- -
- 100%
- +
Сделка по ст. 177 или по ст. 171?
ст. 171 — если на момент сделки есть решение суда о недееспособности; ст. 177 — гражданин дееспособен, но в момент сделки не понимал значения действий (нужна судебная психолого-психиатрическая экспертиза)
Сделка нарушает закон — она ничтожна или оспорима?
по общему правилу оспорима (п. 1 ст. 168); ничтожна — если посягает на публичные интересы или права третьих лиц, не участвующих в сделке, либо закон прямо называет её ничтожной (п. 2 ст. 168)
«Исцеление» (конвалидация) недействительных сделок — случаи, когда суд признаёт сделку действительной несмотря на порок:
• сделка, требующая нотариального удостоверения,
исполнена
одной стороной, а другая
уклоняется
от удостоверения (п. 1 ст. 165); срок для такого иска —
1 год
;
• сторона уклоняется от
государственной регистрации
— суд выносит решение о регистрации (п. 2 ст. 165);
• сделка малолетнего или недееспособного совершена
к его выгоде
— признаётся действительной по требованию законного представителя (п. 2 ст. 171, п. 2 ст. 172);
•
последующее одобрение
сделки, совершённой без полномочий (ст. 183) или без необходимого согласия.
12. Углублённо: реституция, виндикация и добросовестный приобретатель
Если по недействительной сделке вещь уже перепродана третьему лицу, реституция между первыми сторонами вещь не вернёт. Вернуть её от третьего лица можно только виндикационным иском — с ограничениями ст. 302 ГК РФ (Постановление КС РФ № 6-П от 21.04.2003).
Ситуация
Способ защиты
вещь находится у стороны недействительной сделки
реституция (ст. 167)
вещь у третьего лица, приобретшего её возмездно и добросовестно, и выбыла по воле собственника
вернуть вещь нельзя; собственник взыскивает убытки со своего контрагента
вещь у третьего лица, но выбыла помимо воли собственника (похищена, утеряна, продана по поддельной доверенности)
виндикация возможна даже у добросовестного приобретателя
вещь получена третьим лицом безвозмездно
виндикация возможна всегда
Вывод по «делам о мошенниках»: если пожилой продавец сам подписал договор и подал документы на регистрацию, квартира выбыла по его воле, пусть и сформированной под влиянием обмана третьих лиц; добросовестный покупатель защищён. Именно такую логику закрепил Верховный Суд РФ в 2025–2026 гг.
13. Углублённо: сделки с недвижимостью — порядок и меры безопасности
Этапы покупки квартиры на вторичном рынке:
1) проверка объекта: выписка из ЕГРН (собственник, обременения, аресты); основание права продавца (как давно и по какому договору приобрёл); наличие зарегистрированных лиц; использование материнского капитала (выделены ли доли детям); согласие супруга; дееспособность продавца (справки, нотариус); банкротство продавца (Единый федеральный реестр сведений о банкротстве);
2) предварительный договор или соглашение о задатке (в письменной форме);
3) основной договор — единый письменный документ; существенные условия — предмет (адрес, кадастровый номер, площадь), цена, перечень лиц, сохраняющих право пользования жильём (ст. 558 ГК РФ);
4) расчёты: аккредитив, счёт эскроу, сервис безопасных расчётов банка, депозит нотариуса, банковская ячейка;
5) государственная регистрация перехода права (через МФЦ, нотариуса или электронно);
6) передача квартиры по передаточному акту (ст. 556 ГК РФ).
Когда обязателен нотариус: отчуждение долей в праве общей собственности (кроме продажи всеми сособственниками по одному договору); сделки с недвижимостью несовершеннолетних и ограниченно дееспособных; дарение недвижимости между гражданами (с 13.01.2025); брачный договор и соглашение о разделе общего имущества супругов; рента.
Электронные сделки. По умолчанию отчуждение недвижимости гражданина на основании документов, подписанных электронной подписью
Конец ознакомительного фрагмента.
Текст предоставлен ООО «Литрес».
Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на Литрес.
Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.