Земельное право. Курс лекций и практикум

Тема 1 · 2 часа

План лекции

1. Земля как объект правового регулирования.

2. Предмет и метод земельного права.

3. Принципы земельного законодательства.

4. Система земельного права. Соотношение с другими отраслями.

5. Источники земельного права.

6. Краткая история земельного законодательства России.

7. Практикум.

1. Земля как объект правового регулирования

Земля выступает в праве в трёх качествах (подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК):

Качество

Содержание

Какая отрасль регулирует

Природный объект

составная часть природы, охраняемая как важнейший компонент окружающей среды

экологическое и земельное право

Природный ресурс

средство производства в сельском и лесном хозяйстве, основа осуществления хозяйственной и иной деятельности

земельное право

Недвижимое имущество

объект права собственности и иных прав

гражданское и земельное право

Конституционные основы: земля и другие природные ресурсы используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9); граждане и их объединения вправе иметь землю в частной собственности; владение, пользование и распоряжение землёй осуществляются свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав иных лиц; условия и порядок пользования землёй определяются на основе федерального закона (ст. 36); земельное законодательство — в совместном ведении Российской Федерации и субъектов (п. «к» ч. 1 ст. 72).

2. Предмет и метод земельного права

Земельное право — отрасль права, регулирующая общественные отношения по использованию и охране земель как основы жизни и деятельности народов (земельные отношения).

Предмет (ст. 3 ЗК):

•

земельные отношения

— отношения по использованию и охране земель: регулируются земельным законодательством;

•

имущественные отношения

по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними: регулируются

гражданским законодательством, если иное не предусмотрено

земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3);

• к отношениям по использованию и охране

недр, вод, лесов, животного мира

, атмосферного воздуха применяются соответствующие отрасли законодательства; земельное — если эти отношения ими не урегулированы.

Группы земельных отношений: отношения собственности и иных прав на землю; отношения по предоставлению и изъятию участков; управленческие (учёт, мониторинг, землеустройство, надзор); охранительные (охрана земель, ответственность).

Метод — сочетание двух способов воздействия:

Метод

Проявление

Императивный (властных предписаний)

деление земель на категории; целевое назначение и разрешённое использование; обязательные требования по охране земель; порядок предоставления публичных участков; земельный надзор; изъятие участков

Диспозитивный (равенства сторон)

свобода распоряжения участком; договоры купли-продажи, аренды; соглашение о сервитуте; самостоятельное хозяйствование на земле

Особенность: диспозитивность собственника всегда ограничена целевым назначением участка и публичными интересами.

3. Принципы земельного законодательства (ст. 1 ЗК)

Принцип

Содержание

1) Учёт значения земли как основы жизни и деятельности человека

земля — одновременно природный объект, ресурс и недвижимость

2) Приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства перед использованием её в качестве недвижимого имущества

собственник свободен, если не наносит ущерба окружающей среде

3) Приоритет охраны жизни и здоровья человека

деятельность на земле не должна создавать угрозу жизни и здоровью, даже если это требует больших затрат

4) Участие граждан и общественных объединений в решении вопросов, касающихся их прав на землю

публичные слушания, общественные обсуждения

5) Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов

все прочно связанные с участком объекты следуют судьбе участка, кроме случаев, установленных законом

6) Приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий

изменение их целевого назначения ограничено или запрещено

7) Платность использования земли

любое использование осуществляется за плату, кроме случаев, установленных законами

8) Деление земель по целевому назначению на категории

правовой режим определяется категорией и разрешённым использованием

9) Разграничение государственной собственности на землю на федеральную, собственность субъектов и муниципальную

10) Дифференцированный подход к установлению правового режима земель

учёт природных, социальных, экономических факторов

11) Сочетание интересов общества и законных интересов граждан

регулирование в интересах всего общества при гарантиях каждому гражданину на свободное владение, пользование и распоряжение участком

12) Недопустимость деятельности с использованием борщевика Сосновского и иных инвазивных растений, обязанность по борьбе с ними

в редакции законов 2024–2025 гг.; с 01.03.2026 распространена на все категории земель

Принцип единства судьбы на практике (ст. 35 ЗК): отчуждение здания, находящегося на участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с участком; отчуждение участка без находящегося на нём здания того же собственника не допускается; при переходе права на здание к покупателю переходит право на участок, занятый зданием и необходимый для его использования.

