Отель Великий Покой

Глава 3. Сколько живет немец

К девяти вечера Бургас наконец начал остывать.

Дневная жара еще держалась в каменных стенах, асфальте и припаркованных автомобилях, но с моря уже тянуло влажной прохладой. На улицах стало легче дышать. Из открытых дверей ресторанов доносились запахи жареной рыбы, чеснока и печеного перца, где-то играла музыка, по тротуарам неторопливо шли люди, которым, в отличие от Фредерико, совершенно не требовалось превращать сегодняшний день в финансовое решение.

Алексий выбрал небольшой ресторан недалеко от Приморского парка.

— Не туристическое место, — сообщил он, когда они вошли. — Здесь нормальные люди едят.

Фредерико осмотрел деревянные столы, рыболовные сети на стенах, старый корабельный штурвал над баром и несколько высушенных рыб, подвешенных под потолком.

— Судя по интерьеру, некоторые из них здесь еще и остаются.

— Не начинай. Рыба хорошая.

Они сели на открытой террасе у края зала. Отсюда за деревьями виднелась темная полоса моря, а изнутри ресторана доносился ровный гул разговоров.

Фредерико снял пиджак и аккуратно повесил его на спинку соседнего стула. День в Blue Marine оставил на туфлях тонкий слой строительной пыли, что раздражало его сильнее, чем большая часть обнаруженных технических дефектов.

Алексий тем временем уже заказал салат, рыбу, хлеб, бутылку белого вина и небольшую графин ракии.

— Я просил только рыбу, — заметил Фредерико.

— Рыбу нельзя есть одну.

— Почему?

— Ей будет скучно.

Фредерико решил не спорить.

Пока официант расставлял тарелки, Алексий достал ручку и развернул бумажную салфетку. Во время обратной дороги он почти не говорил об отеле, что само по себе было подозрительно. Теперь выяснилось, что молчание Килобайта не означало отсутствие мыслей. Оно означало их накопление.

— Я все придумал, — объявил он.

— Боюсь спросить.

— Нормальный сезонный отель. Без фантазий. Именно это там и планировали ирландцы, и правильно планировали. Доводим до ума тридцать номеров, остальные заканчиваем зимой. Весной открываемся. Июнь, июль, август, хороший сентябрь. Германия, Польша, Чехия, Румыния. Можно договориться с двумя автобусными операторами. У меня есть человек в Праге.

— У тебя везде есть человек.

— Поэтому ты со мной работаешь.

— Я пока с тобой обедаю.

— Ужинаешь.

— Вот видишь, даже это еще не согласовано.

Алексий пропустил замечание мимо ушей и начал рисовать на салфетке прямоугольники.

— Смотри. Средняя загрузка летом семьдесят процентов. В пик девяносто. Номер с завтраком сто двадцать евро, хороший с видом на море сто пятьдесят. Бар, ресторан, бассейн, трансфер из аэропорта. Если сделать правильный сайт и поставить красивую женщину на ресепшен, через два года объект сам себя кормит.

Фредерико налил себе воды.

— Сколько длится сезон?

— Я только что сказал.

— Нет. Ты перечислил месяцы. Сколько дней?

Алексий раздраженно посмотрел на него.

— Три с половиной месяца. Четыре, если погода хорошая.

— То есть примерно сто двадцать дней. Из них полностью продать ты сможешь, допустим, шестьдесят. Еще тридцать будут средними. Остальные придется отдавать со скидками туроператорам, которые потом объяснят тебе, что у их клиентов кризис, война, плохой курс, хорошая погода дома и вообще следующий год обязательно будет лучше.

— Ты всегда умеешь поддержать.

— Я пытаюсь понять бизнес. Восемь месяцев в году здание что делает?

— Ждет сезон.

— Очень дорогое занятие.

Фредерико потянул к себе салфетку и на свободном месте написал несколько цифр.

