Стань экспертом по купле-продаже помещений

СЛАДКАЯ ПАРОЧКА «ВЫПИСКА ИЗ ДОМОВОЙ КНИГИ» И «ВЫПИСКА ИЗ ФИНАНСОВО-ЛИЦЕВОГО СЧЕТА»

Выписка из домовой книги и выписка из финансово-лицевого счета дадут нам ответы на вопросы:

1. кто зарегистрирован к квартире;

2. имеется ли задолженность за жилищно-коммунальные услуги.

Выписка из домовой книги – это документ, в котором содержатся сведения о зарегистрированных гражданах. Из нее мы узнаем, кто зарегистрирован в помещении, их возраст, когда они были зарегистрированы и на какое время (временно или постоянно).

Выписка из домовой книги должна быть максимально свежая (выдана не более 10 дней назад).

Информация о наличии зарегистрированных лиц необходима для того, чтобы понимать кто эти люди, и когда они будут сняты с регистрационного учета.

В идеале, чтобы на момент совершения сделки купли-продажи зарегистрированных граждан в квартире не было.

Бывает, что лица зарегистрированы по месту жительства, но в квартире не проживают, и их местонахождение не известно. А квартиру нужно срочно продать. Ее продают дешевле, чтобы побыстрее.

Если зарегистрированные лица есть, тогда все зависит от того, насколько вы согласны на данные условия. Если вас все устраивает, тогда обязательно прописываем данные обстоятельства в договоре с указанием сроков, в течение которых зарегистрированные должны будут сняться с регистрационного учета.

Если самостоятельно не снимаются – тогда снимаем с регистрационного учета в судебном порядке. Учитывайте, что это займет некоторое время и придется потратить деньги. Во втором разделе книги рассказываю, как это сделать самостоятельно с минимальными расходами.

Выписка из финансово-лицевого счета – это документ, подтверждающий отсутствие или наличие задолженности за жилищно-коммунальные услуги.

Этот документ также должен быть выдан не более 10 дней назад.

Но лучше также попросить дополнительно предоставить последние квитанции об оплате за жилищно-коммунальные услуги.

Заодно посмотрите размер коммунальных услуг в месяц на недвижимость. Так как некоторые ТСЖ и управляющие компании вводят дополнительные графы в платежные документы (целевые сборы, услуги охраны, видеонаблюдение и т.п.).

Важно проверить наличие или отсутствие задолженности за жилищно-коммунальные услуги, чтобы в итоге не было неожиданных неприятностей в виде долга размером в несколько десятков, а то и сотен тысяч рублей.

Здесь важно осветить вопрос по поводу перехода долгов за жилищно-коммунальные услуги на нового собственника.

Согласно законодательству, долги за капитальный ремонт полностью переходят на нового собственника, долги за все остальные жилищно-коммунальные услуги – остаются на прежнем собственнике. Если иное не прописано в вашем договоре купли-продажи.

И еще совет: если покупаете квартиру, по которой есть долги за жилищно-коммунальные услуги, как можно скорее после регистрации перехода права собственности обратитесь в управляющую компанию/ТСЖ для составления акта, внесения показаний счетчиков на момент приобретения вами права собственности на квартиру, а также для внесения изменений в платежные документы. Устно обговорите, чтобы с вас не взыскивали долги прежнего собственника, в соответствии с нормами действующего законодательства.

Правовая справка:

«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ

Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

1.1) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора;

2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;

6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;

7) застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

3. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи.

1.1. В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в многоквартирном доме, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты. При этом уплата таких платежей не может начинаться ранее чем за три календарных месяца до конечного срока выполнения указанных услуг и (или) работ, предусмотренных договором. Использование средств, сформированных за счет дополнительных взносов, осуществляется в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.

3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

4. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) с учетом методических рекомендаций, утвержденных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Предельные индексы изменения размера платы за содержание жилого помещения в указанных случаях определяются органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) в соответствии с указанными методическими рекомендациями.

