Жилищное право. Курс лекций и практикум

Тема 1 · 2 часа

План лекции

1. Конституционное право на жилище.

2. Понятие и предмет жилищного права. Жилищные отношения.

3. Метод. Место жилищного права в системе права.

4. Принципы жилищного права.

5. Источники. Структура Жилищного кодекса РФ. Компетенция органов власти.

6. Жилищные правоотношения: субъекты, основания возникновения. Действие законодательства во времени. Аналогия.

7. Практикум.

1. Конституционное право на жилище

Статья 40 Конституции РФ:

• каждый имеет

право на жилище

; никто не может быть

произвольно лишён

жилища;

• органы государственной власти и местного самоуправления

поощряют жилищное строительство

, создают условия для осуществления права на жилище;

•

малоимущим

и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется

бесплатно или за доступную плату

из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.

Связанные нормы: ст. 25 — неприкосновенность жилища (проникновение против воли проживающих — только в случаях, установленных федеральным законом, или по судебному решению); ст. 27 — свобода выбора места жительства; ст. 35 — охрана частной собственности; ст. 7 — социальное государство.

Содержание права на жилище (по разъяснениям Конституционного Суда РФ и доктрине):

• возможность

стабильно пользоваться

имеющимся жилым помещением;

•

неприкосновенность

жилища и недопустимость произвольного лишения;

• возможность

улучшить жилищные условия

— приобрести жильё в собственность, получить по договору найма;

• обеспечение

здоровой и безопасной среды

проживания;

•

судебная защита

.

Право на жилище не означает обязанности государства предоставить квартиру каждому: бесплатное жильё гарантировано малоимущим нуждающимся и отдельным категориям; остальным государство создаёт условия (ипотека, субсидии, материнский капитал, наёмные дома).

2. Понятие и предмет жилищного права

Жилищное право — комплексная отрасль права, совокупность норм, регулирующих отношения по возникновению, осуществлению, изменению и прекращению прав на жилые помещения, пользованию ими и общим имуществом, управлению многоквартирными домами, предоставлению коммунальных услуг и учёту жилищного фонда.

Жилищные отношения (ч. 1 ст. 4 ЖК) — отношения по поводу:

• возникновения, осуществления, изменения, прекращения права

владения, пользования, распоряжения

жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

•

пользования жилыми помещениями

частного жилищного фонда;

• пользования

общим имуществом

собственников помещений;

• отнесения помещений к жилым и исключения их из жилищного фонда;

•

учёта

жилищного фонда;

• содержания и ремонта жилых помещений;

•

переустройства и перепланировки

;

•

управления многоквартирными домами

;

• создания и деятельности

жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья

;

• предоставления

коммунальных услуг

и внесения

платы

за жилое помещение и коммунальные услуги;

• формирования и использования

фонда капитального ремонта

;

• государственного жилищного

надзора

, муниципального и общественного жилищного контроля;

• ограничения повышения размера платы за коммунальные услуги; деятельности наёмных домов и др.

Не относятся к жилищным в собственном смысле: отношения по строительству жилья (градостроительное право), по купле-продаже и ипотеке (гражданское право), по регистрации прав (законодательство о недвижимости), — хотя тесно связаны с ними.

3. Метод. Место в системе права

Метод — сочетание:

•

диспозитивного

(равенство сторон, свобода договора: договоры найма, управления, решения собраний);

•

императивного

(властные предписания: учёт нуждающихся, предоставление жилья, согласование перепланировки, лицензирование, тарифы, надзор).

Место в системе права. Жилищное право — комплексная отрасль: объединяет нормы гражданского (собственность, договоры), административного (учёт, надзор, лицензирование), финансового (тарифы, субсидии), земельного права. Предмет ведения — совместное ведение Российской Федерации и субъектов (п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции), в отличие от гражданского законодательства, которое находится в ведении Федерации.

Соотношение с гражданским законодательством:

Вопрос

Чем регулируется

Право собственности на жилое помещение: приобретение, прекращение

ГК РФ (ст. 209–306), с особенностями ЖК (гл. 5)

Договор коммерческого найма

гл. 35 ГК РФ

Договор социального найма

ЖК РФ; ГК — субсидиарно

Общее имущество и собрания в МКД

ЖК РФ; ст. 287.4–287.7, гл. 9.1 ГК — в части, не урегулированной ЖК

Договор управления МКД

ЖК РФ; ГК — в остальной части

Правило: к жилищным отношениям, связанным с использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы, применяется соответствующее законодательство с учётом требований ЖК (ст. 8 ЖК). ЖК — специальный закон по отношению к ГК в регулировании жилищных отношений.

