- -
- 100%
- +
Ваши деньги имеют не только номинальную стоимость.
У них есть стоимость возможности.
Если вы отдали кому-то 50 000 долларов, вы потеряли возможность использовать эти 50 000 в другом месте.
Поэтому нельзя рассуждать:
— Деньги всё равно лежат.
У профессионального инвестора свободные деньги не лежат.
Они обеспечивают ликвидность.
Они позволяют быстро войти в сделку.
Создают резерв.
Дают возможность пережить кризис.
Позволяют торговаться.
Дают свободу отказаться от плохой сделки.
Это тоже работа капитала.
Ликвидность — это не бездельничающие деньги. Это оплаченная свобода действий.
2.11.6.
Мини-сценка: посредственный инвестор и профессионал
Посредственный инвестор
— Мне знакомый попросил 25 000 долларов.
— Для чего?
— Бизнес какой-то запускает.
— Какой?
— Не особо разбирался.
— Когда вернёт?
— Через полгода.
— Из каких денег?
— Бизнес заработает.
— А если не заработает?
— Ну он нормальный человек.
Обратите внимание.
Мы спросили о финансовой модели.
Получили характеристику личности.
Это совершенно разные вещи.
Профессиональный инвестор
— У меня попросили 25 000 долларов.
— Что решил?
— Сначала определил, готов ли я полностью потерять эту сумму.
— И?
— Нет.
— Значит, отказал?
— От займа в таком формате — да. Если речь идёт об инвестиции, могу отдельно изучить проект, риски, обеспечение и источник возврата. Если человек действительно оказался в тяжёлой ситуации и я хочу помочь, могу дать меньшую сумму без ожидания возврата.
Вот это принципиальная разница.
Профессионал разделяет три понятия:
помощь;
заём;
инвестицию.
Посредственный инвестор смешивает их в одно.
2.11.7.
Помощь — это не инвестиция
Допустим, близкому человеку срочно нужны 3 000 долларов.
Вы можете позволить себе потерять эти деньги без последствий для своей финансовой системы.
Вы хотите помочь.
Тогда иногда психологически и финансово разумнее сказать:
— Я дам тебе эти деньги. Возвращать не нужно.
В этот момент происходит удивительная вещь.
Исчезает долговая связь.
Вы помогли.
Решение закончено.
Не нужно ждать.
Напоминать.
Контролировать.
Считать чужие покупки.
Возмущаться отпуском должника.
Думать, почему он купил новый телефон, но не вернул вам деньги.
Вы отдали ровно ту сумму, которую были готовы отдать.
Это цена помощи.
2.11.8.
Но здесь есть важное ограничение
Правило «давай, но не в долг» не означает:
раздавайте деньги всем, кто попросит.
Наоборот.
Оно требует ещё большей дисциплины.
Вы должны заранее определить сумму, которую способны подарить без ущерба себе.
Если человек просит 30 000 долларов, а вы готовы безболезненно потерять только 3 000, существуют два честных варианта:
дать 3 000 безвозвратно;
или не давать ничего.
Но не нужно выдавать 30 000 под обещание:
— Я обязательно верну.
Если потеря этих денег разрушит ваш инвестиционный план, вы просто не можете позволить себе такую помощь.
2.11.9.
Почему мы боимся сказать «нет»
Потому что деньги в отношениях редко воспринимаются только как деньги.
Отказ может интерпретироваться как:
«Ты мне не доверяешь».
«Тебе для меня жалко».
«У тебя же есть».
«Мы столько лет знакомы».
Именно поэтому человек иногда соглашается на финансовую операцию, на которую никогда не согласился бы с посторонним.
Представьте, что незнакомый человек говорит:
— Дайте мне 20 000 долларов. Договора не будет. Обеспечения нет. Точной даты возврата нет. Бизнес-плана тоже нет. Но поверьте, я хороший человек.
Вы бы дали?
Скорее всего, нет.
Но стоит заменить незнакомого человека родственником или другом — и финансовая логика внезапно выключается.
2.11.10.
Хороший человек — не финансовая гарантия
Это необходимо повторить.
Честность заёмщика важна.
Но одной честности недостаточно.
Человек может честно сказать:
— Верну через три месяца.
И действительно верить в это.
Проблема в том, что через три месяца денег у него может не оказаться.
Поэтому профессиональный инвестор оценивает не только намерение.
Он оценивает механизм возврата.
2.11.11.
