Судебная практика в ЖКХ. Самые острые вопросы

Граница общего имущества

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 09.03.2016 №№02АП-350/2016, А29—2258/2015

«Как правомерно указано судом первой инстанции, для определения объема обязательств ответчика перед истцом в части тепловых потерь необходимо выделить сети, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, что и является критерием разграничения балансовой принадлежности.

Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (подпункты 3, 4 пункта 1 статьи 36).

В соответствии с пунктом 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491 (далее – Правила №491), в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

В силу подпункта «ж» пункта 2 Правил №491 в состав общего имущества могут включаться объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно пункту 8 Правил №491, внешней границей сетей электро-, тепло, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Также понятие внутридомовых инженерных систем содержится в пункте 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354; указанный пункт содержит указание на то, что в жилых домах внутридомовые инженерные системы включают расположенные в пределах земельного участка, на котором расположен жилой дом, а также находящиеся в жилом доме инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, с использованием которых осуществляется потребление коммунальных услуг.

Из системного толкования указанных норм в их взаимосвязи следует, что в состав общего имущества могут входить инженерные коммуникации, расположенные в пределах земельного участка, на котором расположен МКД, при условии, что они предназначены для обслуживания одного многоквартирного дома и с использованием данных коммуникаций осуществляется потребление коммунальных услуг.

В то же время, положениями пунктов 3, 4 Правил №491 определено, каким образом определяется состав общего имущества, а именно указано, что при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре; в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

Таким образом, вхождение инженерных коммуникаций, находящихся за внешней стеной жилого дома, в состав общего имущества должно устанавливаться в каждом конкретном случае применительно к каждому многоквартирному жилому дому с учетом назначения коммуникаций, особенностей присоединения к сетям ресурсоснабжения и прохождения границы земельного участка, а также содержания технической документации на многоквартирный дом и данных ЕГРП.

Вопреки мнению заявителя, само по себе прохождение каких-либо коммуникаций в границах земельного участка не влечет их автоматического отнесения к общему имуществу, так как необходимо рассмотрение вопросов о точке подключения коммуникаций при осуществлении технологического присоединения жилого дома, нахождения на участке тепловых камер, колодцев и иного имущества, необходимого для обслуживания сетей, установление позиции собственников в отношении вхождения конкретного имущества в состав общего (в том числе с учетом особенностей сдачи жилого дома в эксплуатацию) и т.д.»

* * *

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2022 №№08АП-12047/2022, А70—20613/2021

«Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 22.07.2015 №305-ЭС15—513, от 21.12.2015 №305-ЭС15—11564, от 03.10.2016 №308-ЭС16—7310, от 26.12.2016 №308-ЭС16—7314, точка поставки коммунальных услуг в МКД по общему правилу должна находиться на внешней стене дома в месте соединения внутридомовой сети с внешними сетями.

Иное возможно при подтверждении прав собственников помещений в МКД на сети, находящиеся за пределами внешней стены этого дома. Вынесение точки поставки за пределы внешней стены без волеизъявления собственников означает незаконное возложение бремени содержания имущества на лиц, которым это имущество не принадлежит. Исключение возможны только при обстоятельствах, указанных в подпункте «а» пункта 1 и подпункте «ж» пункта 2 Правил №491.

По смыслу приведенных норм права, граница балансовой принадлежности, по общему правилу, устанавливается по внешней стене МКД, а граница эксплуатационной ответственности, если стороны не договорились об ином, – по границе балансовой принадлежности. Другое толкование названных норм права относительно определения границы эксплуатационной ответственности означало бы незаконное возложение бремени содержания имущества на лицо, которому это имущество не принадлежит.

Как правило, нахождение транзитного трубопровода является объективной необходимостью и обусловлено техническим, технологическим и конструктивным устройством жилого дома. Транзитные трубопроводы являются составляющей системы теплоснабжения (тепловой сети) дома и при наличии их соответствующей изоляции не могут быть отнесены к теплопотребляющим установкам.

В подвале МКД №31 проходят транзитные сети. В связи с этим суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что данные системы, обеспечивающие не только внутридомовую систему теплоснабжения МКД, но и систему за ее пределами, не могут быть включены в состав общего имущества граждан, проживающих в МКД №31. Транзитные сети являются оборудованием, обеспечивающим поставку коммунального ресурса на два и более МКД, поэтому надлежащая герметизация вводов и выводов транзитных тепловых сетей не может обеспечиваться за счет средств собственников МКД №31.