4. Принципы жилищного права (ст. 1–3 ЖК)

Принцип

Содержание

Обеспечение органами власти условий для осуществления права на жилище

содействие развитию рынка недвижимости, использование бюджетных средств, предоставление жилья, стимулирование строительства (ст. 2)

Безопасность жилища

соответствие санитарным и техническим требованиям

Неприкосновенность жилища

никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих на законных основаниях граждан, кроме случаев, предусмотренных федеральным законом, или по решению суда; без согласия и решения суда — только для спасения жизни или имущества граждан, обеспечения безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, а также для задержания подозреваемых, пресечения преступлений (ст. 3)

Недопустимость произвольного лишения жилища

никто не может быть выселен или ограничен в праве пользования иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным ЖК и другими федеральными законами (ч. 4 ст. 3)

Беспрепятственное осуществление жилищных прав

граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют права, свободны в их установлении и реализации на основании договора или иных оснований

Признание равенства участников

по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями

Необходимость восстановления и судебной защиты нарушенных прав

ст. 11 ЖК

Обеспечение сохранности жилищного фонда и использование жилых помещений по назначению

ст. 17 ЖК

Недопустимость злоупотребления

осуществляя жилищные права, граждане не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан (ч. 2 ст. 1)

Свобода выбора жилых помещений для проживания

в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях (ч. 4 ст. 1)

Жилищные права могут быть ограничены только федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо для защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав других лиц, обороны и безопасности (ч. 3 ст. 1 ЖК; ч. 3 ст. 55 Конституции).

5. Источники. Структура ЖК РФ. Компетенция

Уровень

Акты

Конституция РФ

ст. 25, 27, 35, 40, 46, 72

Международные акты

Всеобщая декларация прав человека (ст. 25); Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах (ст. 11)

Кодексы

Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ (действует с 1 марта 2005 г.); Гражданский кодекс РФ; Градостроительный кодекс РФ (в части комплексного развития территорий)

Федеральные законы

от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»; Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в РФ»; от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О ГИС ЖКХ»; от 30.12.2004 № 214-ФЗ (долевое строительство); от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке»; от 21.12.1996 № 159-ФЗ (дети-сироты); от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; Закон РФ от 25.06.1993 № 5242-I (свобода передвижения, регистрационный учёт)

Акты Правительства РФ

от 06.05.2011 № 354 (Правила предоставления коммунальных услуг); от 13.08.2006 № 491 (Правила содержания общего имущества); от 28.01.2006 № 47 (признание помещения жилым, непригодным, дома аварийным); от 15.05.2013 № 416 (правила управления МКД); от 03.04.2013 № 290 (минимальный перечень работ); от 21.05.2005 № 315 (типовой договор социального найма)

Акты министерств

приказы Минстроя России (Правила пользования жилыми помещениями — от 14.05.2021 № 292/пр; требования к протоколам собраний — № 44/пр)

Законы субъектов РФ

Воронежская область: законы о порядке ведения учёта нуждающихся (от 30.11.2005 № 71-ОЗ), о предоставлении жилья из областного фонда, о капитальном ремонте; региональная программа капитального ремонта

Муниципальные акты

учётная норма и норма предоставления; порядок признания малоимущими; плата за наём

Судебная практика

постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ»; от 27.06.2017 № 22 (оплата жилья и коммунальных услуг); постановления Конституционного Суда РФ

Структура ЖК РФ — 10 разделов:

• I. Общие положения (ст. 1–29).

• II. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения (ст. 30–48).

• III. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма (ст. 49–91).

• III.1. Жилые помещения по договорам найма жилищного фонда социального использования (ст. 91.1–91.20).

• IV. Специализированный жилищный фонд (ст. 92–109.1).

• V. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (ст. 110–134).

• VI. Товарищество собственников жилья (ст. 135–152).

• VII. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 153–160).

• VIII. Управление многоквартирными домами (ст. 161–165).

• IX. Организация проведения капитального ремонта общего имущества (ст. 166–191).

• X. Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами (ст. 192–202).

Компетенция (ст. 12–14 ЖК):

Уровень

Примеры полномочий

Российская Федерация

правила пользования жилыми помещениями; основания признания малоимущими в общих чертах; порядок признания помещений непригодными; правила предоставления коммунальных услуг; структура платы; требования к управлению МКД; лицензирование

Субъекты РФ

учёт жилищного фонда субъекта; порядок определения дохода для признания малоимущими; порядок учёта нуждающихся; минимальный размер взноса на капитальный ремонт; региональный государственный жилищный надзор; нормативы потребления коммунальных услуг и тарифы

Органы местного самоуправления

учёт муниципального жилищного фонда; учётная норма и норма предоставления; ведение учёта нуждающихся; предоставление жилья малоимущим; согласование переустройства и перепланировки; перевод помещений; признание помещений непригодными; муниципальный жилищный контроль; конкурсы по отбору управляющих организаций

6. Жилищные правоотношения. Действие законодательства. Аналогия

Участники (ч. 2 ст. 4 ЖК): граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. ЖК применяется к отношениям с участием иностранных граждан и лиц без гражданства, если иное не установлено законом (например, жильё по социальному найму предоставляется гражданам России, если международным договором не предусмотрено иное, — ч. 5 ст. 49).