4. Система земельного права. Соотношение с другими отраслями

Часть

Институты

Общая

предмет, метод, принципы, источники; земельные правоотношения; право собственности и иные права на землю; возникновение, ограничение и прекращение прав; управление (учёт, мониторинг, землеустройство, надзор); плата за землю; охрана земель; защита прав; ответственность

Особенная

правовой режим семи категорий земель: сельскохозяйственного назначения; населённых пунктов; промышленности и иного специального назначения; особо охраняемых территорий и объектов; лесного фонда; водного фонда; запаса

Отрасль

Соотношение

Конституционное право

закрепляет основы: формы собственности, право частной собственности на землю

Гражданское право

гл. 17 ГК «Право собственности и другие вещные права на землю»; сделки, наследование; земельное право — специальное по отношению к гражданскому в части оборота участков

Административное право

управление, надзор, административная ответственность (КоАП)

Экологическое право

охрана земель как природного объекта

Градостроительное право

территориальное планирование, зонирование, правила землепользования и застройки, разрешённое использование

Природоресурсное право (лесное, водное, о недрах)

режим земель лесного, водного фондов, участков недр

Налоговое право

земельный налог (гл. 31 НК)

5. Источники земельного права

Уровень

Акты

Конституция РФ

ст. 9, 36, 42, 58, 72

Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ

основной акт; нормы земельного права в других законах должны соответствовать ЗК (п. 1 ст. 2)

Федеральные законы

от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»; от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»; от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»; от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»; от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»; от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве»; от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»; от 29.07.2017 № 217-ФЗ о садоводстве и огородничестве; от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»; от 16.07.1998 № 101-ФЗ о плодородии земель; от 31.07.2020 № 248-ФЗ о государственном контроле (надзоре)

Кодексы

ГК (гл. 17), ГрК, ЛК, ВК, НК (гл. 31), КоАП, УК

Указы Президента РФ

например, от 09.01.2011 № 26 — перечень приграничных территорий, где иностранцы не могут иметь участки в собственности

Постановления Правительства РФ

от 30.06.2021 № 1081 (положение о федеральном государственном земельном контроле (надзоре)); от 31.05.2025 № 826 (признаки неиспользования участков); от 18.09.2020 № 1482 (признаки неиспользования сельхозземель); распоряжение от 24.04.2025 № 1021-р (мероприятия по освоению)

Ведомственные акты

приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 — классификатор видов разрешённого использования

Законы субъектов РФ

Закон Воронежской области от 13.05.2008 № 25-ОЗ «О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области»: предельные размеры участков, случаи бесплатного предоставления, оборот сельхозземель

Муниципальные акты

генеральные планы, правила землепользования и застройки, ставки земельного налога, правила благоустройства

Судебная практика источником не является, но обеспечивает единообразие: постановление Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 (защита права собственности); постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11; обзоры практики Верховного Суда РФ.

6. Краткая история

Период

Содержание

До 1861 г.

помещичье, государственное, общинное землевладение; крепостное право

1861 г.

крестьянская реформа: выкуп наделов, сохранение общины

1906–1911 гг.

столыпинская аграрная реформа: выход из общины, хутора и отруба

1917 г.

Декрет о земле: отмена частной собственности на землю, национализация

1922, 1970 гг.

Земельные кодексы РСФСР: исключительная государственная собственность, бесплатное бессрочное пользование

1990–1991 гг.

земельная реформа: Закон РСФСР «О земельной реформе», Земельный кодекс РСФСР 1991 г.; восстановление частной собственности; приватизация земли, земельные доли

1993 г.

Конституция РФ: право частной собственности на землю

2001–2002 гг.

Земельный кодекс РФ; Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения

2015 г.

реформа предоставления участков: гл. V.1–V.6 ЗК, торги как общее правило

2017 г.

единый реестр недвижимости (ЕГРН) — Закон № 218-ФЗ

2025–2026 гг.

институт освоения участков (ст. 85.1), обязательность границ для оборота, глава II.1 о видах разрешённого использования

7. Практикум

Ситуация

Решение

Собственник участка заявляет, что вправе делать на своей земле что угодно

неверно: свобода владения ограничена требованием не наносить ущерба окружающей среде и не нарушать права иных лиц (ч. 2 ст. 36 Конституции), целевым назначением и разрешённым использованием (ст. 42 ЗК)

Гражданин продаёт участок, оставляя за собой дом на нём

недопустимо: отчуждение участка без здания, принадлежащего тому же лицу, запрещено (п. 4 ст. 35 ЗК); сделка ничтожна

Договор аренды участка: какие нормы применять — ГК или ЗК?

