Путь одного агентства. Правдивый бизнес-роман про то, как один Олег агентство недвижимости открывал

Соцсети, отмеченные звёздочкой (*), принадлежат компании Meta, признанной экстремистской организацией, и запрещены на территории Российской Федерации.

© Торбосов О., текст, оформление, 2024

Глава 1

Введение

Перед вами книга о жизни одного необычного агентства недвижимости.

Я пишу первую главу и не знаю, что будет в финальной, потому что компания, о которой пойдёт речь, не ушла в историю, а работает, развивается, ошибается и ставит новые рекорды прямо сейчас, пока вы читаете эти строки. Наши эксперты по недвижимости продолжают закрывать сделки и менять к лучшему жизни клиентов, программисты создают новые интернет-порталы, а дизайнеры верстают каталоги.

Агентство недвижимости, о котором пойдёт речь в этой книге, называется «Вайтвилл», а меня зовут Олег. Я его основатель. Конкуренты в кулуарных обсуждениях обычно используют только мою фамилию – Торбосов.

«Сделайте мне, как у Торбосова» – эту фразу за последние несколько лет дизайнеры сайтов и диджитал-маркетологи не раз слышали на встречах с владельцами агентств недвижимости.

«Торбосов опубликовал новый отчёт о продажах, ты читала?» – обсуждают за вечерним пятничным коктейлем в «Сахалине» две брокерицы из московских элитных агентств.

В этой книге я расскажу, как мне – человеку, далёкому от мира элитной недвижимости, удалось за несколько лет с нуля построить агентство, которое на четвёртом году жизни получило десятки первых мест у московских застройщиков и стало лидером по продажам недвижимости мегаполиса.

Все брокеры и руководители Whitewill, с которыми вы познакомитесь на страницах этой книги, живы и по сей день работают в сфере недвижимости. Также живы и менеджеры застройщиков, коммерческие директора, маркетологи, представители конкурирующих с нами агентств недвижимости.

Имена многих героев книги я изменил, чтобы не создавать в их жизни неожиданных вопросов, не вызывать переживаний и воспоминаний. Если вы встретите значок [#], значит, в реальности у героя другое имя. Как говорится, все персонажи вымышлены, все совпадения случайны.

Изменил я и названия всех агентств недвижимости, встречающихся на нашем пути. Их я даже не буду помечать никаким знаком – просто меняю, но делаю похожими. Знакомые с московским рынком читатели, скорее всего, смогут разгадать этот нехитрый ребус, а неискушённые просто погрузятся в событийный поток и атмосферу тех дней.

Это откровенная история о том, как мы строили и развивали Whitewill, как устроен и какими ценностями живёт рынок элитной недвижимости; история о брокерах и внутренней кухне агентств, о происках конкурентов и их гениальных интрижках, о хороших и плохих застройщиках, о человеческих пороках и продажах в высоких чеках, об эффективном маркетинге, психологии сделок и клиентском сервисе.

Бом. Бом. Бом-м.

Пробили последний раз куранты. Наступил 2016 год. Мама слегка наигранным голосом протяжно закричала «Ура-а!» и подняла бокал с шампанским. Я повторил за ней, и мы соприкоснулись фужерами. Дзинь.

Несколькими большими глотками я быстро выпил недорогое «Советское шампанское» из хрустального бокала, который жил вместе со своими подружками-рюмками в серванте нашей озёрской квартиры ещё со времён СССР, взял мандаринку и встал из-за стола.

Через двадцать минут за мной должны зайти друзья, чтобы вместе отправиться на новогоднюю вечеринку в единственный в Озёрске большой ночной клуб с рыцарским названием «Айвенго», где в одном здании собрались все городские развлечения: кинотеатр, боулинг, ресторан, несколько баров и целых три танцпола.

Глава 2

Система координат

– Во сколько вернёшься? – задала свой риторический вопрос мама, которая не могла привыкнуть к тому, что я уже взрослый самостоятельный мальчик и управляю большим кредитно-финансовым бизнесом, работающим в десятках городов России с головным офисом в Санкт-Петербурге.

