Судебная практика в ЖКХ. Самые острые вопросы

Суд округа признал законными и обоснованными выводы суда апелляционной инстанции.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не подтверждают существенных нарушений судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права и в силу статьи 291.6 АПК РФ не являются основанием для передачи жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.»

* * *

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2025 №№08АП-12018/2024, А70—12015/2023

«Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что в результате данных работ произведена реконструкция МКД, затронувшая обще имущество МКД и приведшая к его уменьшению.

В соответствии со статьей 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке; ограждающие несущие и ненесущие конструкции. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (пункт 2 статьи 36 ЖК РФ).

Согласно подпунктам «в» и «г» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирных домах, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колоны и иные ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обеспечивающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

На основании части 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 ЖК РФ).

Суд апелляционной инстанции обращает внимание, что в данном пункте речь идет также и о переустройстве, перепланировке. Принципиальным в данном случае является установление факта совершения действий с общим имуществом МКД, влекущих его уменьшение. Приведенные правовые нормы свидетельствуют о том, что согласие всех собственников помещений многоквартирного дома требуется на осуществление любых работ, фактически влекущих уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома.

Указанный подход соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017.

Также и в пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление №44) разъяснено, что для реконструкции МКД требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ. Проведение реконструкции МКД, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в МКД (части 1 – 3 статьи 36, часть 2 статьи 40, пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ). Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ). Осуществление реконструкции МКД в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции. При условии его отсутствия нельзя признать такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку проведенными в соответствии с требованиями закона (пункт 8 Обзора от 13.12.2023).

В рассматриваемом случае такое согласие всех собственников истцом получено не было.

С учетом вышеприведенных положений гражданского и жилищного законодательства, согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце третьем пункта 28 Постановления №44, в случае самовольной реконструкции объекта недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности, к участию в деле о признании права собственности на такую постройку подлежат привлечению все сособственники объекта. При этом суду следует вынести на обсуждение вопрос о необходимости перераспределения долей сособственников в случае признания права собственности на самовольно реконструированную постройку (пункт 3 статьи 245 ГК РФ).

Аналогичная правовая позиция ранее была изложена в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, поскольку в случае подачи встречного иска о признании права собственности на реконструированный объект в число обстоятельств, подлежащих установлению и разрешению в таком деле, должно входить перераспределение долей сособственников после признания права собственности на возведенную пристройку.

Правовая позиция о необходимости привлечения по искам о сохранении помещения в реконструированном или переустроенном состоянии, подобным рассматриваемому в настоящем деле, в качестве соответчиков всех собственников помещений в МКД, выражена также, например, в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.08.2024 по делу № А75—1395/2023.»

* * *

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2023 №№08АП-14716/2022, А75—9716/2022

«Таким образом, из анализа указанных выше положений следует, что нормы закона не возлагают на управляющую организацию обязанность предоставлять собственникам помещений в МКД технические условия.

При этом, доводы подателя жалобы о том, что выводы об отсутствии обязательств у управляющей компании предоставлять технические условия по существу свидетельствуют о неправомерности отказа Департамента в согласовании перепланировки помещений, апелляционным судом не принимаются, поскольку вопрос о правомерности либо неправомерности отказа Департамента в согласовании перепланировки помещений и разграничения площади задействованной под инженерные сети, не являлся предметом требований общества, заявленных в рамках настоящего спора, и вопрос о правомерности действий Департамента не исследовался в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции.»

* * *

Решение Арбитражного суда Липецкой области от 10.07.2020 № А36—8069/2019

«Как следует из пояснений заявителя, управляющая компания не производила остекление и (или) козырьков на балконах ряда квартир в проверяемом доме, а обязанность привести в прежнее состояние жилищным законодательством возложена на собственников, производивших указанные работы, в связи с чем приведение дома в первоначальное состояние не является обязанностью управляющей компании.

Предписание как ненормативный правовой акт, содержащий обязательные для исполнения требования властно-распорядительного характера, выносится только в случае установления при проведении контролирующим органом соответствующей проверки нарушений законодательства в целях их устранения.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 22.05.2017 №309-КГ17—4669, предписание как ненормативный правовой акт, содержащий обязательные для исполнения требования властно-распорядительного характера, выносится только в случае установления при проведении контролирующим органом соответствующей проверки нарушений законодательства в целях их устранения.

Таким образом, требования, изложенные в предписании, не могут быть взаимоисключающими, должны быть реально исполнимы, предписание должно содержать конкретные указания, четкие формулировки относительно конкретных действий, которые необходимо совершить исполнителю в целях прекращения и устранения выявленного нарушения, содержащиеся в предписании формулировки должны исключать возможность двоякого толкования, изложение должно быть кратким, четким, ясным, последовательным, доступным для понимания всеми лицами. Оно не должно носить признаки формального выполнения требований.

При этом исполнимость предписания является важным требованием к данному виду ненормативного акта и одним из элементов законности предписания, поскольку предписание исходит от государственного органа, обладающего властными полномочиями, носит обязательный характер и для его исполнения устанавливается определенный срок, за нарушение которого наступает административная ответственность, предусмотренная статьей 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

На неисполнимость предписания ООО УК указало в письме от №29.02.02 от 04.06.2019 (л.д. 11).

