Купить дом. Проверка дома, документов и сделки

Купить дом. Проверка дома, документов и сделки

Виталий Соколов

Книга содержит общую информацию и не заменяет индивидуальную юридическую, техническую, кадастровую или финансовую консультацию. Автор стремился обеспечить точность сведений на дату подготовки рукописи, однако нормы законодательства, банковские программы, тарифы и технические требования могут изменяться. Перед сделкой проверяйте актуальные правила и документы применительно к конкретному объекту.

Перед сделкой проверяйте документы, сведения из государственных реестров и условия расчетов применительно к конкретному объекту. Если риск невозможно надежно оценить самостоятельно — например, при спорных правах на недвижимость, неясных границах участка или признаках серьезных дефектов здания, — может потребоваться профильная проверка. Ее вид и задача зависят от характера риска.

Все права защищены. Использование произведения допускается в случаях и пределах, установленных законодательством Российской Федерации. Иное воспроизведение и распространение материалов требует согласия правообладателя.

Глава 1. Зачем вам дом и какой именно подойдет лично вам?

Покупка загородного дома меняет не только количество комнат и вид из окна. Она влияет на дорогу до работы, семейный распорядок, расходы, выходные и объем бытовых обязанностей.

Насколько сильно изменится ваша жизнь, зависит от самого дома и его окружения.

Одно дело — небольшой дом в благоустроенном поселке с центральными коммуникациями и обслуживаемыми дорогами. Другое — отдельный дом со скважиной, автономным отоплением, собственной канализацией и большим участком. Оба варианта могут быть удачными, но потребуют разного количества времени, денег и внимания.

Поэтому начинать поиск лучше не с объявлений. Сначала стоит понять, какую жизнь должен поддерживать ваш будущий дом.

Дом — это не только здание

В квартире значительная часть общего хозяйства остается за пределами вашей двери. Кровлей, подъездом, двором и общедомовыми сетями занимается управляющая организация или другое ответственное лицо. Вы оплачиваете содержание и ремонт, но обычно не организуете каждую работу самостоятельно.

В своем доме граница ответственности проходит иначе. Собственнику приходится следить за состоянием здания и организовывать обслуживание его систем. Это не означает, что вам придется лично ремонтировать котел, чистить колодец или подниматься на крышу. Но именно вы решаете, когда проводить обслуживание, кому его поручить и из какого бюджета оплачивать.

Объем обязанностей зависит от конкретного объекта:

— центральное водоснабжение обычно требует меньше самостоятельного обслуживания, чем колодец или скважина;

— газовый котел, электрическое отопление и твердотопливная система предъявляют разные требования к эксплуатации;

— накопительная емкость, септик с почвенной доочисткой и локальное очистное сооружение обслуживаются по-разному;

— участок с газоном, садом и длинным подъездом требует больше времени, чем небольшой участок без сложного благоустройства;

— в одном поселке дороги и общие сети обслуживает отдельная организация, а в другом часть работ и расходов распределяют между собственниками.

До поиска составьте примерный календарь хозяйственных дел на год. В него могут входить уборка снега, уход за участком, проверка отопления, обслуживание водоснабжения и канализации, очистка водостоков, мелкий ремонт и подготовка дома к зиме.

Напротив каждого пункта отметьте:

— сможете и захотите ли вы делать это самостоятельно;

— как часто потребуется работа;

— можно ли поручить ее другому человеку;

— сколько времени и денег вы готовы на нее тратить.

Точный бюджет будет темой следующей главы. Сейчас достаточно понять масштаб будущего хозяйства.

Как вы будете пользоваться домом

Выбор не сводится к двум вариантам — постоянному дому и летней даче. Сценариев больше:

— постоянное проживание круглый год;

— сезонное проживание с весны до осени;

— поездки на выходные;

— регулярные приезды в любое время года;

— смешанный режим: часть недели в городе, часть за городом;

— дача сейчас и возможный постоянный переезд позднее.

Для каждого сценария важны свои условия.

Если вы собираетесь жить в доме постоянно, на первый план выходят ежедневная дорога, надежность отопления и водоснабжения, зимний подъезд, связь, доставка и доступность привычной инфраструктуры. Семье с детьми могут быть особенно важны школа и дополнительные занятия. Человеку, работающему из дома, — устойчивый интернет и резервный вариант связи. Пожилым людям — медицинская помощь, удобный вход и возможность жить без постоянного использования лестницы.

