- -
- 100%
- +
— А сколько вы хотите за такую работу? Ой, это много, мы думали раза в два меньше. А давайте мы вам через пять лет, когда все остальные дома достроим предложим такую зарплату?
Обычно хочется сказать — позвоните пожалуйста через пять лет, когда у вас уже будет такая зарплата.
Как думаете это похоже на своевременное планирование и предполагает в себе долгосрочное сотрудничество? После того как все будет функционировать останется нужен сотрудник, который просит «так много деняк» и при этом отладил и запусти все процессы при этом не получив инфаркт и не поседел? Мне кажется, что в такие моменты больше не нужен кризис менеджер и можно его менять на более дешевого обычного сотрудника.
В моей практике были и другие компании, которые работали по аналогичному принципу, точнее собирались работать. Почему-то все они считали, что за месяц можно за счет одного человека полностью с нуля создать юрлицо, подобрать штат, открыть счета, заключить все договора, подготовить ОСС и провести его, оказать застройщику бесплатную услугу и заселить дом. За два месяца до начала заселения такие застройщики стабильно опоминались и начинали судорожно искать директора для еще не существующего юридического лица. Но по каким-то неведомым причинам не могли найти этого гения, и снова принимали решение передать дома другой управляющей компании.
Иногда застройщик сдает и заселяет 5,10,15 домов передавая их левой УК или даже УК с которой у них заключен договор, а потом вдруг бац! Нужно свою УК! (И опять же тут нюансов как крапивы за баней) дальше все зависит от сроков, персонала и подхода.
А иногда бывает все и сразу! Застройщик на старте нанял стороннюю УК, но как-то плохо они сработались. Принял решение о создании собственной УК, но что-то пошло не так. И тогда принял решение создать коллаборацию с крутой и знаменитой УК.
Вот именно эту тему я и хочу затронуть, и будет два примера с абсолютно разными выводами.
Пример №1. Когда громкое имя еще не все. Когда у каждого свои цели. И как влияют не слишком честные сотрудники на имидж компании в целом.
В это предприятие я попал спустя полтора года после его создания и у меня были проектные целевые задачи для работы с подразделением. Почему-то при выборе УК застройщик сделал ставку на абсолютно левую компанию. Да, у нее было громкое имя и амбициозные цели. Но вы поймете чуть позже, что это не всегда залог успеха и победы.
В общем, девелопер из столицы каким-то неведомым для меня образом проводит переговоры с региональным достаточно крупным и известной УК (известным правда конкретно в своем регионе) и заключает договор о создании УК по стандартам на своих объектах. В столицу десантируют лучших специалистов этой региональной УК, и они начинаю подбирать персонал и наводить порядок в течение целого года. По окончании этого года ответственное лицо рапортует учредителю УК что все готово, настроено и отлажено. Командировку длиной в год можно считать успешной и завершенной. В связи с этим принимается решение нанять директора из столицы для ведения бизнеса по стандартам этой региональной УК. Я на самом деле изучил все эти стандарты, их подход к ведению бизнеса в родном регионе и не могу сказать, что они в чем-то плохи. Сама компания принадлежит застройщику, и застройщик делает очень удачные и красивые проекты. Управляющая компания даже неплохо их обслуживает, правда с нюансами и оговорками. Конечно, у нее есть и крутые проекты, которые не выстрелили. Клиентам они нравятся, но вот платить за них они отказываются. И вот где-то спустя полгода работы этот новый столичный директор связывается со мной и приглашает потрудиться.
В момент, когда я пришел на объект на нем не было никакой стандартизации и внедренных корпоративных политик. Хотя эта же УК в своем регионе показывала очень даже неплохие результаты (но об этом чуть ниже)
Отдельная история как они нанимали директора на этот проект. Ему рассказали, что он будет самостоятельно принимать решения, а по итогу взяли в качестве номинала. Это когда все решения спускаются свыше, а ты просто берешь под козырек и исполняешь их. При этом ты несешь полную юридическую ответственность за эти решения и еще отвечаешь за целесообразность перед клиентами.
