Пассивный доход на американской недвижимости – $1.000.000 за 5 лет

Предисловие

Первую книгу «Американская недвижимость: путь к успеху и благосостоянию» я написал в 2022 году. В 2024 году появилась вторая, сейчас вы ее читаете. Почему я решил продолжить? Только ли из-за того, что мне нравится складывать буквы в слова и рассказывать о том, что происходит со мной и моей компанией прямо сейчас? И да, и нет.

После выхода первой книги события понеслись со скоростью трансатлантического экспресса. Я продолжил изучать тему инвестирования в жилую недвижимость. Получил массу инсайтов о том, в каком направлении расти, чтобы поучать результаты быстрее, чем мог представить в самых смелых мечтах. Снова начал писать, чтобы зафиксировать: куда иду, какой будет моя новая реальность.

Приношу ли я пользу людям, делаю кого-то счастливее или просто зарабатываю деньги? Обычно бизнесмен и предприниматель воспринимается как человек, сосредоточенный на получении прибыли. Прибыль важна для любого бизнеса, иначе нет смысла его затевать.

Есть один нюанс: если сосредоточиться только на деньгах, в 99% случаев все закончится крахом. Хорошо зарабатывает тот, кто несет миру реальную пользу. И если кто-то благодаря моим усилиям увеличит свои доходы, позволит себе больше, чем имеет сейчас, например, в любой момент сможет отправиться путешествовать или обеспечит детям качественное образование, значит, все что я делаю, уже не зря. Время от времени у меня, как у любого нормального человека, возникают страхи: все ли я делаю правильно? Да и вообще, а как это – «правильно»?

При ближайшем рассмотрении большинство моих страхов представляются иррациональными. Избавиться от них можно одним способом – деланьем. Это как заходить в воду на калифорнийском пляже. Даже при ярком солнце она иногда кажется холодной, если стоишь и долго собираешься. А стоит разбежаться, нырнуть и начать плыть, вдруг оказывается, что водичка-то вполне себе теплая.

Был когда-то такой советский фильм, снятый по повести братьев Стругацких. Там главного героя волшебники обучали видеть цель и не видеть препятствий, а еще ему был дан ценный совет: «главное, чтобы костюмчик сидел». Условный «костюмчик» в моем случае – четкое планирование своих действий на пути к цели. О своей цели я обязательно расскажу. А препятствия я каждый день учусь не замечать. Все очень просто. Переводим непреодолимое препятствие в задачу. Решения всегда находятся. Иногда даже не одно и не два. Тебе нужно найти оптимальное. И поиск решения становится настолько увлекательным, что ты не можешь остановиться. Важно также понять, кто ты: предприниматель или операционист?

Про себя я все понял в возрасте под пятьдесят. Операционка – явно не для меня, я задыхаюсь от каждодневной рутины. Я – предприниматель. Для меня важно придумывать и создавать новое. Кто сказал, что в предпринимательстве не может быть эмоций и творчества?! Они там есть. Возможно, это главная причина, что заставляет меня всю жизнь заниматься бизнесом. Наверное, большинству нравится более спокойная и предсказуемая жизнь. Как обычно бывает? Сначала человек получает образование и нужные навыки. Повышает свою ценность для рынка и потенциального работодателя. Ищет «работу мечты».

Если все складывается, дорожит своей работой в найме, продвигается вверх по карьерной лестнице, увеличивает годовой доход. Что-то откладывает на старость или рассчитывает на достойную пенсию, так как честно отработал не один десяток лет.

Мировая статистика говорит о том, что предпринимательством от силы занимаются 5% человечества. Остальные 95% не хотят рисковать, нервничать, боятся потерять деньги, если что-то пойдет не так. Зато любой человек будет не против, если его доход увеличится. Предприниматель может умножить свои капиталы, предлагая рынку и миру что-то новое: товары, услуги, технологии и так далее. Ту самую пользу, про которую я говорил чуть выше. Попробуйте сегодня представить свою жизнь без смартфона. А ведь до момента, пока Стив Джобс не показал человечеству первый Apple, никто даже понятия не имел, насколько это круто, полезно и удобно.

