Пассивный доход на американской недвижимости – $1.000.000 за 5 лет

Моя история прихода на рынок инвестирования в жилую недвижимость чем-то похожа на историю Бартона, пусть и в микро масштабах по сравнению с обладателем миллиардного капитала. Сначала я приобретал недвижимость для себя (рассказывал об этом в первой книге). Потом – для друзей и родственников, их детей и знакомых. Даже компанию изначально организовал только для того, чтобы было проще оформлять дома при покупке. Чуть позже понял, что идея инвестирования в жилую недвижимость США выглядит привлекательной для многих людей, с которыми я могу и не быть знаком лично. На рынке мы уже семь лет, и сегодня я вижу огромные перспективы для роста и развития.

Когда-то один дом я купил очень дешево. Всего за $28 500. Ремонт в нем обошелся мне примерно в $70 000.Я думал: ого, как дорого! А продал я этот дом за $165 000. – Супер! – радовался я. – Надо же, насколько выгодно я его продал! Только вот сегодня дом оценивается уже в $240 000 – $250 000, а я задаю себе вопрос: а для чего я продавал его раньше? Я стал размышлять дальше, вспоминая разговор с Лялей. Если бы я в то время взял под дом в залог ипотеку, у меня бы в кармане прибавилось еще тысяч шестьдесят или даже семьдесят. Это те самые деньги, на которые вырос дом. Наверное, было не слишком правильно, что я продал дом, заработав на нем всего пятьдесят тысяч. Я посмотрел еще несколько домов, которые продавали наши инвесторы. Один дом мы купили за $57 000, сделали небольшой ремонт на $10 000 – $15 000, а продали его за $120 000. Заработали те же $50 000. И таких домов насобиралось несколько. Проанализировав все эти приобретения и продажи, я понял, что мы могли бы зарабатывать на недвижимости больше. При условии, что пользовались бы деньгами банка.

В голове у меня крутилась одна мысль: «дома нельзя продавать, дома нельзя продавать»…Дома. Нельзя. Продавать. Лучше взять под них ипотеку. Лучше сдавать дома арендаторам. А с арендной платы оплачивать все расходы, пока дома будут расти в цене. Пока я не очень понимал, что со всем этим делать. Ладно, я знаю, что ипотека есть. Под залог дома банк может дать финансирование. И цены на недвижимость имеют тенденцию к росту. Правда, они движутся по синусоиде: могут немного опуститься вниз, если наступает небольшая стагнация, но потом неминуемо поднимутся. Я наблюдал подобное в 2021-2022 году. Тогда во всем мире подпрыгнули цены на дома. А на коммерческую недвижимость – упали. Пандемия внесла коррективы. Офисы опустели, а дома с лишней комнатой, которую легко можно было бы использовать как кабинет для удаленной работы, только росли в цене. Важно еще и то, что Америка – очень стабильная страна. Здесь нет политических потрясений, всё нормально с экономикой и надежной валютой.

Значит, так или иначе, всё будет развиваться по синусоиде – в конце бычьего рынка обязательно случится подъем. Иногда – бух! – подъем будет резким, а потом цены снова пойдут вниз. И так до следующего цикла: спад – подъем, спад – подъем.

По моим наблюдениям, такой цикл проходит полный круг за восемь-десять лет. Осталось всего лишь понять, как я могу всё это использовать. Потихоньку у меня стала вырисовываться новая бизнес-модель.

Глава 3 Как разбогатели 90 процентов миллионеров?

Карнеги – популярная в Америке фамилия. Правда, большинство обывателей хорошо знают человека с фамилией Карнеги и с именем Дейл, который учил «завоевывать друзей и оказывать влияние…».

Есть еще и второй Карнеги по имени Эндрю, миллиардер, филантроп и сталепромышленник. Любопытный факт, но два этих широко известных американца даже не являются однофамильцами. Их фамилии произносились почти одинаково (разница была только в ударении), а вот писались по-разному. Эндрю был Carnegie, Дейл – Carnagey. Я хочу рассказать об Эндрю Карнеги. О том, как его высказывания лишний раз убедили меня в правильности выбранного направления: инвестировании в недвижимость.

