- -
- 100%
- +
3.2.
Этимология слова «недвижимость отражает ее главное свой.
К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей (перемещение объектов без несоразмерного ущерба их назначению невозможно). Сооружения и объекты незавершенного строительства — сюда же.
Интересный момент: к недвижимости относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда и суда внутреннего плавания.
В современном законодательстве многих стран к недвижимости в первую очередь относятся земля и те объекты, которые непосредственно и неразрывно с ней связаны (здания, сооружения, растения и т. д.). Существуют и определенные особенности в правовом регулировании режима недвижимого имущества в некоторых странах.
3.2.1.
Определение и особенности недвижимости как инвестиционного объекта
Какова специфика недвижимости как товара и как объекта инвестиций?
Недвижимость для большинства людей сакральна.
• Она большая и дорогая.
• Ее постоянно всем не хватает.
• Это символ успеха и достатка.
• Это символ надежности и долговечности
• Это одна из жизненных целей для большинства людей — «построить дом, посадить дерево», «купить машину, квартиру, дачу»...
В результате получается, что недвижимость - это эмоциональный продукт, а не рациональный. Вы же должны научиться работать с недвижимостью рационально. Тогда у вас будут совершенно другие показатели и другие успехи.
Недвижимость — это сложный продукт.
Ее можно обменять только на недвижимость (если мы говорим об инвестициях). Не найдется много людей, способных поменять недвижимость даже на ценные бумаги.
Не найдется много людей, способных поменять недвижимость на автомобиль. И уж точно не найдется много людей, способных продать квартиру и купить вагон тушенки. Хотя в определенный момент продажа вагона тушёнки дает много бльшую доходность, чем сдача квартиры в аренду.
Недвижимость недвижима. Ее невозможно забрать с собой при отъезде. Это особенно остро ощутили на себе некоторые владельцы новостроек, далеко не каждую новостройку можно продать при переуступке или по доверенности.
Недвижимость - низколиквидный и сложный инструмент для инвестиций с невысокой доходностью. Иллюзия надежности инвестиций поддерживается «сакральной верой» в недвижимость у населения.
Учитывая это, какими соображениями должен руководствоваться инвестор?
Доходность прямо пропорциональна риску, как и в любых инвестициях. Нельзя гоняться за доходностью, не понимая, какой ценой она достигается.
Недвижимость — это слабый, низколиквидный и низкодоходный продукт. У меня есть клиенты с капиталом в 300-400 миллионов рублей, которых устраивает доходность 3 % годовых от недвижимости. Понимая, что это невысокая доходность, они осознают, что это сбережение средств.
В большинстве случаев инвестор перекладывается из недвижимости опять в недвижимость, так этот актив и становится ловушкой. Например, потому что рынок недвижимости может одновременно расти и падать.
Недвижимость - это очень плохой, тяжелый инструмент для спекуляций. Она далеко не всегда растет в цене. А рост номинальных цен - это еще одна ловушка для инвесторов.
Поэтому ориентироваться мы будем на такой параметр, как меновая цена недвижимости. О нем - ниже.
Крайне важно понимать, учитывать и прогнозировать законодательство, политическую обстановку и поведение регуляторов в стране, в которой вы собираетесь инвестировать. Налоговое законодательство, законы, связанные с изъятием недвижимости, наследованием недвижимости...
Когда инвестируете, вы должны в первую очередь задаться вопросами: «Каково законодательство этой страны? Какова устойчивость политического строя? Какова стабильность того, что вы будете вкладывать, и как редко меняется законодательство в этой стране?»
Поэтому не существует никаких универсальных советов, рецептов, подходящих всем стратегий. Стратегия может быть только индивидуальной, основанной на сроках, рисках, цене получения доходности и ваших личных особенностях.
Характеристики недвижимости
Как товар недвижимость имеет определенные характеристики: базовые, социально-демографические, технические, маркетинговые и юридические.
В рамках базовых характеристик недвижимость — это:
источник питания;
источник ресурсов, дохода;
возможность сохранения энергии для комфорта человека;
гарант безопасности и защиты.
Земельный участок — это базовый вид недвижимости.