РАЗВЕИВАЕМ МИФЫ

Миф 1: если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, суд откажет в требовании о снятии их с регистрационного учета в судебном порядке.

Как обстоят дела на самом деле: суд снимает с регистрационного учета несовершеннолетних лиц без каких-либо проблем, даже если у родителей этих детей нет другого жилья.

Мотивировка у суда простая: родители обязаны содержать своих несовершеннолетних детей, и обеспечивать им достойный уровень существования. Если не можете обеспечить детей жильем – это ваша проблема, а для должностных лиц —это повод обратиться в органы опеки и попечительства с вопросом о ненадлежащем содержании ребенка.

Миф 2: нельзя продавать объект недвижимости с долгами.

Как обстоят дела на самом деле: продавать объект недвижимости с долгами можно, вопрос только в том, насколько на это согласен будущий собственник такого объекта.

Как вы теперь уже знаете, долги за капитальный ремонт, накопленные предыдущим собственником, в любом случае придется платить новому собственнику.

МОШЕННИЧЕСТВО

Обязательно нужно исключить риск мошеннических схем в отношении квартиры по ряду совершенных сделок с целью «замести следы».

Риск наличия мошеннических схем в отношении квартиры – это риск оспаривания одной из ряда совершенных сделок, т.е. риск остаться без квартиры.

Думаю, уже ни для кого не секрет, что существуют мошеннические схемы, когда у гражданина, как правило, одиноко живущего, «отжимают» квартиру, а затем последовательно совершаются еще несколько сделок по купле-продаже квартиры с целью «замести следы».

Возможное последствие для вас как для будущего обладателя такой квартиры – это то, что одна из сделок впоследствии может быть признана недействительной, и квартира будет возвращена одному из предыдущих собственников. У вас же останется только надежда когда-то получить свои деньги обратно.

Кроме того, анализ истории по смене собственников жилья поможет вам понять, как часто они менялись. Если их было много, тогда встает закономерный вопрос: «Почему? Может что-то с этой квартирой не так?..»

Для того чтобы получить информацию о предыдущих собственниках объекта недвижимости, нужно попросить собственника заказать выписку из ЕГРН о переходе права собственности.

Как она выглядит, смотрите на рисунке 3.

Рис. 3. Выписка из ЕГРН о переходе права собственности.

СКАЖИ МНЕ, КТО ПРОШЛЫЙ СОБСТВЕННИК, И Я СКАЖУ КТО ТЫ

Рекомендую изучить правоустанавливающие документы, то есть те, на основании которых возникло право собственности у собственников на жилье.

Это необходимо для того, чтобы понимать историю квартиры, исключить совершение сделки с какой-либо противоправной целью (скрыться от уплаты долга по исполнительному производству, избавиться от «лишнего» имущества перед банкротством и т.д.).

Обращаем внимание на то, как давно была совершена такая сделка и не является ли вторая сторона договора родственником нынешнего продавца.

Если квартира перешла по завещанию, то проблем не возникнет.

Если переход права собственности на квартиру произошел более десяти лет назад, то вероятность возникновения проблем в будущем минимальна.

Если переход права собственности на квартиру перешел в результате сделки дарения, и трех лет с момента совершения сделки еще не прошло, то нужно анализировать дарителя более подробно, в том числе на признаки банкротства (об этом в отдельном разделе книги).

ПСИХ ИЛИ НЕ ПСИХ

Перед совершением сделки купли-продажи у продавца необходимо запросить справки о том, что он не стоит на учете в психо- и наркодиспансере.

Сейчас практически все крупные агентства недвижимости просят продавца предоставить данные документы. Такого обязательного требования вы не встретите ни в одном нормативно-правовом акте. Но, действительно, получить и иметь данные документы покупателю будет не лишним, так как по сути это ваша страховка на будущее, на случай оспаривания сделки со стороны родственников продавца.