В общем, к моменту когда я влился в уже существующую команду (спойлер: за год налаживания процессов этим высококлассным специалистом были оставлены все сотрудники предыдущей компании, ротаций и смены персонала не произошло, хотя глядя на качество персонала это нужно было делать в первую очередь) на объектах я не увидел никаких особых новшеств и изменений, кроме того что из региона привезли в командировку своего единственного садовника чтобы осмотреть озеленение. И были постоянные командировки руководства в столицу (с непонятной целью, которую маскировали под словом «контроль») ну и внедрения своей исконной клиентской фишечки под названием соседский центр. Все! То есть все спецы старые, все подходы у этих спецов старые, привезены новые цветные объявления и открыт соседский центр. Чем занимался этот специалист целый год — одному ему и известно. Почему собственник компании и застройщик приняли такой результат работы как нечто прорывное и выполненное на 100% — известно только им.
Но это только предыстория для понимания всего масштаба трагедии. Так в чем хитрожопость? А она была сразу с двух сторон.
Одно из первых что я услышал на рабочем совещании — это взятые на себя обязательства новой УК довести до конца концепцию закрытых дворов и слава богу что не за свои средства, а за счет застройщика. Почему я обратил внимание именно на этот момент? Из-за свежести этого кейса для меня. Буквально полгода назад в другой компании я внедрял концепцию закрытого двора и знал все расценки.
И вот на совещании звучит фантастическая цифра в 60 миллионов для завершения проекта. Сумму озвучил подрядчик, которого выбрал застройщик на этапе строительства, и он же смонтировал 30% от этой системы.
После совещания я поговорил с директором и поделился личным опытом в данной сфере. Сформулировав это примерно в следующей фразе: 10—15 миллионов красная цена за то, чтобы сделать новую умную систему с нуля. Даже без привлечения знакомых подрядчиков. Просто выйти на рынок с готовым ТЗ, где будет четко прописано что мы хотим получить в итоге и возможно ценник даже будет ниже.
На это директор мне сказал очень коротко: лучше не лезь и не вникай. И я забил. Потому что не та у меня должность. Спустя полгода я совершенно случайно узнаю, что руководство УК детально изучило вопрос и вышло к руководству девелопера со следующим предложением: смонтировать систему за 30 мультов, но при этом великодушно добавило, что готовы взять половину расходов на себя, ибо у них открытые и партнерские отношения. Т.е. 15 мультов платит застройщик, а 15 мультов во все это вкидывает УК. Как думаете такое бывает в нормальной жизни? Так ведут бизнес адекватные руководители? Могу сказать, что нет, так не бывает.
На старте при входе УК может договориться о существенных вливаниях для улучшения имиджа, но все эти средства будут жестко прописаны в договоре и поверьте любая адекватная УК точно будет знать когда их отобьет. Они будут частично зашиты в тариф, либо временная убыточность компании будет забюджетирована.
О чем это говорит лично для меня? О том что УК нашла подрядчика готового сделать все за 10 мультов, застройщику объявила 30 мультов, а разницу положила в карман либо в виде прибыли, либо в виде отката. И поверьте, я почти со 100% уверенность могу предположить, что я в конечном итоге прав. Потому что аналогичный проект в другой столице мне стоил около 3 мультов и в эти деньги вполне открыто была заложена прибыль УК в размере 2% просто за организацию работ и проведение платежей. Ибо выставлять и собирать платежи тот еще геморрой. Соответственно просто масштабировав свои знания и опыт на большую площадь объекта, я даже на коленке получал Х3 в максимуме от той стоимости.
Вот такие хитрожопые правила ведения бизнеса. Справедливости ради хочу отметить, что эта компания в итоге прогорела и ушла с рынка столицы. Застройщик по неведомым мне причинам расторг с ними договор и снова создал свою собственную УК, при этом действуя по классической схеме — оставив всех сотрудников на местах и заменив лишь руководство. Стало ли там лучше после этого? Абсолютно точно нет, потому что с бывшими коллегами я также продолжаю общаться. Теперь там больше беспорядка, а значит намного легче воровать деньги, на чем и погорели следующие два директора. Вместо связки, которая была у нас: директор-технический директор-заместитель директора, там появилось еще с десяток заместителей и руководителей. Конечно же это было сделано в целях экономии. Процессы так и не запустились, мобильное приложение не взлетело, а дома с каждым днем все чаще и чаще поднимают вопрос о смене управляющей компании.
