Инвестиции в строительный бизнес: от теории к практике

© Олег Михайлович Харит, 2024

ISBN 978-5-0062-9390-8

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Инвестиции в строительный бизнес: от теории к практике

Аннотация к книге:

Инвестиции в строительный бизнес – направление многогранное и достаточно сложное, которое требует погруженности в тренды и динамику отрасли. Только поработав в сфере инвестиций и управления строительным бизнесом можно сказать, насколько сложна, многогранна и интересна данная сфера деятельности. Как успешно инвестировать в одну из самых динамичных и прибыльных отраслей? Ответ на этот вопрос известен лишь немногим.

Данная книга предлагает читателю погрузиться в мир инвестиций в строительный бизнес – автор с многолетним опытом успешного ведения и развития собственного строительного бизнеса раскрывает теорию и особенности инвестиций в строительный бизнес.

В книге рассмотрены различные формы инвестиций, стратегии управления инвестиционным портфелем, особенности создания и развития собственного строительного бизнеса. На страницах книги читатель узнает, что кроется за инвестициями в строительство и настолько ли сложен процесс управления инвестициями. Каковы тренды современного строительства на примере некоторых стран, и причем тут устойчивое развитие?

Отдельная глава книги посвящена обобщенному анализу отраслей строительства в США и Китае, с учетом их специфики, законодательства, налогообложения, программ государственной поддержки и перспективных направлений инвестирования, согласованных с динамикой и тенденциями современного рынка.

Введение

Строительство выступает одной из наиболее многогранных и колоссально значимых отраслей материального производства, без активности в которой попросту невозможен экономический рост и развитие любой страны.

Строительство приобретает базовое значение в создании социально-экономической инфраструктуры, в строительстве жилых зданий и сооружений, коммерческих (производственных) помещений, и многих других важных в деятельности современного человека объектов строительства. Все они – продукт активной деятельности отрасли, о которой речь пойдет на страницах настоящей книги.

Рассмотрение отрасли строительства как направления инвестиционной деятельности и личной инвестиционной активности является многообещающим, поскольку строительство лежит в основе развития общества, роста экономики, реализует социальную, экологическую и экономическую функции в их неразрывной связи. Сохраняются значительные темпы экономического роста строительства во всем мире, что подтверждается статистически.

Так, ожидается, что после 2024 года отрасль вновь наберет обороты, предполагается рост на уровне 3,0% в 2024 году и среднегодовой рост в 4,2% в период с 2025 по 2027 годы. Мировой строительный рынок в 2022 году был оценен в 14,390,8 млрд. долл. США, что составило 14,4% от глобального ВВП. Прогнозируется, что рынок будет расти с совокупным годовым темпом роста (CAGR) в 5,8% с 2022 по 2032 год. Подобное делает рассмотрение строительного сектора в качестве перспективного направления инвестиционных вложений, обладающего относительной устойчивостью, несмотря на происходящие геополитические процессы, негативно влияющие на макроэкономические показатели.

В оглавлении книги поднята тема инвестиций в строительный бизнес, под которым понимается совокупность организаций и заинтересованных сторон, включенных в отрасль строительства, осуществляющих непосредственно новое строительство, расширение, реконструкцию, техническое переоснащение зданий, сооружений и предприятий. Многогранность отрасли строительства проявляется во всех началах – данное многостороннее направление инвестиционной активности аналогичным образом выражается в широком числе форм и фундаментальных направлений деятельности, в направлении которых возможно инвестирование личного капитала.

Рассмотрение отрасли строительства как объекта инвестиционной деятельности перспективно для современного человека тем, что сохраняются все необходимые условия для развития мировой экономики под воздействием отрасли строительства – постоянно растет население в мире, происходит непрерывное обновление и улучшение инфраструктуры, постоянно строятся новые дома, реставрируются объекты культурного наследия, увеличивается перспективность вложения в новые «зеленые» технологии строительства.

Ожидается, что сектор строительства будет расти быстрее общемирового ВВП в течение следующего десятилетия, что в очередной раз подчеркивает его значение для мировой экономики. При этом всем, несмотря на краткосрочные макроэкономические изменения, произошедшие за последние несколько лет, наиболее существенные и значимые в глобальной политике направления активности строительных компаний будут обладать, вероятно, наибольшими и многократными перспективами роста. Речь идет о тенденциях на устойчивое «зеленое» строительство, на фоне которого популяризируются практики строительства «экологически чистых зданий», что фактически формирует дополнительных участников производственной системы, ориентированных на покрытие нужд отрасли строительства. Существует возможность попасть в новый сегмент, проявить собственную креативность или заработать на фоне роста инвестиционной привлекательности данных «новых» направлений.