С тех пор как большинство народов отказалось от кочевой жизни, началась борьба за земельные наделы. Земля как источник полезных ископаемых и питания по-прежнему имеет ценность, но особое значение в эпоху постмодерна она приобрела как территория одновременного обитания и отдыха большого количества людей (мегаполис, курортный регион). Отсюда проистекают другие характеристики недвижимости, которые приобрели особую значимость для людей в XX веке.
К социально-демографическим характеристикам относятся:
плотность и численность населения в локации;
национальная и социальная группа обитателей.
Плотность и численность населения - важнейшие показатели.
От них зависят спрос на недвижимость и развитость инфраструктуры, уровень культуры быта и уклад, что в конечном итоге влияет на цену и ценность недвижимости (определение понятий «цена» и «ценность» мы дадим в следующих главах).
Среди технических характеристик важны:
• материал и качество постройки;
• состояние и степень износа;
• площадь и размеры;
• энергетический класс объекта;
• тип и класс отопления, водоснабжения и коммуникаций;
• транспортные коммуникации и доступность.
Они относятся и к частной, и к коммерческой недвижимости.
Наконец, маркетинговые характеристики — это следствие манипуляций с представлениями покупателя о ценности объекта. В маркетинге это называется красивым словом «позиционирование».
К маркетинговым характеристикам относятся следующие:
• престиж;
• класс;
• экологичность;
• статус.
Самая важная группа характеристик, которые есть у любой недвижимости, - юридические:
• статус недвижимости;
• право владения ею, ее отчуждения и наследования;
• срок владения.
3.2.2.
Недвижимость с точки зрения права
Рассуждая о покупке недвижимости, мы часто произносим фразу: «Останется в наследство детям». Но что мы оставляем, какой актив?
Поэтому важно проверять не только правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, но и документы на коммуникации: электро и газоснабжение, водопровод, канализацию. Технические условия и законность подключения здания к коммуникациям важно запросить у собственника до момента покупки.
Важное свойство земельных участков — целевое назначение.
Выделим следующие их типы:
• предназначенные для строительства многоквартирного дома;
• предназначенные для индивидуального жилищного строительства;
• предназначенные для садового некоммерческого товарищества;
• предназначенные для ведения сельского хозяйства;
• особо охраняемые природоохранные (национальные парки, заповедники);
• охраняемые природные (лесхозы, прибрежная территория);
• особо охраняемые исторические (территории исторических парков);
• рекреационные (строительство домов отдыха и пансионатов);
• промышленные.
На земельных участках могут быть построены следующие типы объектов:
• жилое помещение (квартира) в многоквартирном доме;
• частный дом;
• нежилое помещение;
• отдельно стоящее нежилое здание (административно-офисное, торговое, производственное, складское);
• отель (гостиница)
3.2.3.
Недвижимость: актив, который нельзя унести с собой
Само слово «недвижимость» довольно точно описывает главное физическое свойство этого актива: он связан с определённым местом.
Квартиру нельзя погрузить в грузовик и перевезти туда, где вырос спрос. Земельный участок невозможно переставить в другой район. Торговое помещение не переедет вслед за покупательским трафиком. Склад не приблизится к новой транспортной развязке. Дом не последует за своим владельцем в другую страну.
Именно эта очевидная особенность недвижимости создаёт огромное количество неочевидных инвестиционных последствий.
Недвижимость — это не просто стены, земля и документы.
Это актив, намертво связанный с конкретной точкой пространства, законодательством, инфраструктурой и экономикой территории, на которой он находится.
И прежде чем учиться зарабатывать на недвижимости, необходимо разобраться, что именно мы называем недвижимостью.
3.2.4.
Что делает имущество недвижимым
Если максимально упростить юридическую конструкцию, классическая недвижимость строится вокруг земли и объектов, которые прочно с ней связаны.
К ней прежде всего относятся:
земельные участки;
здания;
сооружения;
отдельные помещения;
объекты незавершённого строительства;
иные объекты, которые невозможно переместить без существенного изменения или ущерба их назначению.
Конкретный перечень, правила регистрации и юридические определения различаются в зависимости от законодательства конкретной страны.
И это первая важная оговорка для инвестора.
Физически недвижимость может выглядеть одинаково в разных странах, но юридически это могут быть совершенно разные активы.
Две одинаковые квартиры могут давать владельцам совершенно разный объём прав.