Если сегодня посчитать состояние миллиардера с учётом инфляции, то во времена его жизни Карнеги будет четко занимать первое место среди остальных бизнесменов, а в наши дни Эндрю Карнеги оказался бы на четвертом месте. И он точно был бы богаче Билла Гейтса.Так что мы знаем о неприметном миллиардере, который сумел в свое время заработать даже больше, чем Джон Рокфеллер? Начинал Эндрю свой путь к вершине благосостояния, как водится, с бедности и в чужой стране.

Эндрю появился на свет в 1835 году. И в этот же год у семейства Карнеги начались финансовые проблемы. Мир не стоял на месте, в ткацком производстве, что составляло основу семейного бизнеса, прогресс ломал привычные устои. Отец семейства Уильям не смог вовремя перестроиться, когда на смену ручному труду пришли станки. А вот сестра Маргарет оказалась в США раньше всех других родственников и писала им оттуда, что добиться успеха в Америке проще, чем в Европе. Карнеги отважились на переезд, когда точно поняли, что уже нет никаких шансов вернуть семье былое материальное положение в родной Шотландии. Семейные ткацкие станки были проданы. 19 мая 1848 года начался путь в иммиграцию семейства Карнеги на борту бывшего китобойного судна «Wiscasset».

Китобой причалил в Нью-Йорке, а оттуда вся семья еще три недели добиралась до Пенсильвании. Карнеги решили поселиться в Аллегани, пригороде Питтсбурга. Здесь у них были друзья и две сестры матери Эндрю. Семья заняла две комнаты над магазином родственников. Сначала родственники взяли старшего Карнеги на работу, но бизнес рухнул. Отец семейства был вынужден устроиться на хлопчатобумажную фабрику. Эндрю тоже устроился на текстильную фабрику господина Блэкстока. Следующим шагом парня стала работа за 2 доллара в неделю по обслуживанию паровых двигателей. В 1849 году ему предложили работу в качестве телеграфиста. Как вспоминал Эндрю, он словно оказался в раю после подвала с паровым двигателем, пропитанным угольной пылью.

Тут проявился его талант – мальчик мог на слух воспринимать азбуку Морзе. Это не прошло незамеченным мимо его начальства. В результате молодому человеку восемнадцати лет предложили серьезный ответственный пост – пост начальника телеграфного отдела.

К 1853 году он стал личным помощником Томаса Александра Скотта, американского бизнесмена, промышленника и руководителя Пенсильванской железной дороги.

Чутьё и аналитический склад ума подсказали Карнеги, что именно «железка» способна принести большие деньги, благодаря развитию как промышленности вообще, так и железнодорожных перевозок в частности.

Томас Скотт стал для парня настоящим наставником: обучал всему, что знал сам, много рассказывал о железных дорогах, делился своими мыслями о перспективах развития этой сферы. С повышением уровня доверия Скотт стал оставлять Карнеги «за главного», когда сам отлучался по делам. Эндрю оказался хорошим учеником, быстро вник в суть дела, а наставник помог ему с первыми инвестициями в железнодорожный бизнес. Именно благодаря Скотту Эндрю сумел грамотно инвестировать в акции компании «Adams Express» и получить первые дивиденды в размере десяти долларов. Может, кому-то прибыль Карнеги от инвестиций покажется смехотворной, но важно понимать, что это была первая десятка из той категории, которую все мы сегодня называем пассивным доходом.

Первые инвестиции Карнеги сделал по рекомендации своего наставника Скотта: вложил $217,5 в акции компании, производившей спальные вагоны.Уже через несколько лет бумаги приносили Эндрю больше пяти тысяч долларов в год, хотя все и начиналось со скромной десятки. Дивиденды укрепили Карнеги еще в одной мысли. Он быстро понял, что наемным трудом невозможно заработать настоящие деньги. Даже когда чуть позже Эндрю занял должность своего наставника, его зарплата была в десятки раз меньше доходов от акций.

Инвестировать Карнеги больше никогда не прекращал. Продолжал вкладываться в различные предприятия. К двадцати восьми годам его доходы от инвестирования превысили $40 000 в год.В 1859 году Скотт устроил своего протеже на собственную должность, а сам ушел на повышение.Карнеги продолжал работать в железнодорожном бизнесе и во время Гражданской войны.