Следовательно, границей эксплуатационной ответственности сторон по спорным МКД, находящимся в управлении компании, по подвалам которых проходят транзитные сети, будет являться место соединения ОДПУ с транзитным трубопроводом, то есть место врезки трубопровода МКД в транзитный трубопровод.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 27.07.2021 №№ Ф10—2360/2021, А48—11175/2019

«Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20.12.2016, обязанность по оплате потерь в сетях предопределяется принадлежностью этих сетей. Правомочия управляющей компании (исполнителя услуг по договору управления) в отношении сетей как составной части общего имущества многоквартирного дома производны от прав собственников помещений в этом доме. Вынесение инженерных сетей за пределы внешней стены (как внутри, так и снаружи многоквартирного дома) без волеизъявления собственников помещений означает незаконное возложение бремени содержания имущества на лиц, которым это имущество не принадлежит.

Точка поставки коммунальных услуг в многоквартирный дом по общему правилу должна находиться на внешней стене дома в месте соединения внутридомовой сети с внешними сетями (определения Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2015 №305-ЭС15—513, от 21.12.2015 №305-ЭС15—11564, от 03.10.2016 №308-ЭС16—7310, от 26.12.2016 №308-ЭС16—7314). Исключение составляют сети, предназначенные для обслуживания нескольких домов, в связи с чем такие сети являются транзитными и не могут быть переданы в состав общего имущества многоквартирного дома.

В силу изложенного, электрические и иные сети, расположенные за пределами внутридомовой системы электроснабжения (отопления, водоснабжения, водоотведения), не могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих в многоквартирном доме, без их согласия.

Доказательств принятия общим собранием собственников помещений многоквартирного дома соответствующего решения, либо доказательств наличия у собственников права общей долевой собственности на расположенные за стеной дома линии электропередачи, имущественная принадлежность и стоимость потерь в которых является предметом спора, ответчик в нарушение статей 9, 65 АПК РФ в материалы дела не представил, как не представлены доказательства регистрации права собственности на наружные сети по спорному многоквартирному дому либо внесения записи о них как о бесхозяйных объектах.

Ссылка заявителя на то, что внешние сети были созданы застройщиком для энергоснабжения многоквартирного дома за счет денежных средств дольщиков, соответственно при завершении строительства спорные энергообъекты в силу статьи 218 ГК РФ принадлежат на праве собственности собственникам помещений МКД была предметом рассмотрения судов нижестоящих инстанций и обоснованно ими отклонена в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом, то есть, указанное положение предусмотрено для случаев создания вещи лицом для себя, с чем и связано последующее приобретение права собственности на созданную вещь этим лицом.

Судами верно отмечено, что исходя из особенностей правоотношений по долевому участию в строительстве многоквартирных домов, регламентированных помимо общих норм гражданского законодательства также и специальными нормами Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ), объект создается застройщиком не для себя, а для участника долевого строительства, который обязуется принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 4 Закона №214-ФЗ).

При этом под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (часть 2 статьи 2 Закона №214-ФЗ).

Однако в отсутствие соответствующего решения общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме невозможно признать перешедшими внешние сети многоквартирного дома в общую собственность его жильцов.

Судами установлено, что условия договора участия договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 01.06.2011 №76 не предусматривают передачу участникам долевого строительства внешних электрических сетей.»

* * *

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 02.11.2020 №№03АП-5174/2020, А33—21734/2019

«Граница балансовой принадлежности (граница сетей, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома) разделяет инженерные сети по признаку собственности или иного законного владения ими, тогда как граница эксплуатационной ответственности разделяет указанные сети по признаку возложения бремени содержания соответствующих инженерных коммуникаций, входящих в их состав.

Исходя из приведенных норм, граница балансовой принадлежности инженерных сетей, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, по общему правилу устанавливается по внешней границе стены этого дома, а граница эксплуатационной ответственности – в месте соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом. При этом граница балансовой принадлежности может быть изменена в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, граница эксплуатационной ответственности – по соглашению собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией.

Эксплуатационная ответственность определяет несение бремени содержания участков сетей тепло- и водоснабжения и не связана с установлением принадлежности соответствующих сетей (что должно фиксироваться границами балансовой принадлежности). При этом граница балансовой принадлежности, проходящая по общему правилу по внешней границе стены многоквартирного дома, может быть изменена лишь в случаях, установленных законодательством Российской Федерации (пункт 8 Правил №491).»

