Гражданское право. Курс лекций и практикум

Тема 5 рабочей программы · 4 часа (2 лекционных занятия)

План лекции

1. Понятие и основание сделки.

2. Виды сделок.

3. Условия действительности сделок.

4. Форма сделок и последствия её несоблюдения.

5. Государственная регистрация сделок.

6. Недействительность сделок: ничтожные и оспоримые сделки.

7. Отдельные составы недействительных сделок.

8. Последствия недействительности сделки. Сроки.

9. Сделки через представителя. Доверенность.

10. Практикум: как не стать жертвой «сделки под влиянием мошенников».

11. Углублённо: пороки сделок — как квалифицировать ситуацию.

12. Углублённо: реституция, виндикация и добросовестный приобретатель.

13. Углублённо: сделки с недвижимостью — порядок и меры безопасности.

14. Углублённо: представительство — дополнительные вопросы.

1. Понятие и основание сделки

Сделка (ст. 153 ГК РФ) — действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Признаки сделки:

• это

правомерное волевое действие

;

• направлена на определённый

правовой результат

;

• совершается

субъектами гражданского права

;

• в ней выражена

воля

(внутреннее желание) и

волеизъявление

(внешнее выражение воли).

Основание (кауза) сделки — типичная правовая цель, ради которой совершается сделка. Например, в купле-продаже основание для продавца — получить деньги, для покупателя — получить вещь в собственность. От основания следует отличать мотив — внутреннее побуждение (купить квартиру, чтобы жить ближе к работе). Мотив, как правило, не влияет на действительность сделки (п. 3 ст. 178 ГК РФ: заблуждение относительно мотивов сделки не является существенным).

2. Виды сделок

Основание

Виды

Пример

По количеству сторон (ст. 154)

односторонние — достаточно воли одной стороны; двусторонние и многосторонние — договоры

завещание, доверенность, отказ от наследства; купля-продажа; договор простого товарищества

По моменту возникновения

консенсуальные — заключены с момента достижения соглашения; реальные — с момента передачи вещи

купля-продажа; заём между гражданами, хранение

По наличию встречного предоставления (ст. 423)

возмездные; безвозмездные

аренда; дарение

По зависимости от основания

каузальные (основание видно из сделки); абстрактные (действительны независимо от основания)

большинство договоров; вексель, независимая гарантия

По наличию условия (ст. 157)

условные: под отлагательным условием (права возникают при наступлении обстоятельства); под отменительным (права прекращаются при его наступлении)

«подарю машину, если поступишь в вуз»; «сдам квартиру, пока не вернётся сын»

По сроку

срочные и бессрочные

аренда на год; аренда без указания срока

Фидуциарные

основаны на особом доверии

поручение, доверенность

Условие должно быть событием, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой оно невыгодно, условие признаётся наступившим; если недобросовестно содействовала — не наступившим (п. 3 ст. 157 ГК РФ).

3. Условия действительности сделок

Условие

Содержание

Последствие нарушения

Субъектный состав

стороны должны обладать необходимой дееспособностью, юридические лица — правоспособностью; представитель — полномочиями

сделки недееспособных (ст. 171), малолетних (ст. 172) — ничтожны; несовершеннолетних без согласия (ст. 175) — оспоримы

Единство воли и волеизъявления

воля формируется свободно, без давления и ошибки, и правильно выражена вовне

сделки под влиянием заблуждения (ст. 178), обмана, насилия, угрозы, кабальные (ст. 179) — оспоримы

Форма

соблюдена требуемая законом или соглашением форма

несоблюдение нотариальной формы — ничтожность (п. 3 ст. 163)

Содержание (законность)

сделка не противоречит закону, основам правопорядка и нравственности

ст. 168, 169 ГК РФ

4. Форма сделок и последствия её несоблюдения

Устная форма (ст. 158, 159 ГК РФ) — сделки, для которых закон или соглашение не устанавливает письменной формы, в том числе сделки, исполняемые при самом их совершении (покупка хлеба в магазине). Воля может выражаться конклюдентными действиями (проход через турникет метро) и в случаях, предусмотренных законом или соглашением, — молчанием.

