Self Storage, или Как построить складской бизнес в России?

Глава 1. История возникновения складского бизнеса. Обзор рынка складской недвижимости в России и за рубежом. Перспективы развития складского рынка России

Эта книга в первую очередь о рынке услуг индивидуального или самостоятельного хранения (Self Storage). Мы проанализируем рынок складского бизнеса в целом, а потом углубимся в его сегмент. Сначала посмотрим на «Вчера», «Сегодня» и «Завтра» складского хозяйства и увидим, какую важную роль выполняет складская недвижимость в жизни человека, в развитии бизнеса и технологий.

Очевидно, что по мере ускорения бизнес-процессов как внутри компаний, так и в целом по отраслям экономики склады и сопутствующая им инфраструктура будут получать новые импульсы к интенсивному развитию. Но чтобы понять уровень и состояние развития складского хозяйства сегодня, разумно оглянуться назад и внимательным взглядом окинуть основные вехи в становлении современной складской индустрии.

Очень вероятно, что раз вы держите в руках эту книгу, у вас в собственности уже есть свой склад. Вы удивитесь, насколько тесно история развития складов связана с историей эволюции человека.

Начиная разговор об истории складских систем, прежде всего необходимо вспомнить о ящике Пандоры как о самой идее хранения. Уже в древнегреческой мифологии заключен принцип сохранения важного содержимого. Эта мифологема представляет собой первый в истории европейского мира склад. Как известно, приговоренный к казни Прометей, уходя, завещал своему брату не принимать ни единого подарка от богов Олимпа. Но Эпиметей, увидев необыкновенную красоту первой женщины, которую звали Пандора, забыл слова своего брата. На их свадьбу с Пандорой боги поднесли невесте целый ларец подарков и велели до срока его не открывать. Конечно, женщина подняла тяжелую крышку ларца, выпустив и утехи, и заботы. Когда же в испуге она ее захлопнула, было уже поздно.

Местом хранения земных богатств в Древней Греции становились храмы. Достаточно вспомнить храм Аполлона в Дельфах, куда приезжали с богатыми дарами за предсказаниями дельфийского оракула. Жрецы с радостью принимали дары Аполлону, а наделенные властью греческие правители должны были еще расшифровать путанные слова жрицы Пифии, пытаясь найти в них ответы на свои вопросы. Тем временем храмы богатели и хранили накопленные богатства в своих стенах.

Из истории крито-микенской цивилизации до наших дней дошла идея хранилища богатств в формате лабиринта царя Миноса. Властители древнего Крита могли не переживать о сохранности своих ценностей по двум причинам. Во-первых, остров был окружен морем со всех сторон, и лабиринт в центре царского дворца даже никак не охранялся (никем, кроме Минотавра). Во-вторых, из лабиринта в принципе нельзя было найти выход. Интересно отметить, что складские помещения лабиринта были интегрированы с жилыми помещениями.

Складская инфраструктура Древнего Египта была очень продвинута для своего времени. Иероглифическое письмо развивалось отчасти и потому, что требовалось составлять перечни складируемого. Часть своего урожая египтяне должны были передавать наместнику фараона, который вел учет и организовывал хранение ценностей. Вера в загробную жизнь вела к тому, что на личном уровне каждый египтянин в течение своей земной жизни заботился о строительстве гробницы. В ней несколько помещений-камер всегда отводилось под хранение оружия, личных вещей и даже съестных припасов. Получается, что пирамиду фараона можно рассматривать как склад вещей, необходимых для экзистенциального перехода его владельца в загробный мир.

Позднее, став одной из провинций Римской империи, Египет долго был ее основным поставщиком хлеба. По Средиземному морю из Александрии в Рим курсировали корабли, полные зерна, выращенного на плодородных берегах Нила. Могущество Рима держалось не только на военной мощи, но и на глобальной торговле. Невозможно представить бурное развитие торговых связей без наличия в портах специально оборудованных складских помещений.

Знаменитые римские акведуки, берущие начало от высокогорных хранилищ воды, не имели аналогов в античности и до сих пор поражают воображение историков. Эти хранилища воды были оснащены системами очистки и защиты от перелива и затоплений окружающей местности. Хранение воды для античного мегаполиса было наисложнейшей технической задачей.

На протяжении долгого времени Рим оставался одним из основных потребителей китайского шелка. Сам феномен Шелкового пути не возник бы без цепи промежуточных складов в крупных и мелких городах по всей Евразии. Но китайские и римские императоры никогда не знали друг друга лично: на Аравийском полуострове шелк неоднократно перегружали и везли до побережья караванами верблюдов. По пустыне могли пройти только хорошо знающие местность арабы. Линия колодцев – не только как хранилище воды, но и как источник жизни в пустыне – имела первостепенное значение.