Для обывателя, на мой взгляд, доступен лишь один способ увеличения доходов – инвестирование. Чем быстрее начнете инвестировать, тем меньше будете зависеть от работодателей и государственных пособий и выплат. Можно будет не ждать официальной пенсии после шестидесяти. Инвестируя, вы можете стать «пенсионером» уже в 35-40 лет и наслаждаться жизнью.

Я думаю, что жилая недвижимость – самый надежный, безопасный, прозрачный и стабильный способ постоянного увеличения вашего ежегодного и ежемесячного дохода. Моего, кстати, тоже. Я занимаюсь инвестированием в жилую недвижимость Америки вот уже восьмой год, и останавливаться не собираюсь.

Анализируя предыдущий период, я выяснил, что не все делал правильно, понял, на чем нужно сосредоточить усилия прямо сейчас, какую схему предложить инвесторам своей компании. Спросил себя: могут наши инвесторы превратить свои начальные инвестиции хотя бы в миллион долларов? Что для этого требуется? Как я могу найти для них такое решение?

А еще я вдохновлялся историями самых разных людей, что сделали на американской недвижимости миллиарды. Если получилось у них, значит, это возможно. Значит, у меня тоже получится, важно лишь двигаться вперед, все так же переводя препятствия в разряд решаемых задач. Именно так я думал, приступая к написанию этой книги. Я решил поделиться с вами своими мыслями, новыми стратегиями, сомнениями, о которых рассказал чуть выше. А еще сказать о том, что каждый из нас способен превратить мечту в реальность. Для этого необходимы лишь две вещи: наличие мечты и желание действовать.

Инвестиции в недвижимость – ключ к вашей мечте. На страницах этой книги я постараюсь убедить вас в этом, уважаемые читатели, приводя твердые факты и личные соображения на этот счет.

Например, вы когда-нибудь слышали о Сэме Зелле? Сегодня капитал этого предпринимателя составляет $4,8 млрд. Основные деньги Сэм заработал на недвижимости. В молодости его посетила идея – предлагать студенческие квартиры состоятельным студентам. Предприятие начиналось с пятнадцати домов. Сэм с партнерами занимался ремонтом приобретенных «убитых» квартир, приданием им презентабельного вида. К моменту окончания учебы, в активе Сэма Зелла было уже четыре тысячи объектов недвижимости. Большие прибыли пришли к нему после основания компании Equity Group Investment в 1968 году.

Стратегия Сэма заключалась в приобретении недооцененной земли и недвижимости в США. Объекты покупались, удерживались длительный срок, пока цены не начинали ползти вверх. В этот момент Сэм фиксировал прибыль. Вскоре компания Сэма Зелла расширила свои предприятия и стала популярной как Equity International. Сегодня Сэм Зелл владеет несколькими публичными компаниями, включая крупнейшую REIT в сфере жилой недвижимости.

Сэм Зелл также известен тем, что в 2007 году заключил крупнейшую сделку в истории недвижимости.  В 2008 году он успешно продал свой акционерный офис гиганту частной недвижимости Blackstone.

Его REIT теперь конкурирует с такими компаниями, как American Tower Corp (NYSE: AMT), Simon Property Group Inc (NYSE: SPG), CROWN CASTLE INTERNATIONAL (NYSE: CCI) и POLOGIS (NYSE: PLD).

Прочитав его историю, я лишний раз получил подтверждение своим догадкам: колебания цен на рынке недвижимости США движутся по своеобразной синусоиде: бывают моменты, когда цены проседают, потом снова растут, затем цикл повторяется. Мы тоже нашли огромный недооцененный сегмент недвижимости в городе Питтсбург, штат Пенсильвания, на чем и зарабатываем уже восьмой год. Однако меня все время не покидала мысль, а как сделать процесс инвестирования еще более эффективным и привлекательным?

