Стань экспертом по купле-продаже помещений

Перед покупкой объекта недвижимости нужно проанализировать большое количество информации.

Всю информацию можно условно разделить на две основные группы:

1. Информация, непосредственно связанная с объектом недвижимости.

2. Информация, связанная с собственниками объекта недвижимости и с близкими родственниками собственника.

К информации первой группы относятся сведения о наличии зарегистрированных прав, зарегистрированных лиц, задолженности, сведения об обременения и запретах, правоустанавливающих документах, о предыдущих собственниках.

К информации второй группы относятся сведения о количестве собственников, наличии среди них несовершеннолетних лиц, их семейное положение, и наличие или отсутствие у них признаков банкротства, а также наличие или отсутствие признаков банкротства у близких родственников собственника.

Практически во всех ситуациях нам нужно получить и проанализировать следующие документы:

– Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости.

– Выписка из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости.

– Выписка из единого государственного реестра недвижимости о переходе права собственности.

– Правоустанавливающие документы.

– Выписка из домовой книги.

– Выписка из финансово-лицевого счета.

– Квитанции за жилищно-коммунальные услуги.

– Паспорт РФ продавца.

– Свидетельство о заключении брака.

– Справки из психо- и наркодиспансера.

– Брачный договор (в случае наличия).

– Информацию на сайте службы судебных приставов.

– Информацию на сайте арбитражного суда.

– Информацию на сайтах судов общей юрисдикции.

Если мы покупаем имущество на торгах по банкротству или покупаем долю в праве общей долевой собственности на объект, у застройщика или по договору цессии, перечень документов будет немного иной, но об этом мы подробно поговорим в соответствующих главах книги.

Вероятнее всего, вы спросите, для чего нам нужно столько сведений и на что они влияют. Эта книга даст вам ответы на эти вопросы. Вы узнаете, что это за документы и как их правильно проанализировать, и какую пользу они вам принесут.

Итак, приступим.

ВЫПИСКА ИЗ ЕГРН ИЛИ СВИДЕТЕЛЬСТВО?

Одним из первых документов, который мы должны изучить, является выписка из ЕГРН.

Раньше собственникам после регистрации перехода права собственности выдавали свидетельство, напечатанное на красивом бланке. Сейчас выдают выписку из ЕГРН, напечатанную на обычных листах формата А4.

Какой документ лучше? Для меня это однозначно выписка из ЕГРН. Сведения в ней актуальные и максимально полные.

Данный документ содержит сведения о собственниках объекта недвижимости, о местонахождении, площади, кадастровой стоимости, об имеющихся ограничениях и обременениях, и много другой полезной информации.

Информация поделена на соответствующие разделы. Их всего 9:

Раздел 1: Сведения о характеристиках объекта

Раздел 2: Сведения о зарегистрированных правах

Раздел 3: Описание местоположения земельного участка

Раздел 4: Сведения о частях земельного участка

Раздел 5: Описание местоположения объекта недвижимости

Раздел 6: Сведения о частях объекта недвижимости

Раздел 7: Перечень помещений, расположенных в здании, сооружении

Раздел 8: План расположения помещения на этаже (плане этажа)

Раздел 9: Сведения о части (частях) помещения

Как выглядит выписка из ЕГРН, смотрите на рис. 1.

Рис. 1. Образец выписки из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН, которую вы будете анализировать, должна быть выдана не позднее, чем за месяц.

В выписке мы анализируем:

1. Адрес, площадь, назначение.

2. Сведения о собственниках.

3. Информацию об ограничениях и обременениях.

4. Кадастровую стоимость.

Адрес, площадь, назначение изучаем для того, чтобы убедиться в том, что то, что нам говорят о квартире, совпадает с тем, что есть на самом деле по документам.

Сведения о собственниках объекта недвижимости нам нужны для того, чтобы понимать, сколько человек должны участвовать в сделке купли-продажи, их состав, состоят ли они в браке, есть ли среди них несовершеннолетние лица.

Если собственников несколько, и мы хотим приобрести весь объект, а не долю в праве в нем, то и договор нужно заключать со всеми собственниками. Поэтому общаемся со всеми и удостоверяемся, что все они имеют намерение продать объект недвижимости.

Если вы хотите приобрести долю в праве общей долевой собственности, тогда нужно удостовериться в том, что соблюдено преимущественное право покупки. Что такое преимущественное право покупки и как проверить соблюдено ли оно, вы сможете прочитать в соответствующем разделе этой книги.