В 1861 году Скотт, который был уже помощником военного министра, определил Эндрю Карнеги на должность руководителя Союза телеграфных линий, а не только военной железной дороги.После войны Карнеги решил, что ему нужно двигаться дальше. В 1862 году в Пенсильвании обнаружили богатые залежи нефти. Карнеги получил предложение приобрести несколько нефтяных скважин за $40 000. Он не упустил эту возможность. Чуть позже купил еще оду самую перспективную скважину. Нефть, которая в ней добывалась, позволяла получить из нее машинное масло.

В этом же году он учредил фирму «Пипер и Шифлер», которая позже стала носить название «Кистонское общество для постройки мостов». Доходы от его инвестиций в железнодорожный бизнес, делать которые Эндрю никогда не прекращал, позволяли заняться ему чем угодно. Выбор пал на металлургию.

Создавая железнодорожные рельсы и мосты, предприниматель заметил, насколько гибким и податливым может быть железо и вместе со своим младшим братом открыл небольшой «Циклопический завод», который занимался изготовлением кованого железа, а после объединил его со своим старым заводом, создав общее предприятие под названием «Союзные металлургические заводы».В 1865 году Карнеги увольняется из компании «Пенсильванская железная дорога» и начинает работать на себя.В 1866 году вместе с Томасом Миллером открывает «Питтсбургскую паровозную фабрику».В 1867 году переезжает в Нью-Йорк, где создает «Пульмановское общество спальных вагонов».В 1870 году начинает производить чугун.В 1873 году открывает завод по выпуску стальных рельсов. Новые технологии и материалы только в первый месяц работы этого предприятия приносят Карнеги $11 000 чистой прибыли.В дальнейшем он расширяет свой бизнес, открывает новые заводы, выкупает мелкие производства и вытесняет конкурентов с рынка.

В книге «История моей жизни» Эндрю Карнеги поделился своими принципами приумножения богатства.Один из них звучит так: «Определите точное количество денег, которое вы хотели бы иметь. Недостаточно сказать: «Я хочу иметь много денег». Будьте точны и конкретны».

Карнеги также считал, что каждому предпринимателю необходим детальный план по зарабатыванию желаемой суммы денег и понимание, чем он готов пожертвовать в обмен на выполнение своего желания.Другой базовый принцип Карнеги гласит: «Никогда не покупайте то, что не можете оплатить, и не продавайте то, что вам не принадлежит».«Только в начале карьеры у меня было некоторое количество ценных бумаг… Но потом я решил продать все имевшиеся у меня акции чужих компаний и сосредоточить все внимание на наших собственных предприятиях», – писал Карнеги.

Был у него еще один секрет. Эндрю хорошо понимал, что успех зависит в большей степени не от конкретного индивида, а от его умения отыскать тех людей, которые лучше знают, что делать:

«С ранних лет я обладал организаторским талантом, от дальнейшего развития которого зависел мой внешний успех в жизни. Этим успехом я больше обязан своей способности всегда отыскивать таких людей, которые лучше меня знали, что надо делать, нежели собственным знаниям и уменью».

Иногда приходится наблюдать противоположную картину. Предприниматель настолько боится, что кто-то из сотрудников окажется умнее его, что даже увольняет таких «умников». А мог бы, наоборот, заработать благодаря талантливым и умным людям, которых собирает вокруг себя.

Я часто говорю об этом со своей дочерью, когда мы касаемся бизнеса. Основное – это коммуникации. Твое умение выстраивать отношения с людьми. Ценить то, что сотрудники для тебя делают. У меня в компании есть люди, которые никогда ничего не просили сверх установленного в контракте. При этом они приносят столько пользы, что я за них держусь, боюсь потерять и сам готов поднимать им зарплаты, чтобы у них даже мысли не возникло уйти.

В этом плане Карнеги, про которого я рассказываю, был гораздо более жестким предпринимателем. Рабочие на его заводах всегда находились в достаточно тяжелых условиях. Благотворительностью, про которую так часто вспоминают, говоря об этом человеке, Карнеги занялся, когда полностью отошел от дел.