Но отвлечемся от желания заработать и поговорим о другом.
Почему не получилось? Почему в итоге проект, который мог приносить доход, просто провалился? Почему компания, у которой достаточно клиентоцентричный подход не смогла выйти на столичный рынок и свернула там свою деятельность?
Компания, с которой заключили договор, была региональной, а значит не особо заморачивалась с разницей подхода и тарифами в столице и в регионе. Потому что как я уже и говорил подход к бизнесу и ЖКХ сильно различаются как в городах, так и в регионах. Ну и второе, но не менее важное — эта компания выросла из застройщика, который строил объекты комфорт плюс, что для регионов равно бизнес-класс, а в столицу УК пришла управлять на эконом-плюс что для столицы отличается от эконома только более презентабельной отделкой первых этажей ну еще и более богатым и разнообразным озеленением и благоустройством — но тут уже зависит от застройщика. И как я уже писал если компания умеет работать за тридцать пять рублей в регионе (что, по сути, равно ста рублям в столице) то это абсолютно не значит, что компания умеет работать с тридцатью рублями в столице.
Наверное, тут и менталитет играет роль и принципы ведения бизнеса, и узкость мышления. Ведь если в регионе вы на 35 рублей умудряетесь проводить масштабные праздники для жителей, то в столице на тридцать рублей вы с трудом себе можете позволить квалифицированный и честный персонал.
Когда спустя два года мне привели их в пример успешного ведения бизнеса я рассмеялся и рассказал то, что о них знаю.
И если честно, то они в целом очень неплохая и уважаемая компания в своем родном регионе, но не выдержали уроков масштабирования бизнеса.
Пример №2
Когда я работал в компании назовем ее Альфа у меня состоялся разговор с директором который предложил мне повышение до должности директора, но в другом городе и уже в компании Бета. У компании альфа было присутствие в пяти разных городах. У компании бета тоже было присутствие в пяти разных городах. Застройщик компании бета при входе в новый регион недостаточно быстро успел сориентироваться в реалиях нового региона и к моменту ввода в эксплуатацию дома УК бета не успела получить лицензию. Соответственно заселение было под угрозой, и компания бета обратилась к компании альфа с просьбой подхватить дом. При обсуждении деталей выяснилось, что указанные события произошли полтора года назад и сотрудники нашей компании альфа довели дом до ручки. Клиенты за полтора года были готовы были просто уйти. И мне не давал покоя только один вопрос: как компания бета имея бизнес в пяти городах умудрилась просрать сроки получения лицензии в новом регионе если до этого легко масштабировалась? Ведь туда также летали руководители в командировки также готовили сотрудников и также открывали юридическое лицо, как и много раз до этого. Ответ оказался прост — директор которого поставили руководить в регионе, просто просрал все сроки. Хотя при этом, когда я подбивал баланс компании по затратам то выяснил что на деньги группы компаний он взял кучу техники включая новенький айфон и макбук и при увольнении подписал сам себе акт о том, что оба девайса были разбиты во время командировки. Со временем всплыло еще много таких необоснованных затрат, но концов я так и не нашел, соответственно при вступлении в должность пришлось просто принять на себя все долги и покрыть их за счет прибыли.
И снова ошибкой стали решения ответственных лиц.
Не обсуждать, а принимать на веру
Иногда решения собственника бизнеса — это полный пиздец!
Сажаем эти деревья именно здесь и мне плевать что мы нарушаем СП! Сажайте! Конечно же все промолчат в ответ и посадят это дерево там, где ткнул указующий перст, а с последствиями пусть УК разбирается. Или, покатавшись по России директор возвращается и сообщает: я хочу собственный контакт-центр! ну или классическое — вы как управляющая компания должны закрывать вопросы с гарантией. Ага! А потом собственник, принимая от компании и руководителя годовой отчет по бюджету спрашивает: бля, а где прибыль? Чо так мало?