При этом всем, в разных развитых и развивающихся странах отрасль строительства находится на различных стадиях своего развития, а как следствие и темпов роста, в связи с чем автором книги предлагается не ограничиваться конкретными национальными рынками или трендами, а рассмотреть многие направления инвестиций в строительство, раскрыть их перспективность и многогранность с точки зрения особенностей, рисков и возможностей, которые скрываются за ними.

Настоящая книга включает в себя как теоретические основы инвестиций в строительный бизнес, без которых невозможно полноценное понимание специфических особенностей рассматриваемого направления инвестиционной деятельности, так и расширенное рассмотрение вопросов стратегий работы со строительным бизнесом и инвестициями в нем, организацией собственного строительного бизнеса и осуществлением реальных инвестиций в него, а также анализом современных рынков строительного бизнеса в мире и особенностей инвестиций в них, начиная от развитых стран и заканчивая локомотивными развивающимися странами, в которых открытие строительного бизнеса становится пусть и высоко рисковой, но многообещающей в финансовом плане инициативой. Поэтому книга будет полезна как начинающему, так и обладающему общими представлениями об инвестициях читателю, которого интересуют нюансы и особенности работы с инвестициями в сфере строительства.

Глава 1. Теоретические основы инвестиций в строительный бизнес

Сущность инвестиций и специфические особенности инвестиций в строительный бизнес

Рыночная экономика строится на свободе частной собственности и коммерческих интересов, которые выступают фактическим драйвером взаимодействия различных участников инвестиционного процесса, стимулирующим многообразие форм собственности, хозяйствования и направлений повышения человеком личного благосостояния.

Инвестиции являются одним из числа направлений, характерных для рыночной экономики, когда в угоду возможным рискам, инвестор, следуя за коммерческой выгодой от инвестиций, приобретает возможность реализовать собственный вклад в экономический рост.

Категория сущности инвестиций в этом вопросе является фундаментальным связующим элементом между вкладом каждого человека в экономический рост и природой любой экономической концепции развития.

Как и во многих направлениях и сферах деятельности у понятия «инвестиции» не существует общеупотребительного, принятого и котируемого определения, которое бы в полной мере отражало специфику и многогранность определения (таблица 1).

Таблица 1. Подходы к определению понятия «инвестиции».

Несмотря на это, под инвестициями мы будем понимать вложения финансовых и иных ресурсов (будто денег, времени, личных сил или других активов) в то или иное направление с целью достижения коммерческого эффекта.

Как правило, инвестиции невозможны без капиталовложений, т.е. вложения личных финансовых ресурсов в определенный объект инвестиций, за которым видится вероятная доходность и коммерческая перспективность.

В качестве объекта инвестиционных вложений могут рассматриваться как ценные бумаги, так и физические объекты, собственный бизнес или прочие активы, обладающие по мнению инвестора коммерческой ценностью и возможностями приобрести дополнительную финансовую или иную выгоду от осуществления вложений.

Таким образом, в основе инвестиций, как может показаться, лежит сугубо коммерческий интерес. В классическом понимании – да, это действительно так. Вместе с тем, также заметим, что российским экономистам свойственно рассматривать инвестиции и с точки зрения решения сугубо социальных задач, без ориентированности на финансовый потенциал и экономический рост.

Однако в рамках настоящей книги мы сфокусируемся именно на вопросах инвестиций в целях преумножения личных финансовых ресурсов, которые затрачиваются вкупе со временем и потенциалом креативности, которую реализует человек, осуществляющий управление собственными инвестициями, что соответствует представленному определению понятия «инвестиции».

Возвращаясь к рассмотрению отрасли строительства и инвестиций в строительный бизнес, отметим, что деятельность строительного бизнеса можно раскрыть в контексте ранее упомянутых нескольких направлений деятельности, связанной с предпринимательской активностью строительных компаний и реализацией функций строительства. В их числе:

– Новое строительство, под которым понимается процесс создания новых объектов инфраструктуры, зданий и сооружений с «нуля» на заранее подготовленных участках строительства. Является одним из сложнейших направлений строительства, поскольку предъявляет особые требования к проектированию, строительным работам и последующему обслуживанию объекта строительства.