В судебной практике при вступлении в наследство это не редкость. Близкие родственники не всегда знают об отчуждении имущества их родными, поэтому впоследствии возникают сомнения в том, что сделка на самом деле была, начинают приводить доводы о том, что лицо, производившее сделку, уже было не в состоянии руководить своими действиями и понимать значение совершаемых действий, и что подпись тоже, скорее всего, данному гражданину не принадлежит. Начинаются долгие судебные тяжбы с проведением по делу посмертной судебно-психиатрической и почерковедческой экспертизы.

Поэтому, мой вам совет: позаботьтесь обо всех возможных рисках заранее. Семь раз проверь, потом купи.

ПРОВЕРКА СОБСТВЕННИКОВ

Итак, документы, дающие нам представление об объекте, собраны. Настало время все узнать о собственниках и их ближайших родственниках. Только так вы будете максимально подстрахованы от возможных негативных рисков приобретения имущества.

В настоящее время вопрос проверки собственников актуален как никогда.

Если должник не справляется с долговой нагрузкой, то он может либо самостоятельно подать в суд заявление для признания его банкротом, либо его кредитор может обратиться с данным иском в суд. Для должника это выгодно тем, что его долги спишут. Для кредитора это бывает выгодно в связи с тем, что можно оспорить сделки должника в пределах десятилетнего срока и обратить взыскание на все имеющееся у него имущество, а также на долю в праве собственности на общее совместно нажитое имущество супругов.

Если ваш покупатель в долгах, как в шелках, и он продает помещение, то эта сделка по продаже потом может быть оспорена. То есть сделку признают недействительной, что повлечет реституцию – то есть возврат всего в первоначальное состояние. Вы – без квартиры, и вам должны вернуть деньги за объект недвижимости. При этом денег должен человек – банкрот, то есть тот, у которого их точно нет. А даже если и где-то есть, то он вам их не отдаст. Если гражданин в процедуре банкротства, он не имеет возможности распоряжаться своими денежными средствами, теперь за него это делает арбитражный управляющий. Продавец окажется снова с квартирой, но она фактически уже не его, а в конкурсной массе, которую будут реализовывать с торгов.

Та же самая ситуация может возникнуть, если в стадии предбанкротства или банкротства находится супруг собственника (даже если реализовывается не совместно нажитое имущество) или другие ближайшие родственники. Так как в настоящее время в случае банкротства гражданина проверяются не только сделки с его имуществом, но и наличие имущества у ближайших родственников (как правило, у супруга и детей) и произведенными ими сделки.

Согласитесь, так себе ситуация для вас?..

Поэтому очень важно понимать:

1. Кому квартира принадлежит сейчас (не находится ли он в состоянии предбанкротства).

2. Кому квартира принадлежала ранее (не была ли аналогичная ситуация перед банкротством).

3. В браке ли собственник, если собственник по документам один.

4. Если в браке, то есть ли у супругов брачный договор, есть ли нотариальное согласие на отчуждение имущества. Не находится ли второй супруг в стадии предбанкротства или банкротства.

5. Есть ли у собственника дети и не находятся ли они в стадии предбанкротства или банкротства.

6. Есть ли у собственника родители и не находятся ли они в стадии предбанкротства или банкротства.

Чтобы получить информацию о том, находится ли собственник недвижимости в зарегистрированном браке, прямо спрашиваем об этом у него и смотрим паспорт РФ, есть ли в нем отметка о браке.

Если паспорт менялся, то есть вероятность того, что в нем отметки о браке не будет, так как ее проставляют только при предоставлении соответствующих документов.

Если продавец находится в браке, то нужно выяснить, есть ли у супругов брачный договор.

Если брачный договор есть, нужно его изучить.

Если брачного договора нет, то должно быть получено нотариальное согласие от супруга на отчуждение данного имущества, чтобы избежать возможность оспаривания сделки в будущем со стороны второго супруга.