Особенно опасно давать деньги на спасение плохого бизнеса
Есть фраза:
— Мне совсем немного не хватает, чтобы бизнес снова заработал.
Она должна заставить вас включить калькулятор.
Почему бизнесу не хватает денег?
Это временный кассовый разрыв?
Или он системно убыточен?
Есть контракты?
Есть денежный поток?
Есть активы?
Или ваши деньги просто позволят бизнесу прожить ещё три месяца?
Если человек потерял 50 000 долларов собственных денег в проекте и теперь просит у вас ещё 20 000, необходимо понять:
почему следующие 20 000 должны работать лучше предыдущих 50 000?
Иногда ответ существует.
Но его нужно найти до передачи денег.
2.11.12.
Долг способен уничтожить дружбу даже при полном возврате
Представим, человек всё-таки вернул деньги.
Но не через обещанные три месяца.
А через два года.
Формально обязательство выполнено.
Однако за эти два года кредитор десятки раз напоминал о долге.
Должник избегал встреч.
Возникали ссоры.
Каждая крупная покупка должника раздражала кредитора.
— На это деньги есть, а мне вернуть нет?
Через два года деньги вернулись.
Отношения — нет.
Поэтому иногда подарок в 2 000 долларов обходится дешевле займа в 20 000.
2.11.13.
Не становитесь банком для окружающих
У банка существует инфраструктура кредитования.
Он проверяет заёмщика.
Анализирует доходы.
Оценивает риски.
Закладывает вероятность невозврата.
Требует обеспечение.
Устанавливает процент.
Диверсифицирует кредитный портфель.
И даже после всего этого часть заёмщиков не возвращает деньги.
А теперь представьте частного человека.
Он ничего не проверил.
Обеспечения нет.
Договор символический или отсутствует.
Риск сосредоточен на одном заёмщике.
Но он уверен:
— Мне-то точно вернут.
Почему?
— Мы давно знакомы.
С финансовой точки зрения это удивительная логика.
2.11.14.
Если банк отказал человеку, почему вы должны соглашаться?
Особенно внимательно относитесь к ситуации:
— Банк мне не даёт, поэтому решил обратиться к тебе.
Здесь стоит остановиться.
Профессиональная организация, которая зарабатывает на выдаче денег, изучила человека и решила, что риск слишком высок.
А теперь этот риск предлагают вам.
Причём часто:
без обеспечения;
без процентов;
без юридической защиты.
Это не означает, что человеку нельзя помогать.
Но необходимо понимать, что именно вы делаете.
Если помогаете — определите сумму подарка.
Если кредитуете — ведите себя как кредитор.
Если инвестируете — анализируйте инвестицию.
2.11.15.
Не путайте долг и инвестицию
Представим знакомого, который говорит:
— Дай 100 000 долларов на проект. Через год верну 120 000.
Это уже не просто дружеский заём.
Перед вами финансовая операция с обещанной доходностью 20%.
Следовательно, нужно спрашивать:
Почему 20%?
Какие риски?
Что создаёт такую доходность?
Какие активы стоят за проектом?
Кто управляет?
Каков денежный поток?
Что произойдёт, если проект задержится?
Есть ли обеспечение?
Как выйти из инвестиции?
Если вам неловко задавать эти вопросы, не инвестируйте.
Потому что после потери 100 000 долларов задавать их будет поздно.
2.11.16.
Деньги детям и родственникам
Есть ещё одна форма долговой ловушки.
Родители говорят взрослому ребёнку:
— Мы дадим тебе 50 000 долларов на первоначальный взнос, потом вернёшь.
Ребёнок воспринимает это как помощь.
Родители — как долг.
Проходит несколько лет.
Родители:
— Когда вернёшь наши деньги?
Ребёнок:
— Какие деньги? Вы же помогли с квартирой.
И начинается конфликт.
Проблема возникла не сегодня.
Она возникла в момент передачи денег, когда стороны по-разному понимали условия.
Поэтому деньги внутри семьи особенно требуют ясности.
Подарок — называйте подарком.
Заём — займом.
Инвестицию — инвестицией.
Не оставляйте финансовые отношения в серой зоне.
2.11.17.
История профессионального инвестора
Представим инвестора с капиталом 500 000 долларов.
К нему приходит близкий человек и просит:
— Мне нужно 40 000. Верну примерно через год.
Инвестор отвечает:
— Я не готов давать 40 000 в долг.