Для дома выходного дня допустимы другие компромиссы. Можно выбрать более удаленное место или меньший набор коммуникаций, если поездки редкие и дом не используется зимой. Но даже в этом случае стоит заранее выяснить, что происходит с дорогой в межсезонье, как охраняется дом, можно ли подъехать к нему при аварии и что требуется для консервации инженерных систем.

Оценивайте дорогу не только в километрах. Один и тот же путь может занимать сорок минут утром и два часа вечером в пятницу. Проверьте маршрут в то время, когда действительно собираетесь ездить. Если будете пользоваться общественным транспортом, пройдите путь от остановки до дома, а не ограничивайтесь отметкой на карте.

Полезно посчитать не рекордное время одной поездки, а обычную недельную нагрузку. Допустим, дорога занимает по часу в каждую сторону и повторяется пять дней в неделю. Это уже десять часов, которые придется регулярно отдавать дороге. Для одного человека такой режим приемлем, для другого станет причиной отказаться от переезда.

Если постоянный переезд планируется не сразу

Мысль «сейчас куплю летний дом, а позже превращу его в зимний» не обязательно ошибочна. Ошибка — считать такую переделку простой и заранее недорогой.

Для круглогодичного проживания может потребоваться проверить или изменить:

— фундамент и несущие конструкции;

— утепление стен, перекрытий, пола и кровли;

— окна и наружные двери;

— отопление;

— вентиляцию;

— водоснабжение и защиту труб от замерзания;

— канализацию;

— доступную электрическую мощность;

— зимний подъезд к дому.

Иногда дом можно разумно модернизировать. Иногда затраты приближаются к стоимости нового строительства, а некоторые ограничения остаются даже после ремонта.

По внешнему виду летом определить это невозможно. Толстая стена сама по себе не гарантирует тепла, а тонкая не доказывает, что дом непригоден. Важно, из чего и как собрана конструкция, где расположены утеплитель и пароизоляционные слои, есть ли следы влаги и деформаций.

Внутреннее утепление может уменьшить площадь помещений и при неправильном решении привести к накоплению влаги в конструкции. Наружное утепление обычно не забирает площадь комнат, но тоже подходит не для каждого фасада и узла. Способ и толщину утепления выбирают с учетом конструкции дома и местного климата.

Электроснабжение также оценивают не по количеству розеток или обогревателей. Нужно узнать разрешенную мощность подключения и сравнить ее с суммарной нагрузкой отопления, водонагревателя, насоса, плиты и других приборов, которые могут работать одновременно.

Если постоянное проживание рассматривается хотя бы как вероятный будущий сценарий, включите возможность зимней эксплуатации в обязательные требования сразу. Это не означает, что нужно отказаться от любого летнего дома. Но стоимость его доведения до нужного состояния должна стать частью решения о покупке, а не неприятным открытием после нее.

Обсудите не только желания, но и обязанности

У будущих жильцов нередко разные представления о загородной жизни. Одному важны тишина и большой участок, другому — быстрая дорога и магазин рядом. Кто-то готов проводить выходные за уходом за садом, а кто-то рассчитывает отдыхать и не заниматься хозяйством.

Такие различия не делают чьи-либо требования неправильными. Проблема возникает, когда их не обсуждают до покупки.

Составьте список всех, чью жизнь затронет переезд или регулярные поездки. Учтите детей, пожилых родственников, домашних животных и тех, кто будет приезжать в дом надолго.

Обсудите несколько вопросов:

— Кто и как часто будет ездить в город?

— Нужен ли каждому взрослому отдельный автомобиль?

— Кто будет заниматься снегом, участком и мелким ремонтом?

— Кто останется дома, если отключится отопление или замерзнет ввод воды?

— Нужны ли отдельные комнаты для работы или учебы?

— Подходит ли дом человеку, которому трудно пользоваться лестницей?

— Сколько гостей вы действительно принимаете одновременно?

— Планируется ли увеличение семьи или совместное проживание с родителями?

— Что произойдет, если один из жильцов временно не сможет водить автомобиль?

