Земельное право. Курс лекций и практикум

Тема 4 · 2 часа

План лекции

1. Основания возникновения прав на землю.

2. Предоставление участков из государственной и муниципальной собственности: общие правила.

3. Предоставление на торгах. Аукцион.

4. Предоставление без торгов. Бесплатное предоставление.

5. Сделки с земельными участками.

6. Государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав.

7. Практикум.

1. Основания возникновения прав

Права на землю возникают (ст. 25 ЗК, ст. 8 ГК):

• из

актов

государственных органов и органов местного самоуправления (решение о предоставлении участка в собственность бесплатно, в постоянное пользование);

• из

договоров

и иных сделок (купля-продажа, аренда, мена, дарение, рента, ипотека);

• из

судебного решения

;

• в порядке

наследования

и реорганизации юридического лица;

• в силу

приобретательной давности

;

• по иным основаниям (внесение в уставный капитал, приватизация).

Права подлежат государственной регистрации и возникают с момента внесения записи в ЕГРН (ст. 25, 26 ЗК; ст. 8.1, 131 ГК). Исключения: при наследовании — со дня открытия наследства; ранее возникшие права (до 31.01.1998) признаются и без регистрации, но для распоряжения ими регистрация нужна.

2. Предоставление публичных участков: общие правила (гл. V.1 ЗК)

Основания (ст. 39.1): 1) решение органа власти — при предоставлении в собственность бесплатно или в постоянное пользование; 2) договор купли-продажи; 3) договор аренды; 4) договор безвозмездного пользования.

Органы (ст. 39.2): исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в пределах компетенции (ст. 9–11).

Общее правило: продажа и предоставление в аренду — на торгах в форме аукциона (ст. 39.3, 39.6). Без торгов — в случаях, прямо названных в законе.

Цена и плата: при продаже на аукционе цена определяется его результатами; без торгов — в порядке, установленном Правительством РФ, субъектом, муниципалитетом, не выше кадастровой стоимости (ст. 39.4); арендная плата — ст. 39.7.

Основания отказа в предоставлении без торгов (ст. 39.16) — закрытый перечень: заявитель не имеет права на предоставление без торгов; участок предоставлен другому лицу; на участке расположено чужое здание; участок изъят из оборота или ограничен в обороте; зарезервирован; ВРИ не соответствует целям; границы подлежат уточнению и др.

3. Предоставление на торгах. Аукцион (ст. 39.11–39.13)

Этап

Содержание

Подготовка участка

по инициативе органа власти либо заинтересованного лица: подготовка схемы расположения участка (если нет проекта межевания), её утверждение, кадастровые работы и кадастровый учёт, получение информации о подключении к сетям, решение о проведении аукциона (не позднее 2 месяцев со дня заявления)

Участок не может быть предметом аукциона (п. 8 ст. 39.11)

границы требуют уточнения; не установлено разрешённое использование; на участке есть здание (кроме установленных случаев); участок изъят из оборота, зарезервирован, предоставлен другому лицу и др.

Начальная цена

продажи — рыночная стоимость по оценке либо кадастровая стоимость (если определена не ранее чем за 5 лет); аренды — ежегодная арендная плата по оценке либо не менее 1,5 % кадастровой стоимости

Извещение

на официальном сайте torgi.gov.ru не менее чем за 30 дней до аукциона; содержит предмет, начальную цену, «шаг аукциона» (до 3 % начальной цены), размер задатка, срок аренды, проект договора

Заявки

заявка, копия документа, удостоверяющего личность, документ о внесении задатка; приём прекращается не ранее чем за 5 дней до аукциона

Проведение

аукцион проводится в электронной форме на электронной площадке (ст. 39.13) — с 01.03.2023 по общему правилу; победитель — предложивший наибольшую цену (наибольший размер арендной платы)

Договор

заключается не ранее чем через 10 дней со дня размещения протокола; если аукцион не состоялся из-за единственного участника — договор заключается с ним по начальной цене

Уклонение победителя

задаток не возвращается; сведения вносятся в реестр недобросовестных участников аукциона на 2 года

Только аукцион на право аренды (не продажа) проводится для комплексного развития территории и в ряде иных случаев; участниками аукциона на участок для ИЖС, ЛПХ, садоводства могут быть только граждане (п. 10 ст. 39.11). С 01.07.2026 порядок аукционов уточнён Законом № 577-ФЗ; запрет на аукционы в границах береговой полосы снят Законом № 121-ФЗ (участок при этом остаётся в публичной собственности).

4. Предоставление без торгов. Бесплатное предоставление

Продажа без торгов (п. 2 ст. 39.3) — основные случаи:

•

собственникам зданий и сооружений

, расположенных на участке (

исключительное право

— ст. 39.20);

• участков, образованных из участка, предоставленного садоводческому товариществу, — его

членам

;

•

арендаторам сельскохозяйственных участков

по истечении

3 лет

аренды при отсутствии нарушений;

• гражданам для

ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта, садоводства

, фермерским хозяйствам — в порядке

ст. 39.18

(после публикации извещения, если не поступило заявлений от иных лиц);

• участков, предоставленных для комплексного развития территории, и др.

Аренда без торгов (п. 2 ст. 39.6) — основные случаи: по указу или распоряжению Президента РФ; для масштабных инвестиционных проектов по распоряжению высшего должностного лица субъекта; собственникам зданий; собственникам объектов незавершённого строительства — однократно для завершения; для размещения объектов инженерной инфраструктуры; гражданам, имеющим право на первоочередное получение участков (инвалиды и семьи с детьми-инвалидами — для ИЖС, ЛПХ, садоводства); для сенокошения, выпаса, огородничества; недропользователям; резидентам особых экономических зон; гражданам для ИЖС и ЛПХ по ст. 39.18; прежнему арендатору при соблюдении условий п. 3, 4 ст. 39.6.

Порядок предоставления без торгов (ст. 39.14–39.17): 1) подготовка схемы расположения участка (если участок предстоит образовать); 2) заявление о предварительном согласовании предоставления (решение — в течение 20 дней; действует 2 года); 3) кадастровые работы и кадастровый учёт; 4) заявление о предоставлении; 5) решение или проект договора — в срок не более 20 дней; 6) заключение договора и регистрация. Заявления подаются через МФЦ или портал «Госуслуги».

Особенность ст. 39.18 (ИЖС, ЛПХ, садоводство для граждан; фермерское хозяйство): орган публикует извещение; если в течение 30 дней поступят заявления иных граждан — проводится аукцион