Запросить у управляющей компании людей на выходные чтобы навести порядок на стройке и удивляться почему это директор хочет выставить счет за свои услуги? Ведь мы же одна команда! Да, мы одна команда, когда это выгодно застройщику, но когда управляющая компания просит что-то у застройщика то чаще слышит направление куда можно пойти со своей просьбой.
Вывести людей на доп. подработки потратив на это полмульта даже при условии, что это не заложено в годовой бюджет распиздяем директором который в компании трудится уже больше пяти лет? Да легко! Кто будет отвечать за финансовый результат компании? Директор по развитию. Кто собрался выводить людей? Директор региона. Кто дал добро на затраты? Собственник компании.
Просрать кучу бабла на исправление недостатков? С радостью! Но только за бюджет УК, а не застройщика! Застройщик выполняет стояки ХВС и ГВС опираясь на справку из водоканала о том что в районе все хорошо с водой. Строители игнорируют рекомендации технических специалистов и выполняют трубы из оцинковки. Директор строительства проживающий в этом районе всю жизнь и прекрасно знающи качество воды подтверждает решение. Итог? Три года трубам, и они все сгнили. Потому что водоканалу не выгодно сообщать правду о качестве воды, а застройщику дешевле выполнить из оцинкованной трубы. На совещании нам порекомендовали пойти на фиг, когда мы предложили застройщику оплатить свой косяк. Ведь юридически все верно: есть справка от Водоканала, есть проект и техническое решение. По факту все всё знали, но сделали так как сделали. Теперь замена будет производиться за счет жильцов.
Пруд посреди ЖК? Легко! Невозможно по нормативам? Ну извините- мы уже построили! Что делать? А мы не знаем! Ну вы там законы посмотрите, порешайте как-нибудь.
Таких долбанутых решений пруд пруди!
И казалось бы! Окей, ты решил организовать что-то из ряда вон выходящее, например фонтан или пруд, ну спроси ты у сотрудников сервисной компании, поинтересуйся как они планируют с этим жить? Нет! Мы запланировали и построили — извольте принять и обслуживать! А то, что в городе нет ни одной компании, которая умеет работать с фонтанами — уже не наши проблемы. Да и компания, которая строила этот фонтан, накосячила сверх меры.
Прямые как по линеечке пешеходные дорожки, а клиенты ходят по газонам? Ну это вы не можете все правильно организовать и научить клиентов, а мы все нормально построили.
Мусоросборная площадка вне проходной зоны, да еще и внешним видом напоминающая о деревенских туалетах? Легко! Клиенты не доносят до нее мусорные пакеты, а оставляют их на этажах и урнах, рядом с парадной? Вы же понимаете, что это теперь проблема управляющей компании!?
Из колясочной оба выхода на территорию со ступеньками? Ну… так получилось.
Светодиодная брусчатка не работает? Когда передавали — все работало! А то, что она выполнена кривыми руками — не докажете. Я с этой проблемой полтора года боролся, выискивая баланс между стоимостью и долговечностью нового решения! И кстати нашел) А во время проведения расследования удалось выяснить что все было просто смонтировано на сопли и изоленту, зато были подписаны все акты скрытых работ. И даже хваленая синяя изолента не смогла сдержать дожди и влагу, после чего большая часть конструкции просто вышла из строя.
Не работает видеонаблюдение, слишком дорогое освещение в МОП, цвет фасада не совпадает с паспортом дома, вообще нет паспорта дома? Не, мы дом передали, а дальше ваши проблемы.
Хорошие, продуманные коммерческие помещения, вынесенные на лицевой фасад, но узкая проезжая часть и отсутствие зон под разгрузку? Мы тут ни при чем, и постоянные пробки на придомовой территории теперь ваша проблема. Зато мы вам запилили классную площадку для отдыха на территории, и нам пофиг что на ней только фонари и скамейки. Радуйтесь, что есть. И в логике было бы неплохо подумать обо всех и часть этой площадки выделить под парковку для разгрузки, но зачем? Странно объяснять такие вещи застройщикам которые работаю на рынке больше двадцати лет и имеют очень неплохой опыт, но приходится. Потому что мы как УК слушаем всех клиентов и стараемся сделать хорошо всем, а не отдельным категориям граждан. Мы вынуждены балансировать в войне между арендаторами коммерческих помещений и собственниками квартир, быть посредниками и третейскими судьями.