Речь о «Финансовых партнёрах» – компании в сфере кредитного брокериджа, которую я открыл несколько лет назад вместе с партнёром Иваном. Об истории основания этого проекта я подробно рассказывал в своей первой книге «Путь одного Олега». Если вы ещё не читали её, то мой ход мыслей, некоторые решения и поступки, встречающиеся дальше, могут показаться вам странными, а где-то даже излишне авантюрными и самонадеянными.

В некоторых моментах я буду делать отсылки к первому тому, знакомить с героями и объяснять происходящее, но не хотел бы тратить на повторение слишком много строк – об этом написано 160 отдельных увлекательных глав первой книги.

Оптимально, если до погружения в «Путь одного агентства» вы прочитаете об обстоятельствах, в которых создавались мои первые компании. Это позволит лучше понять мою картину мира и узор ситуаций, в которых я встретил 2016 год. Для меня эти события были важны так же, как важна студенту школьная программа перед поступлением в университет.

В конце первой книги я остался стоять с бокалом шампанского за праздничным новогодним столом у себя дома в небольшом уральском городке Озёрске. Здесь я родился, учился и работал до моего драматичного и внезапного переезда в Питер.

В Озёрске продолжала жить моя мама, а я приезжал в родные края два раза в год: летом, чтобы искупаться в местных озёрах и потусить в «Айвенго», в котором раньше работал арт-директором, и зимой – встретить Новый год в семейном кругу с мамой и младшим братом. Родной отец не жил с нами с раннего детства, а отчим умер, когда мне было четырнадцать.

Стоя с бокалом шампанского под бой курантов тогда, в 2016-м, я загадал желание: «Хочу, чтобы в этом году в моей жизни появился новый невероятный проект, который создаст игру нового уровня на долгие годы вперёд».

К тому моменту за моей спиной помимо «Финансовых партнёров» был работающий уже несколько месяцев онлайн-сервис «Эйчарсканер» – программа для оценки кандидатов и текущих сотрудников, а также целая гирлянда неудавшихся бизнесов.

Читатели, уже знакомые с моей историей, вспомнят созданные совместно с Тельманом компании по упаковке франшиз, системам автономных канализаций, детские сады и клиники, а также бизнес по продаже буровых установок. Все эти проекты по разным причинам не взлетели и были закрыты.

Какое-то время после расставания с Тельманом я ещё работал с адвокатом Сергеем Жориным в рамках наведения системного порядка в его коллегии, позанимался развитием совместной компании с Михаилом Дашкиевым из «Бизнес Молодости» по системам облачного видеонаблюдения и даже предпринял попытку в начале 2016 года запустить новый проект – студию маникюра под брендом Clap Nail с популярной ютуб-блогершей Катей Клэп.

На этом мою стадию бизнес-проституции, когда я, высунув язык, хватался за любую понравившуюся бизнес-идею и начинал тратить на неё своё внимание и энергию, можно считать законченной.

Забегая вперёд, скажу, что эти проекты ждёт одна и та же судьба – все они будут закрыты.

Из своих неудачных бизнес-проектов я вынес важный урок – не распыляйся. А ещё внимательно выбирай партнёров, до «женитьбы» детально изучи их действующие компании и не слушай, развесив уши, сладкие истории о светлом будущем.

С такими осознаниями, жизненными уроками и бокалом «Советского шампанского» в руке я ворвался в 2016 год.

Глава 3

Мой друг – микрофон

Офис «Финансовых партнёров» и «Эйчарсканера» работал в Питере на улице Думской. Это была уютная мансарда площадью двести метров на пятом этаже исторического дома с камином, большой переговорной и двадцатью оборудованными рабочими местами.

Действующих компаний в Москве к тому моменту у меня не осталось, но я по инерции продолжал жить на два города, раз в неделю мотаясь на «Сапсане» из Питера в Москву.

Причиной моего появления в столице в этот период были в основном выступления перед предпринимателями на «Бизнес Молодости» («БМ») и участие в разных HR-форумах и конференциях.

Не буду повторять в деталях, как я впервые попал в «Бизнес Молодость» в роли студента, чему нас учили, что из этого я внедрил в свои компании и как со временем сам стал спикером. Данному этапу жизни посвящено несколько глав первой книги.

