Настольная книга землевладельца

Ренат Козлов

НАСТОЛЬНАЯ КНИГА

ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦА

Нижний Новгород

2

НастольНая КНига землевладельца

3

РеНат Козлов

ВВЕДЕНИЕ

Благодаря своей полноте, актуальности и практической направлен-земельное законодательство – это сложный лабиринт, где легко

ности, эта книга станет незаменимым помощником для земель-заблудиться без компаса знаний. данная книга – ваш надеж-ных юристов, землепользователей, кадастровых инженеров, ный проводник, способный осветить самые темные углы за-специалистов органов государственной власти и местного

конодательства и указать верное направление. она поможет

самоуправления, а также для всех, кто интересуется вопро-разобраться в нюансах формирования участка, выдела из го-сами землепользования и земельного права. она поможет

сударственной или муниципальной собственности, оформле-разобраться в сложных юридических вопросах, принять пра-ния прав собственности и аренды, чтобы вы могли уверенно

вильное решение и защитить свои права и интересы в сфере

распоряжаться своим участком.

земельных отношений.

Книга охватывает широкий спектр вопросов, связанных с земель-Помните, что земля – это не только актив, но и ответственность.

ными отношениями, включая: приобретение и прекращение

соблюдение земельного законодательства – залог мирного

прав на земельные участки, изменение целевого назначения

соседства и устойчивого развития. Надеюсь, что материал, земли, установление и прекращение сервитутов, разрешение

изложенный в книге, поможет разобраться в правилах зем-земельных споров, оформление документов на землю, а также

лепользования, градостроительных нормах и экологических

вопросы ответственности за нарушение земельного законо-требованиях, чтобы вы могли с гордостью сказать: «я хозяин

дательства.

своей земли».

данная книга подготовлена для тех, кто сталкивается с земельными вопросами. в ней собраны рекомендации практикующего

юриста, специализирующегося на земельном праве.

здесь вы найдете ответы на часто задаваемые вопросы, касающиеся оформления прав на землю, разрешения земельных

споров, а также порядка использования земельных участков.

информация представлена в доступной форме, что позволит

даже неподготовленному человеку разобраться в сложных

юридических нюансах.

Книга содержит анализ актуальных нормативных актов, судебной

практики и административных процедур. особое внимание

уделено сложным и спорным вопросам, возникающим в сфере

земельных отношений. Представлены примеры из практики, советы по составлению документов и ведению дел в суде.

материал представлен в четкой и структурированной форме, что позволяет быстро находить нужную информацию и применять

ее на практике. для удобства пользователей книга снабжена

многочисленными примерами из судебной практики, образцами

документов и практическими рекомендациями, основанными

на опыте ведущих земельных юристов.

4

НастольНая КНига землевладельца

5

РеНат Козлов

в отличие от движимых вещей, которые можно легко перемещать. Недвижимость включает в себя землю и все, что на ней

находится, например, здания.

статья 6 земельного Кодекса РФ говорит о трех видах объектов, связанных с землей.

Первый – это сама земля, рассматриваемая как часть природы

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛО-

и ресурс, который мы используем.

Второй – это земельные участки, то есть конкретные куски земли, ЖЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО

которые могут принадлежать людям или организациям.

Третий – это части этих участков, которые могут быть выделены

для разных целей, например, для строительства или сельского

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

хозяйства.

Когда мы говорим о земле в общем смысле, без указания на кон-1.1. Определение земельного участка

кретное место, мы используем слова «земли» или «земля». Это

земельный Участок, представляет собой обособленную территорию

также относится к землям, которые являются частью природных

на поверхности земли. его неповторимость – это ключевая

ресурсов. Но если речь идет о правовых вопросах, связанных

особенность, отличающая его от любого другого вида недви-с конкретным участком земли, с его характеристиками, то пра-жимого имущества. Кроме того, данная характеристика играет

вильно использовать термин «земельный участок».

первостепенную роль в определении свой ств и признаков иных

статья 11.1 земельного кодекса3, дает определение земельного

объектов недвижимости, к примеру, строений и инженерных

участка, из которого можно сделать вывод, что земельный

конструкций, чье существование неразрывно связано с землей.

