- -
- 100%
- +
Введение
1.1.
Недвижимость — это не квадратные метры. Это деньги. И желательно ваши
Если вы открыли эту книгу в надежде узнать, какую квартиру купить сегодня, чтобы завтра проснуться богатым, у меня для вас две новости.
Плохая: так не работает.
Хорошая: если бы так работало, эта книга вам вообще не понадобилась бы.
Можно было бы купить любую квартиру, поставить у окна фикус, подождать пять лет и стать инвестором.
К сожалению, фикус иногда показывает доходность лучше собственника.
Меня зовут Никита Логунов. Я занимаюсь недвижимостью не потому, что с детства мечтал обсуждать квадратные метры, планировки и коэффициенты капитализации. Меня всегда интересовал другой вопрос: почему один человек покупает недвижимость и зарабатывает, а другой покупает почти такую же — и следующие десять лет рассказывает всем, какая это была «долгосрочная инвестиция»?
Особенно когда продать её без убытка он не может.
За годы работы я видел огромное количество сделок, инвесторов, собственников, покупателей, арендаторов, агентов и людей, которые после просмотра трёх роликов в интернете внезапно становились экспертами по недвижимости. Последние — особенно опасная категория. Потому что недвижимость создаёт очень убедительную иллюзию простоты. Квартира — вот она. Дом — вот он. Коммерческое помещение можно потрогать. Земля вообще лежит и никуда не убегает. Кажется: что здесь может пойти не так? Всё.
1.2.
Самая дорогая ошибка — думать, что недвижимость простая
На фондовом рынке человек хотя бы понимает, что чего-то не понимает. Он видит графики, коэффициенты, отчётность, какие-то страшные аббревиатуры — и думает: «Наверное, сначала надо разобраться».
В недвижимости всё иначе. Человек двадцать лет прожил в квартире и автоматически считает себя специалистом по квартирам. Примерно по такой логике человек, который двадцать лет ел в ресторанах, должен уметь управлять ресторанным бизнесом. Но почему-то ресторан он открывать боится. А квартиру за половину накопленного капитала покупает за два просмотра. Потому что:
— район хороший;
— дом красивый;
— знакомому нравится;
— агент сказал, что цена вырастет;
— застройщик обещает новую школу;
— до центра двадцать минут;
— жена влюбилась в кухню.
Поздравляю.
Вы только что провели профессиональный инвестиционный анализ стоимостью в несколько сотен тысяч долларов.
Особенно мне нравится аргумент:
«Недвижимость всегда растёт».
Да. Особенно та, которую вы не можете продать.
1.3.
Вы покупаете не недвижимость
Вот первая мысль, которую я хочу вбить вам в голову ещё до первой главы.
Инвестор не покупает квартиру.
Не покупает офис.
Не покупает склад.
Не покупает дом.
Инвестор покупает будущий денежный поток.
Иногда он возникает за счёт аренды. Иногда — за счёт роста стоимости. Иногда — за счёт изменения назначения объекта. Иногда — за счёт того, что вы увидели ценность, которую предыдущий собственник не заметил. А иногда денежного потока не возникает вообще. Тогда у вас просто есть недвижимость. Красивая, дорогая, надёжная и бесполезная.
Поэтому всю эту книгу мы будем учиться смотреть на недвижимость не глазами покупателя. И даже не глазами агента. Мы будем смотреть на неё глазами денег.
1.4.
Квадратный метр вообще ничего вам не должен
Люди обожают недвижимость за ощущение надёжности. Можно прийти, потрогать стену - вот она, бетон -никуда не делся. Значит, деньги в безопасности - Нет.
Бетон остался. Деньги могли исчезнуть.
Вы купили помещение за 100. Вложили ещё 20 в ремонт. Потратили 5 на оформление, комиссии и прочие расходы. Два года не могли найти арендатора. Потом решили продать за 130. И радостно рассказываете:
— Я заработал 30%.
Нет.
Вы просто плохо считаете.
Именно поэтому одна из главных задач этой книги — научить вас различать три вещи: цену, стоимость и ценность. Цена — это цифра в договоре. Стоимость — всё, во что объект реально вам обошёлся. А ценность — причина, по которой кто-то в будущем согласится заплатить вам больше. Вот на третьем и зарабатываются настоящие деньги.
1.5.
«Я покупаю для себя» — одна из самых дорогих фраз
Есть ещё одна замечательная инвестиционная стратегия: «Если что, сам там буду жить».