Полезно не просто перечислить пожелания, а проверить их на обычной неделе. Представьте понедельник в ноябре: темно, непогода, одному человеку нужно на работу, другому — отвезти ребенка, а дома закончились продукты. Такой мысленный сценарий часто показывает пригодность места лучше, чем фотография летней террасы.

Определите необходимый формат дома

Большой дом не всегда удобнее маленького. Дополнительные комнаты приходится отапливать, убирать и ремонтировать. Слишком маленький дом, наоборот, быстро становится тесным, если в нем одновременно живут, работают и принимают гостей.

При выборе формата оцените:

— количество постоянных жильцов;

— число действительно необходимых спален;

— потребность в рабочем месте;

— количество санузлов;

— необходимость кладовой, котельной и мест хранения;

— допустимость лестницы;

— возможность разместить спальню и санузел на первом этаже;

— потребность в мастерской, гараже или хозяйственных постройках;

— размер участка, который вы готовы обслуживать;

— возможность изменить дом при будущих потребностях.

Не стоит выбирать площадь только по принципу «чем больше, тем лучше». Гораздо полезнее представить, как используется каждое помещение. Если для комнаты невозможно придумать регулярную функцию, возможно, вы собираетесь платить за площадь, которая будет пустовать.

Обязательные требования и допустимые компромиссы

Чтобы не утонуть в объявлениях, разделите требования на три группы.

1. Обязательные условия

Без них дом не подходит для вашего сценария жизни. Условия должны быть конкретными и проверяемыми.

Например:

— дорога до работы в обычный будний день занимает не более установленного вами времени;

— до дома можно доехать круглый год;

— на первом этаже есть спальня и санузел;

— доступной электрической мощности достаточно для выбранного отопления и бытовых приборов;

— мобильная связь и интернет работают в нужных помещениях;

— разрешенное использование участка и характеристики зарегистрированного здания допускают предполагаемый способ проживания.

Не копируйте эти примеры автоматически. Составьте собственный список.

2. Желательные характеристики

Они делают дом привлекательнее, но их отсутствие не ведет к немедленному отказу. Это может быть гараж, баня, кабинет, вид на лес, определенная форма участка или дополнительная спальня.

Полезно расставить такие пожелания по приоритету. Иначе редкая, но необязательная деталь может незаметно вытеснить действительно важный критерий.

3. Стоп-сигналы

Это обстоятельства, с которыми вы не готовы мириться даже при привлекательной цене. Например, регулярное подтопление, невозможность нормального подъезда, неустранимый конфликт с вашим режимом жизни или правовые ограничения, не позволяющие использовать объект по назначению.

Стоп-сигнал — не любой дефект. Протекающий водосток можно заменить, а местоположение дома изменить нельзя. Свежая отделка тоже не компенсирует дорогу, которая ежедневно отнимает несколько часов.

Не определяйте пригодность участка одной аббревиатурой

На первом этапе поиска легко попасть в ловушку обозначений «ИЖС», «ЛПХ» или «СНТ».

ИЖС обычно используют как сокращение выражения «индивидуальное жилищное строительство». ЛПХ означает личное подсобное хозяйство, но возможности приусадебного и полевого участков различаются: на полевом участке жилой дом строить нельзя.

СНТ — это садоводческое некоммерческое товарищество, а не самостоятельный вид правового статуса земли. Нахождение участка на территории садоводства само по себе не отвечает на вопросы о законности дома и возможности регистрации по месту жительства.

На этом этапе достаточно зафиксировать правило: не выбирайте участок только по знакомой аббревиатуре. Нужно выяснить как минимум:

— к какой категории относится земля;

— какой вид разрешенного использования указан для участка;

— какие правила действуют в соответствующей территориальной зоне;

— зарегистрирован ли дом и как он обозначен в реестре;

— есть ли ограничения, мешающие предполагаемому использованию.

Подробно эти понятия и порядок проверки будут разобраны в главе о юридическом статусе земли.

Чек-лист готовности к поиску

Перед тем как переходить к объявлениям, проверьте:

— Я определил текущий и вероятный будущий режим использования дома.

— Я понимаю, кто и как часто будет жить в доме.