Письменная форма (ст. 160, 161 ГК РФ) — составление документа, выражающего содержание сделки и подписанного лицами, совершающими сделку. Письменная форма считается соблюдена и в случае совершения сделки с помощью электронных технических средств, позволяющих воспроизвести содержание сделки на материальном носителе, если использован способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю (например, электронная подпись, код из СМС).

В простой письменной форме совершаются (ст. 161 ГК РФ):

• сделки

юридических лиц

между собой и с гражданами;

• сделки

граждан между собой на сумму свыше 10 000 руб.

, а в случаях, предусмотренных законом, — независимо от суммы.

Последствие несоблюдения простой письменной формы (ст. 162 ГК РФ): стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания в подтверждение сделки и её условий, но вправе приводить письменные и другие доказательства (переписку, аудиозаписи, банковские выписки). Недействительность наступает только в случаях, прямо указанных в законе или соглашении (например, внешнеэкономическая сделка).

Нотариальная форма (ст. 163 ГК РФ) — проверка законности сделки нотариусом, в том числе права каждой из сторон на её совершение. Обязательна, если это предусмотрено законом или соглашением сторон. Примеры:

•

завещание

(ст. 1124 ГК РФ);

•

брачный договор

(ст. 41 СК РФ);

• сделки по

отчуждению доли в ООО

(ст. 21 ФЗ «Об ООО»);

• сделки по отчуждению

долей в праве общей собственности

на недвижимость (ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);

• сделки с недвижимостью, принадлежащей

несовершеннолетнему

или

ограниченно дееспособному

гражданину (ст. 54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);

•

договор дарения недвижимого имущества между гражданами

—

с 13 января 2025 г.

;

• доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (ст. 185.1 ГК РФ).

Последствие несоблюдения нотариальной формы — сделка ничтожна (п. 3 ст. 163 ГК РФ).

5. Государственная регистрация сделок

Государственная регистрация (ст. 164 ГК РФ) требуется только в случаях, прямо предусмотренных законом. Сегодня регистрируются в основном не сами сделки, а права на недвижимость (ст. 8.1, 131 ГК РФ): при купле-продаже квартиры регистрируется переход права собственности, а не сам договор.

Регистрации подлежат, например: договор аренды здания или сооружения на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ); договор участия в долевом строительстве; договор ипотеки (регистрируется ипотека как обременение).

Последствие отсутствия регистрации договора, когда она требуется: для третьих лиц договор считается незаключённым, но стороны связаны им с момента достижения соглашения (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Регистрацию прав на недвижимость в Воронежской области осуществляет Управление Росреестра по Воронежской области; документы подаются через МФЦ или в электронном виде через портал «Госуслуги».

6. Недействительность сделок: ничтожные и оспоримые сделки

Недействительная сделка — действие, которое по форме напоминает сделку, но не порождает желаемых сторонами правовых последствий из-за несоблюдения условий действительности.

Признак

Ничтожная сделка

Оспоримая сделка

Когда недействительна

независимо от признания судом, с момента совершения

недействительна в силу признания её таковой судом

Кто может заявить

любое заинтересованное лицо; суд вправе применить последствия по своей инициативе (если это необходимо для защиты публичных интересов)

сторона сделки или иное лицо, указанное в законе

Срок исковой давности

3 года со дня, когда началось исполнение (для лица, не являющегося стороной, — со дня, когда оно узнало о начале исполнения), но не более 10 лет (п. 1 ст. 181)

1 год со дня прекращения насилия или угрозы либо со дня, когда истец узнал об иных обстоятельствах (п. 2 ст. 181)

Презумпция

—

по общему правилу сделка, нарушающая закон, оспорима (п. 1 ст. 168), если закон не указывает, что она ничтожна

Важно: лицо, из поведения которого явствует его воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать её по основанию, о котором оно знало или должно было знать (п. 2 ст. 166 ГК РФ). Заявление о недействительности не имеет значения, если ссылающееся лицо действует недобросовестно (п. 5 ст. 166) — например, само исполнило сделку, а затем пытается от неё «отказаться».