Открыты балконы и террасы на крышах без навесов, отсутствие защиты углов и дорогая мебель в лобио без видеонаблюдения, жуткие картины для размещения на этажах и неудобные въезды в паркинг. Со всеми этими проблемами клиенты приходят к нам, а не к застройщику. Потому что после продажи площадей и получения денег застройщик старается максимально дистанцироваться от клиента. Иначе придется слушать претензии.
А блядские решения с придомовыми территориями и общественно полезными нагрузками, которые постфактум падают на плечи УК? Когда рядом с ЖК есть парк, который доступен всем, при этом по кадастровой карте не относится к общедомовому имуществу, а ты как УК обязан его обслуживать, потому что так сказал застройщик. Или придомовая парковка рядом с ЖК неожиданно оказывается городской территорией, при этом освещение этой территории заведено на твой дом, а обслуживать ее должна управляющая компания! Или общественный парк с фонтаном посреди десятка ЖК, но все освещение заведен в дом №3, вода питает фонтан от дома №5, а по кадастру он является придомовой территорией дома №6 — как вам такой расклад? И хуй то с ним если вы на стартовом моменте раскроете свои козырные карты — окей! Там мы сожмем жопы и размажем как-то эти расходы по бюджетам. Так нет же! Любите сюрпризы? Нет! Жаль, потому что их есть у меня! На моей памяти еще не было ни разу чтобы такой сюрприз преподнесли лично от директора строительства — директору УК. Не-а! Узнаешь самым последим, а еще веселее, когда ты это узнаешь от наученных горьким опытом клиентов.
И нужно изворачиваться, нужно придумывать решения, которые устроят всех. Нельзя прийти к застройщику и потребовать переделать или потребовать средства на обслуживание гениальных идей. Вам передали — вы и мучайтесь.
С годами настолько сильно погружаешься в специфику такого подхода, что уже просто по выражению лица застройщика видишь, где скрыты будущие сюрпризы.
Парковая зона, которую обслуживаешь ты, а земля на балансе города, фонтаны и водопады, отсутствие дренажных систем и постоянные лужи на территории, больные деревья, приводы ворот рассчитанные на загородный дом, а поставленные в целях экономии на паркинг в две тысячи машино-мест, фасад выполненный из «бумаги», когда крепления не выдерживают не то что кондиционер а по весу даже корзину для него держат с трудом. Фасады из монолитного стекла с невозможность установить кондиционер в принципе. Неучтенная роза ветров и смерчи во дворе поднимающие килограммы мусора в воздух. Угол подъема пандуса в паркинг не позволяющий въехать на стандартном седане, или ширина проезда не позволяющая повернуть за угол. Детские площадки, огороженные кустами, которые дети вытопчут еще в первый год.
И самое обидное что это невозможно искоренить. Где-то тебя не спрашивают и делают как хотят, где-то не слушают и экономят, а где-то слушают, но делают наоборот.
Когда глупые правила не такие уж и глупые
По опыту все правила пишутся кровью — по крайней мере так можно сказать о технике безопасности. Тогда в бизнесе все правила пишутся на опыте и чаще всего это опыт потери денег либо репутации.