Если среди собственников есть несовершеннолетние дети, то такая сделка может быть совершена только при наличии согласия органов опеки и попечительства. Это подразумевает сбор большого пакета документа и дополнительных согласований, которые занимают время (как правило, не менее 1 месяца). Это необходимо учитывать, если фактор времени имеет для вас не последнее значение.

Если собственник один, то важно знать, находится ли он в браке. Бывает, что находится в браке, приобретал объект недвижимости тоже в браке, но в документах числится как единоличный собственник. В данном случае недвижимость является совместно нажитой, и решение о продаже такого объекта должно приниматься супругами совместно.

На практике, собственник, находящийся в браке, может совершить сделку по отчуждению квартиры, не уведомляя об этом другого супруга. Росреестр не вправе требовать предоставления нотариально заверенного согласия супруга, так как данный документ не входит в перечень обязательных. Переход права собственности зарегистрируют, но такую сделку можно оспорить в суде. Поэтому для вас, как для будущего собственника этой квартиры, может быть такое неблагоприятное последствие: вы останетесь без квартиры, а ваш продавец будет должен вернуть вам за нее деньги. Ну а если деньги уже потрачены, то с большей долей вероятности это будет долгая история под названием «обещанного три года ждут, а на четвертый забывают»…

Сведения об имеющихся ограничениях и обременениях нам нужны для того, чтобы понимать есть они или нет, и, соответственно, их правовое последствие для нас как для покупателей.

Конечно, если квартира находится в залоге, то регистрацию перехода права собственности вам не осуществят. Договор вы заключите, деньги передадите, а собственником стать не сможете. Как результат – судебное разбирательство для возврата вложенных денег с несением судебных расходов, которые будут в любом случае большими.

В случае с арендой вы можете стать собственником, но при этом ваше помещение будут арендовать, и расторгнуть этот договор просто на том основании, что теперь собственником являетесь вы и арендатор вам не нужен, не получится. Договор аренды продолжит действовать. Понравится ли вам такая история – решать вам.

Информация о кадастровой стоимости нам нужна для того, чтобы понимать насколько она соответствует рыночной. Не редки случаи сильного расхождения кадастровой и рыночной стоимости. Если кадастровая стоимость ниже рыночной, то для нас это хорошо. Если выше рыночной, то важно понимать на сколько выше. Если не сильно, это не критично. Если больше в разы, тогда рекомендую закладывать дополнительные расходы на уменьшение кадастровой стоимости (в среднем, на текущий момент, это около 50 000 руб.1 (стоимость обычно зависит от процента уменьшения и выгоды, которую вы в результате получите)).

Уменьшение кадастровой стоимости необходимо для того, чтобы не переплачивать налоги, но еще более будет актуально, в случае если вы потом захотите продать купленный объект. В соответствии с Налоговым кодексом РФ, если цена покупки отличается от кадастровой цены больше, чем кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то налог будет считаться, исходя из кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Пример:

Квартира стоит 2 000 000 руб. Это ее рыночная цена, и та цена, которая вас устаивает.

Но кадастровая стоимость квартиры составляет 4 500 000 руб.

Вы продаете квартиру за 2 млн. руб. Платите налог: (2 млн. руб. – 1 млн. руб. (налоговый вычет)) * 13% = 130 000 руб.

Налоговая служба проводит камеральную проверку. Видит, что кадастровая стоимость квартиры составляет 4,5 млн. руб. И считает налог следующим образом:

4,5 млн. руб. * 0,7 (понижающий коэффициент) = 3,15 млн. руб. – для налоговой это показатель минимальной цены квартиры.

Далее применяет налоговый вычет, и считает сумму налога.

(3,15 млн. руб. – 1 млн. руб.) * 13% = 279 500 руб.

Выявляют недоимку в бюджет с вашей стороны:

279 500 руб. – 130 000 руб. = 149 500 руб.

И присылает вам «письмо счастья» о недоимке в бюджет на сумму 149 500 руб., а также штраф и неустойку за несвоевременную оплату налога в полном размере.

Неприятно, правда?..

Думаю, важность анализа кадастровой стоимости понятна.

Правовая справка:

Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая от 31 июля 1998 г. №146-ФЗ и часть вторая от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ)

Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества.

Пункт 5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Первым делом информацию о собственниках объекта недвижимости, о площади, кадастровой стоимости, об имеющихся ограничениях и обременениях можете спросить у продавца, посмотреть документы, которые продавец вам предоставит.

