Земельное право. Курс лекций и практикум
- -
- 100%
- +
Объекты земельных отношений (ст. 6 ЗК): 1) земля как природный объект и природный ресурс; 2) земельные участки; 3) части земельных участков.
Земельный участок как объект права собственности и иных прав — недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить её в качестве индивидуально определённой вещи (п. 3 ст. 6 ЗК).
Индивидуализирующие признаки: кадастровый номер, местоположение границ (координаты характерных точек), площадь, категория земель, вид разрешённого использования, адрес. Участок «существует» для оборота с момента государственного кадастрового учёта. С 01.03.2025 сделки и иные учётно-регистрационные действия с участком, границы которого не установлены (нет межевания), не допускаются (Закон № 487-ФЗ).
Право собственности на участок распространяется на поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся в его границах, и растения (п. 2 ст. 261 ГК); недра — государственная собственность.
Образование земельных участков (гл. I.1 ЗК, ст. 11.2–11.10):
Способ
Содержание
Судьба исходного участка
Раздел (ст. 11.4)
из одного — несколько
прекращает существование (кроме раздела публичных участков и участков садоводческих товариществ)
Объединение (ст. 11.6)
из нескольких смежных — один
исходные прекращают существование
Перераспределение (ст. 11.7)
из нескольких смежных — несколько других с иными границами
исходные прекращают существование
Выдел (ст. 11.5)
выдел доли из участка, находящегося в долевой собственности
исходный сохраняется в изменённых границах
Образование из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 11.3)
на основании проекта межевания территории, схемы расположения участка на кадастровом плане территории
—
Требования к образуемым участкам (ст. 11.9): соблюдение предельных (максимальных и минимальных) размеров, установленных градостроительными регламентами; границы не должны пересекать границы муниципальных образований и населённых пунктов; образование не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов; не допускается образование участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств. С 01.03.2026 допускается объединение и перераспределение участков с разными видами разрешённого использования — правообладатель выбирает вид для образованного участка (п. 6 ст. 11.11).
Образование участков допускается при письменном согласии землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных участков (п. 4 ст. 11.2); согласие не требуется при образовании на основании решения суда, для изъятия, из публичных участков, предоставленных унитарным предприятиям и учреждениям.
4. Категории земель. Перевод
Состав земель в Российской Федерации (ст. 7 ЗК) — семь категорий по целевому назначению:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населённых пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением; правовой режим определяется исходя из принадлежности к категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий (п. 2 ст. 7).
Категория указывается (п. 2 ст. 8): в актах о предоставлении участков; в договорах; в ЕГРН; в документах о государственной регистрации.
Перевод земель из одной категории в другую (ст. 8 ЗК; Закон № 172-ФЗ):
Земли
Кто принимает решение
находящиеся в федеральной собственности
Правительство РФ
в собственности субъектов РФ; земли сельскохозяйственного назначения независимо от формы собственности (в частной и муниципальной)
органы исполнительной власти субъекта РФ (в Воронежской области — правительство области)
в муниципальной собственности (кроме сельхозземель)
органы местного самоуправления
в частной собственности (кроме сельхозземель)
органы местного самоуправления
включение в границы и исключение из границ населённых пунктов
путём утверждения или изменения генерального плана (установление границ населённого пункта)
Порядок: заинтересованное лицо подаёт ходатайство с обоснованием; срок рассмотрения — 2 месяца (органы субъекта и местного самоуправления), 3 месяца (Правительство РФ); решение — акт о переводе либо акт об отказе; сведения вносятся в ЕГРН. Отказ возможен, если: федеральный закон ограничивает или запрещает перевод; есть отрицательное заключение государственной экологической экспертизы; испрашиваемое назначение не соответствует документам территориального планирования. Перевод сельскохозяйственных угодий с высокой кадастровой стоимостью и особо ценных земель допускается лишь в исключительных случаях (ст. 7 Закона № 172-ФЗ); в ряде случаев требуется согласование с Минсельхозом России.
5. Виды разрешённого использования (гл. II.1 ЗК)
Вид разрешённого использования земельного участка (ВРИ) — вид деятельности, которую допускается осуществлять на земельном участке (ст. 14.1 ЗК, введена Федеральным законом от 31.07.2025 № 295-ФЗ, действует с 01.03.2026).
До 2026 г. понятие ВРИ в ЗК не раскрывалось: применялись отдельные нормы ст. 7 ЗК и ст. 37 ГрК. Новая глава систематизировала правила.