За последние полтора года в моей жизни произошли еще несколько событий, которые позволили мне предложить рынку новую модель инвестирования в американскую жилую недвижимость. У себя в компании мы называем эту модель «Дом за дом». Возможно, кому-то данная модель покажется элементарной, как бумажный доллар, а кто-то, как я некоторое время назад, обретет настоящий инсайт и воскликнет «Эврика!» Я намерен подробно рассказать о нашей новой бизнес-модели. Вдохновившись моим рассказом, вы можете работать по этой схеме самостоятельно в любой стране мира и в любой географической точке. Кто-то, возможно, решит присоединиться к команде наших инвесторов, доверив нам свои деньги и поручив все технические моменты: от выбора и покупки дома до его ремонта и сдачи в аренду. В любом случае, прежде чем выбирать тот или иной вариант, у вас должна быть полная картина, как работает наша бизнес-модель и в чем ее преимущества по сравнению с другими моделями и схемами инвестирования в жилую недвижимость.

Цель этой книги – дать максимально подробные объяснения.

Глава 1 Разговор на немецкой кухне

В первой книге я рассказывал, что США, по моему мнению, сильно отстают от Европы в плане быта: мебель, сантехника, электроприборы, машины – европейские аналоги качественнее американских.

Среднему американцу продают мебель и сантехнику тридцатилетней давности, дизайна тех же времен и того же качества. Технические решения часто тоже остаются на уровне 90-х годов прошлого века. Может, американцы к этому привыкли или вообще не сильно заморачиваются с дизайном. Не знаю. Знаю, что качественные европейские товары даже по самым оптимистичным подсчетам составляют 5% всего американского рынка. С первых дней жизни в Америке я думал, а можно ли повлиять на эту ситуацию? Есть ли варианты на этом заработать? Когда у нас появилась возможность, мы выгодно купили мебельную фабрику. Сейчас фабрикой управляет моя дочь Виталия. Идея проста: делать в США мебель, которая не будет уступать по качеству и дизайну итальянской или немецкой.

Местное производство сильно упростит логистику и позволит предложить рынку конкурентные цены. Плюс, поскольку один из наших бизнесов – это жилая недвижимость, то логично, что мы будем присутствовать и в смежной нише. Мебель нужна любому дому, любому собственнику жилья или арендатору. Мало кому понравится жить среди голых стен, да это и неудобно, в конце концов.

Мы внимательно следим за трендами в производстве мебели. Вита постоянно посещает международные мебельные выставки. Когда они проходят в Германии, я с удовольствием составляю дочери компанию.

Кёльнская мебельная выставка считается одной из самых значимых. Мы стараемся ее не пропускать. Я же убиваю сразу двух зайцев: вместе с дочерью узнаю о новинках в мебельной сфере и заезжаю к своему другу юности Ляле, о котором тоже рассказывал в предыдущей книге.

Так произошло и летом 2023 года. Сначала мы были на выставке в Кёльне, потом поехали в город Пфорцхайм в гости к Ляле.Хорошо, что сейчас есть скайп, зум, телефон, и ты можешь позвонить своему другу в любой момент, вне зависимости, где именно он живет: в Белоруссии, в России, в США или в Германии, как мой тёзка.

Только всё равно ни один телефонный разговор или голосовое сообщение в WhatsApp не заменит живую «роскошь человеческого общения», о котором когда-то писал Сент-Экзюпери. Так что я люблю бывать у своего тёзки – добродушного хлебосольного хозяина. Как только выдается такая возможность, беззастенчиво ей пользуюсь.

С возрастом приходит осознание, что самые надежные связи сформировались еще в студенчестве. Все мы дружим с юности. Все до сих пор общаемся. Никогда ничего не делали сознательно и искусственно, чтобы свою дружбу сохранить. Она просто есть. Чуть сложнее с теми, кто возник в жизни после твоих тридцати или даже сорока. Такие связи уже на ниточке, что может лопнуть в любой момент.

И, если уж говорить про серьезную, осознанную дружбу, я за то, чтобы она рождалась из бизнеса. Это когда сначала сходятся на общих бизнес-идеях, взглядах, даже идеологии бизнеса, а уже потом из этого сходства люди могут сойтись и стать друзьями.

Делать наоборот ни в коем случае не нужно. Мир знает множество историй, когда исчезал какой-то проект, а друзья превращались в заклятых врагов. Это происходило потому, что они пытались вести совместный бизнес, не просчитав риски, последствия и не обсудив значимые условия «на берегу».

Мы сидели за богатым столом с национальными белорусскими блюдами в самом сердце Германии. Друг мой, отличный кулинар, радовал нежнейшими белорусскими драничками. Это вам не какой-нибудь фаст-фуд и, пожалуй, драники будут вкуснее любого блюда в мишленовском ресторане. На мой взгляд, конечно.