Если что — это когда? Если инвестиция окажется плохой? То есть вы заранее предусматриваете возможность провала и называете это стратегией? Прекрасно.
Тогда можно купить ресторан и сказать: «Если не пойдёт — сам всё съем». Недвижимость для жизни и недвижимость для инвестиций — это разные продукты. Вы можете обожать огромную кухню, а Арендатору она может быть не нужна. Вы хотите тихий район, а Бизнесу нужен трафик. Вам нравится панорамный вид, а Покупатель через пять лет может выбрать соседний объект, потому что там парковка. Инвестор должен научиться задавать неприятный вопрос: не нравится ли этот объект мне, а кто и зачем заплатит за него деньги потом? С этого момента начинается экономика. До этого — эмоции.
1.6.
Эта книга будет периодически вас раздражать
Особенно если у вас уже есть недвижимость. Потому что в какой-то главе вы можете внезапно обнаружить, что объект, который вы считали инвестицией последние пять лет, на самом деле просто дорогая собственность. Возможно, вы узнаете собственные ошибки. Купили новостройку вместе со всей толпой. Зашли на пике. Не посчитали конечную стоимость. Сделали ремонт «для души». Купили коммерцию и только потом начали думать, кому её сдавать. Увидели скидку и решили, что нашли выгодную сделку. Погнались за посуточной доходностью и внезапно обнаружили, что купили себе новую работу. Построили дом, а потом начали решать, что с ним делать. Или моя любимая стратегия: «Пока подержу. Там видно будет».
Это не стратегия. Это отсутствие стратегии, которому дали красивое название. Если в какой-то момент книги вам станет неприятно — отлично. Возможно, именно в этот момент вы перестаёте быть обычным покупателем недвижимости.
1.7.
Я не собираюсь учить вас угадывать рынок
Потому что никто его стабильно не угадывает. Если человек говорит вам: «Я точно знаю, что через год недвижимость вырастет на 30%», — задайте ему один вопрос: почему тогда он разговаривает с вами, а не покупает её сам?
Инвестирование — это не искусство предсказывать будущее. Это умение принимать решения, не зная будущего. Мы не знаем точно, куда пойдёт рынок, но можем оценить риск. Мы не знаем, сколько объект будет стоить через пять лет, но можем изучить локацию. Мы не знаем, останется ли конкретный арендатор, но можем понять, нужен ли этот объект другим арендаторам. Мы не знаем, случится ли кризис, но можем построить модель так, чтобы один кризис не уничтожил наш капитал.
Вот это уже профессиональный подход.
1.8.
Главный вопрос книги: кто заплатит вам потом?
Когда вам предлагают объект, перестаньте первым делом спрашивать:
«Сколько стоит квадратный метр?»
Спросите:
«Кто заплатит мне за этот квадратный метр потом?»
Если квартира — кто будет следующим покупателем?
Если коммерческое помещение — какой бизнес сможет здесь зарабатывать?
Если склад — кому понадобится этот объём?
Если земля — что на ней можно создать?
Если гостиничный объект — кто будет обеспечивать загрузку?
Если новостройка — с кем вы будете конкурировать при выходе?
И самое главное:
почему следующий человек должен заплатить вам больше, чем заплатили вы?
Если ответа нет, возможно, перед вами не инвестиция. Перед вами просто недвижимость с хорошей презентацией. А хорошие презентации иногда стоят инвесторам очень дорого.
1.9.
Здесь не будет волшебной кнопки «бабло»
Я мог бы написать: «10 объектов недвижимости, которые сделают вас миллионером».
И продавалась бы такая книга, наверное, прекрасно. Проблема только одна - это была бы хрень. Потому что один и тот же объект для одного инвестора может оказаться прекрасной сделкой, а для другого — финансовой катастрофой. Всё зависит от:
капитала;
срока;
стратегии;
цены входа;
цены выхода;
ликвидности;
стоимости денег;
локации;
целевого потребителя;
конкуренции;
риска;
и вашей способности не начать творить глупости в тот момент, когда рынок начинает двигаться.
Поэтому я не дам вам список объектов, которые надо покупать. Я хочу дать вам кое-что значительно дороже: систему, по которой вы сможете самостоятельно понять, что покупать не надо. Иногда лучшая сделка года — та, от которой вы отказались.
1.10.
Мы будем считать. Иногда это неприятно
Потому что цифры обладают отвратительным свойством: «Им плевать на вашу веру в объект».
Можно сколько угодно говорить:
— Это перспективный район.
Но если экономика не сходится — она не сходится.