Этот образовательный проект, основанный Петром Осиповым и Михаилом Дашкиевым, окружён облаком хейта. Про то, что «БМ» – секта, созданная, чтобы выкачивать деньги из доверчивых начинающих предпринимателей, и что якобы ничему там не учат, написаны десятки ироничных статей в разных бизнес-изданиях. Но я, сам когда-то сидевший с блокнотиком в зале и жадно записывающий разные идеи, инструменты и техники, которые ребята транслировали со сцены, читаю эти статьи с улыбкой – в этих материалах больше искажений и домыслов, чем правды. Поэтому я в своих социальных сетях и в выступлениях не стеснялся того, что построил все свои компании по техникам, полученным на уроках в «Бизнес Молодости». У меня просто не было других знаний.

Вскоре выяснилось, что не любили «БМ» и старожилы рынка недвижимости. Чтобы читатель не обвинил меня в рекламе этого проекта, забегу вперёд и скажу, что в 2020 году «Бизнес Молодость» закрылась – ребята объявили о том, что спустя восемь лет совместной работы расходятся. Поэтому все хейтеры могут радостно ухмыльнуться, потереть руки и не переживать, что я буду пытаться завуалированно продать в своей книге какие-то курсы.

За выступления на «БМ» мне не платили, а я продолжал ездить в Москву и выходить на сцену по вполне понятным для моего бизнеса причинам.

Рассказывая перед большим залом о своих компаниях, я нативно продавал. После каждого выступления мои сотрудники отслеживали десятки новых регистраций и оплат в «Эйчарсканере». Хорошо получалось закрывать сделки и на франшизу «Финансовых партнёров». Половина всех наших франчайзи – а на начало 2016 года компания работала в 38 городах России и СНГ – пришла к нам с моих выступлений на «Бизнес Молодости».

Напомню, что «Финансовых партнёров» я запускал вместе с компаньоном Иваном Викторовичем в Питере, когда уволился с работы официантом, вдохновившись прочитанным за одну ночь «Богатым папой» Роберта Кийосаки.

К этому моменту мы с Иваном уже три с половиной года занимались помощью в одобрении ипотеки в сложных случаях. Также выдавали с партнёрскими банками потребительские и бизнес-кредиты. За каждый одобренный в банке кредит клиенты платили нам вознаграждение.

За это время я хорошо разобрался в механизмах принятия решения банками, и такая ипотечная экспертность вскоре пригодилась мне при старте агентства недвижимости. Ну а пока вернёмся к «БМ».

Раз за разом выходя на сцену, я не только продавал, но и раскачивал свои социальные сети, потому что после каждого выступления у меня увеличивалось количество подписчиков.

На последнем слайде презентации я показывал свой аккаунт в «Инстаграме»*, и несколько сотен человек подписывались на меня. Так, от выступления к выступлению росла моя узнаваемость среди предпринимателей, часть из которых в будущем станет клиентами моего агентства недвижимости.

И это не всё. Я снова и снова поднимался под свет софитов не только для раскачки социальных сетей, продажи франшиз и аккаунтов своего HR-сервиса, но и для получения удовольствия.

Энергетика зала была третьей, но, пожалуй, одной из важнейших причин тратить десятки часов на подготовку контента, создание презентации и упаковку своего опыта.

Когда я брал микрофон и начинал говорить, когда мой голос лёгким эхом отдавался где-то в дальних углах большого зала, когда я видел направленные на меня тысячи глаз, когда я замолкал и слышал в ответ аплодисменты – я заряжался энергией.

Это чувство можно сравнить с зависимостью от наркотиков, только твоей дозой является не дурманящий порошок, а пьянящая энергия жизни. Поэтому многие артисты, как наркозависимые, не могут слезть со сцены и если всё же оставляют её, то быстро потухают, как будто у них забрали что-то важное.

Пережив схлопывание одного за другим своих бизнес-проектов, болезненное расставание с компаньоном Тельманом и постоянные конфликты с текущим бизнес-партнёром Иваном, я, как никто другой, нуждался в источнике жизненных сил и энергии.

