска первой квартиры, а потом пятой, десятой…
Планируешь отпуск, покупку новой тачки или суперкрутой дорогой тренинг, который прокачает тебя на десять уровней вверх? И тут ба-а-ац. Ты просыпаешься, умываешься и начинаешь думать: «А что мне делать? Куда бежать? Где брать эти квартиры? Где брать гостей?» Выдыхай, друг. В этой книге мы дадим пошаговый план по построению собственной сети апартаментов посуточно.
Но пойми, сам по себе этот план – лишь бумажка. И тут у нас для тебя две новости – хорошая и средняя… С какой начнем? Давай со средней. Чтобы зайти в этот бизнес, тебе нужно будет потрудиться. Мы не открыли Америку? Это радует, значит, ты не лентяй и не лоботряс. Хотим на этом этапе отсечь касту «диванных» бизнесменов, которые ничего не хотят делать, которым «не везет», которые говорят, что у сына маминой подруги всегда все лучше.
А теперь хорошая новость! По своему опыту и по заверениям многих наших знакомых предпринимателей, посутка – один из самых простых бизнесов. Поверь, мы много с кем общались, в нашем клубе питерских предпринимателей Bizpeople сейчас около 200 человек в абсолютно разных нишах. И многие из них хотели бы попробовать себя в нашем бизнесе.
Недавно посуткой занялись два наших приятеля, у одного топовая в России юридическая компания, а у второго в Instagram в разных пабликах 3,5 миллиона подписчиков. Умные, образованные ребята с хорошим достатком. А попробовать себя в посутке они решили вот почему. Во-первых, посутка – это простой и понятный продукт, тебе не надо объяснять клиентам, что это и с чем это едят. Это тебе не разработку сайтов продавать.
А во-вторых, это нужный и востребованный продукт. Всем он нужен, и все о нем знают. Человек не выбирает, снимать ему жилье или остаться на улице. Максимум, что он выбирает, – снимать отель или апартаменты.
И тренд последних лет – это апартаменты. Дешевле, приватнее, есть кухня. Еще есть в-третьих, в-пятых, в-двадцатых… Собственно, чего мы тебе объясняем, ты сам все знаешь. Наверняка ты ездил в другие города и страны.
Теперь у тебя должна сложиться общая картина о том, что это за бизнес такой – посуточная аренда квартир и сколько можно на нем зарабатывать. Так что мы можем перейти к пошаговому плану построения собственной сети апартаментов в любом городе или стране.
Анализ рынка посуточной аренды твоего города
После этого анализа у тебя должно сложиться четкое представление о том, в каком состоянии находится посуточная аренда в твоем городе. Как и в большинстве бизнесов, в посутке подготовка и анализ рынка – один из самых главных моментов для успешного старта. К сожалению, а может и к счастью, мало кто этим пользуется. А потом удивляются: почему квартира так плохо сдается? Почему так мало заявок? Почему гости воротят носом и уезжают к конкурентам или в отель? Наверное, потому что бизнес мертв, конкуренты душат, гостиницы одолели и еще куча причин. И совсем не потому, что в квартире мебель старая, пахнет кошками, пятый этаж без лифта, до метро полчаса бежать спортивным шагом, а рядом нет никаких магнитов, притягивающих гостей. Да-да, таких нытиков много – зайди в любой чат посуточников любого города и почитай, как все плохо. Все потому, что «коллеги», когда «заходили» в этот бизнес, не задумывались над подготовительной частью, а сейчас пожинают плоды. Но ты-то, друг, не такой, ты ведь не совершишь этих ошибок.
Первое, что нужно сделать, – проанализировать рынок посуточной аренды квартир своего города. Ты должен узнать, сколько квартир сдается в твоем городе. Как это сделать? Заходишь в «Яндекс» или Google, вбиваешь запрос «Снять квартиру посуточно». И смотришь на первые пять-десять сайтов, чтобы у тебя была полная картина по городу. Прямо берешь все эти сайты и выписываешь, сколько на них размещено всего квартир.
Не забывай отделять мухи от котлет – есть сайты-агрегаторы типа Booking, «Авито», Sutochno.ru, а есть сайт сетей апартаментов, например, наш сайт – FlatStar.ru. Тебе нужны сайты-агрегаторы. Если есть хотя бы 50 квартир – у тебя все шансы на успех. Хотя один мой ученик писал, что в его городе всего 11 (11, Карл!) вариантов квартир, сдающихся посуточно. И когда он выставил на пару сайтов фотографии своей квартиры для теста, в день ему поступало по два звонка с бесплатной рекламы. После чего он принял решение развивать сеть в своем городе, а не в мегаполисе в 70 км от него. Так что и тут есть исключения.
При анализе имей в виду, что на некоторых сайтах много фейковых и неактуальных объявлений. И понять, сколько реальных квартир, сложно. Вот на Booking.com, например, реальное количество квартир, но когда ты вбиваешь определенные даты в поиске, не факт, что все квартиры города на 100% свободны в эти даты. Тем не менее, чтобы узнать мало-мальски реальную картину, не поленись и прошерсти все сайты с первой страницы поисковиков.
Сначала выписываешь общее количество квартир, потом сколько по отдельности одно-, двух-, трехкомнатных (и более). Это нужно для понимания сегмента, в котором ты будешь работать. В Питере, например, трешки, четырехкомнатные и пятикомнатные нормально сдаются, но только в центре. У нашей компании в центре бОльшая часть трешек, потому что по результатам года конверты с прибылью от них всегда пухлее, чем от однушек. Да, они не так стабильны, как однушки. И рисков больше, но мы любим пить шампанское!
Тебе мы рекомендуем начать с однушек. Пройдет полгода-год, ты поймешь, что к чему, и только тогда стоит брать большие квартиры. А пока лучше не рисковать. Однушку ты всегда сдашь – и зимой, и летом. Однушки – это как горячий пирожок.
Пойми одно: чем для большего сегмента гостей подходит квартира, тем, естественно, она будет лучше сдаваться. Трешку пара вряд ли будет снимать, двушку тоже. Однушку – самое то. Среднее количество путешественников – это примерно два, два с половиной человека – по аналитике Booking.com. То есть два-три человека.
Идем дальше. Тебе нужно узнать среднюю цену однушек, двушек и трешек. Здесь нужно прозвонить основных конкурентов по району или городу, который тебе интересен. И не смотри, что в рекламе написано, например, 1200 рублей. Звони! Все, естественно, сдают дороже, чем написано в объявлении, даже мы. Если хочешь сделать нормальный анализ – прозвони 10—20 разных человек или компаний и составь сводную таблицу цен. И только после этого делай выводы о цене.