К числу традиционных исламских добродетелей относится умение торговать. Эта деятельность поощряется Аллахом. В арабской сказке «Али-Баба и 40 разбойников» мы так же, как и в мифе о Пандоре, находим собирательный образ склада. Нам открывается, что для хранения товаров (в том числе награбленных) использовались пещеры. Сама идея замкА выражается в арабском заклинании «сим-сим, откройся».

Наиболее знаменитым торговым союзом Европы и Руси XII – XVI веков являлась Ганза. В этот период основаны четыре ее крупные конторы: в Новгороде, Бергене, Лондоне и Брюгге. Ганзейские города управлялись соответствующими городскими советами. В состав этих советов входили только влиятельные купцы. Историки видят в этом республиканскую форму правления, признаки которой мы находим в новгородском вече. Торговлю вели исключительно на честном купеческом слове. А все товары, среди которых были зерно, крупы (гречка, полба, овес, ячмень), сукно из Фландрии, приправы (шафран, мускат, корица, перец), шелк, хлопок, шерсть, металлы, вино и пиво, воск, соль, хранились на складах в конторах Ганзы. С 1500 года Ганза постепенно теряет свое былое влияние. В 1669 году в Любеке прошли последние «Ганзейские дни»: Любек, Гамбург и Бремен назначаются «хранителями наследия» Ганзы.

На Руси складами в собственном смысле этого слова являлись появившиеся к концу XVII века гостиные дворы (гость – то есть «купец»). Архангельск, тогда единственный морской порт на Белом море, в период навигации пропускал десятки иноземных судов. У пристани на Северной Двине возникли первые каменные гостиные дворы: один – Русский (для своих), другой – Немецкий (для заморских купцов), они тянулись на полкилометра вдоль Двины. На первых этажах хранились товары, а выше, на открытой галерее, шла торговля.

Что касается личного быта, то и крестьяне, и горожане в любое время года нуждались в помещениях для хранения. Именно поэтому в русской избе испокон веков известны такие элементы, как подпол и кельи, сараи.

Российские дореволюционные складские постройки представляли собой одноэтажные строения в основном с высотой потолков 3—3,5 метра.

Формирование складского рынка в России

Тенденции развития складского хозяйства СССР после Великой Отечественной войны полностью зависели от отраслевой принадлежности предприятия, на балансе которого находились склады. Особенно сильно различия в технологиях строительства и техническом наполнении складов стали наблюдаться в 1960-х годах.

Самые передовые по тем временам склады находились, разумеется, на предприятиях военно-промышленного комплекса. Уже тогда это были одноэтажные помещения с большой площадью и элементами механизированной обработки грузопотоков. Такие же современные для того времени склады строились и Госснабом СССР. Они предназначались для осуществления снабжения промышленных предприятий страны. Совершенно противоположная ситуация наблюдалась в складском хозяйстве Министерства Торговли СССР и союзных республик, занимающихся централизованным распределением товаров народного потребления (снабжение предприятий розничной сети и сферы услуг).

В этот период в большинстве столиц союзных республик, и особенно в Москве, стали массово возводиться многоэтажные складские комплексы (как правило, четырехэтажные, с 3—4 грузовыми лифтами для подъема и спуска товаров) с погрузо-разгрузочными рампами. Высота этажей составляла от 3,5 до 4,5 метров. Впоследствии, с появлением более совершенной техники (с подъемом вил на 3,8—4,5 метра), высота потолков увеличилась на первых двух этажах до 6 метров. Стали применяться погрузчики, конвейерные линии, полочные стеллажи для хранения.

Но вскоре стала очевидна неэффективность таких складов, и тогда ставка была сделана на строительство одноэтажных помещений различной площади (от 1000 до 5000 кв. м). Пропускная способность складов определялась наличием помещений (не всегда больших), где хранились товары определенной группы. Были свои заведующие секциями (иногда их называли заведующими складами) и своя внутренняя система материальной ответственности. Разумеется, на таких складах практически все операции приходилось выполнять вручную, а уровень механизации складских работ не превышал 15%. В дальнейшем общая площадь подобных складов стала достигать 7 000 кв. м, а затем и более 10 000 кв. м.