Свой первый завод Эндрю Карнеги основал в Браддоке (Питтсбург). Этот завод вошел в его сталелитейную компанию Carnegie Steel Company.Металлургия стала приносить Карнеги значительно больше денег, чем железные дороги. Именно здесь он сколотил свое огромное состояние. Перед выходом на покой в 1901 году Карнеги продал свою «стальную империю» за 480 миллионов долларов. Эта сделка превратила его в самого богатого человека своего времени. Однако, несмотря на то, что основной капитал Эндрю Карнеги сделал в сталелитейной промышленности, я бы обратил особое внимание на эти его слова: “Девяносто процентов всех миллионеров становятся таковыми благодаря владению недвижимостью. В недвижимость было вложено больше денег, чем во все промышленные инвестиции вместе взятые. Мудрый молодой человек или наемный работник сегодня вкладывает свои деньги в недвижимость”.

Разве сказанное потеряло актуальность сегодня? Наоборот, я вижу, как все больше и больше людей рассматривают варианты инвестирования в недвижимость, потому что понимают – нет лучшего способа преумножить свой капитал и обеспечить себя пассивным доходом.

Глава 4

Дом, милый дом

Я закончил предыдущую главу цитатой Эндрю Карнеги о том, что 90% миллионеров смогли стать таковыми, инвестируя в недвижимость.Ок. Кто-то из читателей может сказать:

– Эй, уважаемый автор! Когда и в каких условиях жил Карнеги? Сегодня мир изменился до неузнаваемости. У людей другие приоритеты, а недвижимость проще арендовать, чем покупать ее. Очнись! Обязательно с этим разберемся. Пока зайду с неожиданной стороны. Думаю, все мои читатели хоть раз в жизни слышали словосочетание «американская мечта». Многие сегодня пишут эти слова исключительно в кавычках. Как бы намекая, что ничего подобного давным-давно не происходит. Происходит и еще как! И, кстати, инвестиции в недвижимость – один из способов реализовать ту самую американскую мечту, как бы вы к ней ни относились. Знакомьтесь: Дональд Брен, собственник компании Irvine (инвестиции в недвижимость).

Окончил Университет штата Вашингтон, получив степень бакалавра в области делового администрирования, был офицером морской пехоты США. Служба сформировала его ценности, а бизнесу придала особый стиль.

Брен начал деловую карьеру в двадцать шесть. Основал компанию-застройщика домов в Оранж Каунти в Калифорнии. В 1977 году после экономического спада Брен присоединился к группе инвесторов, которые выкупили компанию Irvine. Стал крупнейшим акционером, получил звание вице-председателя совета директоров, к 1983 году выкупил контрольный пакет акций, а в 1996 году выкупил 100% акций этой компании с полуторавековой историей и репутацией. Мне близко кредо Дональда Брена, о котором он говорил в одном из своих интервью: «Когда вы владеете собственностью в течение длительного периода времени, вы выигрываете не только потому, что растет ее стоимость, но и потому что у вас всегда есть что-то материальное, что вы можете предъявить». Ключевое слово – «материальное». Не устаю это повторять!

Когда вы инвестируете в недвижимость, вы покупаете материальный объект. Дом – это не циферки на виртуальном счете, не акции, даже пусть в виде бумаг (теперь почти никогда!), которые лежат где-то у вашего брокера.Человек не может обойтись без дома. Ему нужно где-то жить, спать, принимать гостей и родственников, а иногда даже работать.А как же бродяги и бомжи? – спросит кто-нибудь из вас. Отвечаю: даже бродяги строят некое подобие домика для ночлега из картонных коробок. А в Калифорнии, например, любой уважающий себя бомж имеет палатку. Тот же аналог дома. Обычного человека с работой, счетами в банке, семьей и детьми без дома невозможно представить. Это аксиома.

Соглашусь, не каждый и не всегда может позволить себе приобрести недвижимость в собственность. Поэтому больше 70% американских граждан предпочитают жилье снимать. Так дайте им такую возможность! Купите дом или несколько, сдавайте их в аренду и получайте прибыль.

