Товарищи по недвижимости

ТСЖ – страна в миниатюре!

И вот, какой-то момент жизни, вы устали от ненавязчивого сервиса коммунальных служб, от отсутствия ремонта в подъездах и на кровле здания, от нерешенных проблем с благоустройством, автопарковками и детскими площадками, вывозом мусора и уборкой территории – возьмите управление домом в свои руки, создав ТСЖ.

В каждом доме всегда найдутся активные жильцы.

В каждом доме всегда найдутся активисты среди жильцов, способных создать товарищество собственников жилья. Надо только инициативу разбудить. Люди, конечно, задаются вопросом, почему они все должны сейчас брать на свои плечи, когда годами в жилищной сфере ничего не делалось. Но нет смысла возвращаться к прошлому, тем более в мэрии Хабаровска не раз подчеркивали, что при переходе дома на самостоятельный баланс (согласно новому Жилищному кодексу у нас будет единая форма частного жилья) власти обязуются оказать помощь. Есть городская программа перевода муниципального жилья в ТСЖ. Так что поддержка и организационная, и финансовая гарантирована. А плюсов у новой системы немало: и коммунальные платежи меньше, и расходы на текущий ремонт и техническое обслуживание ниже. Как все это сделать и что такое ТСЖ?

ТСЖ или товарищество собственников жилья – это одна из существующих форм управления многоквартирным домом. Организуя ТСЖ, жители создают орган, куда можно пожаловаться на плохо работающий лифт, грязь в подъездах и получить реальную помощь.

Вступив в ТСЖ, собственник обязан принимать участие в жизни своего дома: участвовать в общем собрании собственников, чем больше жилплощадь, тем весомее «голос».

Также одно ТСЖ может объединить несколько домов или даже кварталов. Чем больше входящая в товарищество площадь, тем ниже тарифы всех обслуживающих организаций. Чтобы создать ТСЖ, необходимы голоса 50% +1 голос собственников площадей. Жильцы дома, не вступившие в ТСЖ, лишают себя права голоса. При этом они обязаны выполнять все решения общего собрания собственников.

Создание товарищества собственников жилья можно разделить на следующие этапы:

1. Создание инициативной группы состоящей из собственников жилья в доме или будущих собственников. Именно инициативная группа и начинает деятельность, направленную на создание товарищества собственников жилья.

2. Созданная инициативная группа, впоследствии занимается сбором информации для подготовки устава ТСЖ, системы распределения голосов (долей) участия всех собственников жилья, разрабатывает повестку первого собрания собственников. После чего, извещает всех домовладельцев о времени и месте проведения общего собрания.

3. Следующим этапом создания товарищества собственников жилья является проведение общего собрания, которое может проходить как один, так и несколько дней, в зависимости от количества вопросов стоящих на повестке. Основными вопросами которые решаются на общем собрании домовладельцев являются: выбор способа управления жилым домом, выборы правления, управляющего и ревизора (ревизионной комиссии) ТСЖ, утверждение устава ТСЖ и другие вопросы, решение которых может быть необходимо для дальнейшей деятельности.

4. После проведения общего собрания, утверждения устава ТСЖ начинается работа по регистрации товарищества собственников жилья, с целью получения свидетельства о регистрации ТСЖ.

5. Заключительным этапом создания ТСЖ является получение свидетельства о регистрации ТСЖ, открытие банковского счета, извещение о регистрации товарищества собственников жилья домовладельцев и принятие дома в управление созданным ТСЖ.

Межевание может быть проведено как по линии дома, так возможно и присоединить прилегающую территорию к дому.

Прежде чем создать ТСЖ требуется сделать межевание земли, разметку территории. Межевание может быть проведено как по линии дома, так возможно и присоединить прилегающую территорию к дому. Это первая проблема в создании ТСЖ. Без межевания невозможно оформление в собственность. Допустим, что межевание произведено, тогда все чердаки и подвалы, цокольный этаж, можно сдавать в аренду и получать дополнительную прибыль. Можно сдать площадь под рекламу стену здания – опять же прибыль. Но, если вникнуть в это поглубже. То получается, что все цокольные этажи уже давно выкуплены. Прибыли он не принесет, а головной боли может принести. Все технические этажи и подвалы оформлены как госсобственность местных властей, и прибыли с них получают сами власти или уже проданы в собственность другим людям.

Вторая проблема – капитальный ремонт многоквартирного дома. Если в квитанциях учитывать суммы на сбор для проведения этого самого ремонта, то уйдет лет 10, пока наберется нужная сумма. Дом быстрей развалится. Сейчас разрабатываются поправки, в которых будут выделяться на капитальный ремонт деньги из бюджета региона. Если же деньги на ремонт допустим, собраны без участия бюджетных денег, то в конце года по существующему законодательству придется выложить еще 24%, как налог на прибыль!

