Self Storage, или Как построить складской бизнес в России?

Набирающая силу постиндустриальная трансформация городских районов и кварталов по замещению подобных «ржавых поясов» – это практически необратимый процесс. И чем город крупнее, тем более активен этот процесс. Хотя следует признать, что для муниципальной власти крайне затруднительно быстро решать вопросы сотен «ленд-лордов» и собственников производственно-складской недвижимости в «ржавом поясе». Вероятно, возникнет необходимость в создании отдельных институтов развития, например, муниципальных агентств, в чьи обязанности будет входить поиск компромисса между поддержанием темпов роста городской агломерации и организацией «переезда» предприятий из «ржавого пояса».

Проведя полную инвентаризацию «ржавого пояса», будущие муниципальные агентства могут посчитать целесообразным оставить для градостроительных целей те производственно-складские помещения, которые по своему конструктиву могут соответствовать такому виду недвижимости, как лофт. Ведь лофт, по сути, это симбиоз брутальной промышленной недвижимости и ультрасовременного дизайнерского тренда. И именно этот тип недвижимости обязательно окажется востребованным у высокотехнологичных компаний, о возвратной миграции которых мы говорили несколькими абзацами выше. Именно формат лофтов будет являться в наибольшей степени подходящей оболочкой для разного рода технопарков, в развитии которых на своей территории будет так заинтересована муниципальная власть. Лофты могут стать популярными и востребованными у современной молодежи. И именно эта социальная группа должна стать драйвером в развитии наукоемких производств: по своей атмосфере лофты очень соответствуют духу стартапов, электронным сервисам и электронной коммерции. При таком подходе может получиться интересная «машина времени»: старые здания из индустриальной эпохи вновь становятся востребованными в эпоху постиндустриальную.

Итак, многоэтажные складские здания с кирпичными стенами вполне могут остаться нетронутыми и обрести второе дыхание при редевелопменте городских территорий в рамках релокации «ржавых поясов».

Вместе с тем прогрессивные муниципальные власти наравне с редевелопментом существующих старых складских зданий под лофты могут рассмотреть сложившуюся на своей территории промышленную архитектуру через призму «ревитализации».

Применительно к урбанистике термин «ревитализация», взятый из сферы косметологии, означает процесс оживления городской среды и уличного пространства – своего рода попытку раскрытия новых черт у старых заводских кварталов. Наиболее наглядный способ осуществления ревитализации – формирование арт-пространств и внедрение инсталляций. Но, опять же, не каждый старый склад или старую постройку можно будет вписать в подобную концепцию. Самыми наглядными образцами проведения ревитализации индустриальных сооружений являются вокзалы, построенные на стыке XIX – XX веков. Спустя 100 лет после своей постройки они приобретают статус государственного памятника архитектуры, что предполагает сохранение их внешнего фасада, но при этом внутреннее пространство может получить совсем нестандартное применение.

После погружения в историко-архитектурный экскурс перейдем к прикладным вопросам актуальной статистики сегодняшнего дня. Полагая, что нашим основным читателем является представитель малого бизнеса, отдельно остановимся на анализе такого подсегмента складской недвижимости, как Light Industrial – производственно-складские строения совокупной площадью 2 000—3 000 кв. метров, ориентированные в основном на потребности предприятий малого и среднего бизнеса. Многие независимые источники сходятся в своих оценках в том, что совокупная площадь качественных складских помещений класса «А» в России составляет около 29 миллионов кв. метров, в то время как на долю Light Industrial приходится примерно 6 миллионов кв. метров. Важно отметить, что более 90% существующего рынка малогабаритных складов Light Industrial можно отнести к некачественному складскому фонду. При этом сегмент Light Industrial достаточно однороден по своему составу – около 70% в его структуре занимают складские помещения класса «С», то есть наследие советского периода.