7. Отдельные составы недействительных сделок

Статья ГК РФ

Состав

Вид

168

сделка, нарушающая требования закона; при посягательстве на публичные интересы или права третьих лиц — ничтожна

оспоримая / ничтожная

169

сделка, совершённая с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (например, продажа поддельных документов); суд может взыскать всё полученное в доход государства

ничтожная

170 п. 1

мнимая — без намерения создать правовые последствия («переписать» имущество на родственника, чтобы избежать взыскания)

ничтожная

170 п. 2

притворная — прикрывает другую сделку (дарение, прикрывающее куплю-продажу доли, чтобы обойти преимущественное право); применяются правила прикрываемой сделки

ничтожная

171

совершённая гражданином, признанным недееспособным

ничтожная

172

совершённая малолетним (до 14 лет), кроме разрешённых ст. 28

ничтожная

173

совершённая юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определёнными в учредительных документах

оспоримая

173.1

совершённая без необходимого согласия третьего лица или органа (например, без согласия супруга на продажу общей недвижимости — п. 3 ст. 35 СК РФ)

оспоримая

174

совершённая представителем или органом юридического лица с превышением полномочий, ограниченных договором или уставом; сделка, совершённая в ущерб представляемому

оспоримая

175

совершённая несовершеннолетним 14–18 лет без согласия родителей

оспоримая (по иску родителей)

176

совершённая гражданином, ограниченным в дееспособности, без согласия попечителя

оспоримая

177

совершённая гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (в состоянии сильного опьянения, болезни, стресса)

оспоримая

178

совершённая под влиянием существенного заблуждения

оспоримая

179

совершённая под влиянием насилия, угрозы, обмана или кабальная (на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжёлых обстоятельств, чем воспользовалась другая сторона)

оспоримая

Существенное заблуждение (п. 2 ст. 178 ГК РФ) — если сторона заблуждается: в отношении предмета сделки (его природы или существенных качеств); в отношении природы сделки (думала, что подписывает договор ренты, а подписала дарение); в отношении лица, с которым вступает в сделку; в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своём волеизъявлении. Не является существенным заблуждение относительно мотивов сделки (п. 3 ст. 178).

Обман (п. 2 ст. 179 ГК РФ) — умышленное введение в заблуждение, в том числе умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить. Если обман совершён третьим лицом (например, мошенниками по телефону), сделка может быть признана недействительной, только если другая сторона знала или должна была знать об обмане.

Практика ВС РФ (2025–2026). По делу о продаже квартиры Л. Долиной Верховный Суд РФ в декабре 2025 г. отменил решения нижестоящих судов, которые вернули квартиру продавцу. ВС указал: продавец понимала, что продаёт квартиру, а её заблуждение касалось мотивов (она верила мошенникам, что «спасает» деньги); покупатель действовал добросовестно и не знал об обмане. В таком случае ст. 178 и 179 ГК РФ не позволяют «отменить» сделку за счёт добросовестного покупателя; продавец вправе требовать возмещения ущерба с мошенников. В 2026 г. ВС РФ обобщил практику таких споров.

8. Последствия недействительности сделки. Сроки

Общее последствие — двусторонняя реституция (п. 2 ст. 167 ГК РФ): каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а если возврат в натуре невозможен (полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе, услуге) — возместить его стоимость.

Иные последствия:

•

возмещение убытков

(реального ущерба) — например, стороне, заблуждавшейся по вине контрагента (п. 6 ст. 178) или потерпевшему от обмана (п. 4 ст. 179);

•

взыскание в доход государства

— по ст. 169 в случаях, предусмотренных законом;

•

недействительность части сделки

не влечёт недействительности прочих её частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без её недействительной части (ст. 180 ГК РФ);

• сделка может быть признана недействительной

с прекращением её действия на будущее

, если из её содержания вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее (п. 3 ст. 167).

Разъяснения: Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 (п. 70–93).