Это вызывает удивление.
— Почему? У тебя же есть деньги.
— Именно поэтому они у меня есть. Я разделяю капитал, инвестиции и помощь близким.
Он продолжает:
— Если тебе действительно нужна помощь, я готов дать 5 000 долларов без возврата. Если тебе нужны 40 000 для бизнеса, покажи проект. Тогда я рассмотрю его как инвестицию. Если нужен кредит — должны быть условия возврата.
Это может показаться холодным.
На самом деле такая позиция намного честнее.
Потому что она не создаёт ложных ожиданий.
Неправильные финансовые отношения способны разрушить их гораздо быстрее.
Поэтому иногда самое уважительное слово, которое можно сказать близкому человеку:
«Нет».
Не потому, что вам жалко денег.
А потому, что предлагаемая конструкция плохая.
2.11.18.
Если всё-таки решили дать в долг
Бывают ситуации, когда заём действительно имеет смысл.
Тогда перестаньте делать вид, что деньги не важны.
Зафиксируйте условия.
Сумму.
Срок.
Порядок возврата.
Источник возврата.
Что происходит при задержке.
Если сумма значительная — оформите отношения юридически в соответствии с законодательством вашей страны.
Это не недоверие.
Это нормальная финансовая гигиена.
Хорошие договорённости защищают отношения именно потому, что уменьшают пространство для разных трактовок.
2.11.19.
Никогда не давайте в долг деньги, которые понадобятся вам самим
Это одно из главных правил.
Не отдавайте:
аварийный резерв;
деньги на налоги;
капитал для уже запланированной сделки;
средства на обязательные платежи;
деньги, от которых зависит ваша семья или бизнес.
Даже если вам обещают вернуть через неделю.
Потому что вы не контролируете чужие обстоятельства.
Деньги, которые вам обязательно понадобятся в определённый срок, нельзя передавать человеку, который может этот срок нарушить.
2.11.20.
Проверка на одну секунду
Перед передачей денег представьте:
этот человек никогда их не вернёт.
Не потому, что он плохой.
Просто так сложились обстоятельства.
Теперь спросите:
что произойдёт со мной?
Если ответ:
— Ничего критичного. Мне будет неприятно, но финансовая система не пострадает.
Риск хотя бы управляем.
Если ответ:
— Мне придётся продавать актив.
— Сорвётся моя сделка.
— Я сам полезу в кредит.
— Мне нечем будет платить обязательства.
— Я разрушу отношения с этим человеком.
Тогда ответ очевиден.
Вы не можете позволить себе этот заём.
2.11.21.
Ещё одна ловушка: одолжить, чтобы заработать
Иногда близкий человек предлагает:
— Не держи деньги без дела. Дай мне 50 000 долларов, я буду платить тебе 15% годовых.
Инвестор думает:
«Отлично. Человека знаю, доходность высокая».
Но именно высокая доходность должна вызвать следующий вопрос:
почему человеку приходится платить вам 15%, если он может взять деньги дешевле?
Возможно, не может.
Тогда почему?
Плохая кредитная история?
Высокий риск бизнеса?
Отсутствие обеспечения?
Нестабильный доход?
Профессиональный инвестор не боится высокой доходности.
Он просто понимает:
Высокий процент — это не подарок. Обычно это цена риска.
2.11.22.
Деньги должны либо работать, либо защищать
Мы уже говорили в предыдущих главах, что капитал необходимо держать в движении.
Но это не означает, что каждую свободную сумму необходимо куда-то немедленно пристроить.
У денег существуют как минимум две важные функции.
Первая — зарабатывать.
Вторая — защищать.
Резерв не обязан показывать максимальную доходность.
Его задача — дать вам время.
Инвестиционный капитал должен искать эффективное применение.
Его задача — создавать доход.
А деньги, которые вы решили подарить, выполняют третью функцию:
помогают другому человеку.
Проблемы начинаются, когда эти три категории смешиваются.
2.11.23.
Финансовые границы — часть профессионализма
Чем больше становится ваш капитал, тем чаще окружающие будут считать, что у вас появились «лишние деньги».
Но у инвестора практически не бывает лишних денег.
Есть:
работающий капитал;
резерв;
ликвидность;
деньги под будущие сделки;
средства на обязательства;
личный бюджет;
благотворительность и помощь.
Каждый доллар должен понимать свою функцию.
Если деньги предназначены для инвестиций, не превращайте их случайно в бессрочный семейный кредит.