участок – это часть земли, которая имеет чётко определённые

Когда границы земельного участка определены и зарегистриро-границы, местоположение и размер. границы участка устанав-ваны в кадастре, он становится самостоятельным объектом

ливаются в соответствии с требованиями законодательства, правоотношений. Это значит, что у него появляются конкретные

которое регулирует использование земли.

характеристики, такие как местоположение и размер.

все сведения о земельном участке, вносятся в кадастр недви-в статье 261 гражданского Кодекса РФ1 говорится о том, как опре-жимости – это специальный реестр, в который вносятся все

деляются границы такого участка. Эти границы устанавлива-данные о земельных участках. он является частью единого

ются по правилам, прописанным в земельных законах, и под-государственного реестра недвижимости (егРН). в кадастре

тверждаются документами, которые собственник получает

содержится проверенная и упорядоченная информация о не-от государственных органов.

движимости, представленная в виде текста и графиков.

статья 130 гражданского кодекса РФ2 объясняет, что земельные

суммируя сказанное выше, приходим к выводу, что основными

участки считаются недвижимым имуществом. Это значит, индивидуализирующими признаками земельного участка, что они не могут быть перемещены с одного места на другое, являются:

1 Статья 261 Гражданского Кодекса РФ.

2 Статья 130 Гражданского кодекса РФ.

3 Статья 11.1 Земельного кодекса РФ.

6

НастольНая КНига землевладельца

7

РеНат Козлов

Границы земельного участка. границы земельного участка – это

Без внесения информации о земельном участке в единый

его ключевая характеристика, которая делает его уникальным

государственный реестр недвижимости (егРН) это сделать

и независимым объектом. Это значит, что именно границы опре-невозможно.

деляют, где начинается и заканчивается участок, и помогают

следует отметить, что собственник земельного участка, реализует

отличить его от других участков. Благодаря границам можно

свое право владения исключительно в границах участка. Это

точно определить, что это за объект и кому он принадлежит.

важно, чтобы знать, где заканчивается ваше право собствен-Это как адрес для дома, который делает его уникальным

ности. При этом право на земельный участок включает в себя

и узнаваемым.

верхний слой почвы и всё, что находится над и под землёй, Кадастровый номер земельного участка. в соответствии со ст. 8

но только в пределах, установленных законами о недрах и воз-Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-Фз 4«о госу-душном пространстве.

дарственной регистрации недвижимости» установлено, что

таким образом, перечисленные выше признаки позволяют придать

кадастровый номер объекта недвижимости, является характери-земельному участку среди других объектов недвижимости осо-стикой, позволяющей определить такой объект недвижимости

бый статус – это объект недвижимости, имеющий физические, в качестве индивидуально- определенной вещи.

природные и юридические характеристики, позволяющие инди-Описание местоположения объекта недвижимости. описание

видуализировать его как объект земельных правоотношений.

местоположения объекта недвижимости, согласно закону, явля-1.2. Основные принципы земельного законодательства

ется важной информацией о нем. Это значит, что для каждого

термин «принцип» происходит из римской империи и переводится

земельного участка нужно точно определить, где проходят его

с латинского как закон или основное правило. в праве прин-границы. Это делается с помощью координат, которые указы-ципы служат основой для создания и применения законов.

вают на конкретные точки, обозначающие границы участка.

они помогают сделать систему законов согласованной и эф-Площадь земельного участка. Пунктом 9 статьи 22 Федерально-фективной, а также регулируют поведение людей в обществе.

го закона от 13 июля 2015 г. № 218-Фз 5«о государственной

основные принципы земельного законодательства закреплены

регистрации недвижимости» установлено, что площадью зе-в ст. 1 земельного кодекса Российской Федерации – это ос-мельного участка является площадь геометрической фигуры, новные правила и идеи, которые регулируют использование

образованной проекцией границ земельного участка на го-и охрану земель. они определяют, как можно использовать

ризонтальную плоскость. При изменении границ, очевидно, землю, кто имеет на нее права, и как защищать окружающую

изменится и площадь. то есть, площадь является зависимой

среду. Эти принципы помогают обеспечить справедливое рас-характеристикой, производной от границ земельного участка.