В конце 1980-х годов Минторгом СССР были разработаны проекты складов с общей площадью 25 000 кв. м. Строительство складов оптовой торговли осуществлялось централизованно, путем планирования через бюджетное финансирование Минторгом СССР. Строительство складов розничных предприятий могло вестись силами местных (областных, районных) торговых организаций. Склады опта возводились, как правило, в крупных городах (столицах союзных и автономных республик, а также краевых и областных центрах), при этом оптовая и розничная торговля постоянно испытывали дефицит складских мощностей.

Появление в конце 1980-х – начале 1990-х годов быстровозводимых ангаров (в основном сферической формы, с максимальной высотой от 8 до 9 метров и площадью около 500 кв. м) было воспринято многими местными торговыми организациями и появившимися к этому времени различными фирмами, занимающимися торговлей, как спасение. Самыми привлекательными факторами таких сооружений являлись низкая стоимость и короткие сроки строительства. Поэтому сферические склады стали основными постройками тех лет.

Впоследствии стало очевидным несовершенство подобных строений. Причина обусловлена тем, что в этот период начали падать объемы производства во многих отраслях советской промышленности. Особенно пострадала сфера военно-промышленного комплекса. Закрывались промышленные и градообразующие предприятия, распродавая свои основные фонды или сдавая их в аренду. Материально-техническая база этих предприятий и стала основой для формирования складских мощностей большинства компаний в 1990-е годы.

Настоящий прорыв в качестве строительства и оснащении складов на российском рынке произошел в конце 1990-х – начале 2000-х годов и продолжается до сих пор. Рынок России стал открыт для иностранных компаний, занимающихся реализацией складской техники и технологического оборудования для наполнения современных складов. Заняв лидирующие позиции в своих странах, эти компании начали искать новые рынки, и, разумеется, их привлек развивающийся складской бизнес в России. Появились зарубежные консалтинговые и проектные компании, в то же время отечественные проектировщики уже смогли накопить достаточный опыт в создании складских проектов.

В складской отрасли России стали внедряться самые современные программные продукты, позволяющие автоматизировать как информационные потоки на складе, так и управление грузопотоками. Бурному развитию складского комплекса в Российской Федерации способствовал приход на рынок зарубежных компаний с уже отлаженными складскими технологиями и большим опытом в международной логистике. Да и сам российский бизнес пересмотрел свое отношение к логистике и логистической инфраструктуре, нацелив на него пристальное внимание, рассматривая склады как базис для своих ценовых и конкурентных преимуществ.

Мы даже рискнем предположить, что дальнейшее развитие цифровизации бизнес-процессов в складском девелопменте пойдет по пути так называемого PropTech (от Property Technologies). Это направление, которое на стадиях проектирования и эксплуатации переплетает в себе инновационные разработки по искусственному интеллекту, интернету вещей, дополненной реальности, Big Data (большие данные) и т. д.

При этом интересно упомянуть, что в международной торговле распространена особая разновидность склада – дрейфующий танкер. Международные нефтетрейдеры используют танкеры для хранения физической нефти: это некое подобие Ноева ковчега в современном постиндустриальном мире.

Формирование складского рынка в США

Хронология развития складского хозяйства в США идет в формате развития оптовой и розничной торговли страны.

После Первой мировой войны склады все еще рассматривались как помещения для хранения, а не как центры дистрибуции. Даже с учетом того, что собственники складов были заинтересованы в повышении эффективности труда, они еще не обращали достаточного внимания на высокопроизводительное оборудование и на максимальную отдачу от используемых площадей.

А уже после Второй мировой войны начала расти значимость предприятий оптовой торговли, ведь они были вовлечены в процессы поставки товаров в рамках государственного оборонного заказа. Эти предприятия стали оказывать дополнительные виды услуг, переходить на работу в одноэтажных складах, что оказало огромное влияние на весь цикл товарной логистики. Особенно важно, что новые технологии строительства зданий (в том числе складских) стали заметно дешевле.

За десятилетие, с 1950 по 1960 годы, операционная эффективность компаний, которые перешли к использованию одноэтажных складов, увеличилась более чем на 50%. Постоянный рост производительности их складских операций и увеличение объемов бизнеса подготовили почву для перехода многих других складов, принадлежащих как розничным торговым компаниям, так и оптовым компаниям, к одноэтажным зданиям.

В период с 1970 по 1979 годы значительная доля в структуре торговли перешла к розничным сетям. В 1980-е годы оптовые дистрибьюторы столкнулись с теми же экономическими трудностями, что и розничные сети, и были вынуждены перестраивать свои бизнес-процессы. Применяя подход ценообразования по принципу «норма прибыли» и тактику минимального объема заказа, дистрибьюторы внедряли новые программы: свободная система кодировки, ценообразование за единицу продукции, использование многооборотной тары.