Есть все же что-то особенное в любой национальной кухне. Она позволяет человеку провести некую самоидентификацию, а иногда становится причиной настоящих холиваров.

Слышали о бесполезном споре о «настоящей родине борща»? Да какая разница, где именно его сварили впервые? А тут сразу несколько стран претендуют на пальму первенства.

Допустим, при самом фантастическом стечении обстоятельств, удастся установить «истину»? И что это даст? В других «неправильных» странах перестанут готовить борщ? Разве не лучше просто наслаждаться едой? Это мы и делали в обществе гостеприимного хозяина. Богатый стол, хорошая еда, приятное общество. Что еще нужно от жизни?

После обмена любезностями и новостями, разговор каким-то образом перекинулся на жилье. Мне всегда было интересно, как устроен рынок недвижимости в отдельно взятой европейской стране.

– Игорь, а когда ты эту квартиру купил? – спрашиваю своего друга.

– Лет пятнадцать назад, как только оказался в Германии, стал подыскивать себе жилье, – отвечает Ляля. – У меня тогда было немного кэша, вот я и купил эту квартиру. Отдал по тем временам сто пятнадцать тысяч.

– За всё платил наличными?

– Да, сто пятнадцать тысяч квартира, плюс какая-то сумма за оформление. Моей наличности как раз на всё это хватило.

– А представь, – говорю ему, – если бы ты мог тогда взять ипотеку, насколько было бы круче.

– Да, ну, – машет рукой тёзка. – Ипотеку я мог бы взять. Только зачем мне платить проценты? Зачем, чтобы на квартире висел долг? А так – рассчитался кэшем и никому ничего не должен.

Большинство из нас именно так по-обывательски и рассуждает. Очень нам не нравится, когда висит какой-то долг, связанный с ежемесячными выплатами банку. А знаете ли вы, что долги принято делить на плохие и хорошие?

Простой пример. Вам очень хочется в отпуск. Свободных средств нет. Фактически, вы на отпуск не заработали, потому что прямо сейчас у вас есть ряд других, более важных и первостепенных платежей, которые обязательно нужно сделать.

Однако в отпуск вам хочется так сильно, что вы идете в банк и берете кредит на отпуск. Думаете, ладно, съезжу отдохну, а расплачусь позже.

Понятно, впечатления – вещь ценная, отдых нужен. Только кредит, который вы взяли на отпуск – это плохой долг. Вы будете отдавать свои деньги, да еще с процентами банка. Отпуск в результате получится золотым, никакого дополнительного дохода он вам не принесет, положительного денежного потока не сформирует.

Напротив, взнос по ипотеке может быть хорошим долгом. При условии, что ваш дом генерирует денежный поток благодаря арендаторам, которые в нем живут. Читали книгу Роберта Кийосаки «Богатый папа, Бедный папа»? В ней он объясняет, что такое «активы», что такое «пассивы». Советую, прочесть, но для сокращения времени объясню просто. Если вы сами живете в доме и платите за него ипотеку, это самый настоящий пассив, так как у вас есть только расходы на банковские платежи, налоги и страховку. Если вы платите за дом ипотечные взносы, но получаете деньги за его аренду – это актив, потому что в этом случае дом генерирует денежный поток. В идеале нужно добиться, чтобы денежный поток был положительным – арендные платежи покрывали ипотеку, налоги и страховку. Тогда ваш актив становится еще более привлекательным. А наш разговор с моим тёзкой продолжался:

– Скажи, а сколько твоя квартира стоит сейчас?

– Сегодня триста сорок пять тысяч, – отвечает друг.

За пятнадцать лет стоимость квартиры Ляли выросла в три раза с момента покупки.

– А представь, – снова говорю ему, – ты бы купил не одну квартиру, а сразу четыре?

В Германии банки давали 75% на ипотеку. Нужно было заплатить только четверть от ее реальной стоимости.

– У тебя было наличности чуть больше ста двадцати тысяч. Ты бы тогда отдал за каждую квартиру тридцать тысяч, а остальное – деньги банка.