— Я проверил, сколько времени готов регулярно тратить на дорогу.

— Я представляю объем работ по дому и участку.

— Я понимаю, какие работы готов выполнять сам, а какие придется оплачивать.

— Требования всех будущих жильцов обсуждены и зафиксированы.

— Я определил необходимое количество комнат и функции помещений.

— Я учел лестницы, хранение, работу из дома, детей, пожилых людей и животных, если это актуально.

— Я составил список обязательных условий.

— Я отдельно записал желательные характеристики.

— Я определил стоп-сигналы.

— Я не считаю знакомую земельную аббревиатуру гарантией пригодности участка.

— Я готов отказаться от красивого дома, если он не подходит для моей повседневной жизни.

Хороший дом — не тот, который убедительно выглядит на фотографиях. Он должен поддерживать ваш реальный распорядок, соответствовать возможностям семьи и не требовать образа жизни, к которому вы не готовы.

Глава 2. Реальный бюджет покупки. Видимые и скрытые расходы

Цена в объявлении — не полный бюджет покупки. Это сумма, которую продавец просит за дом и участок. Кроме нее могут понадобиться деньги на проверки, оформление сделки, переезд, запуск инженерных систем, обязательный ремонт и первые месяцы эксплуатации.

Иногда дополнительных расходов немного. Например, дом исправен, часть мебели остается, расчеты проводятся без сложных банковских услуг, а переезд не требует крупных покупок. В другом случае уже в первый месяц придется обслужить котел, проверить воду, откачать накопительную емкость, заменить замки и устранить опасный дефект электропроводки.

Поэтому начинать поиск лучше не с вопроса «какой дом я могу купить на все накопления», а с другого:

какую часть доступных денег можно отдать продавцу, не оставив себя без средств на сделку, заселение и непредвиденные расходы?

Сначала определите, какие деньги действительно доступны

Не все накопления семьи следует считать бюджетом покупки.

От общей суммы сначала отделите деньги, которые нельзя расходовать на дом:

— запас на обычную жизнь семьи;

— средства на лечение, обучение и другие близкие обязательные расходы;

— деньги на погашение существующих долгов;

— резерв на период снижения дохода;

— сумму, необходимую для переезда или временного проживания.

Размер личного резерва нельзя надежно определить одним процентом от стоимости дома. Он зависит от стабильности дохода, состава семьи, долговой нагрузки и того, насколько быстро вы сможете восстановить накопления.

Покупателю с нестабильным доходом, ипотекой и двумя детьми обычно нужен иной запас, чем семье с несколькими источниками дохода и без кредитов. Важно не угадать «правильный процент», а понять, сколько времени семья сможет выполнять обязательства, если доход временно уменьшится.

Только после этого можно распределять деньги, связанные непосредственно с покупкой.

Пять частей полного бюджета

Разделение на пять частей — не финансовый норматив, а удобный способ ничего не забыть. У конкретного покупателя одни категории могут быть небольшими, а другие — определяющими.

1. Цена дома и участка

Это сумма, указанная в договоре купли-продажи.

Если дом приобретается в ипотеку, сюда же относится первоначальный взнос, но на нем расчет не заканчивается. Нужно отдельно проверить, посильны ли ежемесячный платеж и сопутствующие расходы. Ипотечный бюджет подробнее рассматривается в следующей главе.

Уточните, какое имущество продавец оставляет в доме. Мебель, холодильник, генератор, насосное оборудование, садовая техника и инструменты не всегда переходят покупателю вместе с недвижимостью. Перечень ценных вещей лучше закрепить в договоре или приложении к нему.

2. Поиск, проверка и оформление сделки

Часть денег расходуется еще до того, как вы становитесь собственником. Причем некоторые затраты не возвращаются, если после проверки вы откажетесь от объекта.

В этой части бюджета могут оказаться:

— поездки на осмотры;

— получение документов и сведений;

— технический осмотр или обследование дома;

— проверка границ участка;

— юридическая проверка документов и истории объекта;

— оценка для банка;

— государственная пошлина за регистрацию;

— нотариальные расходы, если нотариальная форма обязательна или выбрана сторонами;

— банковская комиссия за аккредитив, счет эскроу, сервис безопасных расчетов или другую выбранную форму;

— страхование, если оно требуется банком или приобретается добровольно;

— комиссия посредника, если вы пользуетесь его услугами.