Правило
Содержание
Виды ВРИ
основные, условно разрешённые и вспомогательные (допустимы только как дополнительные к основным и условно разрешённым и осуществляются совместно с ними)
Источник
градостроительный регламент территориальной зоны в правилах землепользования и застройки; наименования — по классификатору (приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412)
Выбор
основной и вспомогательный ВРИ правообладатель выбирает самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований — из числа предусмотренных регламентом; участок может иметь один или несколько ВРИ
Условно разрешённый ВРИ
требуется разрешение главы местной администрации после общественных обсуждений или публичных слушаний (ст. 39 ГрК)
Значение ЕГРН
выбранный основной ВРИ считается установленным со дня внесения сведений в ЕГРН; деятельность, не соответствующая сведениям ЕГРН, рассматривается как использование не по целевому назначению (ст. 8.8 КоАП)
Здания и сооружения
их назначение и разрешённое использование должны соответствовать ВРИ участка, на котором они расположены
Арендаторы публичных участков
не вправе самостоятельно изменить ВРИ на не предусмотренный договором аренды: иначе обходился бы порядок предоставления участка на торгах
Земли без градостроительного регламента
для сельскохозяйственных угодий, земель лесного фонда, ООПТ и т. п. использование определяется специальным законодательством и уполномоченными органами
Ранее установленные ВРИ
сохраняют силу, переоформление не требуется
Несоответствующее использование (п. 4 ст. 85 ЗК, ст. 36 ГрК): если ВРИ участка или объекта не соответствует вновь принятому регламенту, они могут использоваться без установления срока приведения в соответствие, кроме случаев опасности для жизни, здоровья, окружающей среды, объектов культурного наследия; реконструкция — только с приведением в соответствие.
6. Права и обязанности правообладателей
Права собственников (ст. 40 ЗК):
• использовать для собственных нужд имеющиеся на участке
общераспространённые полезные ископаемые, пресные подземные воды
, а также пруды, обводнённые карьеры — в соответствии с законодательством;
•
возводить
жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания и сооружения в соответствии с целевым назначением и ВРИ, с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарных, противопожарных норм;
• проводить
оросительные, осушительные, культуртехнические
и другие мелиоративные работы, создавать пруды;
• право собственности на
посевы и посадки
, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от её реализации.
Землепользователи, землевладельцы и арендаторы осуществляют те же права, кроме прав собственника на распоряжение (ст. 41).
Обязанности собственников и иных правообладателей (ст. 42 ЗК):
• использовать участок
в соответствии с целевым назначением
способами, которые не наносят вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
•
сохранять межевые, геодезические
и другие специальные знаки;
• осуществлять мероприятия по
охране земель
, лесов, водных объектов; соблюдать меры
пожарной безопасности
;
•
своевременно приступать к использованию
участка, если срок освоения предусмотрен договором или законом;
•
своевременно вносить платежи
за землю;
• соблюдать требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил;
•
не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение
земель и почв;
• не допускать
зарастания сорными растениями
, а с 01.03.2026 — принимать меры по удалению
борщевика Сосновского
и иных инвазивных растений на участках любой категории;
• не препятствовать работам на линейных объектах (газопроводах и т. п.) и допуску к ним.
7. Практикум
Ситуация
Решение
Гражданин Германии унаследовал земельную долю сельхозназначения в Воронежской области
в собственности иметь не может (ст. 3 Закона № 101-ФЗ); обязан произвести отчуждение в течение года (ст. 5 Закона № 101-ФЗ, ст. 238 ГК), иначе участок продаётся на торгах по иску органа власти
Собственник хочет продать участок, сведения о границах которого в ЕГРН отсутствуют
с 01.03.2025 регистрация перехода права невозможна; сначала межевание и уточнение границ (Закон № 487-ФЗ)
Собственник участка «для ИЖС» открыл на нём автомойку; регламент зоны допускает объекты дорожного сервиса как основной ВРИ
сам по себе выбор допустим без разрешений, но до внесения нового ВРИ в ЕГРН деятельность считается нецелевым использованием (ст. 14.1 ЗК, ч. 1 ст. 8.8 КоАП)
Арендатор муниципального участка «под склад» решил сменить ВРИ на «магазины»
не вправе: арендатор публичного участка не может выбрать ВРИ, не предусмотренный договором
Фермер просит перевести пашню в земли промышленности для строительства завода
решение — правительство области; перевод сельхозугодий допускается в исключительных случаях, возможен отказ (Закон № 172-ФЗ)
При разделе участка образуется полоса шириной 1 метр между двумя новыми участками
нарушение ст. 11.9 ЗК (чересполосица, нерациональное использование); в кадастровом учёте откажут
Основные понятия
Земельные правоотношения; собственник, землепользователь, землевладелец, арендатор, правообладатель; земельный участок; кадастровый учёт; раздел, объединение, перераспределение, выдел; категория земель; целевое назначение; перевод земель; вид разрешённого использования; основной, условно разрешённый, вспомогательный ВРИ; градостроительный регламент; классификатор.