Начиная с 2018 года, аналитики отмечают формирующийся тренд на сдвиг спроса из Московского региона (в котором и без того расположено 55% всего качественного складского фонда страны) в сторону локальных региональных рынков. Но данный сдвиг не повлиял на структуру спроса, то есть соотношение покупки и аренды. Пропорция держится практически на неизменном уровне: 15% (покупка) на 85% (аренда). Что удивительно, складской сегмент Light Industrial не являлся предметом пристального внимания со стороны профессионального сообщества: аналитиков, брокеров и инвесторов. Это объясняется крайне широким диапазоном потенциального использования подобных складов (возможность ведения как складской, так и производственной деятельности), что вызывает трудности в выработке единой системы классификации подобных объектов. Поэтому крупные корпоративные структуры, даже имея потенциальную заинтересованность в диверсификации своих вложений в складскую недвижимость путем инвестирования в сегмент Light Industrial, не могли реализовать эту стратегию по формальным основаниям: им никто не предоставил четкую классификацию нишевого складского сегмента. Именно этот факт, собственно, и оградил складской сегмент Light Industrial от прихода крупных инвестиционных участников рынка коммерческой недвижимости.

Далее мы поделимся с владельцами складов Light Industrial своими наблюдениями о рыночных возможностях, которые существуют либо формируются в текущих условиях. И даже несмотря на то, что вашему складу может быть уже не один десяток лет, он станет востребованным, если его правильно «упаковать» для потенциального потребителя.

В этой главе еще неоднократно будет упоминаться термин Just-in-Time (точно-в-срок). Главная причина в том, что крупные федеральные производители продукции стремятся найти пути по децентрализации своей складской деятельности: то есть постепенно уходят от «классической» складской модели, когда основные помещения по хранению готовой продукции находятся через стену от производственного цеха. Онлайн-торговля толкает всех производителей становиться ближе к конечному потребителю, сокращая сроки доставки товаров и уменьшая вероятность нарушений в цепочке поставок.

Статистика за 2020 год свидетельствует о том, что флагманами складского рынка по показателю поглощения складских площадей стали компании из сферы онлайн-торговли и розничные ритейлеры (продуктовые и непродуктовые). С учетом общего тренда на развитие сектора e-commerce можно предсказать так называемое «узкое горлышко» – место, пропускная способность которого гораздо меньше, чем пропускная способность всей логистической цепочки поставок. Этим «узким горлышком» в логистике является так называемая «последняя миля». Подсчитано, что последняя миля в среднем занимает лишь 3% всего пути в протяженности логистического маршрута, но при этом на организацию доставки на «последней миле» приходится около 30% всех транспортных и трудовых издержек.

Такая статистика четко показывает, что фактор «последней мили» является головной болью для онлайн-ритейлеров и логистических компаний. В этой ситуации именно собственники складов Light Industrial имеют возможность предложить свои площади для организации хранения продукции на отрезке «последней мили». Ведь, как правило, склады Light Industrial, будучи построенными 15-20-30 лет назад, находятся в интересных локациях в черте города с удобными подъездными путями, с парковкой для курьеров и с возможностью параллельной приемки-выдачи товаров. При этом, чтобы соответствовать требованиям компаний из отрасли e-commerce, следует понимать их ожидания, которые мы можем структурировать следующим образом:

• Готовность и возможность владельца склада обеспечить гибкое и оперативное управление свободным пространством на своем объекте. Этот пункт обусловлен сезонными колебаниями в структуре продаж интернет-компаний, когда рост спроса на определенную группу товаров требует быстрого наращивания дополнительных площадей.

• Увеличение спектра услуг по предпродажной подготовке и послепродажному обслуживанию товаров.

• Готовность к постоянному уменьшению размера средней отгрузки или, иными словами, имеет место четко выраженное требование по увеличению скорости оборота одной операции при уменьшении номенклатуры и объема одной операции.

• Наличие на складе разных зон: зона напольного хранения, зона полочного хранения и даже зона ячейкового хранения.

• Обладание программными комплексами по учету все возрастающего ассортимента товаров.

• Понимание и готовность к внедрению принципов Just-in-Time, что может потребовать перехода даже на круглосуточный режим работы.

Очевидно, что при таких разносторонних требованиях современной логистики к складским помещениям собственник склада должен быть открыт для внедрения инноваций на своем объекте. Если же мы заглянем еще дальше, например, на 10—15 лет вперед, то мы станем свидетелями еще больших структурных изменений в развитии технологий и общества. Дроны, которые на сегодняшний день несут в себе скорее развлекательную и мультимедийную функцию, в будущем станут полноценными элементами логистических процессов. Достижения робототехники, к которой можно, в частности, отнести и дроны с увеличенной производительностью и грузоподъемностью, до неузнаваемости изменят ландшафт не только на рынке труда (ведь на оплату труда приходится половина всех логистических затрат), но и на складском рынке: промышленные роботы, беспилотные грузовики и дроны сделают логистику и доставку кратно дешевле текущих уровней.