пределение земельных ресурсов и их рациональное использо-Кроме того, согласно статье 37 земельного кодекса Российской

вание, чтобы сохранить их для будущих поколений.

Федерации, продавать и покупать можно только те земельные

Принципы земельного права основываются на уникальных харак-участки, которые зарегистрированы в государственном када-теристиках земли как природного объекта и площадки для

стре. Это нужно для того, чтобы официально оформить право

строительства. Эти особенности определяют специфические

собственности на участок и его передачу другому человеку.

принципы правового регулирования, отличающиеся от других

отраслей законодательства РФ.

4 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ.

Конституция России устанавливает основные принципы управления

5 Пункт 9 статьи 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ.

земельными отношениями. статья 72 говорит, что управление

8

НастольНая КНига землевладельца

9

РеНат Козлов

землей и природными ресурсами, такими как вода и недра, арбитражный суды РФ подчеркивают важность принципов

является совместной задачей России и её регионов. Это вклю-права как источника при наличии пробелов в законодательстве.

чает владение, использование и распоряжение землей, охрану

При разрешении земельных споров часто возникают вопросы о том, окружающей среды и экологическую безопасность. для этого

какие законы применять, как их правильно понимать и какие

принимаются федеральные законы и законы регионов, которые

из них важнее – гражданские или земельные. Чтобы найти

должны соответствовать друг другу.

ответы, нужно опираться на принципы земельного права. Эти

основные принципы земельного законодательства можно объяс-принципы помогают развивать идеи из Конституции о том, как

нить следующим образом:

использовать и защищать землю, которая важна для жизни

Целевое использование земли. земля должна использоваться

людей. они также определяют, как должно развиваться зе-в соответствии с её назначением. Например, сельскохозяй-мельное право и служат основой для создания законов о земле.

ственные земли должны использоваться для выращивания

Например, принцип учета значения земли предполагает правовое

растений или разведения животных.

регулирование, учитывающее землю как природный объект

Защита окружающей среды. При использовании земли необходимо

и ресурс, важный для сельского и лесного хозяйства, а также

учитывать экологические нормы, чтобы не навредить природе.

как недвижимое имущество и объект права собственности

Соблюдение прав собственности. владельцы земли имеют права

в России (зК РФ, ст. 1).6

на её использование, но должны соблюдать законы и права

Недопустимо применять норму права, основываясь только на одном

других людей.

из трех представлений о земле (недвижимость, природный

Государственное регулирование. государство контролирует ис-объект, природный ресурс), так как это противоречит принципу

пользование земли, чтобы обеспечить её рациональное ис-земельного законодательства.

пользование и защиту.

следовательно, при толковании норм земельного права важно

Устойчивое развитие. земельные ресурсы должны использоваться

учитывать, что они разрабатывались с учетом двух аспектов.

так, чтобы они сохранялись для будущих поколений.

во-первых, земля рассматривается как часть природы и природ-Эти принципы помогают обеспечить справедливое и эффективное

ный ресурс. во-вторых, земля воспринимается как недвижимое

использование земли, учитывая интересы общества и окружа-имущество, на которое можно иметь право собственности

ющей среды.

и другие юридические права. Это значит, что суды должны

значение принципов земельного законодательства, играют клю-учитывать оба этих подхода одновременно.

чевую роль для обеспечения единообразия правового регули-другой пример, можно привести из дела № а73–15013/2008, где

рования определенной группы общественных отношений. они

суд отказал в признании недействительным договора купли-помогают правильно понимать и применять законы на практике, продажи земельного участка, ссылаясь на п. 1 ч. 1 ст. 1 зК РФ, чтобы все знали, как действовать в ситуациях, связанных с зем-7что подчеркивает значение земли как основы жизни и дея-лей. Это важно для того, чтобы избежать путаницы и обеспечить

тельности человека.