— Охрана остается. Электричество остается. Минимальное отопление остается, если ты не хочешь весной соскребать плесень со стен. Техническое обслуживание остается. Страхование остается. Управляющий тоже остается, потому что кто-то должен объяснять кредиторам, почему в ноябре у нас нет выручки.

— Можно закрывать полностью.

— Можно. А в апреле обнаруживать насосы, которые не запускали полгода, высохшие уплотнения, мокрые стены и персонал, который ушел работать в другой отель. Сезонный бизнес хорош для человека, который уже владеет зданием. Мы собираемся сначала потратить несколько миллионов, чтобы получить право восемь месяцев в году им не пользоваться.

Алексий отпил ракии.

— Хорошо. Тогда не гостиница.

— Уже прогресс.

— Продадим апартаменты.

Фредерико поднял глаза.

Алексий оживился.

— Это даже проще. Сорок восемь единиц. Делаем нормальную отделку, делим юридически, где нужно, оформляем каждую отдельно. Лучшие с прямым морем продаем дороже, дворовые дешевле. Немцы, англичане, скандинавы. Может быть, поляки. Люди любят недвижимость у моря.

— Люди любят представление о недвижимости у моря.

— Какая разница?

— Огромная. Представление не требует ежегодного платежа за обслуживание.

Принесли салат. Алексий подвинул блюдо к Фредерико, но тот продолжал смотреть на салфетку.

— Допустим, — сказал он, — немец покупает у нас апартамент. Первый год приезжает дважды. Второй год один раз, потому что жена заболела. На третий год не приезжает вообще, зато получает счет за обслуживание бассейна, охрану, лифты и территорию. Он звонит тебе и объясняет, что бассейном не пользовался, следовательно, платить за него не обязан.

— Есть договор.

— Это очень утешает человека, который должен взыскать тысячу евро с пенсионера в Дюссельдорфе.

— Управляющая компания.

— Которая через три года обнаружит, что из сорока восьми собственников двадцать семь исправно не платят, шестеро требуют заменить плитку, пятеро судятся из-за протечки, а один англичанин самовольно застеклил балкон зеленым пластиком и считает это улучшением архитектуры.

Алексий рассмеялся.

— Ты сейчас описал половину Солнечного Берега.

— Именно поэтому я не хочу покупать вторую половину.

Официант поставил перед ними хлеб, еще теплый, с хрустящей корочкой. Алексий отломил кусок и задумчиво обмакнул его в масло от салата.

— Но прибыль мы получим сразу.

— Один раз.

— Зато хорошую.

— И что дальше?

— Купим другой объект.

Фредерико посмотрел на него с неподдельным интересом.

— Алексий, в этом и заключается разница между нами. Ты мечтаешь всю жизнь находить новую проблему. Я предпочитаю один раз найти проблему, которая потом сама приносит деньги.

— Тогда купим, доделаем и перепродадим целиком.

— Кому?

— Девелоперу. Фонду. Сети отелей. Туркам. Русским, когда вернутся. Всегда найдется кто-нибудь.

— Десять лет не находился.

— Цена была другая.

— А сейчас цена низкая именно потому, что никого не нашлось.

Алексий отложил хлеб.

— Я начинаю подозревать, что ты прилетел в Болгарию исключительно затем, чтобы доказать мне невозможность капитализма.

— Наоборот. Я очень уважаю капитализм. Именно поэтому не хочу заниматься благотворительностью в пользу строительных фирм.

Принесли рыбу. Несколько минут они ели молча.

Скумбрия действительно оказалась хорошей: плотное мясо, лимон, немного трав и ничего лишнего. Фредерико даже простил ресторану деревянный штурвал.

Алексий продержался в молчании около трех минут.

— Хорошо, — сказал он наконец. — Туристический отель тебе не нравится. Продажа апартаментов не нравится. Перепродажа тоже не нравится. Но два часа сегодня ты лазил по зданию, проверял воду, считал розетки, заставил меня искать мощность трансформатора и даже один раз добровольно поехал на лифте. Значит, что-то тебе все-таки нравится.