Эти расходы нельзя надежно рассчитать как фиксированный процент от цены дома. Государственная пошлина, банковская комиссия и стоимость технического обследования определяются по-разному.

Составьте перечень нужных именно вам услуг и запросите актуальные тарифы. Правила, пошлины и банковские условия могут меняться, поэтому проверять их следует на дату сделки.

3. Переезд и запуск дома

Даже исправный дом не всегда готов к немедленному проживанию. После передачи ключей могут понадобиться сравнительно небольшие, но многочисленные траты:

— переезд и временное хранение вещей;

— замена или перекодировка замков;

— покупка топлива и первый запуск отопления;

— обслуживание котла, насоса и другого оборудования;

— анализ воды и подбор водоочистки, если ее необходимость подтверждена;

— откачка накопительной емкости или обслуживание локального очистного сооружения;

— подключение интернета и связи;

— минимальная мебель и бытовая техника;

— огнетушители, датчики дыма и другие средства безопасности;

— уборка, вывоз оставшихся вещей и мусора;

— инструменты и инвентарь для первого сезона.

Не все перечисленное понадобится каждому покупателю. Задача списка — помочь увидеть расходы, которые легко потерять на фоне цены дома.

4. Обязательные работы и запланированные улучшения

Все предполагаемые работы полезно разделить на три группы.

Необходимые для безопасности. Например, устранение подтвержденной опасности в электропроводке, ремонт дымохода или восстановление конструкций, состояние которых угрожает людям.

Необходимые для нормального проживания. Это может быть ремонт отопления, восстановление водоснабжения, устранение протечки или приведение канализации в рабочее состояние.

Желательные улучшения. Новый забор, замена исправной отделки, дополнительная терраса, благоустройство участка или покупка более современной техники обычно могут подождать.

Такое разделение защищает бюджет от распространенной ошибки: когда все недостатки дома объявляются срочными, а деньги уходят на заметные улучшения раньше, чем на безопасность и работоспособность основных систем.

Стоимость ремонта нельзя определять одним процентом от цены недвижимости. Она зависит от состояния объекта, площади, доступности материалов, региона, сезона, подъезда к участку и объема работ.

До сделки действуйте в такой последовательности:

— Запишите обнаруженный дефект.

— Определите, мешает ли он безопасно пользоваться домом.

— Выясните вероятный объем работ.

— Получите предварительный расчет или несколько сопоставимых предложений.

— Добавьте запас на неопределенность.

— Решите, помещается ли покупка вместе с работами в ваш бюджет.

Самостоятельно можно составить список видимых недостатков, запросить документы на оборудование, проверить его запуск и собрать предварительные цены. Но внешний осмотр не всегда показывает состояние скрытой проводки, конструкций, дымохода или подземных коммуникаций.

Если есть признаки аварийности, серьезные трещины, следы пожара, регулярного затопления, опасного состояния электрики или крупные переделки без понятной документации, техническое обследование настоятельно рекомендуется. Его задача — не назвать дом «хорошим» или «плохим», а определить характер дефектов, риски, необходимые работы и, насколько возможно, их объем.

5. Расходы первого года и резерв

У этой части бюджета две разные задачи.

Первая — оплатить предсказуемое содержание дома. Вторая — не брать дорогой кредит при внезапной поломке.

К регулярным расходам могут относиться:

— отопление и электричество;

— водоснабжение и обслуживание скважины или колодца;

— откачка накопительной емкости либо обслуживание очистного сооружения;

— вывоз отходов;

— налоги;

— страхование;

— взносы и платежи за общую инфраструктуру;

— обслуживание подъездной дороги;

— уборка снега;

— охрана и связь;

— уход за участком;

— обслуживание котла, генератора, насосов и другого оборудования;

— дополнительные расходы на автомобиль и поездки.

Сравнивать эти затраты только с квартплатой городской квартиры недостаточно. Загородная жизнь может увеличить расходы на транспорт, но уменьшить или изменить другие статьи. Результат зависит от площади дома, его энергоэффективности, источника отопления, тарифов, расстояний и количества работ, которые вы готовы выполнять самостоятельно.