– Расширение действующего объекта строительства, под которым понимается увеличение площади или объема существующих зданий или сооружений, например, за счет добавления новых этажей, строительства пристроек и так далее.

– Реконструкция, которая связана с изменением характеристик внешнего вида объекта строительства, внутреннего устройства или технико-технологических характеристик для повышения безопасности или достижения иных целей реконструкции.

– Техническое перевооружение, нацеленное на осуществление процедур обновления и модернизации технического оснащения объектов строительства, а именно инженерных систем, имеющегося оборудования в целях повышения эффективности, надежности или иных поставленных целей.

Как можно заметить, существует множество направлений деятельности в строительстве – и как понять в какое из них инвестировать?

Для ответа на этот вопрос стоит раскрыть как специфические особенности инвестиций в строительный бизнес, так и многие другие нюансы, по ходу которых станет ясно, что каждое из представленных направлений вполне самодостаточно, а выбор конкретного скорее зависит от личных предпочтений инвестора и особенностей конкретного рынка, перспектив рассматриваемого проекта инвестиций.

Фокусируясь на другом смежном вопросе, связанном со специфическими особенностями инвестиций в строительный бизнес, выделим ряд ключевых особенностей, среди которых: зависимость особенностей от рассматриваемой формы инвестиций (поскольку для финансирования строительства условного дома потребуется куда больше средств, чем для приобретения акций), целей и ожиданий инвестора (рис. 1).

Рис. 1. Особенности инвестиций в строительстве с точки зрения многообразия.

Все обозначенные особенности в конечном счете влияют на перспективность инвестиций в строительство, поскольку определяют систему ограничений и ожиданий, «потолок» инвестиций.

Теперь, когда мы понимаем важные ограничения, связанные с инвестициями в строительство, подчеркнем, что специфические особенности раскрываются нами именно с позиции многосторонности целей, проявлений и возможностей инвестиций в строительный бизнес:

Во-первых, как правило, высокий уровень капитальных затрат и потребности в инвестициях, поскольку строительство требует значительных первоначальных вложений, когда речь идет о непосредственном строительстве, т.е. о покупке земли, материалов, оборудования, оплате труда, управлении строительным бизнесом и т. д. Фактически данная особенность делает строительный бизнес практически недоступным для инвесторов с низким уровнем финансовых возможностей, недостаточным объемом первоначального капитала, за исключением отдельных форм инвестирования, о которых речь пойдет далее.

Во-вторых, как правило, окупаемость инвестиций в строительство не наступает быстро – для этого требуется значительное время, особенно в тех случаях, когда строительство начинается с нуля и инвестор работает с объектом с первых этапов строительства. Чтобы появилась возможность «выгодно» реализовать объект строительства, необходимо не только завершить комплекс инвестиционно-строительных процессов, но и выбрать подходящий этап для продажи или сдачи объекта строительства в аренду.

В-третьих, как правило, высокие риски вложений, которые ситуативно проявляются от макроэкономической обстановки, состояния нормативно-правового регулирования, общей стоимости материалов, оборудования, стоимости оплаты труда на качество и производительность работников и так далее. Каждый из рисков может негативно сказаться на строительном процессе, на объекте инвестирования или инвесторе, ввиду чего необходимо иметь достаточный объем капитала и резервов на покрытие данных рисков.

В-четвертых, неразрывная связь эффективности инвестиций в строительный бизнес с социально-экономической ситуацией, что проявляется в виде динамики изменений рыночной конъюнктуры, возникновения дополнительных обстоятельств, динамики цен на строительные материалы, стоимости недвижимости, себестоимости строительства или уровня жизни населения. Все перечисленное зависит от экономики, а последняя далеко не всегда стабильна, подвержена периодически потрясениям, которые, как показывает опыт прошлых лет, все чаще настигают человечество.

В-пятых, перспективность с точки зрения перманентного дохода с возможностями окупаемости инвестиций. И хотя риски инвестиций в строительный бизнес и строительство огромны, они компенсируются полученным в итоговой картине объектом – самим зданием, которое обладает ценностью, выраженной в виде рыночной стоимости / себестоимости затрат, а также доходности, которую способен приносить этот объект строительства.