Два одинаковых земельных участка могут иметь совершенно разные разрешённые способы использования.
Два одинаковых коммерческих помещения могут подчиняться разным требованиям.
Поэтому профессиональный инвестор покупает не просто квадратные метры.
Он покупает набор юридически закреплённых прав на конкретный объект.
3.2.5.
Недвижимость начинается не со стен
Начинающие инвесторы практически всегда смотрят на физический объект.
Они видят красивый дом.
Большие окна.
Высокие потолки.
Хороший ремонт.
Участок.
Парковку.
Вид.
И мысленно уже становятся собственниками.
Профессионал смотрит немного иначе.
Он видит не только здание.
Он задаёт вопросы:
На какой земле оно находится?
Как зарегистрирован объект?
Что разрешено здесь делать?
Какие существуют ограничения?
Можно ли изменить назначение?
Какие права получает покупатель?
Можно ли объект сдавать в аренду именно так, как предполагает финансовая модель?
Можно ли его реконструировать, разделить или объединить?
Какие ограничения могут возникнуть при продаже?
Потому что кирпичи сами по себе почти ничего не гарантируют.
Ценность создаёт возможность этими кирпичами законно пользоваться и зарабатывать на них.
3.2.6.
История: идеальный объект, который оказался неидеальной инвестицией
Представим инвестора, который несколько месяцев ищет коммерческую недвижимость.
Наконец появляется вариант.
Цена — около 200 000 долларов.
Площадь подходящая.
Первый этаж.
Отдельный вход.
Хороший поток людей.
Рядом жилые дома.
Есть парковка.
Продавец показывает расчёт и говорит:
— Здесь можно открыть практически что угодно. Купите, немного переделаете и будете получать прекрасную аренду.
Инвестор смотрит на помещение и уже считает будущую прибыль.
Если вложить ещё 20 000 долларов в ремонт и сдавать помещение примерно за 2 000 долларов в месяц, получается интересная экономика.
На бумаге всё красиво.
Он практически готов внести деньги.
Но профессиональный консультант предлагает не торопиться.
— Давайте сначала поймём, что именно вы покупаете.
— Помещение.
— Это я вижу. А юридически?
Возникает пауза.
Начинается проверка.
И постепенно выясняется, что часть инвестиционной модели построена на предположениях.
Некоторые виды деятельности, на которые рассчитывал инвестор, требуют дополнительных согласований. Планируемая перепланировка может оказаться значительно сложнее, чем казалось на просмотре. Инженерные возможности объекта ограничивают часть потенциальных арендаторов.
Сам объект никуда не исчез.
Стены те же.
Окна те же.
Адрес тот же.
Изменилась только информация.
Но вместе с информацией изменилась инвестиционная стоимость.
Именно поэтому профессиональный инвестор сначала покупает понимание объекта и только потом — сам объект.
3.2.7.
Земля — фундамент всей конструкции
Исторически понятие недвижимости прежде всего связано с землёй.
И это логично.
Здание может разрушиться.
Дом можно снести.
Помещение можно полностью перестроить.
Но земельный участок остаётся в определённой точке пространства.
И эта точка имеет экономические характеристики.
Представьте два одинаковых здания.
Одинаковая площадь.
Одинаковые материалы.
Одинаковая планировка.
Даже стоимость строительства одинаковая.
Но первое стоит там, где ежедневно проходят тысячи людей.
Второе — там, где почти нет экономической активности.
Физически здания могут быть близнецами.
Экономически — совершенно разными активами.
Потому что инвестор покупает не только конструкцию.
Он покупает место конструкции в окружающей экономике.
3.2.8.
Недвижимость недвижима — и это не игра слов
Это свойство кажется настолько очевидным, что инвесторы перестают обращать на него внимание.
А зря.
Допустим, вы купили акции компании.
Компания может открыть производство в другом регионе.
Перенести офис.
Закрыть нерентабельное подразделение.
Перестроить логистику.
Выйти на другой рынок.
Недвижимость такой свободой не обладает.
Представьте торговое помещение.
Когда-то возле него проходило 5 000 человек в день.
Через несколько лет изменились транспортные потоки, появился новый центр притяжения, часть бизнеса переехала.