Вопросы для самопроверки
1. Что такое земельные правоотношения? Назовите их элементы и основания возникновения.
2. Кого закон называет землепользователями, землевладельцами, правообладателями?
3. Какие ограничения установлены для иностранных граждан?
4. Дайте определение земельного участка. С какого момента он становится объектом оборота?
5. Назовите способы образования участков и требования к ним.
6. Назовите категории земель. Кто принимает решение о переводе земель?
7. Что такое ВРИ? Что изменилось с 1 марта 2026 г.?
8. Каковы обязанности правообладателей участков?
Лекция 3. Право собственности и иные права на землю
Тема 3 · 2 часа
План лекции
1. Право собственности на землю: понятие, содержание, формы.
2. Государственная и муниципальная собственность. Разграничение.
3. Частная собственность на землю. Ограничение оборотоспособности.
4. Право постоянного (бессрочного) пользования. Пожизненное наследуемое владение.
5. Аренда и безвозмездное пользование.
6. Сервитут и публичный сервитут.
7. Практикум.
1. Право собственности на землю
Право собственности на землю — в объективном смысле совокупность норм, закрепляющих принадлежность земельных участков; в субъективном — обеспеченная законом возможность собственника владеть, пользоваться и распоряжаться участком по своему усмотрению в пределах, установленных законом.
Правомочие
Содержание
Владение
фактическое обладание участком, возможность огородить его, не допускать посторонних (с учётом права прохода — ст. 262 ГК)
Пользование
извлечение полезных свойств: возделывание, застройка — в соответствии с целевым назначением и ВРИ
Распоряжение
определение юридической судьбы: продажа, дарение, залог, аренда, завещание — в той мере, в какой земли не исключены из оборота и не ограничены в обороте (ст. 260 ГК)
Особенность: осуществление права не должно наносить ущерба окружающей среде и нарушать права других лиц (ст. 36 Конституции, п. 3 ст. 209 ГК).
Формы собственности (ст. 9 Конституции, ст. 15–19 ЗК): частная (граждан и юридических лиц); государственная — федеральная и субъектов РФ; муниципальная.
2. Государственная и муниципальная собственность
Презумпция государственной собственности (п. 1 ст. 16 ЗК, п. 2 ст. 214 ГК): земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью.
Вид
Какие земли относятся
Федеральная (ст. 17 ЗК)
признанные таковыми федеральными законами; право на которые возникло при разграничении; приобретённые Российской Федерацией по гражданско-правовым основаниям (земли обороны, федеральных ООПТ, под федеральными зданиями)
Субъектов РФ (ст. 18)
аналогично; участки под зданиями, принадлежащими субъекту, предоставленные его органам и учреждениям; безвозмездно переданные из федеральной собственности
Муниципальная (ст. 19)
признанные таковыми законами; приобретённые по сделкам; участки, от которых собственник отказался (переходят в муниципальную собственность с даты регистрации прекращения права); под муниципальными зданиями
Неразграниченная государственная собственность
земли, на которые право конкретного публичного собственника не зарегистрировано; ими распоряжаются органы местного самоуправления муниципальных округов, городских округов, районов (ст. 3.3 Закона № 137-ФЗ), если законом субъекта полномочия не перераспределены в пользу органа власти субъекта
Критерии разграничения (ст. 3.1 Закона № 137-ФЗ): принадлежность расположенного на участке здания; предоставление участка органу или организации соответствующего уровня.
От имени публичных собственников действуют органы: Росимущество и его территориальные управления; в Воронежской области — министерство имущественных и земельных отношений области; органы местного самоуправления.
3. Частная собственность. Оборотоспособность
Основания возникновения частной собственности: приватизация (переоформление ранее предоставленных участков, бесплатное предоставление); покупка у публичного собственника; гражданско-правовые сделки; наследование; приобретательная давность (ст. 234 ГК: 15 лет добросовестного, открытого и непрерывного владения — применима к участкам, находящимся в частной собственности, и бесхозяйным; на публичные земли по общему правилу не распространяется).
Оборотоспособность земельных участков (ст. 27 ЗК):
Группа
Участки
Последствия
Изъятые из оборота (п. 4)
занятые федеральными заповедниками и национальными парками; зданиями, в которых размещены Вооружённые Силы, органы ФСБ, военные суды; объектами атомной энергии; учреждениями уголовно-исполнительной системы; воинскими и гражданскими захоронениями; инженерными сооружениями охраны государственной границы
не предоставляются в частную собственность и не могут быть объектами сделок
Ограниченные в обороте (п. 5)
в пределах ООПТ; из состава земель лесного фонда; под водными объектами в публичной собственности; под особо ценными объектами культурного наследия; для нужд обороны, безопасности, связи, транспорта; в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения; загрязнённые опасными отходами; под объектами космической инфраструктуры и др.