Для зрителей в зале я был позитивным парнем, у которого дела идут в гору, а бизнес процветает, но в душе я часто находился в смятении. У этого чувства были свои причины.

Глава 4

Выгорание

«Финансовые партнёры» уже не заряжали меня, как это было в самом начале. Они, как сыгранная партия в шахматы, сделали своё важное дело – поставили Олега на предпринимательский путь, став моим первым крупным проектом. Но перестали приносить удовольствие.

В феврале, проводя в Питере традиционную встречу партнёров, куда приезжали руководители всех наших франчайзинговых офисов, я понял, что больше не хочу вкладывать энергию в этот бизнес. Перегорел.

Возможно, причиной этого выгорания была приостановка темпов роста сети – мы уже открыли офисы практически во всех крупных городах страны, и я не понимал, каковы дальнейшие пути масштабирования компании.

Что мне нужно делать и к чему прикладывать усилия, чтобы, как раньше, открывать по 15 офисов в год, продолжать расширение и больше зарабатывать? Выходить в другие страны? Запускать смежные продукты?

Какие-то планы и стратегии у меня, конечно, были, но не было желания браться за их реализацию, потому что существовала ещё одна причина – отношения с партнёром. Они были, мягко скажем, напряжёнными.

Иван, как грамотный переговорщик, аккуратно проникал во все мои новые проекты и выбивал там себе долю.

Сначала под флагом того, что мы партнёры и должны все проекты делать вместе, он стал получать дивиденды с моей совместной с Тельманом компании в Москве. Потом, аргументируя, что я использую общие ресурсы компании, аккуратно вошёл в долю «Эйчарсканера».

Все эти его приёмчики с проникновением в мои новые проекты мне не нравились, но у меня не получалось вовремя находить веские контраргументы. Я чувствовал, будто оказался в заложниках у своего партнёра и теперь обречён видеть его пассивным пассажиром во всех своих новых бизнесах.

«Ну нет! Мы об этом не договаривались!» – мысленно прокричал я, вспоминая последний сложный разговор с Иваном о распределении долей.

Рука с силой сжала кружку с горячим чаем на сосновых шишках, как будто пытаясь смять её, а слова из моей головы чуть не вырвались в окружающий мир. За секунду до того, как начать кричать вслух, я опомнился и сдержал себя.

Хвойный аромат чая немного успокоил бурлящие эмоции. Я сидел в любимом ресторанчике на «Белорусской», ожидая, когда приготовят фирменный бургер с лососем. Эта бургерная располагалась напротив дома, где я снимал квартиру, и я часто обедал и ужинал в ней, здесь же иногда назначал деловые встречи.

Большой глоток чая окончательно успокоил мои чувства, и я, выдохнув, уставился в панорамное окно. Шёл двадцатый день 2016 года.

Кутаясь от январского снега в зимнюю одежду, к метро быстро семенили прохожие. На светофоре нетерпеливо суетились дорогие иномарки, чтобы в момент смены красного света на зелёный быстро умчаться по своим московским делам, оставив от себя только небольшое облачко дыма из выхлопной трубы и следы от шин на грязно-коричневом снегу.

Жизнь на два города вынуждала меня снимать сразу две квартиры: одну – в Москве в уставшей кирпичной девятиэтажке, которую сейчас было отлично видно из окна бургерной, и вторую – в центре Питера на улице Марата рядом со станцией метро «Маяковская». Иметь свой угол одновременно в обеих столицах было удобно – не нужно возить с собой вещи, зубные щётки, зарядки и прочую утварь.

Московская квартира обходилась мне в 70 000 рублей в месяц. Это была сорокаметровая однушка, в которой хозяйка разделила единственную комнату перегородкой на две маленькие части так, что образовалась проходная гостиная с телевизором и диваном, а также небольшая спальня, в которой, кроме кровати и большого шкафа, ничего не помещалось. Ремонт в квартире был свежим, но в слегка странном светлом стиле псевдо-Версаче.

За питерские пятьдесят метров на втором этаже старого дореволюционного дома я ежемесячно отдавал ещё 35 000 рублей. В этой квартире была душевная фишка – уютный эркер, в котором я любил сидеть во время дождя.