Можно сказать:
— Здесь будет новая инфраструктура.
Хорошо.
Когда?
За чьи деньги?
Насколько она увеличит стоимость?
Это уже заложено в сегодняшнюю цену?
Можно сказать:
— Аренда здесь очень доходная.
Прекрасно.
Теперь вычтем: Простой, Ремонт, Налоги, Управление, Амортизацию, Комиссии и Ваше время.
И посмотрим, осталась ли та самая красивая доходность, которую вам показывали в презентации. Очень часто после калькулятора инвестиционная магия куда-то исчезает. И это хорошо. Лучше потерять иллюзию доходности до сделки, чем деньги после неё.
1.11.
Ваш главный противник сидит не на рынке
Можно подумать, что главные враги инвестора — кризис, инфляция, высокая ставка, плохой застройщик или недобросовестный продавец. Нет. Самый опасный человек для вашего капитала каждое утро смотрит на вас из зеркала. Потому что именно он боится упустить возможность. Именно он хочет заработать быстро. Именно он влюбляется в объект.
Именно он думает:
«Ну здесь-то точно вырастет».
Именно он отказывается продавать, когда цель уже достигнута:
«Давайте ещё подождём».
Именно он покупает после роста, потому что:
«Все берут».
А продаёт после падения, потому что:
«Надо спасать хоть что-нибудь».
Поэтому ближе к концу книги мы обязательно поговорим о психологии инвестора. Потому что можно прекрасно знать рынок и всё равно потерять деньги. Просто потому, что в нужный момент вами управляла не математика. А страх. Или жадность.
1.12.
Для кого эта книга
Неважно, сколько у вас денег. Важно, как вы ими распоряжаетесь.
Эта книга пригодится человеку, который покупает первую квартиру. Инвестору, который уже владеет несколькими объектами. Предпринимателю, выбирающему коммерческое помещение. Агенту, который хочет перестать быть человеком, открывающим дверь на показе, и начать понимать экономику клиента. Собственнику, который не понимает, почему его «идеальное помещение» никто не арендует. И человеку, который пока вообще ничего не покупает, но хочет однажды войти на рынок подготовленным. Потому что капитал начинается не с миллиона.
Капитал начинается с мышления.
1.13.
Как читать эту книгу
Не пытайтесь просто запомнить всё написанное. Постоянно примеряйте материал к своим объектам и решениям. Увидели метод оценки — возьмите собственный объект и пересчитайте его. Дошли до главы о коммерческой недвижимости — попробуйте определить реального потребителя своего помещения. Читаете о новостройках — откройте проекты, которые вам предлагают, и попробуйте понять, с кем вы будете конкурировать при продаже. Дошли до психологии — вспомните последнюю финансовую ошибку и честно ответьте: какая эмоция тогда принимала решение вместо вас?
Читайте книгу не как учебник. Читайте её как аудит собственного инвестиционного мышления.
1.14.
И ещё одно
Я не хочу, чтобы после этой книги вы начали покупать больше недвижимости. Если после прочтения вы станете реже покупать плохую недвижимость, книга уже выполнила свою задачу. Если перестанете путать цену со стоимостью — отлично. Если начнёте считать своё время — ещё лучше. Если перед покупкой вместо: «Мне нравится» начнёте спрашивать: «Где здесь деньги?» — значит, всё это было написано не зря.
А если после последней страницы вы посмотрите на объект, который вам очень хочется купить, посчитаете его и скажете: «Нет. Не сходится», — поздравляю. Возможно, вы только что заработали свои первые большие деньги на недвижимости. Просто не потеряв их. Добро пожаловать в «Движ за недвиж». Здесь мы не будем учиться любить квадратные метры.
Мы будем учиться заставлять их работать.
Часть № 1 Ключевые правила инвестора
2.1.
Правило № 1. Покупай только то, что понимаешь
Самая опасная инвестиция — не та, в которой много риска. Самая опасная инвестиция — та, в которой вы не понимаете, где этот риск спрятан.
Есть одна удивительная особенность человеческого поведения. Когда человек покупает автомобиль за 30 000 долларов, он способен несколько недель изучать рынок. Он сравнивает двигатели. Читает отзывы. Смотрит обзоры. Узнаёт стоимость обслуживания. Спрашивает знакомых. Проверяет историю автомобиля. Едет на диагностику. Торгуется. Иногда даже пытается выяснить, сколько будет стоить эта машина через три года. Но когда тот же человек собирается вложить 300 000 долларов в недвижимость, логика внезапно меняется.