Теперь проходит 2 000 человек.
Что вы сделаете?
Перенесёте помещение?
Нет.
Именно поэтому местоположение для недвижимости является не просто характеристикой.
Это неотделимая часть самого актива.
3.2.9.
Место тоже не является вечной ценностью
Отсюда появляется ещё одна инвестиционная ошибка.
Люди говорят:
«Главное в недвижимости — локация».
Фраза правильная, но слишком примитивная.
Правильнее сказать:
Главное — экономическая функция локации в нужный вам период времени.
Хорошая локация сегодня не обязана оставаться хорошей через двадцать лет.
Город меняется.
Появляются новые дороги.
Меняются маршруты общественного транспорта.
Строятся новые жилые районы.
Перемещаются деловые центры.
Меняется плотность населения.
Меняются торговые привычки.
Часть торговли уходит в интернет.
Компании меняют требования к офисам.
Логистика создаёт спрос на новые складские зоны.
То есть недвижимость неподвижна, а экономика вокруг неё постоянно движется.
В этом и заключается один из фундаментальных рисков этого актива.
3.2.10.
Недвижимость — это ещё и юридическая конструкция
Есть физический объект.
А есть права на него.
И инвестору нельзя смешивать эти понятия.
В зависимости от страны законодательство может относить к недвижимости различные категории имущества и устанавливать специальные режимы регистрации отдельных объектов. Иногда юридическое понятие недвижимости оказывается шире бытового представления о «земле и зданиях».
Но для инвестора важнее даже не запомнить перечень.
Важно понять принцип:
Вы инвестируете не только в материальный объект. Вы инвестируете в права, ограничения и обязанности, связанные с ним.
Поэтому два визуально одинаковых объекта могут стоить совершенно разных денег.
У одного понятная правовая история.
У второго — ограничения.
У одного допустим широкий спектр использования.
У второго — узкий.
Один легко финансируется банками.
Другой вызывает вопросы.
Один можно относительно быстро перепродать.
Для второго круг покупателей ограничен.
И всё это может быть совершенно незаметно человеку, который просто пришёл на просмотр.
3.2.11.
Стены не приносят доход
Это необходимо запомнить.
Бетон не платит аренду.
Земля не переводит деньги на банковский счёт.
Красивый фасад не создаёт прибыль самостоятельно.
Доход появляется только тогда, когда объект способен выполнять полезную экономическую функцию.
Квартира предоставляет человеку место для проживания.
Магазин предоставляет бизнесу доступ к покупателям.
Офис создаёт пространство для работы сотрудников.
Склад участвует в логистике.
Производственное помещение позволяет выпускать продукцию.
Гостиничный объект предоставляет временное проживание.
Земля позволяет реализовать определённый сценарий использования.
Следовательно, инвестор должен спрашивать не: «Что это за недвижимость?» а: «Какую экономическую задачу этот объект способен решать и кто готов за решение этой задачи платить?»
Представьте участок земли стоимостью 100 000 долларов.
Первый сценарий позволяет построить объект, способный после реализации проекта генерировать значительный денежный поток.
Во втором сценарии возможности строительства существенно ограничены.
Физически земля та же.
Площадь та же.
Координаты те же.
Но инвестиционная ценность различается.
Почему?
Потому что стоимость недвижимости формируется не только материей.
Она формируется сочетанием:
физического объекта + прав на него + разрешённых способов использования + спроса.
Уберите один элемент — и экономика может измениться полностью.
Начинающие инвесторы воспринимают юриста как человека, которого нужно подключить перед сделкой.
Это слишком поздний подход.
Юридические ограничения необходимо учитывать ещё при расчёте инвестиционной модели.
Если предполагаемый доход зависит от определённого способа использования недвижимости, инвестор должен заранее понимать, допустим ли этот способ.
Иначе получается абсурдная последовательность:
сначала человек придумывает доходность;
потом покупает объект;
потом узнаёт ограничения;
и только после этого начинает считать настоящую экономику.
Профессионал делает наоборот:
права → ограничения → возможное использование → экономика → цена → решение о покупке.
Есть ещё одно следствие её неподвижности.
Человек может изменить место жительства.
Бизнес может уйти из региона.
Инвестор может решить перенести капитал на другой рынок.