2.11.24.
Мини-сценка: просьба о деньгах
Посредственный инвестор:
— Конечно, дам.
— Когда тебе понадобятся деньги обратно?
— Через три месяца.
— А человек точно вернёт?
— Конечно. Мы же давно знакомы.
Через четыре месяца:
— Мне неудобно спрашивать.
Через шесть:
— Он меня избегает.
Через год:
— Больше никому никогда не помогу.
Проблема была не в помощи.
Проблема была в отсутствии правил.
Профессиональный инвестор:
— Тебе нужно 20 000 долларов?
— Да.
— Я не могу подарить такую сумму. Поэтому как неформальный долг её не дам. Если речь идёт о бизнесе, давай посмотрим экономику. Если тебе нужна именно помощь, я могу безвозвратно дать сумму, которую способен себе позволить.
Никакой агрессии.
Никакого унижения.
Никакой игры в банк.
Просто финансовая ясность.
2.11.25.
Вывод
Деньги — плохой инструмент для проверки дружбы.
Не нужно выяснять с помощью 20 000 долларов, насколько надёжен ваш знакомый.
Не нужно проверять семейные отношения кредитом.
Не нужно превращать любовь, дружбу или благодарность в долговой договор, условия которого никто толком не определил.
Хотите помочь — помогите.
Но помогайте той суммой, которую можете позволить себе потерять навсегда.
Хотите выдать заём — относитесь к нему как к финансовой операции.
Хотите инвестировать — изучайте объект инвестирования независимо от того, насколько хорошо знаете человека.
Посредственный инвестор говорит:
«Я ему доверяю».
Профессиональный спрашивает:
«Из чего будут возвращены деньги?»
Посредственный думает:
«Неудобно отказать».
Профессиональный:
«Что произойдёт, если деньги не вернутся?»
Посредственный отдаёт деньги из инвестиционного капитала.
Профессиональный разделяет капитал, резерв, инвестиции и помощь близким.
И главное правило этой главы можно сформулировать так:
Не давайте в долг деньги, потеря которых изменит вашу жизнь или ваши отношения с человеком.
Иногда лучше подарить тысячу, чем одолжить десять тысяч.
Потому что после подарка человек скажет вам:
«Спасибо».
А после плохого займа через год вы оба можете перестать отвечать друг другу на звонки.
Деньги можно заработать снова.
Хорошие отношения восстановить значительно сложнее.
Поэтому профессиональный инвестор умеет не только покупать, продавать, занимать и считать доходность.
Он умеет проводить границу между капиталом и человеческими отношениями.
И иногда самое выгодное финансовое решение — не получить процент.
А просто не создавать долг.
2.12.
Правило № 12. Ищите сильный актив там, где остальные видят слабый рынок
Есть одна идея, которая на первый взгляд противоречит здравому смыслу: лучшие возможности далеко не всегда находятся в лучших сегментах рынка.
Когда определённая отрасль становится популярной, туда устремляются деньги. О ней говорят аналитики, блогеры, инвесторы. Активы начинают дорожать не только потому, что стали лучше, но и потому, что их захотели все одновременно.
В недвижимости происходит ровно то же самое.
Как только какой-нибудь формат объявляют «инвестицией года», начинается массовое движение.
— Нужно брать именно это.
— Почему?
— Все берут.
— Какая доходность?
— Говорят, хорошая.
— Почему объект должен дорожать?
— Ну рынок же растёт.
Это один из самых опасных моментов для инвестора.
Потому что хороший рынок и хорошая инвестиция — не одно и то же.
Можно купить посредственный объект на великолепном рынке и потерять деньги.
А можно найти великолепный объект в слабом сегменте и заработать.
Именно поэтому двенадцатое правило мы перенесём из мира фондового рынка в недвижимость следующим образом:
Не ищите лучший рынок. Ищите лучший актив внутри недооценённого рынка.
2.12.1.
Цена и качество — разные вещи
Представьте два объекта.
Первый находится в сегменте, который последние несколько лет стремительно развивается.
Все о нём говорят.
Цены растут.
Инвесторы стоят в очереди.
Продавцы практически не торгуются.
Объект стоит 300 000 долларов и приносит после реальных расходов около 15 000 долларов в год.
Доходность — примерно 5% годовых.
Второй находится в сегменте, который временно потерял популярность.
Новостей о нём мало.