Если собственник предоставит только свидетельство о праве собственности, этого не достаточно. Просите предоставить свежую выписку из ЕГРН. До 01.03.2023 г. мы могли самостоятельность запросить данную информацию на сайте Росреестра или в МФЦ. После 01.03.2023 г., если выписку из ЕГРН заказывает постороннее лицо, данные о правообладателе являются закрытыми. Мы увидим только физическое или юридическое лицо является собственником объекта, но этого нам недостаточно.

Старые выписки, т.е. выданные ранее, чем за один месяц, нам не подходят. Нужно проверить, нет ли сейчас на квартире каких-либо обременений и ограничений. На квартиру может быть, например, наложен арест приставами, и кроме как из выписки из ЕГРН вы эту информацию больше никак самостоятельно проверить не сможете.

Сведения о собственниках, ограничениях и обременениях содержатся в Разделе 2 выписки (рис. 2).

На рисунке 2 видно, что рассматриваемый объект недвижимости находится в долевой собственности, а также то, что он в залоге в силу закона сроком на 144 месяца, обременение установлено в пользу ПАО «Сбербанк России».

Анализ выписки из ЕГРН даст вам основу для понимания объекта недвижимости. Если на данном этапе что-то не так, вы поймете, что вам нужен другой объект, и анализировать все остальные документы не потребуется. Если все хорошо, проверяем дальше.

Рис. 2. Раздел 2 выписки из ЕГРН. Сведения об ограничении прав и обременениях.

ТЕХНИЧЕСКАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ

Общеизвестно, что при осмотре объекта, нужно уточнить у собственников о произведении перепланировки, переустройства или реконструкции.

Согласование произведенных в помещении изменений позволяет обеспечить соблюдение строительных и санитарных норм при выполнении ремонтных работ, защитить интересы собственника и его соседей.

Давайте разберёмся с понятиями.

Перепланировка – это изменение конфигурации объекта недвижимости, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Переустройство – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Реконструкция – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, высоты, количества этажей, площади, объема, в т.ч. надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена или восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы или восстановления указанных элементов.

Например, если вы убрали стену, перенести стену в другое место – это перепланировка, объединили санузел – переустройство, увеличили оконный проем, сделали пристройку к жилому дому – реконструкция.

Чтобы узнать, производились ли в объекте недвижимости улучшения, требующие внесения изменений в техническую документацию, необходимо изучить технический паспорт объекта, сравнив фактическое расположение помещений с техническими данными.

Бывает, что технический паспорт делали после произведенной перепланировки, которая не была узаконена, тогда вы сразу увидите штамп «Перепланировка не узаконена».

В любом случае, если в объекте недвижимости были произведены изменения, важно понять, узаконены они или нет.

Если они узаконены, прекрасно, но при совершении сделки купли-продажи обязательно возьмите себе документы, подтверждающие это.

Случай из практики: женщина купила квартиру на последнем этаже дома. В квартире был сделан ремонт, произведена перепланировка и реконструкция. Перед проведением данных работ были разработаны проекты и получено согласование от всех необходимых уполномоченных организаций. После получения разрешения был произведён ремонт. Спустя непродолжительное время в квартире произошло залитие. Женщина предполагала, что залитие связано с плохим качеством кровли дома. Она подготовила независимый отчет об оценке ущерба, обратилась с претензией в управляющую компанию. Управляющая компания отрицала какую-либо причастность к данному залитию, претензию оставили без удовлетворения. Чтобы взыскать причиненный ущерб, женщина обратилась с исковым заявлением к управляющей компании в суд. При рассмотрении дела в суде была назначена судебная экспертиза, одним из вопросов которой было выяснение причин залития. Эксперт пришел в квартиру и обнаружил, что, не смотря на то, что перепланировка и переустройство были узаконены, ремонтные работы были выполнены с отступлением от проектной документации. И имеющиеся следы залития не имеют отношения к кровле дома, которая, как выяснилось, находится в хорошем состоянии, а вызваны образованием конденсата из-за установки утеплителя меньшей толщины, нежели определенной в проекте. Прежних собственников привлекли к участию в деле и взыскивали ущерб с них. В данном случае у нового собственника были документы о произведенной перепланировке и реконструкции прежними собственниками, иначе было бы сложно доказать, что данные недостатки квартиры возникли не во время владения квартирой новым собственником, и тогда она бы не смогла взыскать причиненные убытки, и ей бы пришлось производить ремонт за свой счет, чтобы исключить в будущем повторного возникновения такой же ситуации.