Основания возникновения жилищных прав и обязанностей (ст. 10 ЖК):

•

договоры

и иные сделки;

•

акты

государственных органов и органов местного самоуправления (решение о предоставлении жилого помещения);

•

судебные решения

, установившие жилищные права и обязанности;

•

приобретение в собственность

жилых помещений;

•

членство

в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

• действия (бездействие) участников жилищных отношений и

события

, с которыми закон связывает возникновение прав.

Действие во времени (ст. 6 ЖК):

• акты жилищного законодательства

не имеют обратной силы

и применяются к отношениям, возникшим после их введения в действие;

• к отношениям, возникшим ранее, акт применяется лишь в случаях,

прямо предусмотренных

этим актом;

• по

длящимся

отношениям (социальный наём, заключённый в 1990 г.) новый акт применяется к правам и обязанностям, возникшим после его введения в действие (ст. 5 Вводного закона).

Аналогия (ст. 7 ЖК). Если отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением и нет норм гражданского или иного законодательства, прямо их регулирующих, применяется аналогия закона (сходные нормы жилищного законодательства); при её невозможности — аналогия права (общие начала и смысл жилищного законодательства, требования добросовестности, гуманности, разумности и справедливости).

Способы защиты жилищных прав (ст. 11 ЖК) — лекция 10.

Воронежская область: жилищный надзор осуществляет государственная жилищная инспекция Воронежской области; учётную норму и норму предоставления в Воронеже устанавливает Воронежская городская Дума; предоставлением муниципального жилья занимается администрация городского округа город Воронеж (управление жилищных отношений).

7. Практикум

Ситуация

Решение

Гражданин требует от администрации квартиру, ссылаясь на ст. 40 Конституции; он не признан малоимущим и на учёте не состоит

право на жилище не означает бесплатного предоставления каждому; жильё по социальному найму — малоимущим нуждающимся, состоящим на учёте, и иным категориям по закону

Сотрудники управляющей организации вскрыли квартиру в отсутствие собственника: прорвало трубу, заливает соседей

допустимо без согласия и решения суда — аварийная ситуация (ч. 3 ст. 3 ЖК); должны быть обеспечены сохранность имущества, составлен акт

Управляющая организация требует допуска в квартиру для планового осмотра, собственник отказывает

проникнуть без согласия нельзя; организация вправе требовать допуска в заранее согласованное время (Правила № 354) и обратиться в суд с иском об обеспечении доступа

Собрание депутатов сельского поселения установило собственные правила расчёта платы за отопление

превышение компетенции: правила предоставления коммунальных услуг — полномочие Российской Федерации; нормативы и тарифы — субъекта

Договор социального найма заключён в 1998 г.; наниматель в 2026 г. хочет вселить сестру. Какой закон применяется?

ЖК РФ: к длящимся отношениям он применяется в части прав и обязанностей, возникших после 1 марта 2005 г. (ст. 5 Вводного закона)

Закон не регулирует порядок проведения собрания жильцов коммунальной квартиры о пользовании кухней

аналогия закона: нормы об общем собрании собственников помещений в МКД и ст. 247 ГК

Основные понятия

Право на жилище; неприкосновенность жилища; жилищное право; жилищные отношения; жилищное законодательство; совместное ведение; Жилищный кодекс РФ; принципы жилищного права; недопустимость произвольного лишения жилища; основания возникновения жилищных прав; аналогия закона; аналогия права; учётная норма; норма предоставления; государственный жилищный надзор.

Вопросы для самопроверки

1. Каково содержание конституционного права на жилище?

2. Какие отношения регулирует жилищное законодательство?

3. К чьему ведению относится жилищное законодательство? Чем это отличается от гражданского?

4. Назовите принципы жилищного права.

5. В каких случаях допускается проникновение в жилище без согласия проживающих?

6. Назовите источники жилищного права и структуру ЖК РФ.

7. Как распределена компетенция между Федерацией, субъектами и муниципалитетами?

8. Каковы основания возникновения жилищных прав? Как действует жилищное законодательство во времени?

Тема 2 · 2 часа

План лекции

1. Объекты жилищных прав. Жилое помещение: понятие, виды, требования.

2. Назначение жилого помещения и пределы его использования.

3. Жилищный фонд: понятие и классификация. Учёт. Государственный жилищный надзор.

4. Признание помещения непригодным для проживания, дома — аварийным.

5. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое.

6. Переустройство и перепланировка.

7. Практикум.

1. Жилое помещение: понятие, виды, требования

Жилое помещение — изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан: отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 ЖК).