Фредерико аккуратно отделил кость от рыбы.

— Цена.

— И море.

— Море входит в цену.

— Ты неисправим.

— Это одно из моих наиболее стабильных качеств.

Алексий откинулся на стуле.

— Тогда объясни. Я серьезно. Что ты увидел?

Фредерико собирался ответить, но в этот момент за соседним столом женщина негромко сказала по-немецки:

— Ты опять взял картофель. Доктор говорил тебе меньше крахмала вечером.

Мужчина ответил с тем спокойствием, которое появляется только после нескольких десятилетий брака:

— Доктор живет в Штутгарте. Здесь он не имеет юрисдикции.

Женщина посмотрела на его тарелку и без дальнейших комментариев переложила две картофелины к себе.

Фредерико невольно улыбнулся.

Пара сидела через проход от них. Обоим было, по его оценке, немного за семьдесят. Мужчина носил светлую льняную рубашку и тонкие очки; рядом со стулом стояла аккуратно сложенная трость, которой он, судя по всему, пользовался только на длинных прогулках. Женщина время от времени заглядывала в небольшой путеводитель и читала мужу отдельные фразы. Они не выглядели богатыми в том смысле, который требует демонстрации денег, однако всё в них, от обуви до спокойной манеры разговора с официантом, говорило о долгой материальной устойчивости.

Фредерико наблюдал за ними чуть дольше, чем позволяла обычная вежливость.

— Что? — спросил Алексий.

— Ничего.

— Ты уже пять минут смотришь на стариков.

— Две минуты.

— Это немцы?

— Да.

— Ты их знаешь?

— Нет.

— Тогда почему смотришь?

Фредерико отложил вилку.

— Потому что вот они как раз и могут быть ответом.

Алексий повернулся к соседнему столику, осмотрел пару и снова посмотрел на Фредерико.

— Они хотят купить отель?

— Нет.

— Апартамент?

— Тоже нет.

— Тогда какой ответ?

Фредерико подался немного вперед.

— Сколько, по-твоему, им лет?

Алексий снова посмотрел.

— Мужчине семьдесят пять. Женщине семьдесят.

— Примерно. Возможно, ему семьдесят шесть, ей семьдесят три. Хорошо одеты, самостоятельно путешествуют, едят умеренно, он пользуется тростью только при необходимости. Скорее всего, собственное жилье в Германии у них давно выплачено. Пенсия плюс частные накопления. Дети взрослые.

— Ты все это увидел за две минуты?

— Частично. Остальное является статистически разумным предположением.

— А если они из автобуса и живут на восемьсот евро?

— Тогда ничего страшного не произойдет. Я же не собираюсь продавать именно им.

Алексий осторожно положил руки на стол.

Он уже знал этот тон. Именно так Фредерико начинал рассуждать, когда окружающий мир переставал быть для него пейзажем и превращался в модель.

— Продолжай.

— Представь их жизнь через пять лет. Не сейчас, когда они вдвоем путешествуют по Болгарии и спорят из-за картофеля. Через пять лет.

— Ну?

— Одному восемьдесят один, другой семьдесят восемь. Возможно, он уже не водит машину. Возможно, ей тяжело подниматься по лестнице. Дети живут в другом городе. Квартира, которую они любили тридцать лет, постепенно превращается в объект обслуживания: отопление, уборка, ремонт, покупки, врачи, страховки. Пока оба здоровы, это просто неудобство. Потом один попадает в больницу.

Алексий перестал улыбаться.

Фредерико говорил спокойно, почти профессионально. Подобные истории он слышал сотни раз, только раньше за каждой из них стоял финансовый продукт, который требовалось продать.

— Допустим, первой остается одна она, — продолжил он. — Большая квартира, зима, дети приезжают по выходным раз в месяц и каждый раз говорят, что ей пора подумать о более безопасном варианте. Что означает «безопасный вариант»?