Инвесторы относятся к нему настороженно.
Собственники готовы обсуждать цену.
Арендаторы существуют, но выбирать объект нужно значительно внимательнее.
Стоимость — 200 000 долларов.
Чистый денежный поток — 16 000 долларов в год.
Доходность — около 8%.
Какой объект лучше?
Начинающий инвестор часто выберет первый.
Почему?
Потому что первый легче психологически купить.
Вокруг него существует общественное подтверждение правильности решения.
Профессионал начинает изучать второй.
Не потому, что он любит плохие рынки.
А потому, что понимает:
там, где меньше желающих купить, появляется возможность купить хорошо.
2.12.2.
Почему толпа почти всегда приходит после роста
Есть неприятная особенность инвестиционного рынка.
Большинство людей начинают интересоваться активом не перед его ростом, а после.
Цена выросла на 30% — актив становится интересным.
Выросла ещё на 20% — о нём начинают говорить.
Выросла ещё — появляются курсы, аналитика, прогнозы и рассказы о том, почему именно этот сегмент будет расти вечно.
Именно в этот момент начинающий инвестор говорит:
— Надо заходить.
Но возникает простой вопрос:
кому он собирается продать этот актив дороже?
Тем, кто придёт после него?
А сколько таких людей осталось?
Инвестирование вообще плохо сочетается с желанием чувствовать себя частью большинства.
Если инвестиция очевидна абсолютно всем, велика вероятность, что значительная часть потенциальной прибыли уже находится в цене.
2.12.3.
Недвижимость особенно опасна в период всеобщей любви
С акциями инвестор хотя бы видит котировку каждую секунду.
С недвижимостью всё сложнее.
Она создаёт иллюзию стабильности.
Сегодня квартира рекламируется за 200 000 долларов.
Завтра похожая — за 210 000.
Через месяц кто-то выставляет за 220 000.
И инвестор говорит:
— Смотрите, рынок вырос на 10%.
Нет.
Цена предложения выросла на 10%.
Это ещё не означает, что кто-то купил объект по этой цене.
Поэтому во время ажиотажа инвестор особенно легко начинает путать три совершенно разные вещи:
рекламную цену, рыночную стоимость и инвестиционную ценность.
2.12.4.
Что значит «лучшая компания худшей отрасли» применительно к недвижимости
Мы не будем переносить правило буквально.
У недвижимости нет акций и компаний в привычном смысле.
Но экономический принцип прекрасно работает.
Нам нужен сильный объект внутри временно слабого или непопулярного сегмента.
Причём слово «слабый» здесь крайне важно понимать правильно.
Мы не ищем умирающий актив.
Мы не покупаем недвижимость только потому, что она подешевела.
Мы не собираем всё, от чего остальные хотят избавиться.
Нам нужен рынок, который временно не любят, но который продолжает выполнять экономическую функцию.
Это принципиальная разница.
2.12.5.
Плохая отрасль и умирающая отрасль — не одно и то же
Представьте два коммерческих помещения.
Первое расположено в старом торговом комплексе, который год за годом теряет посетителей.
Вокруг появились новые центры притяжения.
Арендаторы уходят.
Вакантность растёт.
Само здание морально устарело.
Собственник предлагает:
— Забирайте в два раза дешевле, чем несколько лет назад.
Это ещё не инвестиционная возможность.
Возможно, перед вами просто актив, который стал стоить дешевле по объективным причинам.
А теперь другой вариант.
Небольшое коммерческое помещение находится в сформированном жилом массиве.
Инвесторы временно потеряли интерес к этому типу недвижимости.
Но рядом живут тысячи людей.
Им по-прежнему нужны продукты, медицина, бытовые услуги, питание, образование, уход за собой.
Помещение имеет отдельный вход, понятную планировку, достаточную электрическую мощность и может использоваться несколькими категориями бизнеса.
Собственник продаёт его дешевле, потому что ему нужны деньги.
Вот это уже другая история.
Слабость рынка создала скидку, но сам актив слабее не стал.
Именно такие ситуации интересуют профессионального инвестора.
2.12.6.
История: два инвестора и один падающий рынок
Представим период, когда рынок коммерческой недвижимости переживает спад.
Новости выглядят тревожно.
Количество сделок снижается.
Собственники становятся нервными.
Часть инвесторов вообще перестаёт смотреть объекты.
Один говорит:
— Коммерция умерла.
Другой спрашивает:
— Какая именно?