Конечно, продолжать перечень особенностей можно еще долго, ведь существуют различные формы инвестиций в строительство, например вложения в акции строительных компаний, приобретение недвижимости или долевое участие в строительстве – и все они обладают собственными достоинствами, рисками и особенностями, которые будут раскрыты более подробно далее.

Управление инвестициями в строительном бизнесе

Когда речь идет об инвестициях в строительный бизнес, важнейшим элементом инвестиционной активности является эффективное управление инвестициями.

Под управлением инвестициями в данном случае понимается многообразие форм, средств, методов и целей инвестиций человека в строительный бизнес, с формированием своеобразного плана и/или политики, целей инвестирования, оперируя которыми инвестор будет достигать личных финансовых целей и ожиданий от инвестиций в строительный бизнес.

На уровне владельца бизнеса управление инвестициями в строительном бизнесе связывается с разработкой (постановкой целей и планированием), анализом, реализацией и контролем инвестиционно-строительных проектов для максимизации прибыли и стремления к минимальным рискам, благодаря которым вложения станут оправданными. Цель владельца бизнеса – создать и реализовать успешный проект, который не только принесет компании прибыль, но и обеспечит впоследствии возможность реализовывать схожие проекты, найти новых клиентов или повысить собственный имидж. И на это требуются огромные усилия и финансовые вложения, умения, предпринимательские компетенции.

С точки зрения инвестора (не владельца бизнеса) инвестиции в строительный бизнес становятся более простыми, поскольку связываются с управлением личными инвестициями, что проявляется в виде разработки инвестиционной стратегии, в которой выделяются долгосрочные и краткосрочные финансовые цели, предпочтения по уровню риска инвестиций в строительный бизнес и ожидаемая доходность инвестиций. В числе наиболее распространенных на практике стратегий рассматриваются (рис. 2) стратегии диверсификации портфеля, когда стратегия реализуется для включения более консервативного или рискового направления инвестиционной активности, стратегии по срокам инвестирования (краткосрочные и долгосрочные стратегии) и стратегии, формирующиеся в зависимости от типа активов (покупка акций строительных компаний, вложение в облигации, приобретение недвижимости или непосредственное участие в инвестиционно-строительном проекте в качестве ключевого инвестора).

Рис. 2. Типы стратегий инвестиций в строительный бизнес.

Более того, даже в случаях, когда рассматривается конкретный актив, например инвестиции в строительство объектов, возникает потребность конкретизировать подобное направление до прикладного примера – например, инвестиции в строительство жилых зданий, коммерческих помещений, социальной инфраструктуры, приобретение земельных участков и так далее.

Каждый из активов будет обладать собственным потенциалом доходности, ведь у инвестора далеко не всегда получится сдавать в аренду земельный участок – здесь куда более разумной видится цель, связанная с приобретением, улучшением и продажей с учетом разницы, для получения относительно быстрой прибыли. Жилая недвижимость – обратный пример, в рамках которого инвесторы придерживаются стратегии «удержать» ценный актив, растущий в цене, и при этом реализовывать дополнительную стратегию доходности от сдачи недвижимости в аренду, т.е. пользование на основе платности. Однако это не запрещает действовать не по стандартному сценарию и реализовывать объект с ориентиром на краткосрочные ожидания инвестора.

От выбора актива напрямую зависят конечные риски, которыми он характеризуется. Например, инвестиционный проект включает в себя наибольшее число рисков, поскольку более длителен, требует колоссальных финансовых вложений, понимания принципов планирования и управления, найма сотрудников и т. д. И эти риски, в конечном счете, влияют на потенциальную доходность организации собственного инвестиционного проекта. Катастрофический риск дает возможность приобрести огромную прибыль, однако в противовес ей ставится возможная утрата всех финансовых вложений.

Не менее значимой стороной инвестиций в ценные бумаги, будь то для владельца строительной компанией или инвестора, является реализация мониторинговых процедур, в рамках которых осуществляется слежение за рыночной ситуацией, состоянием производительности инвестиций, демонстрируется готовность корректировать собственные стратегии с учетом динамики рынка и происходящих на нем изменений. Некоторые проекты подвергаются временной заморозке на период социально-экономических потрясений; другие, напротив, приобретают большее значение с учетом обстоятельств.