— Дом престарелых.

— В хорошем случае частная резиденция. В плохом — то, что оплачивается по стандартному тарифу. И начинается арифметика, Алексий. Качественный уход в Германии стоит очень дорого, потому что дорого стоит всё: персонал, страховки, помещения, энергия, налоги. Чем больше человеку требуется помощи, тем быстрее исчезают накопления.

Алексий пожал плечами.

— Но у них есть пенсия.

— Есть. И квартира, которая, вероятно, стоит четыреста или пятьсот тысяч. И сбережения. То есть перед нами не бедные люди. Более того, таких людей в Германии огромное количество. Они не считают себя богатыми, но всю жизнь работали, купили жилье, что-то отложили и теперь обладают капиталом, который почти не улучшает их повседневную жизнь.

— Потому что боятся тратить?

— В том числе. Но главное, они не знают, сколько еще понадобится.

Фредерико взял салфетку, на которой Алексий рисовал туристическую загрузку, перевернул ее и написал посередине крупную цифру:

220 000

Алексий уставился на нее.

— Что это?

— Допустим, единовременный платеж.

— За что?

— За то, чтобы больше не считать.

Алексий помолчал.

— Это уже звучит подозрительно.

— Наоборот. Это звучит очень хорошо.

Фредерико взял свой бокал, но пить не стал.

— Ты предлагаешь человеку в семьдесят семь лет купить квартиру за двести двадцать тысяч евро, и он начинает задавать правильные вопросы: кому квартира перейдет после смерти, как ее продавать, какие налоги, кто будет управлять, сколько стоит обслуживание. В результате мы опять продаем бетон. А бетон ему не нужен.

— А что нужно?

— Предсказуемость.

Фредерико посмотрел на немецкую пару. Женщина снова что-то читала мужу из путеводителя; мужчина слушал, одновременно пытаясь незаметно вернуть одну картофелину на свою тарелку.

— Мы не продаем ему квартиру. Мы продаем право жить в ней до конца жизни. Персональное, непередаваемое право проживания плюс пакет услуг. Он платит один раз и больше не получает счетов за аренду, электричество, уборку и еду. У него есть собственный апартамент, нормальное питание, уборка, белье, транспорт в город, присутствие медсестры, помощь с врачами и лекарства, за которыми кто-то следит. Не больница. Не санаторий. Не дом престарелых в привычном смысле. Нормальное место, где человек живет.

Алексий смотрел на него уже без иронии.

— До смерти?

— Именно поэтому это называется пожизненное проживание.

— И сколько он платит?

— Цена зависит от возраста, набора услуг и состояния здоровья. Но для первой модели пусть будет около двухсот двадцати тысяч.

— За апартамент, который ему не принадлежит?

— Ты опять продаешь ему апартамент.

Фредерико слегка повысил голос, но не от раздражения, а потому что почувствовал знакомый азарт объяснения.

— Представь, что тебе семьдесят восемь. Ты продаешь квартиру в Германии за пятьсот тысяч. Двести двадцать отдаешь нам. Еще почти триста остаются у тебя в банке, у детей или где ты пожелаешь. Взамен у тебя до конца жизни нет арендной платы, нет коммунальных счетов, нет расходов на продукты в обычном объеме, не нужно искать уборщицу, не нужно зимой чистить снег и думать, кто отвезет тебя к врачу. Ты живешь у моря, в своем апартаменте, тебя знают по имени, а не по номеру койки.

Последнюю фразу Фредерико произнес почти автоматически.

Сам он еще не заметил ее будущей иронии.

Алексий смотрел на салфетку.

— Двести двадцать тысяч все равно много.

— По сравнению с чем?

— С Болгарией.

— Клиент покупает не Болгарию.

— А что?

— Решение проблемы.

Фредерико улыбнулся.

— Это самая распространенная ошибка продавцов, Алексий. Они думают, что человек платит за товар. На самом деле он платит за исчезновение того, что его беспокоит.