– И что с того? – пожимает плечами Ляля.

– А то, – говорю ему, – ты сейчас бы каждую из квартир продал бы уже по триста сорок пять. Вернул бы вложенные сто двадцать. При этом все пятнадцать лет твою ипотеку бы гасили квартиросъемщики. И вишенка на торте: одна из этих четырех условных квартир осталась бы тебе.

– Ну, и что? – смотрит на меня Ляля.

– Давай посчитаем. Триста сорок пять умножаем на три. Получается уже миллион с копейками. Тебе же надо было бы отдать только триста тысяч. И, как я уже сказал, все эти пятнадцать лет ты бы свои квартиры сдавал жильцам. Они бы и оплачивали твою ипотеку.

Ляля задумался:

– В принципе, можно было бы так сделать. Математика бьется.

– Сегодня ты бы имел семьсот тысяч. Легко. Ничего не делая. Все эти пятнадцать лет ты ходил на работу, зарабатывал деньги, а мог бы их просто получить.

Потом наш разговор свернул на другие темы. Фоном же меня преследовала одна мысль. Уже не о том, что один из самых моих близких друзей, с которым начинали делать бизнес еще в юности, рассуждает как обыватель. Идет по пути наименьшего сопротивления, даже не пытаясь подумать, как мог бы создать себе актив и положительный денежный поток.

«Раз квартира Ляли за пятнадцать лет подорожала в три раза, – думал я, – значит, цены на недвижимость растут по всему миру? При условии, что политическая обстановка в конкретной стране более-менее стабильна, как и экономическая ситуация. Так ведь получается?» Я понимал, что вопросы, которые себе задаю, по большей части риторические.

Только было что-то еще. Знаете, это происходит, когда тебе кажется, что почти уже добрался до нужной мысли или правильного элегантного решения, но никак не можешь ухватить его за хвост.

К размышлениям об инвестиционной привлекательности жилой недвижимости и к попыткам уцепиться за хвост ускользающего решения, я вернулся в самолёте по дороге домой.

Глава 2 Размышления на высоте 12 тысяч метров

Толстый «Боинг», напоминающий упитанного шмеля, разбегался по взлетной полосе, надсадно ревя двигателями. Наконец, оторвался от земли, задрал нос вверх, лег на крыло и стал плавно разворачиваться, ложась на курс. Летим домой. Вита задремала в соседнем кресле, не успели пилоты выровнять машину после набора высоты. Я наслаждался полетом. Люблю летать. Когда жил в Израиле, летал по несколько раз в месяц на такие же мебельные выставки, как та, с которой мы сейчас возвращаемся.

В силу географического положения страны было значительно проще. Три часа – и ты уже где-нибудь в Милане, или в Валенсии, или в том же Кёльне.С переездом в США время в небе сильно увеличилось. Расстояния другие. Рейс в одну сторону даже внутри этой огромной страны может длиться восемь-десять часов. Летаю теперь немного реже, но все равно люблю и сам процесс – от входа в авиалайнер до аплодисментов пилотам после посадки.

Одно время летал только бизнес-классом. Считал, что это статусно и круто. Я точно этого достоин. Потом как отрезало. Вдруг понял, что в стремлении купить билет именно в бизнес, нет ничего кроме желания побаловать свое эго. Настоящая жизнь все равно происходит в самом обычном салоне, где собираются очень разные люди. Мне всегда нравилось наблюдать за другими пассажирами. Делаю это и сейчас. Сквозь слегка прищуренные веки рассматриваю людей в других рядах и на соседних креслах. Сколько вообще народа в самолете? Человек двести-триста, наверное. Уж простите, не знаю, заполняемость «Боинга». Кто-то, как и мы, возвращается домой. Кто-то едет в США в турпоездку. Девушка через два ряда от меня выглядит, как типичная студентка. Парень в очках с толстыми стеклами, уткнувшийся в ноутбук, – классический айтишник.

Из аэропорта часть людей пересядет на другие рейсы, часть – разъедется по гостиницам, а многие отправятся домой – в собственные или арендованные дома и квартиры. Только туристы вернутся в родные города и страны, посмотрев местные красоты и достопримечательности.

