Судебная практика в ЖКХ. Самые острые вопросы

Аналогичное определение ограждающих конструкций содержится и в действующем ГОСТ Р 56926—2016 «Конструкции оконные и балконные» (утвержден и введен в действие приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метродологии от 23.05.2016 №371-ст), разработанном и введенном в действие в целях обеспечения взаимосвязи сводов правил, регламентирующих требования к жилым зданиям, и национальных и межгосударственных стандартов, определяющих требования к окнам и элементам балконного остекления как к изделиям полной заводской готовности (далее ГОСТ Р 56926—2016), в силу пункта 3.12 которого ограждающие конструкции – это конструктивные элементы здания (сооружения), предназначенные для разделения планировочных объемов здания между собой или для ограждения внутреннего пространства здания как единого целого от внешней среды.

Все виды ограждающих конструкций, включая элементы заполнения светопроемов в наружных стенах, обладающие функцией пропускания видимого света, являются светопрозрачными ограждающими конструкциями (пункт 3.21 ГОСТ Р 56926—2016).

Весь комплекс ограждающих конструкций надземной части здания (наружные стены, элементы заполнения светопроемов, кровля), образующий единый непрерывный тепловой контур и обеспечивающий защиту внутреннего пространства здания от всех негативных факторов наружной среды природного и техногенного происхождения, представляет собой оболочку здания (пункт 3.11 ГОСТ Р 56926—2016).

Классификация, термины и определения в области свегопрозрачных конструкций наружных стен зданий установлены также Межгосударственным стандартом «Конструкции фасадные свегопрозрачные навесные. Классификация. Термины и определения» ГОСТ 3307—2014 (введен в действие с 01.07.2015 приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метродологии от 12.12.2014 №2040- ст, далее ГОСТ 3307—2014), в соответствии с пунктом 2.1 которою конструкция фасадная светопрозрачная – это наружная ненесущая стена, состоящая из каркаса, крепежных элементов, уплотнителей и светопрозрачного и/или непрозрачного заполнения.

Требования, предъявляемые к проектированию конструкций фасадных светопрозрачных зданий и сооружений (далее – КФС), выполняющих функции наружных стеновых ограждений, установлены СП 426.1325800.2018 «Конструкции фасадные светопрозрачные зданий и сооружений» (утвержден приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 29.11.2018 №772/пр, введен в действие с 30.05.2019, далее СП 426.1325800.2018), пункт 3.5 которого определяет конструкцию фасадную светонрозрачную как наружнюю ненесущую стену, состоящую из каркаса, крепежных элементов, уплотнителей и светопрозрачного и/или непрозрачного заполнения, которая может включать открывающиеся и неоткрывающиеся части.

Исходя из системного толкования приведенных выше законоположений, витражные окна нежилых помещений первого этажа, представляющие собой светопрозрачные фасадные конструкции и являющиеся ненесущими ограждающими конструкциями многоквартирного жилого дома, в силу прямого указания статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации входят в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома.»

* * *

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2022 №№08АП-12237/2022, А46—7523/2022

«В определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2018 по делу №41-КГ18—13 изложена правовая позиция о том, что передача в пользование третьим лицам общего имущества дома допускается только по решению общего собрания собственников помещений такого дома, независимо от того, передается ли общее имущество для установки рекламных конструкций или для других целей.

Исходя из того, что принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в доме иными лицами относится исключительно к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, следовательно, при отсутствии такого решения собственники помещений в многоквартирном доме вправе обратиться с требованием о демонтаже спорного объекта, реализовав право, гарантированное статьей 304 ГК РФ.

Также с таким требованием вправе обратиться лицо, уполномоченное собственниками или наделенное соответствующими полномочиями в силу закона (управляющая компания, товарищество собственников жилья/недвижимости).

Указанная правовая позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17.02.2015 по делу №302-ЭС14—1496, А33—16410/2013.

Спора о статусе размещенной конструкции между сторонами не имеется, данная конструкция является рекламной, поскольку спорная вывеска с надписью Wildberries имеет значительный размер, при этом не содержит сведений, обязательных в силу статьи 9 Закона №2300—1, а именно о режиме работы, месте расположения, виде оказания услуг.

При таких обстоятельствах, отсутствие согласия собственников и заключенного договора на размещение конструкции является самостоятельным достаточным основанием для удовлетворения требования о ее демонтаже.»

* * *

Решение Арбитражного суда Московской области от 02.10.2023 № А41—51923/2023

«В качестве возражения против удовлетворения иска ответчик указывает, что спорная конструкция не является рекламой, а есть информация, которая в силу закона обязательна к размещению.

В соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ «О рекламе», реклама – информация, распространенная любым способом, в любой форме и с использованием любых средств, адресованная неопределенному кругу лиц и направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке.

Как разъяснено в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 08.10.2012 N 58 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами Федерального закона «О рекламе», при применении данной нормы судам следует исходить из того, что не может быть квалифицирована в качестве рекламы информация, которая хотя и отвечает перечисленным критериям, однако обязательна к размещению в силу закона или размещается в силу обычая делового оборота.

К такой информации относятся, в частности, сведения, предоставляемые лицами в соответствии со статьей 495 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 11 Федерального закона «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции», статьей 18 Федерального закона «О качестве и безопасности пищевых продуктов», статьями 9, 10 Закона «О защите прав потребителей», пунктом 16 статьи 2, частью 5 статьи 18 Федерального закона «О лотереях», статьей 92 Федерального закона «Об акционерных обществах», статьей 27 Закона Российской Федерации «О средствах массовой информации».

То обстоятельство, что информация, обязательная к размещению в силу закона или размещенная в силу обычая делового оборота, приведена не в полном объеме, само по себе не влечет признания этой информации рекламой.

Не следует рассматривать в качестве рекламы и размещение наименования (коммерческого обозначения) организации в месте ее нахождения, а также иной информации для потребителей непосредственно в месте реализации товара, оказания услуг (например, информации о режиме работы, реализуемом товаре), поскольку размещение такой информации в указанном месте не преследует целей, связанных с рекламой.

При анализе информации на предмет наличия в ней признаков рекламы судам необходимо учитывать, что размещение отдельных сведений, очевидно вызывающих у потребителя ассоциацию с определенным товаром, имеющее своей целью привлечение внимания к объекту рекламирования, должно рассматриваться как реклама этого товара, поскольку в названных случаях для привлечения внимания и поддержания интереса к товару достаточно изображения части сведений о товаре (в том числе товарного знака).

В этом случае данная информация должна быть исследована судом на предмет соответствия требованиям, предъявляемым Законом о рекламе к рекламе, в том числе установленным главой 3 Закона о рекламе в отношении отдельных видов товаров.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300—1 «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан довести до сведения потребителя фирменное наименование (наименование) своей организации, место ее нахождения (адрес) и режим ее работы. Продавец (исполнитель) размещает указанную информацию на вывеске.

Изготовитель (исполнитель, продавец) – индивидуальный предприниматель – должен предоставить потребителю информацию о государственной регистрации и наименовании зарегистрировавшего его органа.

В силу ч. 1 ст. 10 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300—1 «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

В части 2 указанной статьи перечислены сведения, которые в обязательном порядке должны содержаться в информации о товарах (работах, услугах).

Судом установлено, что на фасаде внешней стороны МКД на уровне 2-го этажа установлено СНРИ «Салон штор», размер конструкции 3,2м х 0,4м.

При этом из акта от 30.07.2022 также следует, что рядом с входной группой в помещение ответчика имеется информационная вывеска, содержащая информацию о государственной регистрации индивидуального предпринимателя Житарь Е.А, место нахождения (адрес) и режим работы, указание на характер оказываемых услуг (студия текстильного дизайна).

Конструкция «Салон штор» установлена за пределами нежилого помещения ответчика, над входной группой, на фасаде многоквартирного дома.

Данная конструкция «Салон штор» не является обязательной, поскольку не содержит требований, обязательных к размещению, установленных ст. 9, 10 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300—1 «О защите прав потребителей». На вывеске ответчика отсутствует фирменное наименование, место нахождения (адрес) и режим работы, информация о государственной регистрации индивидуального предпринимателя.

На конструкции обозначено только «Салон штор». При этом суд обращает внимание, что обязательная в силу закона информация содержится на другой вывеске, расположенной справа от входной группы ответчика.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что конструкция с надписью «Салон штор» относится к рекламной, так как вызывает у потребителей очевидные ассоциации с приобретаемым товаром, направлено на формирование и поддержание интереса к деятельности ответчика.»

* * *

Решение Арбитражного суда Приморского края от 26.04.2024 № А51—18839/2023

«Размещение спорных рекламных конструкций по правилам статей 36 и 44 ЖК РФ возможно только при наличии разрешения собственников помещений или иного управомоченного собственниками лица на их установку и при наличии гражданско-правового договора с собственником того объекта недвижимости, к которому эти конструкции присоединяются.

Отсутствие договора аренды на размещение конструкций на внешних стенах жилого дома свидетельствует о наличии у ответчиков обязанности уплатить соответствующую плату за использование общего имущества дома как неосновательное обогащение данных лиц.

Статьей 1102 ГК РФ установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.

Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило По расчету управляющей компании, размер задолженности АО «Винлаб», исходя из площади конструкции 16,29 м, с учетом установленных тарифов собранием собственников многоквартирного дома на использование общего имущества собственников помещений МКД за размещений рекламных вывесок за период с 01.05.2021 по 31.08.2023 составляет 136 836,00 рублей.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что на основании решения Главного управления регионального государственного контроля и лицензирования от 18.09.2023 №699 многоквартирный дом, расположенный по улице Вокзальная, д. 45 исключен из-под управления ООО «УМД», включен под управление ООО.

С иском о взыскании неосновательного обогащения ООО обратилось 25.10.2023, то есть уже после исключения управляющей организации из-под управления многоквартирным домом.

На дату подачи рассматриваемого искового заявления управляющей организацией многоквартирного дома №45 по улице Вокзальная в г. Комсомольске-на-Амуре уже являлось ООО.

Факт прямого наделения ООО «УМД» правом требования взыскания неосновательного обогащения, демонтажа конструкций со стороны собственников многоквартирного дома на общем собрании, судом также не установлен.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание отсутствие у истца права требования взыскания несознательного обогащения за размещение рекламы на общедомовом имуществе МКД, демонтажа рекламных конструкций, исковые требования не подлежат удовлетворению.»

* * *

Определение Верховного суда РФ от 14.08.2019 №№309-ЭС19—12633, А34—13172/2017

«Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статей 71 и 86 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение судебно-строительной экспертизы, руководствовался статьями 210, 244, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, разъяснениями, приведенными в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 „О некоторых вопросах практики рассмотрения вопросов о правах собственников помещений на общее имущество здания“, и исходил из следующего: согласно заключению судебно-строительной экспертизы козырек (крыша) витрины принадлежащего истцу магазина, расположенного на первом этаже многоквартирного дома, не является неотъемлемым конструктивным элементом данного многоквартирного дома, управление котором осуществляет Товарищество; козырек (крыша) как и сама витрина, по своему функциональному назначению являются ограждающими конструкциями, эстетичными и декоративными элементами магазина; демонтаж козырька (крыши) витрины магазина, расположенного на первом этаже многоквартирного дома, возможен без ущерба конструкциям многоквартирного дома; заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, является ясным и полным, выводы экспертов носят последовательный непротиворечивый характер, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, поэтому заключение является надлежащим доказательством по делу; поскольку спорный козырек не является общим имуществом собственников многоквартирного дома, не имеется оснований для обязания Товарищества отремонтировать козырек как общее имущество.»

* * *

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 24.10.2024 №№ А41—39673/2019, 305-ЭС22—4220

«Между тем судами не учтено следующее.

Собственнику квартиры в МКД наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (статья 289, пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

Пункты 1, 2 части 1 статьи 36 ЖК РФ, раскрывая приведенный перечень, устанавливают, что к общему имуществу МКД относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места.

По смыслу приведенной нормы права к общедомовому имуществу могут относиться не только помещения технического назначения, но и предусмотренные проектом здания помещения, предназначенные для удовлетворения санитарно-бытовых потребностей сотрудников управляющей организации, хранения инвентаря собственников, нахождения поста охраны или консьержа и пр.

Основным критерием для отнесения того или иного имущества к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в здании.

В рассматриваемом случае судами установлено, что спорное помещение представляет собой комнату консьержа, то есть рабочее место лица, оказывающего услуги по обслуживанию МКД. В ответ на вопрос суда представитель конкурсного управляющего в судебном заседании подтвердил, что спорное нежилое помещение использовалось для размещения консьержа.

Заявители в суде первой инстанции указывали на то, что спорное помещение изначально при постройке здания проектировалось застройщиком как комната консьержа, в подтверждение чего представляли в материалы дела проект планировки коммерческих помещений первого этажа. Кроме того, собственники обращали внимание, что лицевой счет на помещение открыт только в 2023 году, то есть после инициирования судебных споров. До этого момента расходы на его содержание оплачивались в составе расходов на общедомовые нужды. Указанные доводы не получили правовой оценки в обжалуемых судебных актах.

В условиях проектирования застройщиком и последующей эксплуатации спорного нежилого помещения как комнаты консьержа такое имущество квалифицируется как общее имущество дома, поэтому факт регистрации в ЕГРН права собственности на спорное нежилое помещение за должником не имеет правового значения.

Пункт 2 статьи 290 ГК РФ устанавливает запрет на отчуждение доли в общем имуществе МКД отдельно от отчуждения принадлежащего собственнику помещения.

В силу части 1 статьи 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в МКД к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, то есть самостоятельного волеизъявления в отношении общего имущества при совершении сделки не требуется.