* * *

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2013 №№11АП-5002/2013, А72—10055/2012

«Исходя из буквального толкования вышеуказанной нормы следует, что положения пункта 8 Правил N 491 носят диспозитивный характер и указывают на приоритет условий договора энергоснабжения с ресурсоснабжающей организацией в части определения границы сетей электроснабжения.

Граница сетей определена соглашением в виде акта №02/0130/11 от 22.02.2011 заключенного между сетевой организацией и потребителем.

Таким образом, указанный Акт и согласование в договоре энергоснабжения №3406 от 01.01.2007 границ раздела – в трансформаторной подстанции ТП-2662 не противоречит пункту 8 Правил №491, в связи с чем, оснований считать их недействительными не имеется.

Акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон, составленный и подписанный между сторонами является надлежащим доказательством владения ответчиком спорными участками электрических сетей от соответствующей трансформаторной подстанции до вводно-распределительных устройств жилого дома.»

* * *

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 09.09.2022 № А71—4017/2022

«С учетом изложенного, поскольку внешние стены МКД являются конструктивными элементами зданий в целом, а не помещений в них, а, следовательно, не могут быть разделены без изменения их назначения, они относятся к общему имуществу многоквартирного дома, у собственников расположенных в соответствующем МКД помещений возникает право общей долевой собственности на ограждающие несущие конструкции дома.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), который вступил в силу и применяется к отношениям сторон с 01 марта 2005года (статья 1 Федерального закона от 09.12.2004года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ)» собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Наличие у собственника права пользование общим имуществом МКД не предполагает безоговорочного и безусловного права на размещение на общей стене многоквартирного дома какого – либо оборудования, при отсутствии на то согласия всех сособственников, выраженного посредством принятия решения общим собранием собственников о возможности размещения на стене МКД соответствующего оборудования (кондиционера).

Использование единолично одним собственником общего имущества в нарушение прав других собственников нельзя считать сложившимся порядком, отвечающим требованиям закона.

Как следует из материалов дела, собственники помещений МКД по ул. К. Маркса, д.308 корп. 1 решений на размещение на стене многоквартирного дома (общем имуществе МКД) внешнего блока кондиционера не принимали.

Заявляя иск по настоящему делу, управляющая организация указывает на нарушение ответчиками права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, истец, не являясь собственником данного кондиционера, не обладает (в отличие от ответчика) необходимой технической документацией (паспортами, инструкциями), позволяющей установить факт соблюдения либо несоблюдения требований, предъявляемых к их безопасной эксплуатации.

При этом само по себе требование, относящееся к размещению наружных блоков кондиционеров, не может быть признано нарушающим статью 134 ГК РФ, поскольку направлено на изменение места расположения сложной вещи в целом, а не ее отдельной составной части.

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно ст. 247 Гражданского Кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся общим имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Между тем, ответчик не обращался ни в управляющую компанию, ни к собственникам помещения с предложением о проведении общего собрания по вопросу предоставления ему возможности разместить на стене многоквартирного дома кондиционера.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в материалы дела не представлено доказательств того, что фактическое размещение и эксплуатацию спорного кондиционера осуществляет другое лицо, учитывая факт размещения соответствующего оборудования без разрешения и решения общего собрания собственников помещений МКД, совокупность представленных доказательств свидетельствует об обоснованности требований истца., в связи с чем, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.11.2022 №№ Ф05—27606/2022, А40—288799/2021

«Действующее законодательство не исключает возможности нахождения в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома инженерных сетей и объектов, предназначенных для эксплуатации данного дома и находящихся за внешней границей его стен.

Критерием для отнесения сетей к общему имуществу является их функциональное назначение, предполагающее их использование для обслуживания более одного помещения.

Аналогичная позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2015 №305-ЭС15—513.

Учитывая, что при рассмотрении настоящего дела судами установлен факт принадлежности спорных инженерных коммуникаций правообладателям земельного участка, в том числе собственникам помещений МКД, окружной суд считает, что отказ в удовлетворении иска, фактически направленного на изменение принадлежности спорных сетей, соответствует действующим правовым нормам.

Установив, что эксплуатационная ответственность и балансовая принадлежность между истцом и ответчиком фактически были разграничены, доказательства изменения указанных границ после такого разграничения в деле отсутствуют, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении требования истца о внесении изменений в Договор.»

* * *

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 22.04.2013 №№ А65—19356/2012, Ф06—1826/2013