Будущее складов и перспективные форматы

складского девелопмента

Говоря о будущем складов, важно сделать оговорку про горизонт планирования. Мы рассмотрим три сценария: краткосрочное, среднесрочное и долгосрочное прогнозирование.

Итак, краткосрочное прогнозирование.

На предыдущих страницах уже упоминались ключевые факторы современной логистики – время доставки и принцип Just-in-Time. Но оба эти фактора подверглись серьезной корректировке и испытанию из-за ограничений, установленных в период пандемии коронавируса.

Принцип Just-in-Time по-прежнему остается приоритетным подходом многих логистических и складских операторов. Но в условиях коронавируса возникла необходимость в создании страховых резервов. И в этой ситуации уместно вспомнить Госплан с его плановой экономикой и нормируемыми запасами. Коронавирус изменил ситуацию с оптимизацией товарных резервов, вынудив производителей создавать «буферные» запасы на случай сбоя на логистических или таможенных участках товародвижения.

Говоря о времени доставки, мы всегда вспоминаем хрестоматийные примеры по сокращению времени доставки такими гигантами, как Amazon и AliExpress. Но даже они не позволяют себе расслабиться: постоянно проводимые опросы потребителей по всему миру показывают, что ожидания клиентов относительно времени доставки заказанного товара постоянно растут. Привыкнув к быстрому оформлению заказа в пределах пяти кликов, потребители также распространяют свои ожидания на быструю доставку своего заказа.

О следующем тренде можно говорить как о потенциальном вызове для логистических процессов. У молодой части населения формируются новые поведенческие паттерны, связанные с частым и активным присутствием в социальных сетях, – это можно назвать «эффект Инстаграм»1 или «эффект Тик-Ток». Суть проблемы заключается в следующем: покупатели делают спонтанные покупки через приложения в соцсетях, руководствуясь краткосрочными эмоциональными импульсами, вызванными просмотром видео-контента, особенно фэшн-контента. Многие платформы в социальных сетях уже позволяют своим пользователям совершать покупки, регистрация которых занимает всего несколько секунд. Но у такой «мгновенной» покупки имеется обратная сторона: значительная доля возврата товаров! По оценкам аналитиков, пользователи соцсетей формируют 20% возвратов всех онлайн-покупок в интернете. Поэтому в цепочке товародвижения возникает важная задача – повысить эффективность обратной логистики. И, разумеется, никакая логистика, в том числе и возвратная, не может обойтись без складов. Может случиться так, что некоторые собственники складов выберут для себя работу именно в такой нише – обслуживание операций по возвратной логистике.

Все вышеуказанные тенденции можно отнести к краткосрочным факторам. Далее попробуем укрупненно рассмотреть среднесрочные факторы. Это также будет полезно с точки зрения разработки собственниками складов своих среднесрочных стратегий.

Итак, к трем мировым трендам, влияющим на глобальную логистику и мировую экономику в среднесрочной перспективе, можно отнести следующие:

1. Формирующиеся изменения в производственном ядре экономики.

Мировые производственные центры переходят от массового поточного производства к более мелкосерийному производству, к более тонкой настройке связки «маркетинг-производство-продажи». Образно выражаясь, производственные процессы переориентируются от удовлетворения потребностей толпы к удовлетворению потребности индивида.

Данная трансформация обусловлена демографической ситуацией, когда на рубеже XX и XXI века население планеты перестало расти по гиперболе. Снизились темпы роста населения (а, соответственно, и конечных потребителей), что привело к снижению и темпов роста производственных мощностей. В то же время удовлетворение потребностей становится более адресным и ориентированным на более узкие группы. Помимо прочего, миграция населения в мегаполисы также вынуждает корректировать свои действия всех участников, включенных в цепочки товародвижения.

2. Дифференциация и дальнейшее разграничение по странам трудоемких и наукоемких производств.