9. Сделки через представителя. Доверенность

Представительство (ст. 182 ГК РФ) — совершение сделки одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона (родители, опекуны) или акте уполномоченного органа.

Доверенность (ст. 185 ГК РФ) — письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Правило

Содержание

Срок

если срок не указан — 1 год со дня совершения (ст. 186)

Нотариальная форма

для сделок, требующих нотариальной формы; для подачи заявлений о государственной регистрации прав; для распоряжения зарегистрированными правами (ст. 185.1)

Приравненные к нотариальным

доверенности военнослужащих, удостоверенные командиром; лиц в местах лишения свободы — начальником учреждения и др. (п. 3 ст. 185.1)

Передоверие

допускается, если предусмотрено доверенностью или представитель вынужден к этому обстоятельствами (ст. 187)

Прекращение

истечение срока; отмена доверенности представляемым; отказ представителя; смерть гражданина или ликвидация юридического лица (ст. 188)

Запрет

представитель не может совершать сделку от имени представляемого в отношении себя лично (ст. 182 п. 3) — такая сделка оспорима

Нотариальную доверенность можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты (notariat.ru). Отмена нотариальной доверенности вносится нотариусом в единую информационную систему нотариата.

10. Практикум: как не стать жертвой «сделки под влиянием мошенников»

Для продавца:

• не принимать решения о продаже жилья под давлением «звонков из банка, полиции, ФСБ»; настоящие сотрудники

никогда

не требуют продать квартиру и «перевести деньги на безопасный счёт»;

• обсуждать крупную сделку с близкими, юристом, нотариусом;

• установить

самозапрет на кредиты

через «Госуслуги» (действует с 1 марта 2025 г.) — это уменьшает риск, что на вас оформят кредит.

Для покупателя:

• проверить выписку из ЕГРН, историю перехода прав;

• обратить внимание на «тревожные признаки»: пожилой продавец спешит, цена существенно ниже рыночной, продавец не собирается выезжать, общается «по телефону с куратором»;

• удостоверить сделку

у нотариуса

(нотариус проверяет дееспособность и волю продавца, ведёт видеофиксацию);

• проводить расчёты через

аккредитив

или счёт эскроу, а не наличными.

11. Углублённо: пороки сделок — как квалифицировать ситуацию

Чтобы определить, действительна ли сделка, последовательно проверяют четыре группы условий и находят «порок».

Порок

Что проверять

Примеры

Статьи ГК РФ

Субъекта

возраст, решение суда о недееспособности, полномочия представителя и органа юридического лица, наличие согласия третьих лиц

продажа квартиры недееспособным; сделка директора с превышением полномочий; продажа общей квартиры без согласия супруга

171, 172, 173, 173.1, 174, 175, 176

Воли

свободно ли и правильно ли сформирована воля; соответствует ли ей волеизъявление

заблуждение, обман, угроза, насилие, кабальность; неспособность понимать значение действий; мнимость и притворность

170, 177, 178, 179

Формы

соблюдена ли нотариальная форма, а также простая письменная — там, где её нарушение влечёт недействительность

дарение квартиры между гражданами без нотариуса (с 13.01.2025); устное поручительство

162, 163, 165

Содержания

не нарушает ли сделка закон, публичные интересы, права третьих лиц, основы правопорядка и нравственности

продажа имущества, находящегося под арестом; условие договора, ущемляющее права потребителя

168, 169, 174.1

Типичные затруднения:

Вопрос

Ответ

Чем заблуждение отличается от обмана?

при заблуждении сторона ошибается сама (или по неосторожности контрагента); при обмане её умышленно вводят в заблуждение. По обману можно оспорить сделку и при заблуждении в мотиве, если обман касался обстоятельств, повлиявших на решение

Чем кабальная сделка отличается от просто невыгодной?

нужны одновременно: крайне невыгодные условия; стечение тяжёлых обстоятельств у потерпевшего; другая сторона об этом знала и воспользовалась

Чем мнимая сделка отличается от притворной?

мнимая — стороны не хотят никаких последствий; притворная — хотят последствий другой сделки, которую скрывают (к ней и применяются правила)