Именно поэтому в рамках инвестиционной стратегии определяется весь комплекс нюансов и предпочтений, согласно которым впоследствии осуществляются инвестиционные процессы. Выделяются такие составляющие стратегии, как:

– Цели инвестирования, которые раскрываются в виде временной перспективы (краткосрочные и долгосрочные цели). Наиболее распространенными являются цели, связанные с получением прибыли, сохранением личного капитала, формированием пассивных источников дохода, диверсификацией портфеля и т. д.

При этом перспективной видится методика SMART-целей, согласно которой цели устанавливаются в соответствии с критериями «конкретная», «измеримая», «достижимая», «релевантная» и «ограниченная во времени». Например, SMART-цель, связанную с формированием пассивного дохода от инвестиций в недвижимость, можно представить следующим образом:

– S – я хочу приобрести двухкомнатную квартиру в новостройке в пределах кольцевой дороги для последующей сдачи в аренду;

– M – целью инвестиции является получение пассивного дохода в размере не менее 1000 у. е. в месяц после вычета всех налогов и расходов на обслуживание недвижимости;

– A – у меня уже есть 30% необходимой суммы для первоначального взноса, и я планирую взять ипотеку на оставшуюся сумму под 17% годовых. Анализ рынка показывает, что средняя стоимость аренды подобных квартир в данном районе составляет 1200 у. е.;

– R – данная инвестиция соответствует моей стратегии формирования пассивного дохода;

– T – я планирую завершить сделку купли-продажи и подготовить квартиру к сдаче в аренду в течение следующих 8 месяцев.

Причем если конкретизировать эту цель до более простой и понятной (краткой), то получится следующее: «в течение следующих 8 месяцев куплю двухкомнатную квартиру в новостройке в пределах кольцевой дороги, буду использовать 30% собственных средств и ипотеку под 17% годовых, для сдачи в аренду с целью получения пассивного дохода не менее 1000 у.е. в месяц после вычета всех расходов».

Подобная постановка целей упрощает впоследствии установление конкретных ожиданий и оценку результатов собственной инвестиционной активности инвестора, поскольку включает в себя конкретные метрики, которые к тому же выстраиваются инвестором с учетом личных ожиданий и предпочтений.

– Риск-анализ, в структуре которого осуществляется оценка максимального риска, предпочтительного в личных (субъективных) ориентирах инвестора, зависящего от степени толерантности к риску. Как итог, величина этого риска будет определять доходность инвестиций в строительный бизнес, а управление рисками означать приведение инвестиционной активности (направления инвестирования) в соответствие с ожиданиями инвестора. Например, когда риск по вложениям в акции перейдет критическую отметку, инвестору куда проще будет реализовать актив, нежели держать его, внося дисбаланс в собственный портфель.

Фактически назначение риск-анализа в стратегии инвестирования связывается с адекватной оценкой и принятием обоснованных решений, касающихся объекта инвестиций. Основная цель такого риск-анализа – определение уровня риска, который инвестор считает приемлемым, и адаптация инвестиционной стратегии для достижения целей при минимальных потерях.

Чтобы проводить риск-анализ и эффективно оценивать соответствие актива, его рисков и личных предпочтений, инвесторы склоняются к нескольким хитростям:

– оценивают собственную резистентность к рискам и критическим ситуациям – определяется, насколько далеко вы, как инвестор, способны зайти для получения потенциальной доходности;

– всегда действуют в контексте реального рынка, а не условных ориентиров. Например, при работе с недвижимостью проводится именно оценка рынка недвижимости, причем не общая, а детальная с фокусом на конкретный актив, сегмент и его особенности;

– ориентируются на существующие примеры, то есть ищут схожий опыт и учитывают его при принятии собственных решений;

– согласуют риски на этапе постановки целей (ставятся такие цели, которые будут соответствовать толерантности к риску – будут релевантными);

– формируют специальные стратегии «на случай неудачи», при реализации которых удастся сохранить хотя бы часть вложений, что позволит снизить общий риск инвестиций;

– постоянно следят за ситуацией и в случае негативных последствий – быстро адаптируются, для чего работают над собственной стратегией непрерывно.

При этом важно помнить, что полностью избежать рисков инвестиций попросту невозможно, в особенности в столь сложной и динамичной отрасли строительства.

– Постоянное расширение (перспективы роста), в рамках которого стратегия реализуется для повышения доходности и минимизации общих рисков, т.е. реализуется стремление найти оптимальный баланс между минимальными рисками и максимальной доходностью инвестиций (что является по своей сути «идеальным» направлением).