справедливость в вопросах, касающихся использования земли.

таким образом, теория принципов земельного права начинает

государственные органы и местное самоуправление следуют

активно применяться в судебной практике. Это значит, что

принципам права, что обеспечивает развитие российской

правовой системы. Конституционный, верховный и высший

6 Ст. 1 ЗК РФ.

7 п. 1 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ

10

НастольНая КНига землевладельца

11

РеНат Козлов

суды всё чаще будут принимать решения, основываясь на этих

измениться. Например, если участок находится в пределах

принципах. такой подход поможет улучшить и уточнить систе-населенного пункта, его могут перевести в категорию «земли

му земельного права и даст толчок для обновления законов

населенных пунктов». Это происходит в соответствии с опре-в этой области.

деленными законами, которые регулируют перевод земель

исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что принципы

из одной категории в другую.9

земельного права – это важнейшее составляющее отрасли

При этом в кадастре недвижимости указываются изменения кате-права в целом. Принципы земельного права определяют эф-гории земельного участка. если категория земли изменилась, фективность земельного законодательства, способствуют

добавляется информация о том, что изменения внесены в соот-прогнозированию её развития и служат основой для нор-ветствии с определёнными законами (например, Федеральный

мотворческой работы.

закон № 218-Фз или № 172-Фз). также указываются данные

1.3. Категория и вид разрешенного использования

о границах населённого пункта, его название, номер границ, Категория земельного участка – это характеристика, которая опре-и информация о межевом плане, если он был представлен

деляет, как можно использовать определенную территорию

вместе с заявлением. Это помогает точно определить, к какой

и какие правила для этого существуют. Эти правила устанав-категории теперь относится участок и на основании каких до-ливаются на уровне закона. в России есть 7 таких категорий, кументов это сделано.

каждая из которых имеет свои особенности и ограничения.

Необходимо помнить, что целевое назначение и категория земли —

а именно:

это разные понятия. Категории земель – это способ класси-

• земли сельскохозяйственного назначения; фикации всех земель в России по их основному назначению.

• земли населенных пунктов;

целевое назначение – это характеристики, такие как эколо-

• земли промышленности;

гические и геологические, которые определяют, как можно

• земли особо охраняемых территорий и объектов; использовать землю. Например, участок может относиться

• земли лесного фонда;

к землям населенных пунктов, а его разрешенное использо-

• земли водного фонда;

вание – для строительства многоквартирного дома.

• земли запаса.

Например, если земля предназначена для садоводства и огород-следует отметить, что данные о категории земельных участков

ничества, то её нужно использовать именно для этих целей.

указаны в едином государственном реестре недвижимости

Нельзя строить на таких участках жилые дома. также на зем-

(егРН). Приказом Росреестра от 07.12.2023 № П/0514 (ред.

лях лесного фонда запрещено строить капитальные здания.

от 07.12.2023) «об установлении порядка ведения единого

если использовать землю не по назначению, её могут изъять.

государственного реестра недвижимости” установлен порядок

статья 37 градостроительного кодекса РФ описывает, как можно

внесения в егРН записей при установлении принадлежности

использовать земельные участки и здания. есть три типа

земельного участка к определенной категории земель8.

использования:

Например, в п. 223 вышеуказанного приказа установлено, что,

• основные виды – это основные способы, как можно исполь-если у лесного участка уточняют границы, регистрируют права

зовать землю или здание.

на него или находят ошибку в документах, его категория может

8 Приказ Росреестра от 07.12.2023 № П/0514.

9 П. 223 Приказа Росреестра от 07.12.2023 № П/0514.

12

НастольНая КНига землевладельца

13

РеНат Козлов

• Условно разрешенные виды – это способы использования, государственными учреждениями. Это правило не распро-которые требуют дополнительных условий или разрешений.

страняется на сами государственные органы и учреждения.10

• вспомогательные виды – это дополнительные способы ис-Перевод земли из одной категории в другую

пользования, которые можно применять только вместе с ос-закон № 172-Фз регулирует процесс изменения категории земель.