Если собственники помещений в многоквартирном доме не определились сами, за них это сделает город. При этом будет проведен открытый конкурс по отбору управляющей организации. С победившей организацией город заключает договор на управление многоквартирным домом.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Собственники помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов-профессионалов (управляющего, управляющей компании). Если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жильцов, ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации. ТСЖ само планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность. План работ и смета расходов на год утверждаются на общем собрании членов ТСЖ. И при этом не надо никого ни о чем просить, обивая пороги различных инстанций. Любой член ТСЖ имеет возможность осуществлять контроль над расходованием средств товарищества. В ТСЖ имеется свой расчетный счет, и платежи поступают только на него и на нужды ТСЖ. В ТСЖ действует ревизионная комиссия. Прозрачность бюджета – это привилегия, которой лишены жители домов, в которых не созданы ТСЖ.

В ТСЖ появляется возможность иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности (технический этаж, подвал, колясочная и т.п.), рационального использования земельного участка, предоставления рекламных площадей и др.

В ТСЖ создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования. Жильцы дома знают, что в случае поломки общего имущества придется платить самим. После наведения порядка в доме самими жильцами, никто не будет разрисовывать стены, разбивать окна и т. д. (хозяин всегда знает цену своего труда). Как следствие, повышается рыночная стоимость квартир, находящихся в ТСЖ, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома, высвобождаются дополнительные средства для проведения ремонтных и профилактических работ. В перспективе могут быть снижены ежемесячные платежи за жилищные услуги.

В устав ТСЖ можно внести статью о заочном голосовании, избавив, тем самым, всех жильцов дома от долгой и утомительной процедуры общего собрания. Для выполнения некоторых работ по содержанию, ремонту, обслуживанию жилого дома товариществом могут привлекаться на договорных условиях и жители дома (дополнительный заработок по месту жительства). У должников выполненные работы могут засчитываться в соответствующих платежах за жилищно-коммунальные услуги. Дома, в которых создаются ТСЖ, в первую очередь включаются в адресные программы капитального ремонта и благоустройства, программы по установке металлических дверей и ремонту лестничных клеток.

Если у дома нет своего расчетного счета, платежи жильцов поступают на расчетный счет управляющей компании. Управляющая компания имеет в управлении не один дом. Поэтому средства поступают в «общий котел», и УК занимается их перераспределением по своему усмотрению.

Решение о выборе формы управления домом принимается путем голосования. Решение считается принятым, если большинство проголосовало «за».

Для создания ТСЖ необходимо последовательно выполнить следующие пункты:

ТСЖ планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность, участвует в конкурсах на получение грантов для благоустройства дворов.

1. Образование инициативной группы – Инициативная группа должна быть сформирована из собственников или будущих собственников. Количество участников определяется размером домов, чаще всего не менее 5 активистов во главе с председателем.

2. Обращение в районную администрацию – После этого инициативная группа обращается к главе администрации района с заявлением, в котором обязательно должны быть прописаны следующие пункты:

– о предоставлении инициативной группе списка квартир этого дома с указанием площади квартиры, (если квартира коммунальная – площадей комнат), и сведений о собственности: частная собственность или собственность города.

– об утверждении кандидатуры Представителя города в будущем ТСЖ для участия в организационном собрании и дальнейшей работы ТСЖ. Первое общее собрание собственников выбирает форму управления домом. Присутствие Представителя необходимо для создания кворума, а также для ответов на многие вопросы, которые возникают у жителей дома. Остальные пункты заявления могут содержать пожелания жильцов.

3. Предварительная подготовка к собранию – Получив примерный устав ТСЖ и примерный Протокол общего собрания в электронном виде, необходимо для подготовки и проведения собрания, а также для разработки необходимых документов, изучить устав ТСЖ и подготовить свой окончательный вариант до собрания. В него необходимо включить положение о заочном голосовании. Все остальные изменения и дополнения – по желанию. Устав готовится заранее, чтобы принять его на первом собрании. В последующем, устав необходим для регистрации ТСЖ. Далее необходимо подготовить листы голосования по вопросам «повестки дня». Лучше всего подготовить бланки с конкретными вопросами, на которые было бы необходимо дать однозначный вариант ответа. Вариантов голосования может быть несколько:

а) по каждому вопросу повестки дня готовится отдельный список участников голосования с графами «Да», «Нет», «Воздержался». При таком варианте каждый участник отмечается в списке в соответствии с принятым им решением, ставя свою подпись.

б) на каждую квартиру готовится отдельный бюллетень, в котором по ходу собрания ставятся отметки о голосовании, и который по окончании собрания собирается для подведения общих итогов.