Каждому из оставшихся так или иначе нужно где-то жить. Если учесть, что население Америки больше трехсот миллионов человек, а поток эмигрантов в страну не прекращается, то нужно зарабатывать в первую очередь на недвижимости. Многие люди так и делают.

Есть в США сервис Zillow. Когда-то компания начиналась как доска объявлений по купле-продажи недвижимости, а позже и сама начала покупать дома непосредственно у продавцов. Основатель компании Ричард Бартон стал миллиардером. И все благодаря недвижимости. В 2021 году Forbes оценил состояние Бартона в $2.2 миллиарда. Кевин Квок (Kewin Kwok), инвестор Greylock Partners и эксперт по теме роста продуктов называет Бартона «достойным кандидатом на роль основателя лучших потребительских технологических продуктов». Ричард Бартон – основатель онлайн трэвел-агентства Expedia ($18.6 млрд), маркетплейса недвижимости ($8.8 млрд) и сайта анонимных отзывов на работодателей Glassdoor ($1.6 млрд). И раз за разом ему удается повторить свой успех, когда он организует новый потребительский сервис. В эссе о Бартоне, написанном в апреле 2019 года, Кевин Квок говорит о том, что всю деятельность предпринимателя можно охарактеризовать как «Власть людям». Вместо того, чтобы оставлять контроль за определенными массивами информации у ограниченного числа посредников, компании Бартона отдают эту информацию людям бесплатно. Иными словами, встают на сторону пользователей, делая эти знания общедоступными.

Сегодня в США начнете ли вы искать в Сети информацию на тему недвижимости, работы или путешествий, самые качественные сведения получите из проектов Бартона.

Больше всего меня заинтересовала данная платформа, потому что она непосредственно связана с недвижимостью, которой я профессионально занимаюсь фактически всю сознательную жизнь. В начале нулевых сам Бартон столкнулся с трудностями при покупке дома. Нужной ему информации не было в открытом доступе. Между тем брокеры по недвижимости могли оперировать огромным массивом данных, также в их распоряжении был целый набор закрытых источников «для своих». Всё это давало брокерам сильные рычаги влияния на клиентов. Рик решил трансформировать процесс покупки недвижимости с помощью технологий. В 2004 году он основал свою платформу.

До появления данной платформы найти информацию о конкретном доме было практически невозможно (если у вас не было доступа к закрытым источникам). Бартон сделал сведения о домах – стоимости, площади, местоположении, истории ремонтов и смены собственников – публичными и открытыми. Платформа изначально планировалась не как банальная доска объявлений, а именно как крупная аналитическая система. В режиме онлайн, зная адрес дома, о нем можно было узнать практически всё, включая оценочную стоимость. Для решения этой проблемы под каждый дом была создана отдельная страница в этом электронном сервисе. Информация аккумулировалась из достоверных источников, которых были сотни и тысячи: государственные данные полиции/судов/реестров со статистикой, новостных сайтов, закрытых источников, доступных ранее только профессионалам из сферы недвижимости.

Теперь в одном месте стало удобно получать сведения о:

● 

стоимости, покупке и аренде недвижимости на соседних улицах/районах/округах/штатах; следить за динамикой цен;

● 

этническому составу района в процентах и уровню преступности;

● 

количеству и качеству школ и образования;

● 

уровню комфорта и развитости инфраструктуры (количество магазинов/кафе/больниц и т.д.)

По конкретным объектам дает пользователю еще больше данных:

● 

детальная планировка;

● 

полная история ремонта и реконструкции;

● 

стоимость обслуживания, размер налоговых платежей и ипотечного взноса.

Данные по каждому дому, каждого района, округа и штата США. Сейчас можно найти данные о ста десяти миллионах домов на территории всей страны. Есть из чего выбрать, правда? На ресурс Бартона приходят благодаря органическому трафику. Каждая страница со сведениями о конкретном доме правильно оптимизирована. Возможность бесплатного привлечения пользователя позволила построить успешный IT-продукт на таком консервативном рынке, как рынок недвижимости. Так Бартон оставил позади основную часть конкурентов.

Я думаю, сегодня в США нет ни одного профессионального риелтора и ни одного разумного покупателя, которые бы не пользовались информацией, доступной на платформе, каждый день или при подготовке сделки.