Текущая политика развитых стран направлена на возврат в свои юрисдикции промышленных производств, ранее выведенных в регионы Юго-Восточной Азии, Африки и Китая. Становится очевидным, что именно контроль за трансфером технологий, а не за средствами производства становится очень важной задачей национальных правительств в борьбе за право находиться в «высшей лиге» высокотехнологичных стран на арене международного разделения труда. Сейчас именно насыщенность городских пространств научными центрами/наукоградами/лабораториями сильно перевешивает ценность их насыщенности цехами/базами/складами.

3. Развитие электронной коммерции и интернет-торговли.

Казалось бы, достаточно очевидный тренд. Но мы пока еще слабо представляем, какой скачок совершит интернет-торговля, если в любой точке Земли можно будет выйти в интернет благодаря формирующейся в настоящее время на орбите группировке спутников по передаче интернет-данных. Это не только вовлечет в перечень активных потребителей жителей удаленных и малодоступных регионов, но и в очередной раз поменяет потребительское поведение онлайн-покупателей. Что, в свою очередь, самым прямым образом скажется на ритейлерах, заставляя их опять подстраиваться под меняющиеся запросы потребителей. А подобное реагирование ритейлеров невозможно без синхронного изменения в логистике и складском хозяйстве.

Таким образом, рассмотрев кратко- и среднесрочные тренды в развитии торговли и складских технологий, перейдем к последнему горизонту прогнозирования: это долгосрочное прогнозирование. По большому счету, долгосрочное прогнозирование в нашем контексте неуместно даже назвать «прогнозированием», потому что это скорее «футурология». Тем не менее попробуем примерить на себя роль оракула!

Итак, мы можем сформулировать следующие вопросы:

• Каким способом люди будут использовать недвижимость (в том числе и складскую недвижимость) через 30—50 лет?

• За что будет взиматься плата: за квадратные метры или за кубические метры?

• Какие социокультурные тенденции выйдут на первый план?

Стерев пыль с нашего хрустального шара предсказаний, мы видим следующие тренды:

1. Как бы банально это ни звучало, но офисные пространства в их классическом корпоративном понимании останутся. Причина кроется в отраслеобразующих и национальных корпорациях, которые ставят информационную и промышленную безопасность выше переезда в модные офисные пространства, наподобие коворкингов и офисов-трансформеров.

2. Sharing economy – экономика шеринга – коллективное потребление и совместное использование. Очень вероятно, что склады, особенно малогабаритные (например, 100—300 кв. метров), будут приобретаться людьми в совместную собственность и также совместно использоваться. Могут даже появиться отдельные социальные сети либо платформы, на которых участники шеринговых стратегий будут обсуждать совместные планы.

3. Не исключено, что в будущем произойдет объединение всех форматов недвижимости (офисной, торговой, складской) в один универсальный, например, в формат мультифункционального комплекса. Вероятно, это станет возможным из-за человеческой лени, когда потребитель будет хотеть получить все услуги в одном месте, либо из-за чрезмерной занятости будущих потребителей. В любом случае это повлияет на архитектуру – могут появиться «дома-кварталы», которые будут состоять из жилого сектора, рабочей зоны, торгового пространства и, возможно, складских зон (например, для оперативной доставки продуктов).

4. Здания будут иметь входные группы не только на уровне земли, но и на кровле. Не вызывает сомнений, что транспортная система станет многоуровневой и эшелонированной (как в авиации). Развитие беспилотных автомобильных технологий и дрон-технологий потребует создания на крыше зданий обособленных зон как для перемещения людей при высадке/посадке, так и зон для приема доставленных дронами грузов.

5. Качественной характеристикой недвижимости (особенно складкой) станет не количество квадратных метров, а набор услуг по принципу space-as-a-service (услуга как пространство). Квадратные метры без соответствующего сервиса перестанут быть востребованными.

6. Не вызывает сомнения, что будет усиливаться тренд на экологичность. Все бизнес-процессы будут рассматриваться через призму экологичности. Потребители будут делать свой выбор, руководствуясь соображениями экологичности. Возможно, возникнет миграция обратной направленности – из мегаполисов за город. И, разумеется, свой новый склад Вы будете строить из новых эко-стройматериалов с использованием ресурсосберегающих технологий.

Примечания