— Здесь скоро всё будет развиваться.
— Кто сказал?
— Застройщик.
— Почему помещение будет пользоваться спросом?
— Район хороший.
— Кто станет арендатором?
— Кто-нибудь обязательно снимет.
— За сколько?
— Примерно за 2 000 долларов в месяц.
— Откуда эта цифра?
— Мне так сказали.
И вот уже 300 000 долларов отправляются в объект, экономику которого человек практически не изучал. Парадокс заключается в том, что чем привычнее выглядит актив, тем меньше опасности мы в нём замечаем. Недвижимость кажется понятной: Стены; Пол; Потолок; Окна; Дверь; Документ о собственности. Что здесь вообще можно не понимать? Практически всё. Потому что понимать, как выглядит недвижимость, и понимать, как она зарабатывает деньги, — совершенно разные вещи. Квадратные метры ещё не означают, что вы понимаете инвестицию. Представьте небольшое коммерческое помещение: Первый этаж; Отдельный вход; Большие окна; Новый район; Красивый фасад; Рядом строятся жилые дома; Цена — 250 000 долларов. Выглядит прекрасно, но профессионального инвестора внешний вид интересует далеко не в первую очередь. Его интересуют другие вопросы:
Кто будет пользоваться этим помещением?
Какой бизнес способен здесь работать?
Сколько такой бизнес может зарабатывать?
Какую долю своей выручки он способен отдавать за аренду?
Какой трафик проходит рядом?
Как этот трафик меняется утром, днём и вечером?
Есть ли парковка?
Можно ли разместить вывеску?
Достаточно ли электрической мощности?
Есть ли вентиляция?
Можно ли организовать разгрузку?
Есть ли ограничения на определённые виды деятельности?
Сколько аналогичных помещений уже пустует рядом?
Что ещё строится вокруг?
Какой объём коммерческой недвижимости выйдет на рынок через два года?
За сколько реально сдаются похожие объекты?
Не выставляются.
Сдаются.
Это принципиально разные цифры.
Если вы не можете ответить хотя бы на большую часть этих вопросов, вы пока не инвестируете.
Вы покупаете надежду.
2.1.1.
Не покупайте объект. Сначала поймите его экономику
Допустим, вам предлагают объект за 300 000 долларов.
Агент говорит:
— Его можно сдавать примерно за 2 000 долларов в месяц.
Начинающий инвестор моментально считает:
2 000 × 12 = 24 000 долларов.
24 000 / 300 000 = 8%.
— Отлично. Восемь процентов годовых.
Нет.
Пока у вас нет восьми процентов.
У вас есть красивая цифра в калькуляторе.
Теперь начинается настоящая работа.
Допустим, объект в среднем один месяц в году простаивает между арендаторами.
Тогда вы получите не 24 000, а около 22 000 долларов валового арендного дохода.
Из этой суммы могут вычитаться расходы собственника.
Страхование.
Налоги.
Ремонт.
Комиссия за поиск нового арендатора.
Расходы в периоды простоя.
Эксплуатационные платежи, если часть из них нельзя переложить на арендатора.
Допустим, совокупно за год это ещё 4 000 долларов.
Остаётся около 18 000 долларов.
18 000 / 300 000 = 6% годовых до учёта возможного роста или падения стоимости самого объекта и расходов на последующую продажу.
Вот теперь у нас начинает появляться экономика.
Но и шести процентов ещё недостаточно для принятия решения.
Нужно спросить:
Шесть процентов за какой риск?
Если ради этой доходности вы покупаете высоколиквидное помещение со стабильным долгосрочным арендатором — это одна история.
Если те же шесть процентов вы рассчитываете получать от объекта, который способен простаивать по полгода, — совершенно другая.
Одинаковая доходность не означает одинаковую инвестицию.
2.1.2.
Доходность без понимания риска ничего не значит
Допустим, перед вами два объекта.
Первый стоит 200 000 долларов и способен приносить около 12 000 долларов чистого дохода в год.
Это примерно 6%.
Второй стоит те же 200 000 долларов, но обещает приносить 24 000 долларов.
Около 12%.
Какой лучше?
Новичок отвечает мгновенно:
— Второй.
Профессионал отвечает:
— Мне недостаточно информации.
Почему второй объект приносит в два раза больше?
Возможно, он находится в слабой локации.
Возможно, арендатор ненадёжен.
Возможно, договор заканчивается через несколько месяцев.
Возможно, помещение требует постоянных вложений.
