От решения до сделки. Полное руководство по продаже загородного дома

Когда нужно согласие супруга:

– если дом/участок были приобретены в браке и это общая совместная собственность;

– согласие оформляется нотариально.

Когда может не понадобиться:

– имущество получено до брака;

– получено по наследству/дарению (но бывают нюансы – лучше уточнить у юриста);

– имущество уже разделено по решению суда/брачному договору.

Совладельцы (долевая собственность).

Если у объекта несколько собственников с долями, все они должны:

– либо участвовать в сделке лично;

– либо выдать нотариальные доверенности на одного представителя.

Покупателю важно понимать:

– что все, кто имеет права на объект, участвуют в сделке добровольно;

иначе потом возможно оспаривание.

5.6. Участие детей: доли и согласие органов опеки

Если в праве собственности на дом или участок есть несовершеннолетние, то продажа становится особым случаем.

Нужно:

– получить разрешение органов опеки и попечительства: они проверяют, не ухудшаются ли условия ребёнка;

– обычно требуют предоставить сведения о новом жилье/жилищных условиях;

– иногда – долю ребёнка в новом объекте.

В договоре и документах чётко прописать:

как будут обеспечены жилищные права ребёнка после продажи.

Важно:

– без разрешения опеки сделку могут не зарегистрировать;

– даже если зарегистрируют, её могут потом оспорить через суд.

Если у вас есть доли детей – начинать общение с опекой нужно заранее, до поиска покупателя.

5.7. Неузаконенные постройки и перепланировка

К типичным “неузаконкам” относятся:

– пристройки (кухня, веранда, тёплая терраса);

– надстройка мансарды/второго этажа;

– бани, гаражи, хозблоки, построенные без оформления;

– серьёзные перепланировки внутри (перенос несущих стен, изменение конфигурации санузлов).

Чем это грозит при продаже:

Покупатель/банк могут:

– отказать в ипотеке;

– просить серьёзный дисконт, ссылаясь на риски;

– нотариусы в сложных случаях могут отказаться удостоверять сделку.

Что можно “закрыть глазами”, а что лучше узаконить (условно).

Можно оставить как есть (при честном описании):

– лёгкие хозпостройки без фундамента;

– баня/гараж/сарай, не влияющие на законность основного дома;

– незначительные изменения планировки, не затрагивающие несущие конструкции.

Желательно узаконить или хотя бы получить консультацию:

– капитальные пристройки к дому;

– изменение этажности (мансарда, второй этаж);

– объединение комнат с затронутыми несущими стенами;

– любые работы, которые могли ослабить конструкцию.

Многое зависит от статуса земли, типа дома и региона.

В спорных случаях разовая консультация у юриста/техэксперта окупается.

5.8. “Дачная амнистия”: что это и чем поможет продавцу

“Дачная амнистия” – упрощённый порядок оформления прав на:

– отдельные жилые/садовые дома;

– некоторые иные постройки на участках для садоводства, ИЖС и т.п.

На момент написания она продлена до 1.03.2031

(перед сделкой имеет смысл проверить актуальность срока).

Смысл для продавца:

если у вас есть дом без оформления, стоящий на участке, вы можете (при соблюдении условий):

– оформить его в упрощённом порядке;

– поставить на кадастровый учёт;

– зарегистрировать право собственности.

Это:

– повышает юридическую чистоту объекта;

– расширяет круг покупателей (в т.ч. ипотечных);

– даёт вам возможность продавать не просто “землю с домиком”, а полноценный дом с участком.

Что обычно нужно сделать:

– вызвать кадастрового инженера для подготовки техплана;

– подать документы в МФЦ/Росреестр с указанием, что оформляете дом по “дачной амнистии”;

– после регистрации получить выписку из ЕГРН на дом.

Подробности зависят от региона и статуса земли – лучше уточнить:

– через местную администрацию;

– на сайте Росреестра;

– у юриста, если случай нетривиальный.

5.9. Дополнительные документы и справки

Не всегда обязательны по закону, но часто запрашиваются.

Справки об отсутствии задолженностей:

– по электроэнергии;

– по газу;

– по воде/канализации;

– по взносам в СНТ/ТСН.

Выписка из домовой книги / справка о зарегистрированных лицах:

– важнее для квартир, но иногда актуальна и для домов, если там регистрируются.

Документы СНТ/посёлка:

– членская книжка;

– договор с управляющей компанией/ТСН;

– устав/правила, если они важны для покупателя.