В 1990-е годы оптовые и розничные предприятия были не единственными звеньями в сложившихся системах дистрибуции, которые претерпели изменения. В результате активных стратегий по слиянию и поглощению одних компаний другими производителей стало меньше, но они набрали большую силу.

В конце XX века сформировался образ типового склада. Он стал результатом трансформации склада старого типа в большой центр дистрибуции. Именно этот формат складского хозяйства знаком нам и существует сегодня. Современным топ-менеджерам этих логистических центров придется решать уже существующие проблемы и преодолевать новые трудности.

Склад и городское пространство в городах России

Обзор истории развития складского хозяйства на примере России и США позволяет перейти к оценке текущего состояния рынка складской недвижимости в России.

На сегодняшний день можно констатировать, что в современном российском обществе пока отсутствуют ответы на следующие важные для складского рынка вопросы:

• Город «против» складов или город «за» склады?

• Муниципальная власть приветствует строительство новых складов в черте города или нет?

• Требуется ли наличие промзон и складских районов в границах населенных пунктов в современном постиндустриальном обществе?

Дело в том, что в настоящее время в урбанистике имеют место две противоположные тенденции. Первая заключается в том, что складские постройки в классическом их понимании и назначении переносятся в пригородные районы. Вторая – в том, что в городские пространства возвращаются высокотехнологичные производства, которые тяготеют к высококвалифицированным человеческим ресурсам. И если еще три десятилетия назад главным критерием для размещения любого производства была близость к основным видам ресурсов (вода, ископаемые, древесина), то сейчас – к человеческому капиталу и центрам технологических компетенций. Этот виртуальный маятник – выезд из мегаполисов старых складов и возврат в города высокотехнологичных производств – одновременно символизируют вымирание старых форматов и ренессанс новых. В то же время процесс возврата технологичных производств на городские территории ограничивается уже существующей плотной застройкой и высокой стоимостью городской земли. Аналогию можно найти в истории авиации: однажды поршневые двигатели достигли своего технического предела по скорости и высоте полета и им на смену пришли новые технологии с реактивными двигателями. Точно так же современное градостроительство достигло определенного барьера, при котором, применяя классическое горизонтальное планирование пространства, становится крайне затруднительно решать сложный клубок социальных, транспортных и экологических городских проблем. Решением должна стать смена технологий (как в примере с авиацией): на смену горизонтальному планированию должно прийти вертикальное градостроительное планирование.

Вы удивитесь, но это рост не вверх, а вниз. Иными словами, это подземная урбанистика. Мы можем с уверенностью прогнозировать, что в ближайшие годы в генпланах крупных городов появятся отдельные разделы, посвященные подземной урбанистике. Тем более что современная история уже знакома с подобными примерами: на месте существующего старого железнодорожного вокзала в Париже возводится современный подземный складской комплекс площадью 75 000 кв. м. Несмотря на то, что сметная стоимость подземного строительства в 1,5 раза превышает классическое «наземное» строительство, но эксплуатационные расходы могут быть в 10 раз меньше обычного наземного размещения.

Продолжая рассуждения о генпланах городов и городском планировании, отдельное внимание следует уделить формам взаимодействия городских властей и бизнесменов-девелоперов, а также владельцев складских комплексов. Предпринимателям не следует игнорировать участие в разного рода совещательных и представительских органах по земельным вопросам при муниципальных органах власти (градостроительные советы, земельные комиссии и т. п.). Именно на общественных площадках подобного рода озвучиваются публичные планы городских администраций по развитию либо переносу целых промышленных зон и кварталов, а также обсуждается смена правил землепользования. Участие либо посещение подобных заседаний позволяет предпринимателям «держать руку на пульсе» в отношении текущей градостроительной политики муниципальных властей касательно тех или иных территорий, на которых находятся объекты складской инфраструктуры. Более того, в рамках процедур публичных слушаний по вопросам землепользования возможны выступления горожан, в том числе и предпринимателей, с комментариями по включенным в повестки заседаний вопросам.

Темы и повестка заседаний обычно публикуются на официальных сайтах муниципалитетов. Заявляя о процессе реновации или развитии какой-либо уже застроенной территории, в том числе той, на которой в текущее время имеются складские имущественные комплексы, муниципальная власть запускает очень сложный процесс. В первую очередь речь идет об организационных трудностях: на планируемой к реновации территории могут находиться складские объекты недвижимости сотен собственников. Часть из них обязательно окажется не заинтересована в современном комплексном развитии территории, а муниципальной власти придется учитывать их интересы. В мировой практике для старых промзон укоренилось название «ржавый пояс».