Еще несколько цитат от успешных авторитетных людей об инвестициях в недвижимость: «Покупка недвижимости сделала меня богатой. Но начиналось все не с замысла, а необходимости.

Я купила свою первую крошечную студию после того, как наскребла определенное количество долларов, потому что просто вопрос нужно было решать – мне требовалось где-то жить.

Несколько лет спустя стоимость студии увеличилась вдвое, и я получила достаточно денег, чтобы потратить половину вырученной суммы на квартиру с одной спальней. Вскоре это жилье превратилось в двухкомнатную, затем и в трехкомнатную квартиру. А сегодня мое жилье – 10-комнатный пентхаус на Пятой авеню в Нью-Йорке.

Покупка крошечной студии на первоначальном этапе была самым важным решением, которое я приняла, потому что она вовлекла меня в процесс развития».

Барбара Коркоран, основатель The Corcoran Group, ведущая подкаста Business Unusual, судья на Shark Tank.

«Недвижимость реальна, и всегда полезно вложить деньги в реальные активы. Тем не менее, поясню: это не значит, что всякая недвижимость – хорошая идея.

Я покупаю только определенные типы недвижимости. Это, как правило, многоквартирные дома в престижных местах, которые обеспечивают стабильный денежный поток и большой потенциал для будущего повышения стоимости.

Я держусь подальше от районов с низким доходом и частных домов. Но даже эти активы, вероятно, являются лучшим способом для хранения ваших денег. Гораздо эффективнее, чем решение позволять наличным обесцениваться, пока они лежат в банке!» Грант Кардоне, эксперт по продажам, автор колонок-бестселлеров в New York Times.

«Недвижимость – всегда отличное вложение, потому что у вас больше возможностей, чем при других типах инвестиций. Если вы инвестируете в акции, облигации или частное размещение, ваш успех полностью зависит от факторов, находящихся вне вашего контроля. В лучшем случае у вас есть варианты: удержать или продать. С недвижимостью у вас есть неограниченные возможности.

Вы можете купить дом, чтобы обустроить его, а затем сдать в аренду, если рынок теплеет. Недвижимость можно рефинансировать, перестроить и перепланировать. Вы можете развить ее, разделить или добавить к одному участку соседние.

Это лишь некоторые из вариантов. Гибкость – одна из причин, по которой рынок недвижимости создал больше миллионеров, чем любой другой вид активов». Даниэль Лесняк, основатель Orange Line Living, брокер в Keri Shull Team, соучредитель компании HyperFast Agent по коучингу в сфере недвижимости, автор книги «HyperLocal, HyperFast Real Estate Agent».

Жилая недвижимость – понятная и простая сфера. Даже если вы никогда не продавали и не покупали дом, хотя бы раз в жизни снимали квартиру или даже комнату. Интуитивно, каждый из нас знает, как все это работает. Повторю. Дом или квартира – материальный объект. Вот он. Находится по такому-то адресу. Его всегда можно увидеть, пощупать, провести ладонью по внешней стене или обоям внутри. Зайти и выйти. А попробуйте пощупать блокчейн, если вдруг вы решили инвестировать в криптовалюту. К тому же вам придется потратить время на изучение новой для вас темы.

Да, можно еще покупать акции, облигации или фьючерсы. Только вот лучше всего на акциях зарабатывают те, у кого есть инсайдеры. Сколько раз бывало так: внешне компания растет, но вдруг ее настигает крах. Акции такой компании превращаются в никому ненужные бумажки. Лишь малый процент тех, кто знал реальное положение дел в такой компании, успевают продать ее бумаги на пике и зафиксировать прибыль. Большинство же обычных инвесторов терпят убытки. Если инвестировать, то в жилую недвижимость. Это надежно, стабильно и безопасно. Конечно, здесь тоже есть свои тонкости.

Нужно научиться выбирать правильные дома и покупать их по правильным ценам. Ремонтировать их ниже рынка. Находить арендаторов в самое короткое время. Договариваться с банками о выгодных условиях рефинансирования (ипотеке). Каждый из читателей этих строк при желании может присоединиться к нам, чтобы хорошо зарабатывать на инвестициях в жилую недвижимость на самом надежном, прозрачном и безопасном рынке – рынке жилой недвижимости США.