В этот раз в Москву я приехал, чтобы выступить с лекцией на курсе по франчайзингу от «Бизнес Молодости» и повидаться с приятелями. Кроме этого, у меня запланирована ещё одна любопытная встреча, которая сыграет важную роль в появлении на свет «Вайтвилл».

Глава 5

Первый опыт

– Олег, у меня есть знакомая из сферы недвижимости, и я думаю, вам будет полезно познакомиться, – уверенно говорил в трубку Ярослав Бакланин [#], работавший в одной из структур Сбербанка. – Ты же там в маркетинге и всех этих современных технологиях шаришь, как рыба в воде, а Луиза [#] – топ-менеджер и управляющий партнёр крупного агентства недвижимости в Москве. Мы с ней ужинали недавно, и речь зашла про маркетинг и привлечение клиентов. Я сразу про тебя вспомнил и дал ей твой номер. Встречайтесь, общайтесь.

Буквально вечером этого же дня мне позвонила Луиза с предложением пообедать. Я, естественно, согласился, хотя не понимал, чем именно могу быть полезен ей. Луиза спросила, когда я буду в Москве, и, выбрав удобную нам обоим дату, предложила место – офисный центр, где располагалась её компания со звучным названием «Сэр Джон». Это был не просто офис – агентство занимало целый этаж в престижном деловом центре класса А+.

На рынок недвижимости я смотрел с интересом, начиная с моей первой неудачной попытки приобрести квартиру в строящемся квартале в центре Питера.

Тогда я получил опыт общения с отделом продаж застройщика, строившего симпатичный комплекс «Царская столица» рядом с Московским вокзалом неподалёку от Невского проспекта, и даже съездил на показ.

Не буду в подробностях описывать все обстоятельства той так и не случившейся сделки, скажу лишь, что менеджер застройщика не особо интересовался мной и продавал через унижение, заставляя меня несколько раз перезванивать ему и за три наших разговора так и не спросив моё имя.

Закончился мой клиентский опыт холодным отказом в ипотеке от «Газпромбанка», который случился после трёх недель ожидания и нескольких попыток узнать ответ. Тогда, как клиент, я испытал неприятные эмоции, а там, где есть клиентская боль, всегда есть деньги. Деньги для того, кто научится её решать.

С того момента в моей голове начала прорастать идея: а почему бы не попробовать свои предпринимательские навыки в сфере недвижимости? Я даже совершил первую попытку – подписал договор с одним из питерских застройщиков, который строил малоэтажный комплекс с романтичным названием «Счастье».

Но дальше договора и наскоро нарисованного под этот проект сайта дело не пошло. В тот момент наша с Ваней команда помимо «Финансовых партнёров» и «Эйчарсканера» вела сразу семь моих проектов в двух городах одновременно, а я захлёбывался в операционке.

Поэтому сегодняшнюю встречу с управляющим партнёром крупного столичного агентства я ждал с нетерпением.

Официант принёс бургер. Я закрыл ноутбук, на котором последние полчаса накидывал презентацию к предстоящему выступлению в «БМ», и приступил к еде.

– Можно ещё чайничек такого же чая с сосновыми шишками, – попросил я официанта, бросив взгляд на часы. До встречи с Луизой оставалось полтора часа.

Для эффективного распределения времени я решил проверить электронную почту и сообщения в социальных сетях. Начал с «Инстаграма»*.

В начале 2016 года в моём аккаунте было 36 000 подписчиков, и такое количество я считал серьёзным и внушительным. В основном это были предприниматели, побывавшие за последние несколько лет на каких-либо моих выступлениях и теперь следившие за успехами.

Я ответственно относился к ведению социальных сетей и в обязательном порядке читал все сообщения и комментарии, которые приходили мне от подписчиков. Аккаунты активно вёл в «Инстаграме»* и «ВКонтакте».

«Фейсбук»* я не любил. Он казался мне каким-то холодным, скупым на комментарии и обратную связь. Посты, которые я изредка всё же размещал там, набирали 10–20 лайков и два-три комментария.

Такая низкая активность аудитории отбивала у меня желание создавать контент специально для «Фейсбука»*, и поэтому я просто копировал туда какие-то подготовленные для других соцсетей фотки и тексты.