Расскажу про потерю денег. За все траты любая компания должна отвечать и должна подтверждать их. То есть на каждую покупку должен быть полный комплект закрывающих документов и неважно это просто покупка или исполнение работ по договору. Счета фактуры акты выполненных работ чеки с QR-кодами, подписи печати, акты сверки. В противном случае это неподтвержденные расходы, которые компания должна учитывать как необоснованные траты и списывать с собственной прибыли. Чем больше таких трат, тем выше вероятность появления неприятных вопросов от учредителей и руководителей. Бывают просто неприятные ситуации, когда фирма что оказывала услуги к моменту обращения за закрывающими документами просто сдулась. Поэтому обычно стараются шевелить булками и запрашивать все документы сразу, чтобы в конце года не сильно удивляться. Бывают необходимые траты, которые ты просто никогда не сможешь подтвердить закрывающими документами. Например, в одной компании у меня в лифтовой кабине разбили зеркало неустановленные лица. Через производителя стоимость этого зеркала с завода составляла триста тысяч без учета стоимости пересылки между городами. При этом если обращаться в монтажную компанию и платить налом, то это зеркало можно было взять за шестьдесят тысяч. Экономия для бюджета на лицо к тому же зеркало оригинальное и в эту сумму включался монтаж. Только вот подтвердить эти траты ты не сможешь перед бухгалтерией. Тогда приходится включать хитрые схемы обхода. И тут уже все зависит от честности руководителя. Потому что если сотрудник или руководитель нечисты на руку, то это становится схемой вывода денежных средств. В компании, где я работал прекрасно знали эту схему как раз из опыта поэтому ее всегда отслеживали. Соответственно я со своей стороны доказывал и защищал сам факт наличия неисправности (разбитого зеркала) невозможность найти виновника (не функционировало видеонаблюдение т.к. застройщик на тот момент еще не установил видеокамеры в лифтовых кабинах), реальную стоимость зеркала с завода (было предоставлено полученное КП) и факт возможность взять его у монтажников (переписка в мессенджере) после положительного решения уже с бухгалтерией обговаривали выдачу необходимой суммы как подотчётных средств и дальнейшую схему подтверждения расходов. В моем случае с учетом того, что я занимался ремонтом в своей квартире то на указанную сумму для себя я покупал строительные материалы, а данные чеки проводили как закупку материалов для текущего ремонта. Да, эта схема абсолютно нечестная и кривая, но когда есть возможность сэкономить то я старался сделать это любой ценой. И еще раз повторю — моя компания знала об этой схеме и такие попытки вывода средств всегда отслеживались.
Кажется глупым что сотрудникам внутри компании не доверяют, но когда ты знаешь об этой схеме то и другие сотрудники могут о ней знать. К примеру, у меня на объекте есть магазин стройматериалов. При аварийных ситуациях в случае отсутствия необходимых инструментов или материалов линейщики для ускорения процесса брали материалы в магазине за свой счет либо записывая на виртуальный счет компании (в тетрадку) в конце месяца я посещал директора магазина и производил расчет получая чеки за все покупки. В какой-то момент я понял, что суммы покупок растут с каждым месяцем и стал делать сверки закупленных материалов. По результатам сверки выявил что сотрудники прочухав профит просто стали брать материалы за счет компании чтобы выполнять халтуры. При этом они имели двойную выгоду. Компания в магазине платила за материалы, а они с клиента получали деньги на приобретение материалов в ответ предоставляя товарные чеки без кассовых. Собственно, это просто подтверждает мою теорию что на любое хитрое правило найдется еще более хитрый сотрудник. Естественно два линейщика и инженер которые придумали и реализовали эту схему, были просто уволены из компании, а я ввел правило предварительного согласования списка материалов со мной либо с новым инженером. И чтобы сохранить деньги жильцов и компании всем было объяснено, что материалы нужно согласовывать даже в выходные. Больше никто хитрить не пытался.
Еще одно дурацкое правило, которое меня бесило — это необходимость проверки любого нового контрагента через службу безопасности. А это всегда потеря времени. Получение реквизитов, заполнение анкеты поставщика, время на проверку службой безопасности. Как это сделать если закупка у тебя горит? Может быть, авария и все срочно нужно прямо сейчас, или, например цены изменяются каждый день и сегодня это стоит сто рублей, а завтра уже двести? Или сейчас это в наличии, а через три дня, когда ты получаешь положительное заключение от СБ то материалов на складе магазина уже нет. Помните приписку к почти любому счету или КП что оно действует только три дня и магазин не отвечает за наличие товара или сохранение цен при оплате позднее? Или менеджер сразу предупреждает что товара мало, и он ставит для вас бронь на товар только на три дня? Так или иначе меня это правило всегда бесило!