Кстати, не забудьте, что все собственники должны быть проинформированы о дате и времени собрания и по вопросам повестки. Вариантов информирования также может быть несколько:

а) повесить повестку в виде объявления во всех подъездах дома и следить за сохранностью;

б) размножить ее и разложить по почтовым ящикам;

в) раздать под роспись в каждую квартиру.

4. Проведение общего собрания —

Собрание проводится инициаторами, а решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Желательна следующая структура повестки дня:

4.1. Выбор способа управления.

На собрании необходимо осветить все способы управления многоквартирным домом:

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

управление управляющей организацией; управление товариществом собственников жилья.

4.2. Принятие устава ТСЖ. Повестка должна содержать не более пяти вопросов. Не забудьте, что в процессе собрания обязательно ведется протокол, необходимый для регистрации ТСЖ. Лист регистрации участников общего собрания и листы голосования по вопросам, выносимые на собрание, по окончании собрания и после оформления протокола должны подшиваться к протоколу собрания и составлять с ним единое целое. И хранится, как зеница ока, во избежание проблем.

4.3. Регистрация ТСЖ.

Так как ТСЖ – юридическое лицо, то для его регистрации необходимо обратиться в управление Федеральной регистрационной службы по Москве, предъявив следующие документы:

· заявление о государственной регистрации по форме №11001 (форму заявления можно взять в УФНС)

· Протокол общего собрания (подлинник или нотариально заверенная копия);

· 2 экземпляра устава товарищества собственников жилья (прошитые, пронумерованные и утвержденные общим собранием домовладельцев);

· квитанция об уплате госпошлины за регистрацию товарищества

Передача дома в управление ТСЖ: Здание передается по акту приемки-передачи с приложением технической документации на здание, в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда.

После всего вышеперечисленного ТСЖ вправе от имени собственников заключать договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг, а также начислять соответствующие коммунальные для жильцов. После заключения договоров ТСЖ предоставляет в администрацию района их перечень с указанием даты, номера договора и организации, с которой этот договор заключен.

Устав ТСЖ

Каждое ТСЖ в соответствии с законом должно иметь свой устав. Это, по сути, основной учредительный документ товарищества как юридического лица. Уставы ТСЖ является сводом правил данной организации, регулирующим её задачи, структуру, принцип деятельности и некоторые другие вопросы. После одобрения проекта документа общим собранием (в его поддержку должно проголосовать не менее половины членов товарищества), необходима регистрация устава ТСЖ в государственных органах. Только после этого он приобретает юридическую силу. Регистрировать необходимо также внесение изменений в устав ТСЖ (правда, только в том случае, если меняются сведения, занесённые в ЕГРЮЛ). В случае внесения изменений в устав ТСЖ, новая редакция этого документа принимается таким же способом, как и сам устав. Закон чётко не ограничивает круг лиц, которыми могут быть инициированы коррективы устава. Таким образом, по умолчанию право созыва внеочередного собрания по этому (как и по любому другому) поводу принадлежит каждому из членов ТСЖ. Впрочем, сам устав товарищества собственников жилья может содержать определённые ограничения по этому вопросу: например, чтобы не деструктурировать управление домом, это право может быть оставлено только за председателем ТСЖ. Изменения в уставе ТСЖ необходимы в случаях, если меняется: наименование; состав участников; местонахождение; размер уставного капитала, а также в некоторых других случаях. При внесении изменений в налоговом органе может быть зарегистрирована новая редакция устава ТСЖ либо отдельно оформленные изменения, которые прилагаются к старой редакции. Документы для регистрации должны быть собраны в течение трёх дней. В противном случае на ТСЖ может быть наложен штраф. В пакет документов входит заявление, решение учредителей (собрания собственников), текст изменений и документ об уплате пошлины. Одним из главных требований к уставу является его согласованность с положениями жилищного права. Поэтому когда законодателем устанавливается что-то новое в ТСЖ, зачастую возникает необходимость в приведении учредительных документов товариществ в соответствие новым нормам. В остальном содержание текста документа оставлено на усмотрение самих учредителей товарищества. Обязательный образец устава ТСЖ на законодательном уровне не установлен, однако множество типовых документов можно без труда найти в интернете.

Верно выбранный стиль управления ТСЖ – залог успешной работы.  Консультация юристов в режиме онлайн по вопросам ТСЖ в Хабаровске – https://pravoved.ru/question/664229/

Конституция Российской Федерации.

Статья 40, часть 2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Жилищный кодекс Российской федерации.

Статья 2. Обеспечение условий для осуществления права на жилище.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:

5) …обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;

6) обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

7) обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства.

Статья 135 Жилищного кодекса РФ.

1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов. (в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

2. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 – 48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

3. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

5. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

6. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Статья 137. Права товарищества собственников жилья.

1. Товарищество собственников жилья вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели…

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги…

Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья.

Товарищество собственников жилья обязано:

2) …заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;