С учетом изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (пункт 1 постановления №64, пункт 41 постановления №25).

Пунктом 3 постановления №64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

Аналогичная правовая позиция нашла отражение в пункте 12 обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации №4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 февраля 2022 г., а также в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16 августа 2023 г. №305-ЭС23—6628.»

* * *

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2022 №№09АП-39157/2022, А40—283169/2021

«Пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. №491 (далее Правила) определен исчерпывающий перечень, определяющий общий состав общего имущества собственников МКД.

Указанное крыльцо не относится к общему имуществу, так как служит для нужд только одного нежилого помещения, хотя и разделенного между собственниками.

Из заключенного по корп. 1640 г. Зеленограда договора управления так же не следует, что крыльцо истца входит в общее имущество, соответственно, его ремонт должен осуществляться силами собственника нежилого помещения.

Согласно договору на предоставление коммунальных услуг и услуг по техническому обслуживанию №1439/13 от 01.07.2013г., стоимость обслуживания рассчитана исходя из площади 135,0 кв. м.

Как пояснил ответчик, в указанную площадь не входит площадь спорного крыльца, крыльцо является конструктивным элементом входной группы в нежилое помещение III, в состав общего имущества данная входная группа не входит, и обслуживание ее осуществляет сам собственник; спорное крыльцо предназначено только для обслуживания нежилых помещений истца и не имеет другого функционального назначения, не используется иными собственниками помещений МКД.»

* * *

Определение Самарского областного суда от 19.09.2012 №33—8726/2012

«Из представленных истцом фотографий видно, что в квартире истца повреждена половая стяжка и половое покрытие, содержащая в себе арматуру.

В соответствии со Сводом правил, утвержденных Приказом Минрегиона РФ от 27.12.2010 г. №785, стяжка (основание под покрытие) – это слой пола, служащий для выравнивания поверхности нижерасположенного слоя пола или перекрытия, придания покрытию пола заданного уклона, укрытия проложенных трубопроводов, а также распределения нагрузок по нежестким слоям пола на перекрытии.

Согласно представленному ответчиком суду апелляционной инстанции заключению по обследованию несущей плиты перекрытия многоквартирного дома по адресу: <…> от 21.08.2012 г., выявленные трещины и дефекты находятся в зоне отделочного покрытия пола – керамзитобетонной стяжке, не относятся к плите перекрытия и к несущим конструкциям жилого доме, следовательно техническое состояние плиты перекрытия характеризуется как работоспособное.

Также в данном заключении указано, что жесткость здания обеспечивается за счет совместной работы горизонтальных дисков жесткости, образованных плитами перекрытий и покрытия, и перекрестно расположенных несущих стен.

Анализ представленных суду доказательств позволяет сделать вывод, что плита перекрытия и керамзитобетонная стяжка тесно взаимосвязаны друг с другом, в связи с чем стяжка пола может быть в данном случае отнесена к конструктивным элементам дома, общему имуществу данного дома, а соответственно бремя содержания данного имущества должна нести управляющая компания.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о возможности удовлетворения заявленных Ч.Ю. требований.

Ссылка ответчика на заключение по обследованию несущей плиты перекрытия многоквартирного дома <…> от 21.08.2012 г. не опровергают выводов суда, поскольку отсутствие дефекта самой плиты перекрытия, и ее характеристика как работоспособной не означает отсутствия необходимости ремонта данного имущества, т.к. в обязанность УК входит не только капитальный, но и текущий ремонт. Выводов о возможности производства ремонта истцом самостоятельными силами без причинения ущерба плитам перекрытия заключение не содержит.»

* * *

Решение Арбитражного суда Пермского края от 28.10.2022 № А50—14299/2022

«Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 14801/08, по смыслу данных норм тепловые сети, обеспечивающие не только внутридомовую систему отопления, но и систему за ее пределами, не могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих в многоквартирном доме.

Таким образом, содержание транзитных участков сетей, проходящих по подвалам МКД, не может быть в силу закона возложено на собственников помещений данного МКД.

Указанное также соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в решении от 28.10.2013 N ВАС-10864/13, согласно которой бремя содержания бесхозяйных сетей возложено на организации, осуществляющие их эксплуатацию. При этом, как правило, под эксплуатацией объекта понимается стадия его функционирования, на которой реализуется, поддерживается и восстанавливается его качество; эксплуатация объекта сетей включает в себя его использование по назначению, содержание, техническое обслуживание и ремонт. Бесхозяйные сети являются частью сетевого хозяйства, с использованием которого сетевые организации оказывают услуги по передаче энергии и получают соответствующую плату за свои услуги. Таким образом, передача энергии по бесхозяйным сетям является законным основанием пользования этим имуществом.»