АЗЫ ПРАВА | для земельного адвоката

Дорогой читатель!

Перед вами полезный справочник, специально разработанный для адвокатов, юристов, а также всех специалистов, работающих в сфере недвижимости и земельных отношений. Эта книга является результатом многолетнего опыта и глубокого анализа актуального законодательства, судебной практики и правоприменительной деятельности, что делает её незаменимым инструментом в вашей профессиональной деятельности.

В основу издания положены последние изменения в законодательстве, что гарантирует вам актуальность и точность информации. Вы найдете здесь подробный разбор ключевых понятий и терминов, сложных юридических конструкций, а также комментарии к наиболее сложным вопросам, возникающим при работе с недвижимостью и землей. Книга помогает легко и быстро ориентироваться в правовых нюансах, что особенно важно при составлении договоров, судебных исков, других юридических документов и правовых актов. Подарите себе уверенность и профессионализм вместе с этим справочником – вашим надежным партнером в мире права недвижимости и земельных отношений!

Получить практические знания и навыки, которые действительно пригодятся в жизни и работе вы можете пройти на моих авторских курсах, специально разработанных для эффективного обучения и быстрого усвоения материала. Все материалы адаптированы под разные уровни подготовки, поэтому обучение будет комфортным и результативным как для новичков, так и для тех, кто хочет углубить свои умения. Чтобы узнать больше о курсах, вебинарах, получить доступ к полезным материалам и быть в курсе всех обновлений, подпишитесь на мои страницы:

Instagram: Ishchenko.advocate

BK: https://vk.ru//id756419894

TГ: https://t.me/+nWyTx3EaTDxjNjly

Не упустите возможность развиваться и достигать новых высот вместе со мной!

Автор книги «АЗЫ ПРАВА | для земельного адвоката»

адвокат Коллегии адвокатов Приморского края «ФЛАГМАН»,

преподаватель Владивостокского государственного университета

Ищенко Валерия

БУКВА А

АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ИСК

Административный иск (административное исковое заявление) – это обращение в суд общей юрисдикции (не в арбитражный суд) по определённой категории земельных споров, включая:

– оспаривание нормативных актов (например, генерального плана, правил землепользования и застройки, постановлений об установлении правил определения арендной платы за земельные участки и др.);

– оспаривание кадастровой стоимости земельных участков;

– оспаривание действий, бездействия и решений должностных лиц и органов государственной и муниципальной власти.

Рассмотрение административных исков регулируются нормами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ).

В административном иске на заявителя возлагается обязанность доказать каким именно образом нарушаются законные права и интересы административного истца (признание решение об отказе органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка в собственность по льготным основаниям) с приведением норм и положений действующего законодательства.

Важно обратить внимание на следующие моменты при подаче такого заявления:

– срок обжалования действия/бездействия, а также решения об отказе в предварительном согласовании (предоставлении) земельного участка составляет 3 месяца с момента, когда гражданину стало известно о нарушении его прав, физическим лицами подаются в районный суды, юридическими лицами – в Арбитражные суды (действуют правила Арбитражного процессуального кодекса РФ);

– срок обжалования нормативного акта в течение периода его действия не ограничен;

– при оспаривании кадастровой стоимости, генеральных планов, правил землепользования и застройки административный иск подается в суд субъекта Российской Федерации (Областной, Краевой, Верховный суд субъекта) по правилам первой инстанции;

– при оспаривании кадастровой стоимости юридическими лицами до суда необходимо обязательное досудебное обращение в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости при Росреестре, для физических лиц досудебная процедура не обязательна;

– необходимо оплатить государственную пошлину при подаче административного искового заявления, с представление доказательств суду по ее оплате;

– направление копии административного искового заявления в адрес административного ответчика, административным истцом не обязательно, достаточно подготовить копию такого заявления для суда, в дальнейшем он направит самостоятельно с повесткой;

– при подготовке нотариальной доверенности, необходимо указать полномочие на право подписания административного искового заявления представителем как отдельного процессуального действия (не следует путать с правом подписания искового заявление).