Возможно, его чрезвычайно сложно будет продать.
Возможно, существующая ставка аренды выше рынка и после ухода текущего арендатора следующий согласится платить только половину.
А возможно, это действительно великолепная инвестиция.
Но пока мы этого не выяснили, цифра 12% не означает практически ничего.
Высокая доходность — это не подарок рынка. Это приглашение задать дополнительные вопросы.
2.1.3.
Вы должны понимать, откуда появляются ваши деньги
Это один из самых простых тестов инвестиционной грамотности.
Если вы покупаете объект, попробуйте объяснить его экономику человеку, который ничего о нём не знает.
Одним простым предложением.
Например:
«Я покупаю помещение за 250 000 долларов, потому что в этой локации существует устойчивый спрос со стороны определённой категории бизнеса, рыночная аренда позволяет рассчитывать примерно на 7% чистого дохода, а ограниченное предложение аналогичных помещений поддерживает ликвидность объекта».
Это уже похоже на инвестиционную гипотезу.
А теперь другой вариант:
«Я покупаю, потому что район перспективный и цены там должны вырасти».
Это не инвестиционная гипотеза.
Это вера.
Слова «должно вырасти» уничтожили огромное количество капиталов.
Профессиональный инвестор обязан понимать механизм.
Почему должно вырасти?
За счёт чего?
Кто будет следующим покупателем?
Почему через пять лет он заплатит вам больше?
Что изменится за эти пять лет?
Вырастет население?
Увеличится доход жителей?
Появится новая инфраструктура?
Сократится предложение?
Увеличится спрос?
Изменится назначение территории?
Появится крупный работодатель?
Если объяснения нет, перед вами не прогноз.
Перед вами желание.
2.1.4.
Особенно опасно инвестировать в то, что выглядит модным
У рынка недвижимости регулярно появляются свои модные идеи.
Сегодня все говорят об одном формате.
Завтра — о другом.
Через год появляется третья концепция.
Каждая новая инвестиционная мода сопровождается одинаковыми фразами:
«Новая модель рынка».
«Так теперь будет всегда».
«Уникальная возможность».
«Входить нужно сейчас».
«Через несколько лет таких цен уже не будет».
«Доход практически гарантирован».
Именно в этот момент профессиональному инвестору нужно становиться особенно скучным.
Не торопиться.
Считать.
Проверять.
Задавать неудобные вопросы.
Однажды инвестору предложили коммерческое помещение примерно за 400 000 долларов.
Объект выглядел почти безупречно.
Современное здание.
Красивый фасад.
Новый район.
Высокие потолки.
Панорамные окна.
В презентации было написано, что район активно развивается, население увеличивается, а коммерческие помещения ограничены в количестве.
Главным аргументом была предполагаемая аренда.
По расчётам продавца помещение должно было приносить около 3 500 долларов в месяц.
Это выглядело интересно.
Инвестор практически принял решение.
Оставалось внести деньги.
Но перед покупкой он решил проверить одну простую вещь.
Не стоимость недвижимости.
Не прогноз роста.
Не красивые перспективы района.
Он решил выяснить:
кто конкретно готов платить здесь 3 500 долларов в месяц?
Начали разговаривать с потенциальными арендаторами.
Одним помещение было слишком большим.
Другим — слишком маленьким.
Для части бизнеса не хватало технических возможностей.
Некоторым не подходила парковка.
Другим был неинтересен существующий поток людей.
Через некоторое время выяснилось, что реальный рынок находится ближе к 2 500 долларам в месяц.
Разница всего тысяча долларов.
На первый взгляд немного.
Но тысяча долларов в месяц — это 12 000 долларов в год.
За пять лет — 60 000 долларов недополученного валового дохода, если не учитывать индексацию, простои и другие расходы.
Но проблема оказалась ещё глубже.
Даже за 2 500 долларов быстро найти арендатора было непросто.
То есть инвестор собирался купить за 400 000 долларов не готовый денежный поток.
Он собирался купить предположение о денежном потоке.
И это две совершенно разные инвестиции.
От сделки отказались.
Через некоторое время в том же районе появились новые коммерческие помещения.
Предложение выросло.
Собственники начали конкурировать между собой.
Ставки аренды оказались под давлением.
Красивый объект никуда не исчез.
Исчезла красивая экономика.
2.1.5.
Посредственный инвестор и профессионал
Посредственный инвестор
— Мне предлагают отличный объект.
— Почему отличный?
— Очень перспективный район.
— Что значит перспективный?