При регистрации сделки в территориальном управлении Росреестра нотариальное согласие супруга на отчуждение совместно нажитого имущества не является обязательным документом при приеме документов и регистрации перехода права собственности. Тем не менее, в заявлении будет указано, что гражданин, отчуждающий имущество, находится в браке, и согласие супруга получено не было. Что в последующем может быть использовано против вас, как нового собственника помещения, при оспаривании сделки купли-продажи.

СТАНЬТЕ ШЕРЛОКОМ ХОЛМСОМ: 4 СПОСОБА ЛЕГАЛЬНО И БЕСПЛАТНО ПОЛУЧИТЬ ИНФОРМАЦИЮ О ГРАЖДАНИНЕ

Проанализируем информацию о наличии признаков банкротства у продавца, его супруга (супруги), предыдущего собственника (если он близкий родственник), детей.

Для этого смотрим информацию:

1) на сайте службы судебных приставов,

2) на сайте судов общей юрисдикции,

3) на сайте Арбитражного суда.

Чтобы проверить наличие у гражданина отсуженных долгов (т.е. тех, по которым есть судебное решение), нужно проанализировать информацию на сайте службы судебных приставов.

На сайтах судов общей юрисдикции найдем информацию о прошлых и текущих судебных процессах гражданина.

На сайте Арбитражного суда получим информацию о привлечении гражданина к ответственности в качестве индивидуального предпринимателя и (или) о привлечении к субсидиарной (дополнительной) ответственности по долгам организации, в которой гражданин является контролирующим лицом (учредителем, руководителем и т.д.).

Для начала рассмотрим, как посмотреть информацию на сайте службы судебных приставов.

Правовая справка:

Федеральный конституционный закон от 07.02.2011 N 1-ФКЗ «О судах общей юрисдикции в Российской Федерации»

Статья 1. Система судов общей юрисдикции

1. Систему судов общей юрисдикции в Российской Федерации составляют федеральные суды общей юрисдикции и суды общей юрисдикции субъектов Российской Федерации.

2. К федеральным судам общей юрисдикции относятся:

1) кассационные суды общей юрисдикции;

2) апелляционные суды общей юрисдикции;

3) верховные суды республик, краевые, областные суды, суды городов федерального значения, суд автономной области, суды автономных округов;

4) районные суды, городские суды, межрайонные суды (далее – районные суды);

5) военные суды, полномочия, порядок образования и деятельности которых устанавливаются федеральным конституционным законом;

6) специализированные суды, полномочия, порядок образования и деятельности которых устанавливаются федеральным конституционным законом.

3. К судам общей юрисдикции субъектов Российской Федерации относятся мировые судьи.

Федеральный конституционный закон от 28.04.1995 N 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации»

Статья 1. Арбитражные суды в Российской Федерации

Арбитражные суды в Российской Федерации являются федеральными судами и входят в судебную систему Российской Федерации.

«Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 14.11.2002 N 138-ФЗ

Статья 23. Гражданские дела, подсудные мировому судье

1. Мировой судья рассматривает в качестве суда первой инстанции дела:

1) о выдаче судебного приказа;

2) о расторжении брака, если между супругами отсутствует спор о детях;

3) о разделе между супругами совместно нажитого имущества при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей;

4) по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей;

5) по имущественным спорам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей.

2. Федеральными законами к подсудности мировых судей могут быть отнесены и другие дела.

3. При объединении нескольких связанных между собой требований, изменении предмета иска или предъявлении встречного иска, если новые требования становятся подсудными районному суду, а другие остаются подсудными мировому судье, все требования подлежат рассмотрению в районном суде. В этом случае, если подсудность дела изменилась в ходе его рассмотрения у мирового судьи, мировой судья выносит определение о передаче дела в районный суд и передает дело на рассмотрение в районный суд.

4. Споры между мировым судьей и районным судом о подсудности не допускаются.

Статья 24. Гражданские дела, подсудные районному суду

Гражданские дела, подсудные судам общей юрисдикции, за исключением дел, предусмотренных статьями 23, 25, 26 и 27 настоящего Кодекса, рассматриваются районным судом в качестве суда первой инстанции.