АПЕЛЛЯЦИОННАЯ ЖАЛОБА

Апелляционная жалоба – обращение в вышестоящий суд с целью оспорить решение суда первой инстанции, с которым заявитель не согласен.

Следует обратить внимание – успешность обжалования решения первой инстанции в апелляционном порядке зависит как от краткого изложения фактов, так и от необходимости обращать внимание на процессуальные нарушения и противоречивые действия оппонента, при вынесении подобных решений суды могут не обратить и не исследовать обстоятельства имеющие существенное значение при рассмотрении дела.

За ее подачу также необходимо оплатить государственную пошлину, с представление доказательств суду по ее оплате

Тезисно, для результативной апелляционной жалобы обращаю внимание на следующие элементы:

– структурированность, понятность и логичность фактов и доводов;

– акцент на обстоятельства, усиливающие позицию апеллянта;

– подробная аргументация доводов по каждому обстоятельству, исследованному судом первой инстанции и отраженной в мотивировочной части оспариваемого судебного акта;

– ссылки на нормы права и материалы дела, подтверждающие позицию заявителя;

– конкретизация требований к суду апелляционной инстанции.

АДМИНИСТРАТИВНОЕ ПРАВОНАРУШЕНИЕ

Административное правонарушение – противоправное, виновное действие (бездействие) лица нарушающее действующее законодательства, предусмотренное Кодексом об административных правонарушениях.

Наиболее распространенные земельные правонарушения:

– самовольное занятие земельного участка или использование участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости – без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности;

– самовольное занятие лесного участка;

– самовольная уступка права пользования землёй, недрами, лесным участком или водным объектом, а равно самовольная мена земельного участка;

– проведение земляных, строительных и иных работ без разрешения государственного органа охраны объектов культурного наследия;

– самовольное снятие или перемещение плодородного слоя, уничтожение плодородного слоя почвы, а равно порча земель в результате нарушения правил обращения с пестицидами и агрохимикатами или иными опасными для здоровья людей и окружающей среды веществами и отходами производства и потребления;

– использование земель не по целевому назначению, неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение срока, установленного федеральным законом, а также невыполнение или несвоевременное выполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

– нарушение должностным лицом порядка предоставления земельных или лесных участков либо водных объектов;

Физические лица обжалуют результаты проверки в суде общей юрисдикции, юридические лица – в арбитражном суде.

Необходимо отметить:

– при несогласии с результатами проверки предметом обжалования являются Постановление о привлечении к ответственности и Предписание. Протокол не оспаривается, т.к. сам по себе не влечет ответственность, а только описывает правонарушение и обстоятельства дела;

– при защите и представлении интересов заявителя необходимо обращать внимание на отсутствие вины, на отсутствие события правонарушения, на процессуальные нарушения уведомления и проведения самой проверки, на чрезмерную суровость наказания, не забыв оплатить государственную пошлину.

АДМИНИСТРАТИВНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ В ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЯХ

Административная ответственность в земельных отношениях представляет собой вид юридической ответственности, выражающийся в предупреждении или наложении штрафа.

Основанием для неё служит административное правонарушение (проступок) – противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица.

Размер штрафа может быть установлен как в фиксированной сумме (пример: за самовольное снятие и перемещение плодородного слоя почвы), так и в виде определённого процента от кадастровой стоимости земельного участка (самовольное занятие земельного участка, использование земельного участка не по целевому назначению).

Согласно статье 54.1 Земельного кодекса РФ, в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об изъятии земельного участка в связи с неиспользованием его по целевому назначению или использованием его с нарушением законодательства РФ и о его продаже с публичных торгов орган местного самоуправления проводит такие торги.