Я снимаю квартиру в хорошем месте – в Нью-Джерси, рядом с рекой Гудзон, которую вижу из своего окна. А на другом берегу Гудзона – Манхэттен, престижный район Нью-Йорка, куда многие обитатели Нью-Джерси каждое утро отправляются на пароме или на автомобиле через мост.

Классический вариант – зарабатывать люди предпочитают на Манхэттене, потому что именно там сосредоточены возможности иметь годовой доход в $250 000 или даже в $450 000 (верхней планки не существует!), а вот жить предпочитают там, где всё это доступнее и разумнее, если говорить об арендной плате. Квартира, которую я снимаю – это три комнаты в жилом комплексе с бассейном.

Арендная плата за нее сегодня – $4 200 в месяц, а вот если бы я собрался купить похожее жилье (или именно эту квартиру), реальная рыночная цена этого объекта составила бы $700 000 – $750 000 долларов. Теперь нетрудно посчитать, сколько зарабатывает хозяин такой недвижимости. Предположим, что его первоначальные вложения (покупка) составили $700 000. Я плачу ему $4 200.

Из этих четырех тысяч, скорее всего, тысячу составляют расходы на налоги и страховку. Значит, хозяину остается три тысячи или чуть больше. Примерно $38 000 – $40 000 в год он зарабатывает на моих платежах за аренду его квартиры. Если посчитать в процентах, то получится приблизительно 5% годовых. Только нужно еще вычесть из этой суммы 10%-15% на услуги управляющей компании. По факту, собственник квартиры, которую я сейчас снимаю, зарабатывает на ней меньше 5% годовых.

А как вам история про, скажем скромно, 30% или даже 50% годовых на жилой недвижимости? Именно так происходит у нас в Питтсбурге.Хотите знать, почему?

Глава 5 «Ад с закрытой крышкой»

Эта глава далась мне непросто. Долго решал и взвешивал, с чего начать? Как и какие дома я покупаю в Питтсбурге? Почему именно здесь? Что такого происходит в этом городе, чего нет в других городах Штатов? Как вообще выглядит этот город? Какое впечатление производит? Решил быть последовательным. Скажу несколько слов о Питтсбурге и о том, что мне нравится в этом городе. Потом отвечу на вопрос, почему я снимаю жилье в Нью-Джерси, а покупать дома предпочитаю в Питтсбурге. Затем будет немного истории, а дальше очень много полезных и нужных цифр. Питтсбург очень изменился за семь лет с того момента, когда я оказался здесь впервые. Сегодня он похорошел. Если хотите, приобрел элегантный внешний лоск. Стал более современным, в отличие от того Питтсбурга, что я видел семь лет назад.

В то время казалось, что в этом спящем городке время остановилось. В нем не было пульсирующей жизни, драйва, той особой атмосферы, характерной для города, который развивается и растет.

Мне нравится северный темперамент. Если сравнить Питтсбург с Флоридой, мы обнаружим во Флориде южное спокойствие, неторопливость, расслабленность курортного места с вечным летом. Жители Питтсбурга не похожи на расслабленных обитателей курортных мест.

В Питтсбурге ярко проявляются все четыре сезона. Весной все начинает цвести, ты видишь, как на деревьях появляются листья, на газонах – трава, температура воздуха становится выше.

Весну сменяет классическое лето, потом наступает нормальная осень, когда листья желтеют и опадают, зимой в городе лежит снег. Если вы любите континентальный климат, Питтсбург – идеальное место, чтобы насладиться прелестями всех четырех сезонов. Для любителей городской жизни здесь есть классический даунтаун с небоскребами, классической американской архитектурой, плотной застройкой высотных домов. Тут же рядом свою выгоду найдут и любители загородной жизни – домики с участками, с задними двориками. Плюс будет большой разброс по ценам и качеству жизни. Есть очень дешевое жилье для людей с малым достатком и есть очень дорогое жилье для тех, кто привык жить с размахом. Город сильно изменила IT-промышленность во главе с корпорацией Google, которая когда-то выкупила целые кварталы домов для своих сотрудников.