Алексий медленно налил себе еще немного ракии.

— Хорошо. Допустим, я старый немец.

— Это потребует некоторой работы над акцентом.

— Не мешай. Я старый немец, продал квартиру, дал тебе двести двадцать тысяч и приехал сюда. Ты должен меня кормить, греть, возить, убирать за мной, платить персоналу и делать это столько, сколько я живу.

— Да.

— Десять лет?

— Если понадобится.

— Пятнадцать?

— Если понадобится.

— Двадцать?

Фредерико чуть пожал плечами.

— Договор пожизненный.

Алексий рассмеялся, но смех получился неуверенным.

— Тогда где деньги? Если я проживу двадцать лет, ты меня разоришься кормить.

Фредерико ждал именно этого вопроса.

Он достал из внутреннего кармана маленький кожаный блокнот. Никакой специальной таблицы смертности он постоянно с собой не носил, но в телефоне и ноутбуке у него хранились актуарные данные, с которыми он работал много лет. Часть основных цифр Фредерико вообще помнил наизусть, как музыкант помнит гаммы.

— Теперь мы наконец пришли к интересной части.

Он написал рядом с 220 000 другую цифру.

77

— Средний возраст входа я бы поставил примерно здесь. Возможно, семьдесят шесть, возможно, семьдесят восемь. Более молодым пока не нужна такая услуга. В шестьдесят пять человек считает себя человеком, которому просто дали больше свободного времени. Он ездит на велосипеде, меняет кухню, заводит новую женщину и говорит детям, что старость начинается после восьмидесяти.

— В Болгарии так говорят после девяноста.

— В Болгарии люди вообще оптимистичнее относятся к невозможному.

Фредерико продолжил:

— Нас интересуют люди, которые еще самостоятельны, но уже начали думать о следующем этапе. Они способны переехать сами, подписать договор сами и принять решение сами. Это важно. Мы не должны превращаться в медицинское учреждение для тяжелых пациентов. Чем сложнее уход, тем быстрее исчезает вся экономика.

— Значит, больных не берем?

— Я не сказал этого. Но стандартный пакет должен иметь границы. Обычные возрастные заболевания, лекарства, контроль давления, помощь с врачом, локальный транспорт — да. Операции, дорогостоящие препараты, круглосуточная индивидуальная сиделка — отдельная страховка или дополнительная услуга. Иначе мы действительно разоримся.

Алексий кивнул.

Ему понравилось, что у идеи начали появляться ограничения. Ограничения всегда делали безумие более похожим на бизнес.

— А сколько они живут?

Фредерико посмотрел на него.

— Кто?

— Немцы. Ты ведь к этому ведешь.

Фредерико открыл телефон, нашел нужную заметку и несколько секунд смотрел на таблицу.

— Если взять средний возраст входа около семидесяти семи лет, разумный рабочий ориентир по оставшемуся сроку жизни будет где-то в диапазоне шести-восьми лет для того портфеля, который я представляю. Разумеется, женщины в среднем живут дольше мужчин, состояние здоровья различается, и каждый конкретный человек может сильно отклониться от среднего. Но нам и не нужен конкретный человек. Нам нужен портфель.

— Сорок восемь человек.

— Именно.

— Один проживет три года, другой двенадцать.

— Да.

— Один двадцать.

— Теоретически.

— И это тебя не пугает?

— Нет. Меня пугает только ситуация, когда двадцать лет проживут все сорок восемь.

Алексий задумался.

Фредерико снова взял салфетку.

— Теперь считаем расходную часть. Здание наше. Это главное. Стоимость жилья после запуска не возникает заново каждый месяц. Продукты здесь дешевле Германии. Зарплаты персонала ниже. Коммунальные расходы ниже, хотя отопление зимой нам еще придется посчитать очень внимательно. Если грамотно организовать кухню, уборку, медицинскую координацию и транспорт, стандартный житель обходится намного дешевле аналогичного места в Германии.