Некоторые случаи, когда возможно изъятие земельного участка:

– участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трёх лет, если более длительный срок не установлен законом (ст. 284 ГК РФ);

– использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства РФ, в частности, если участок используется не по целевому назначению или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде (ст. 285 ГК РФ);

– на участке расположен объект незавершённого строительства, и уполномоченный орган вправе в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды обратиться в суд с заявлением об изъятии этого объекта путём продажи с публичных торгов (ст. 2391 ГК РФ и подпункт 2 пункта 5 статьи 396 ЗК РФ).

АУКЦИОН

Аукцион – это публичное предложение государственного органа или органа местного самоуправления о заключении договора с победителем аукциона. На победу могут претендовать только участники, которые выполнили все условия участия в соответствии с правилами аукциона.

Предоставление земельных участков без проведения торгов возможно только в случаях, предусмотренных статьями 39.5 и 39.6 Земельного кодекса РФ.

В общем случае проведение торгов является обязательным, за исключением специально установленных в законодательстве ситуаций, таких как продажа участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости или бесплатное предоставление земельного участка по льготным основаниям, которые установленные действующий законодательством и законами субъектов РФ.

АКТ ОБСЛЕДОВАНИЯ

Акт обследования – это документ, составляемый кадастровым инженером по установленной форме, в котором описывается состояние объекта недвижимости.

Он может быть нужен, например:

– при уничтожении объекта, указанного ранее при постановке на кадастровый учёт;

– для аннулирования временной постановки на учёт;

– при разделе, реконструкции, слиянии или пристройке недвижимости.

Акт подтверждает не только случаи полного уничтожения объектов, но и их частичной утраты (например, если в пожаре сгорела только часть дома).

АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Аренда земельного участка – это форма чужим или государственным земельным участком, при котором собственник (арендодатель) передает его другой стороне (арендатору) за плату во временное пользование.

Основные признаки аренды:

Срочность – аренда действует определённый период времени, который указывается в договоре.

Платность – арендатор выплачивает арендодателю арендную плату.

Возвратность – по истечении срока аренды арендованное имущество (земля) подлежит возврату арендодателю.

Некоторые виды аренды:

Краткосрочная – участок передаётся в пользование на срок от 1 года до 5 лет.

Долгосрочная – участок оформляется на срок от 5 до 49 лет.

Бессрочная – срок не оговаривается, но в договоре фиксируется предельная длительность, равная 49 годам.

При аренде участка из публичной (государственной) собственности арендатор имеет возможность передать участок в субаренду или переуступить право аренды за плату.

АКТ СОГЛАСОВАНИЯ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ГРАНИЦ

Акт согласования местоположения границ – результат согласования местоположения границ, оформленный кадастровым инженером в форме акта и входящий в состав межевого плана (составляется на обороте листа графической части межевого плана).

Он подтверждает отсутствие споров по границам между смежными землепользователями, чьи участки находятся на каком-либо праве.

Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей. (Важно! Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись. К межевому плану прилагаются документы, подтверждающие соблюдение установленного настоящим Федеральным законом порядка извещения указанного лица. Данные документы являются неотъемлемой частью межевого плана).

Возражения правообладателей смежных участков в соответствии с Федеральным законом «О кадастровой деятельности» должны быть обоснованы, при несоблюдении данного условия, указанные возражения при постановке на кадастровый учет не учитываются.

АРХИВНЫЙ ДОКУМЕНТ

Архивный документ – это материальный носитель с зафиксированной на нём информацией, который имеет реквизиты, позволяющие его идентифицировать, и подлежит хранению в силу значимости носителя и информации для граждан, общества и государства.

Зачастую, многие спорные и сложные ситуации, возникающие с оформление земельного участка, возникают из-за отсутствия или утери документов, подтверждающих то или иное право заявителя.

Вместе с тем, документы закрепляющие юридически значимые действия могут храниться в архивах.

Часто именно архивные данные о земельном участке позволяют установить достоверные факты по делу, восстановить площадь участка или подтвердить права на землю.