А объект останется там, где был.
Поэтому недвижимость создаёт особый риск: владелец мобильнее своего капитала.
Вы можете за несколько часов оказаться в другой части мира.
Ваш дом — нет.
Именно поэтому перед покупкой особенно важен вопрос ликвидности.
Не только:
«Сколько объект будет приносить?»
Но и:
«Что я буду делать, если мне понадобится выйти?»
Кому продать?
За какой срок?
С каким дисконтом?
Можно ли управлять объектом дистанционно?
Насколько инвестиция зависит от вашего личного присутствия?
Все эти вопросы являются прямым следствием одного простого свойства:
недвижимость действительно недвижима.
Обычный покупатель жилья может позволить себе эмоциональную логику.
«Мне здесь нравится».
«Хочу такой вид».
«Мечтал жить именно в таком доме».
Это нормально.
Он покупает потребление.
Инвестор покупает экономический результат.
Поэтому его критерии должны быть другими.
Ему может совершенно не нравиться объект, который прекрасно зарабатывает.
И наоборот — он может влюбиться в недвижимость, которую категорически нельзя покупать как инвестицию.
Профессиональный инвестор должен уметь произнести очень неприятную для собственного эго фразу:
«Я бы никогда здесь не жил. Но как инвестиция этот объект великолепен».
И противоположную:
«Я хотел бы здесь жить. Но как инвестиция это бессмысленно».
Когда человек научился разделять эти две мысли, он сделал огромный шаг от покупателя недвижимости к инвестору.
Перед любой покупкой раскладывайте объект минимум на пять уровней.
Первый — физический.
Что существует в реальности: земля, здание, помещение, инженерные системы, конструкция.
Второй — юридический.
Какими правами вы обладаете и какие ограничения принимаете вместе с объектом.
Третий — функциональный.
Для чего объект можно использовать сегодня и какие альтернативные сценарии существуют.
Четвёртый — экономический.
Кто готов платить за это использование, сколько и насколько стабильно.
Пятый — инвестиционный.
По какой цене вы входите, какой денежный поток получаете, какие риски принимаете и кому сможете продать объект при выходе.
И только после прохождения всех пяти уровней появляется ответ на вопрос:
стоит ли это покупать?
Недвижимость кажется простым активом именно потому, что её можно потрогать.
Вот земля.
Вот стены.
Вот дверь.
Вот ключ.
Вот документ.
Кажется, всё понятно.
Но именно эта материальность часто вводит инвестора в заблуждение.
3.2.12.
Недвижимость — значительно больше, чем физический объект.
Это одновременно территория, права, ограничения, инфраструктура, законодательство, окружающая экономика и возможность определённого использования.
Она неподвижна, тогда как мир вокруг неё постоянно меняется.
Люди перемещаются.
Бизнес перемещается.
Деньги перемещаются.
Трафик перемещается.
Центры экономической активности перемещаются.
Законы меняются.
Потребительские привычки меняются.
А ваша недвижимость остаётся на месте.
Поэтому профессиональный инвестор покупает не стены.
Он покупает право контролировать конкретный участок пространства и извлекать из его использования экономическую выгоду.
И перед каждой сделкой задаёт себе три вопроса:
Что именно я покупаю?
Что мне юридически и физически разрешено с этим делать?
Кто и почему будет готов платить мне за использование этого объекта завтра?
Если вы не можете чётко ответить на эти три вопроса, возможно, перед вами прекрасная недвижимость.
Но ещё не факт, что перед вами хорошая инвестиция.
3.2.13.
Недвижимость как вера: почему инвестор должен перестать любить бетон
Есть активы, к которым человек относится спокойно.
Мало кто испытывает эмоциональную привязанность к банковскому депозиту. Ещё меньше людей мечтают в детстве о портфеле ценных бумаг. Никто не приглашает друзей посмотреть на только что купленные облигации и не говорит с гордостью:
— Смотри, какие у меня облигации. Хорошие. Надёжные. Детям останутся.
С недвижимостью всё иначе.
У неё есть удивительное свойство: мы начинаем наделять её смыслом ещё до того, как начинаем считать деньги.
Дом — это безопасность.
Квартира — стабильность.
Земля — богатство.
Коммерческое помещение — капитал.