не предоставляются в частную собственность, кроме случаев, установленных федеральными законами; возможна аренда
Запрет приватизации участков в пределах береговой полосы водных объектов общего пользования (20 м; п. 8 ст. 27 ЗК) и участков общего пользования (площади, улицы, парки, набережные — п. 12 ст. 85 ЗК).
«Дачная амнистия» и переоформление (ст. 3 Закона № 137-ФЗ; Закон № 218-ФЗ): гражданин, которому участок до введения ЗК РФ (30.10.2001) был предоставлен для ЛПХ, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, ИЖС на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования, вправе зарегистрировать право собственности без ограничения срока; упрощённый порядок оформления жилых и садовых домов действует до 01.03.2031.
4. Постоянное (бессрочное) пользование. Пожизненное наследуемое владение
Признак
Постоянное (бессрочное) пользование (ст. 268, 269 ГК; ст. 39.9 ЗК)
Пожизненное наследуемое владение (ст. 265–267 ГК)
Кому предоставляется сейчас
только органам государственной власти и местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, казённым предприятиям, центрам исторического наследия президентов РФ
не предоставляется с 30.10.2001; ранее возникшее право сохраняется
Правомочия
владение и пользование в пределах акта о предоставлении
владение и пользование, передаваемые по наследству
Распоряжение
не вправе распоряжаться (кроме сервитута, безвозмездного пользования в установленных случаях)
только переход по наследству
Судьба ранее возникших прав
юридические лица были обязаны переоформить на аренду или собственность (ст. 3 Закона № 137-ФЗ); граждане вправе оформить собственность бесплатно
граждане вправе бесплатно оформить собственность
Прекращение
отказ (ст. 53 ЗК), принудительно — при нарушениях (ст. 45, 54), изъятие для государственных нужд
то же
5. Аренда и безвозмездное пользование
Аренда земельных участков (ст. 22 ЗК; гл. 34 ГК; ст. 39.6–39.8 ЗК).
• в аренду могут передаваться участки,
кроме изъятых из оборота
;
иностранцы
вправе арендовать участки, кроме случаев, установленных законом;
•
арендная плата
— существенное условие; за публичные земли определяется по правилам, установленным Правительством РФ, субъектом, муниципалитетом, обычно
в процентах от кадастровой стоимости
или по результатам торгов;
• договор на срок
год и более
подлежит
государственной регистрации
(п. 2 ст. 26 ЗК);
• арендатор вправе
передать права и обязанности третьему лицу
, отдать арендные права
в залог
, сдать участок
в субаренду
— в пределах срока договора,
с уведомлением
арендодателя, если договором не предусмотрено иное (п. 5, 6 ст. 22); при аренде публичного участка на срок
более 5 лет
— без согласия, при условии уведомления (п. 9);
• изменение условий договора, заключённого на торгах, в части существенных условий не допускается.
Сроки аренды публичных участков (п. 8 ст. 39.8 ЗК) — примеры:
Цель
Срок
строительство, реконструкция зданий
от 3 до 10 лет
ИЖС, ведение ЛПХ в границах населённого пункта
20 лет
завершение строительства объекта незавершённого строительства
до 3 лет (однократно)
сельскохозяйственное производство
от 3 до 49 лет
сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, огородничество
не более 3 лет
собственнику здания, расположенного на участке
до 49 лет
размещение линейных объектов
до 49 лет
Заключение нового договора без торгов возможно, если участок предоставлялся без торгов либо для огородничества и ЛПХ, заявление подано до истечения срока прежнего договора и нет нарушений (п. 3, 4 ст. 39.6). По общему правилу арендатор публичного участка не имеет преимущественного права на новый срок (п. 15 ст. 39.8). С 25.05.2026 участники специальной военной операции вправе продлить договоры аренды и безвозмездного пользования публичными участками на особых условиях (Закон № 159-ФЗ).
Безвозмездное пользование (ст. 24, 39.10 ЗК): публичные участки предоставляются — государственным и муниципальным учреждениям, казённым предприятиям (до 1 года); религиозным организациям (до 10 лет, под зданиями — на срок до прекращения прав на здания); гражданам для ИЖС или ЛПХ в муниципальных образованиях, определённых законом субъекта, работающим по определённым специальностям (до 6 лет); для сельскохозяйственной деятельности гражданам и фермерским хозяйствам в установленных субъектом районах (до 6 лет); садоводческим товариществам (до 5 лет); по программе «дальневосточный гектар» (Закон № 119-ФЗ, 5 лет). После 5 лет использования в ряде случаев участок предоставляется в собственность бесплатно (ст. 39.5).
6. Сервитут и публичный сервитут
Сервитут — право ограниченного пользования чужим земельным участком (ст. 274 ГК, ст. 23 ЗК).
Признак