В архиве Управления Росреестра хранятся:

– землеустроительные и межевые дела по конкретным участкам;

– материалы отвода земель (решения о предоставлении участков);

– карты (планы) объектов землеустройства;

– проекты территориального землеустройства;

– материалы инвентаризации земель;

– почвенные, геоботанические и другие обследования;

– проекты внутрихозяйственного землеустройства (для сельхозземель);

– чертежи границ (даже выполненные от руки в 1992-1993 гг. – они могут помочь при спорах).

В муниципальных и государственных архивах хранятся:

– решения исполкомов о выделении земельных участков;

– похозяйственные книги (особенно важно для сельской местности – подтверждают факт владения и пользования);

– акты ввода в эксплуатацию зданий;

– нотариальные документы: завещания, договоры купли-продажи, свидетельства о праве на наследство;

– документы по приватизации земель в 1990-х годах.

При направлении запроса на получение архивных документов и сведений, необходимо указывать реквизиты запрашиваемых документов, а также конкретизировать запрашиваемую информацию.

Такие документы предоставляются самому заявителю или его представителю по нотариально удостоверенной доверенности.

БУКВА Б

БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ

Безвозмездное пользование – право бесплатного (безвозмездного) пользования чужим земельным участком на определённый договором срок.

Особенности:

– оплата не предусмотрена ни в денежном, ни в натуральном виде;

– ответные действия от ссудополучателя не требуются;

– права собственности не образуются, не переходят, остаются прежними;

– срок пользования имуществом ограничен указанным периодом;

– предмет сделки подлежит возврату к моменту истечения договорённости, последнее также возможно и раньше срока, если возникли объективные обстоятельства для этого.

Примером получения земельного участка в безвозмездное пользование – программа «Дальневосточный гектар».

БЕСХОЗНЫЕ (БЕСХОЗЯЙНЫЕ) ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

Бесхозные (бесхозяйные) земельные участки – земельные участки у которых не имеется собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено Законом, от права собственности на которую собственник отказался.

Обстоятельства, по которым земельный участок могут признать бесхозным:

– участок стоит на кадастровом учёте, но право собственности на него не зарегистрировано;

– собственник умер, а наследники не вступили в права собственности в нужный срок или отказались от имущества;

– правообладатель переехал и оставил свою недвижимость без присмотра длительное время

Выявлением бесхозных земель занимаются государственные и муниципальные органы. Они могут инициировать проверку самостоятельно или на основании жалоб соседей.

С 1 сентября 2025 года в России действуют новые правила, по которым земельные участки могут быть признаны неиспользуемыми. Основанием для этого служит Постановление Правительства РФ от 31.05.2025 №826.

Некоторые признаки, по которым участок могут признать неиспользуемым:

– более 50% площади участка захламлено предметами, не связанными с его использованием (старая мебель, покрышки, строительный мусор, бытовые отходы);

– участок предназначен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), а зарегистрированного жилого дома на нём нет в течение 7 и более лет;

– если земля предназначена для строительства (не ИЖС), а зарегистрированного здания на ней нет в течение 5 и более лет;

– на участке есть заброшенные, полуразрушенные здания (разрушена крыша, стены, нет окон).

БЕРЕГОВАЯ ПОЛОСА ВОДНОГО ОБЪЕКТА

Береговая полоса водного объекта – это участок земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования.

Земельные участки в пределах береговой полосы не могут быть в частной собственности. Это следует из пункта 8 статьи 27 Земельного кодекса РФ.

Размещение ограждений и иных объектов, исключающих доступ к береговой полосе, неправомерно.

Несоблюдение требований об обеспечении свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе влечёт за собой административную ответственность, предусмотренную статьёй 8.12.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Буква В

ВЫПИСКА ИЗ ЕДИНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕЕСТРА НЕДВИЖИМОСТИ (ЕГРН)

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) – это документ, содержащий сведения об объекте недвижимости и правах на него. Она подтверждает регистрацию объекта в государственном реестре и фиксирует правовой статус.