Техническая документация:

– паспорта на котёл, ЛОС, скважину (если есть);

– акты ввода в эксплуатацию (когда‑то подписанные).

Чем больше вы можете подтвердить документами, тем выше доверие и спокойнее сделка.

5.10. Когда начинать приводить документы в порядок

Главная ошибка:

сначала нашли покупателя, а потом выяснили, что с документами “живём как‑то так, на честном слове”.

Документы – это то, чем надо заниматься параллельно с подготовкой дома, а не в последний момент.

Рекомендуемый порядок.

До выставления объявления:

– собрать правоустанавливающие документы;

– заказать свежие выписки ЕГРН на дом и участок;

– проверить, кто именно собственник, есть ли ипотека/аресты;

– понять, оформлен ли дом как объект.

Если дом/участок оформлены “криво”:

сразу решить, будете ли вы:

– узаконивать (дачная амнистия, техплан, оформление долей и т.п.);

– или продавать “как есть”, но с дисконтом и оговорками.

Параллельно:

– выяснить, нужно ли согласие супруга;

– есть ли доли детей и нужно ли разрешение опеки;

– при необходимости уже сейчас записаться на приём в опеку/к юристу.

Чем раньше вы увидите проблему, тем больше у вас вариантов её решить до того, как покупатель “прирастёт” к дому.

Чек-лист: “Документы перед продажей”

Отметьте, что у вас уже есть или что вы готовы сделать.

1) У меня на руках есть оригинал правоустанавливающего документа на дом и/или участок.

2) Я заказал(а) свежие выписки из ЕГРН на дом и на землю и проверил(а), что там указано.

3) Я понимаю, кто сейчас формально собственник дома и участка, есть ли у кого‑то доли.

4) Мне понятно, оформлен ли дом как объект (есть ли у него кадастровый номер и запись в ЕГРН).

5) Я разобрал(ась) с вопросом согласия супруга и знаю, нужно ли идти к нотариусу за согласием.

6) Если есть доли детей, я понимаю, как и когда нужно получать разрешение опеки.

7) Я знаю, какие у меня есть неузаконенные постройки/перепланировки и чем это может грозить при продаже.

8) Я понимаю, могу ли я использовать “дачную амнистию” для оформления дома и какие шаги для этого нужны.

9) Я собрал(а) или готов(а собрать) дополнительные справки об отсутствии задолженностей по коммуналке и взносам.

10) Я начал(а) приводить документы в порядок до активного поиска покупателя, а не в последний момент.

Глава 6. Сложные юридические ситуации

Зачем читать эту главу

Не каждый дом продаётся “по учебнику”. Часто есть:

– ипотека и другие обременения;

– доли родственников, в том числе детей;

– аресты, сервитуты, старые споры.

Это не всегда приговор для продажи, но почти всегда – дополнительные риски и шаги.

В этой главе – что именно проверять, как понимать свой случай и в каком порядке действовать, чтобы не потерять ни покупателя, ни деньги.

6.1. Обременения, аресты, сервитуты: как самому проверить и что это значит

Все основные ограничения видны в выписке из ЕГРН (см. Главу 5).

Нас интересует раздел “Ограничения прав и обременения объекта недвижимости”.

Чаще всего встречаются:

Ипотека (залог).

Объект заложен банку или другому кредитору. Пока ипотека не погашена и не снята, покупатель получает дом с обременением, а банк – право обратить взыскание при невыплате долга.

Арест / запрет регистрационных действий.

Наложен судом, приставами или иным органом. В этом случае Росреестр не зарегистрирует сделку, пока арест не снят.

Сервитуты.

Право ограниченного пользования имуществом другими лицами: например, соседи имеют право прохода/проезда через ваш участок; или на участке проложены сети (газопровод, ЛЭП), по которым кто‑то имеет право доступа.

Иные ограничения:

– зона с особыми условиями использования (охранные, санитарные зоны и т.п.);

– аренда (если участок в аренде у администрации и т.п.).

Что делать продавцу:

– внимательно прочитать раздел обременений в выписке ЕГРН;

– при необходимости расшифровать непонятные формулировки через:

юриста;

консультацию в МФЦ/Росреестре.

Особенно важно не скрывать обременения от покупателя.

Банк и нотариус всё равно их увидят, а вот доверие вы потеряете окончательно.

Конец ознакомительного фрагмента.

Текст предоставлен ООО «Литрес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на Литрес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.