новными или условно разрешенными видами.

Это значит, что если нужно изменить назначение участка зем-При этом основные виды разрешенного использования земель

ли, например, из сельскохозяйственного в жилое, то следует

и зданий должны быть определены для каждой территории, следовать правилам, установленным этим законом.

где действует градостроительный регламент. Это правило вве-обычно земли переводят из одной категории в другую, когда, на-дено законом в 2016 году. градостроительный регламент – это

пример, город расширяется и нужно использовать соседние

набор правил, которые определяют, как можно использовать

сельскохозяйственные земли для строительства. или, когда

землю и строения в определенной зоне.

промышленные объекты перестраивают для других целей, для каждой территории определяются свои правила использо-например, после очистки территории.

вания земли и зданий. для этого существует специальный

Кроме того, категория земли может измениться, если леса станут

классификатор.

охраняемыми природными территориями. для каждой ситуа-Классификатор видов разрешённого использования земельных

ции есть свои правила изменения категории. Например, если

участков – это официальный документ, который был утверждён

сельскохозяйственные земли включаются в границы города

Росреестром 10 ноября 2020 года. в нём перечислены различ-или деревни, нужно изменить генеральный план. Раньше было

ные способы, как можно использовать земельные участки.

правило, что кадастровая стоимость сельхозземли должна

Каждый вид использования имеет своё описание и числовой

быть ниже средней стоимости по району, но теперь этого огра-код, который помогает легко его идентифицировать.

ничения нет.

Чтобы изменить вид разрешенного использования земельного

Перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию раз-участка, нужно следовать правилам, которые установлены

решается только в особых случаях. Это может быть связано

для градостроительства. Это значит, что любые изменения

с охраной природы, созданием заповедников, изменением

должны соответствовать определённым нормам и стандар-границ населенных пунктов, строительством дорог и коммуни-там, которые регулируют, как можно использовать землю

каций, размещением промышленных объектов, если нет других

или строения. Например, если участок был предназначен для

вариантов, или добычей полезных ископаемых.

сельского хозяйства, а вы хотите построить на нём дом, нужно

также изменить категорию земель возможно для выполнения

убедиться, что это разрешено градостроительными нормами

международных обязательств и обеспечения безопасности

и техническими требованиями.

страны. для создания туристических зон требуется специаль-При этом основные и вспомогательные виды разрешенного ис-ное постановление правительства. важно, чтобы для всех этих

пользования земельных участков и объектов капитально-изменений были утверждены проекты по восстановлению

го строительства правообладателями земельных участков, земель.11

могут выбираться самостоятельно. им не нужно получать

дополнительные разрешения или согласовывать свои реше-

10 П. 4 ст. 37 ГрК РФ.

ния с государственными органами, местными властями или

11 Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе

земель или земельных участков из одной категории в другую».

14

НастольНая КНига землевладельца

15

РеНат Козлов

Чтобы изменить категорию земельного участка, владелец может по-границами, площадью и местоположением. земля в целом

дать заявление в Росреестр. Это часто делают с сельскохозяй-может быть предметом обсуждения, когда речь идет о ее со-ственными или промышленными землями. в заявлении нужно

хранении или правильном использовании.

объяснить, почему требуется изменение, указать кадастровый

в соответствии с пунктом 1 статьи 6 земельного кодекса Российской

номер участка и приложить документы, подтверждающие пра-Федерации, земельные отношения касаются использования

во собственности. После подачи заявление рассматривается, и управления землей. в них участвуют: и принимается решение: одобрить изменение или отказать,

• земля как часть природы и ресурс, который мы используем; если есть ошибки или ограничения. 12

• земельные участки, то есть конкретные наделы земли, кото-есть земли, которые называются землями запаса. их нельзя ис-рые могут принадлежать кому-то;

пользовать, пока они не будут переведены в другую категорию.

• части этих участков, которые могут быть выделены для раз-Например, если кто-то хочет использовать такой участок, он

ных целей.

может подать заявление в Росреестр или местную администра-земельное законодательство, определяет земельный участок, как