ГК применяется, если иное не установлено ЗК (п. 3 ст. 3); ст. 22, 39.8 ЗК — специальные нормы

Закон области установил, что участки предоставляются без торгов любым организациям по решению губернатора

противоречит ЗК (ст. 39.6): законы субъектов должны соответствовать кодексу

Основные понятия

Земля; природный объект; природный ресурс; недвижимое имущество; земельные отношения; императивный и диспозитивный метод; принципы земельного законодательства; единство судьбы участка и объектов; платность; целевое назначение; источники земельного права.

Вопросы для самопроверки

1. В каких качествах земля выступает в праве?

2. Какие отношения составляют предмет земельного права? Как соотносятся земельное и гражданское законодательство?

3. В чём особенность метода земельного права?

4. Назовите принципы земельного законодательства. Раскройте принцип единства судьбы участка и объектов.

5. Какова система земельного права?

6. Назовите источники земельного права. Какой закон Воронежской области регулирует земельные отношения?

7. Назовите основные этапы развития земельного законодательства.

Тема 2 · 2 часа

План лекции

1. Понятие, виды и структура земельных правоотношений.

2. Субъекты земельных правоотношений.

3. Земельный участок как объект. Образование земельных участков.

4. Категории земель. Перевод земель из одной категории в другую.

5. Виды разрешённого использования: глава II.1 ЗК (с 01.03.2026).

6. Права и обязанности правообладателей участков.

7. Практикум.

1. Земельные правоотношения

Земельные правоотношения — урегулированные нормами земельного права общественные отношения по использованию и охране земель, участники которых наделены взаимными правами и обязанностями.

Структура: субъекты, объект, содержание (права и обязанности). Основания возникновения — юридические факты: акты органов власти о предоставлении участка, договоры, судебные решения, наследование, приобретательная давность, события (стихийное бедствие).

Основание классификации

Виды

По функциям

регулятивные (нормальное использование) и охранительные (ответственность, защита)

По характеру

материальные и процессуальные (порядок предоставления, изъятия, рассмотрения споров)

По содержанию

отношения собственности; пользования; управления; охраны

По категориям земель

в сфере сельхозземель, земель населённых пунктов и т. д.

2. Субъекты

Участники земельных отношений (п. 1 ст. 5 ЗК): граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования.

Термин (п. 3 ст. 5)

Кто это

Собственники земельных участков

лица, являющиеся собственниками

Землепользователи

лица, владеющие и пользующиеся участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или безвозмездного пользования

Землевладельцы

лица, владеющие и пользующиеся участком на праве пожизненного наследуемого владения

Арендаторы

лица, владеющие и пользующиеся по договору аренды, субаренды

Обладатели сервитута

лица, имеющие право ограниченного пользования чужими участками

Правообладатели

собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы

Обладатели публичного сервитута

лица, имеющие право ограниченного пользования землями на основании публичного сервитута

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица:

•

не могут иметь в собственности

участки на

приграничных территориях

, перечень которых установлен Указом Президента РФ от 09.01.2011 № 26, и на иных особо установленных территориях (п. 3 ст. 15 ЗК);

•

земли сельскохозяйственного назначения

— только на праве

аренды

; то же для российских организаций с иностранным участием более 50 % (ст. 3 Закона № 101-ФЗ);

• участки из публичной собственности предоставляются им в собственность только

за плату

;

• при наследовании участка, который не может им принадлежать, — обязаны

произвести отчуждение в течение года

(ст. 238 ГК).

Полномочия публичных образований (ст. 9–11 ЗК): Российская Федерация — основы земельной политики, ограничения оборота, государственное управление в области мониторинга и надзора, управление федеральной собственностью; субъекты РФ — резервирование и изъятие для региональных нужд, региональные программы, управление собственностью субъекта; органы местного самоуправления — правила землепользования и застройки, муниципальный земельный контроль, управление муниципальной собственностью, а также распоряжение участками, государственная собственность на которые не разграничена (ст. 3.3 Закона № 137-ФЗ).

3. Земельный участок. Образование участков