Я проверил сообщения в директе, быстро ответив на вопросы Тёмы, который работал у меня исполнительным директором «Финансовых партнёров» и из Питера координировал работу всей сети. Разобравшись с мессенджерами, открыл электронную почту, где моё внимание тут же привлекло одно письмо.

Глава 6

Шуба, вечернее платье и купальник

В почте лежал свежий отчёт по рекламе «Финансовых партнёров» от Андрея, моего директора по маркетингу. Он отправлял мне такие детальные таблички с цифрами каждую неделю.

Я кликнул на вложенный в письмо экселевский файл, пробежался глазами по цифрам, и через секунду у меня вырвалось непроизвольное «Ого!» – за эту неделю мы установили новый рекорд по количеству входящих заявок от клиентов на ипотеку и другие кредиты.

Для всех офисов «Финансовых партнёров» моя команда ежемесячно генерировала несколько тысяч обращений на проверку кредитных историй, одобрение ипотеки, кредиты для бизнеса. Заявки мы продавали нашим партнёрам в регионах, и эти поступления были существенной статьёй доходов управляющей компании.

Для выстраивания процесса потокового привлечения клиентов и продажи трафика мне пришлось на два года занырнуть в интернет-маркетинг и хорошо в нём разобраться.

Конечно, сам я не составлял рекламные кампании и не прописывал вручную объявления – это работа маркетолога, а не владельца бизнеса. Однако мне было важно понять, что есть в меню этого маркетингового ресторана, столы которого ломятся от обилия вариантов.

На страницах книги я поделюсь маркетинговыми стратегиями, на которые делал ставку при запуске «Вайтвилл», и расскажу о некоторых фишках, обнаруженных мной и протестированных вместе с командой за годы развития собственных компаний в разных сферах бизнеса.

Тем, кто далёк от мира маркетинга, важно прояснить основные термины, которые вы встретите дальше не только в моей книге, но и в бизнесе. Без этих знаний вам будет сложно понять, почему я совершал те или иные действия при запуске «Вайтвилл». Если же вы шарите в маркетинге, потерпите – теории в книге совсем чуть-чуть.

Начнём с лендинга. Лендинг – это простой сайт, часто состоящий из одной или нескольких страниц и рассказывающий о продукте или услуге. Слово «лендинг» произошло от английского «to land» – «приземляться». Поэтому вы часто можете слышать, как лендинг называют посадочной страницей. Мы будто приземляем туда клиента из интернета, подобно диспетчеру в аэропорту. На взлётно-посадочной полосе реального аэродрома самолёт может делать ограниченный набор действий – приземляться или взлетать. Так и с лендингами: клиент либо оставляет свои данные на нашей странице, либо уходит.

Такие сайты должны быть простыми для восприятия и направленными на одно действие – получить заявку от посетителя. Этим лендинги отличаются от новостных порталов и корпоративных информационных сайтов с десятками разделов. Здесь чаще всего не будет множества рубрик, сложных многоуровневых меню, форумов, длинных статей и новостных блоков.

Задача лендинга – с минимальным трением и отвлечением вызвать у клиента интерес к продукту, желание что-то скачать, записаться на консультацию, купить твой товар.

Важно делать такие сайты понятными для посетителя: он не должен путаться, отвлекаться, забывать, зачем открыл эту страницу. Человек должен сразу увидеть то, что искал, и оставить свои контактные данные.

В ближайшем будущем я услышу, как на рынке недвижимости некоторые консервативные игроки, не разобравшись в теме, начнут произносить слово «лендинг» с пренебрежительной интонацией.

Приподнимая губу, какая-нибудь старожила тяжёлого люкса в стиле Фрёкен Бок из сказки о Карлсоне презрительным тоном бросит в нашу сторону: «Да это очередные бээмщики, которые тут лендингами балуются» – и обречённо махнёт рукой.

В её словах будет слышен укор: дескать, у её элитной компании полноценный сайт, даже не сайт, а целый портал, на который она по своей глупости потратила целых 150 000 евро, а вы, несерьёзная ребятня, тут со своими лендингами лезете.