Выписка ЕГРН содержит следующие сведения:

– уникальный номер объекта – каждая недвижимость в России имеет свой код в системе учёта;

– точное местонахождение – полный адрес с регионом, городом, улицей и номером дома с квартирой. Для земельных участков указывают расположение или номер кадастрового квартала;

– размеры и параметры – общая площадь жилья в квадратных метрах или размер земельного участка, вид объекта – жилое или нежилое помещение, земля. Для квартир указывают число комнат и на каком этаже находится жильё. Если в ЕГРН есть план или чертёж объекта, они также будут включены в выписку;

– кадастровая оценка стоимости – государство само оценивает каждый объект для расчёта налогов, эта цифра обычно ниже рыночной, но приближена к реальным ценам;

– информация о владельце – полные данные хозяина или нескольких хозяев объекта. Когда собственников несколько, указывают долю каждого из них. Для компаний указывают название и налоговый номер;

– причина получения прав – документ, благодаря которому человек стал хозяином объекта (например, договор о покупке, дарение от родственника, свидетельство о получении наследства или решение суда). Рядом стоит дата, когда зарегистрировали право;

– ограничения и проблемы – здесь пишут про аресты, залоги банкам, ипотеку, запреты на совершение сделок. Если объект сдаётся в аренду, это тоже будет указано. Когда проблем нет, стоит соответствующая отметка;

– момент формирования документа – выписка актуальна на конкретную дату и даже время запроса. Важно брать свежий документ перед сделкой, потому что информация в базе меняется постоянно.

Данная выписка является официальным и актуальным источником информации о правовом статусе и характеристиках объекта недвижимости.

Где и как получить:

– в МФЦ (Многофункциональном центре государственных и муниципальных услуг);

– в офисе Росреестра (доступно не во всех регионах);

– через личный кабинет на сайте Росреестра.

ВИД РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (ВРИ)

Вид разрешённого использования (ВРИ) – категория, которая определяет целевое назначение земельного участка, какие строения на нём можно построить, какую деятельность вести на земельном участке, а также над и под его поверхностью и как использовать.

Перечень ВРИ описан в Классификаторе видов разрешённого использования, утверждённом приказом Росреестра от 10.11.2020 №П/0412 (ред. от 24.12.2024).

Каждые ВРИ предусмотрены для конкретной территориальной зоне (Пример: заявитель не сможет получить земельный участок с ВРИ – индивидуальное жилое строительство в зоне Р4 (рекреационная зона).

В градостроительных регламентах устанавливаются:

– основные виды разрешенного использования участка (их изменение между собой возможно по заявлению собственника, без дополнительных разрешений и согласований);

– условно-разрешенные виды использования (изменить текущий ВРИ можно только при условии прохождения дополнительной процедуры публичных слушаний);

– вспомогательные виды разрешенного использования.

ВЫКОПИРОВКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Выкопировка земельного участка – это фрагмент картографического документа, на котором выделен конкретный участок земли в границах определённой территории. Чаще всего под этим термином понимается выкопировка из генерального плана (генплана) или иной официальной градостроительной документации.

Важно! Данный документ, не является правоустанавливающим. Сведения содержащиеся в выкопировке носит вспомогательны и справочный характер используется для подтверждения расположения участка, его границ и окружения в рамках градостроительного планирования.

Выкопировка выглядит как карта местности с условными обозначениями разных объектов. К графической части схемы прилагается выписка с расшифровкой условных обозначений и с информацией по участку под определённым кадастровым номером. Если на участке уже возведены какие-либо сооружения, в тексте приводится экспликация объектов.

Данные которые могут содержаться в выкопировке земельного участка:

– границы участка с информацией о точных координатах и размерах земельного надела;

– общая площадь участка – измеряется в квадратных метрах или гектарах;

– назначение земель – указание на то, для каких целей может использоваться участок (жилое строительство, коммерческое использование, сельское хозяйство и т. д.);

– правовой статус – информация о собственниках, ограничениях и обременениях, если таковые имеются;