Общее правило гласит, что проводить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения нужно с соблюдением требований законодательства по предварительному согласованию с органом местного самоуправления. Основанием для проведения переустройства и (или) перепланировки считается документ, подтверждающий принятие указанным органом решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки ч.1, 6 ст. 26 ЖК РФ).

Также, по мнению Минстроя России, по согласованию с органом местного самоуправления должно производиться утепление балкона или лоджии.

Остекление и переустройство балкона является перепланировкой жилого помещения.

При этом суд учитывает, что в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170, предусмотрены определенные требования и ограничения в отношении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Так, в силу п.п. 1.7.2, 1.7.3, 4.2.4.9 данного акта не допускаются: переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств; самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.09.2016 № А03—17644/2015

«Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций установили, что по проекту перепланировки жилого помещения в нежилое (офис) обществом планируется оборудовать отдельный вход в него путем изменения наружной стены многоквартирного дома (расширение (демонтаж) существующего оконного проема до уровня пола в стене), а также устройство лестницы из сборно-разборных металлических конструкций.

Данный многоквартирный дом представляет собой крупнопанельное 9-этажное жилое строение. Вопреки доводам ООО наружная стена многоквартирного панельного дома (в том числе под окном одного жилого помещения) обоснованно признана судами ограждающей несущей конструкцией данного дома, которая относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

Утверждение общества об отсутствии последствий, влияющих на прочность несущих конструкцией многоквартирного дома, вследствие расширения оконного проема в наружной стене такого дома за счет демонтажа части стены под подоконником, обоснованно отклонены судами со ссылкой на пункт 4.2.4.9 Правил N 170, согласно которому не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы. Содержание данного пункта Правил N 170 обусловлено именно возможностью нарушения прочности несущих конструкций здания вследствие указанных в нем операций. Установленные в нем требования к состоянию строительных конструкций в процессе эксплуатации здания направлены на защиту жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц или юридических лиц, государственного или муниципального имущества (решение Верховного Суда Российской Федерации от 25.10.2013 N АКПИ13—873).

Принимая во внимание, что вышеназванные мероприятия повлекут уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома (разрушение части наружной стены для устройства двери), суды правомерно указали обществу на необходимость получения в рассматриваемом случае согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию, переустройство, перепланировку помещения и общего имущества.

Поскольку ООО не представило такое согласие всех собственников многоквартирного дома, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии у администрации правовых оснований для принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое и отказали в удовлетворении заявленных обществом требований.

Выводы судов соответствуют правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.12.2011 N 1830-О-О, Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 09.09.2015 N 73-КГ15—8.»

* * *

Определение Ростовского областного суда от 06.08.2018 №33—13631/2018

«В силу п. 4.2.4.9 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утверждённых Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 года №170, не допускается использование балконов, эркеров и лоджий не по назначению, размещение на них громоздких и тяжелых вещей, их захламление и загрязнение, самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства.

С учётом изложенного, суд пришел к обоснованному выводу, что правовых оснований для сохранения занимаемого истцом жилого помещения в переустроенном, перепланированном и реконструированном состоянии, при котором лоджия стала частью квартиры, фактически произведена реконструкция квартиры и изменилось назначение лоджии, не имеется.

Также суд учитывал, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование (пункт 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

Из протокола №10 от 27 февраля 2016 года общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН следует, что данным собранием принято решение, в том числе, о сохранении в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в связи с выполнением работ по увеличению площади квартиры путем проведения работ объединению лоджии с жилым помещением (л.д. 12). Проголосовали «за» 95,7% собственников, «против» – 2,6%, «воздержались» – 1,7%.

Согласия всех жильцов многоквартирного дома по ул. АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по указанному вопросу в материалы гражданского дела не представлены.

В результате присоединения лоджии к жилому помещению изменилось назначение данного помещения, увеличилась общая площадь квартиры принадлежащей истцу на праве собственности за счет уменьшения размера общего имущества, изменились параметры площадей жилого дома как объекта капитального строительства, что требует внесения изменений в технический паспорт жилого дома.»

* * *

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2014 №№07АП-11269/2013, А02—1458/2013

«В соответствии с указанной нормой и пунктом 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Согласно разъяснениям, изложенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 №1830-О-О приведенные выше статьи гражданского и жилищного законодательства направлены на защиту прав собственников помещений в многоквартирном доме и, рассматриваемые в системной связи и совокупности не предполагают наличия у собственника помещения, переводимого из жилого в нежилое, права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

С учетом изложенного, поскольку к общему имуществу многоквартирного дома, находящемуся в общей долевой собственности собственников помещений, относятся как несущие, так и ненесущие ограждающие конструкции дома, согласие собственников помещений многоквартирного дома на проведение реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещений жилого помещения путем демонтажа части внешней стены в силу пункта 3 статьи 36 и пункта 2 статьи 40 ЖК РФ требуется вне зависимости от того, является ли демонтируемый элемент несущей конструкцией либо нет.

Согласно представленному в материалы дела проекту перепланировки помещения, принадлежащего предпринимателю, им планируется: демонтаж перегородки между помещениями №5 и №6, закладка дверного проема между помещениями №5—1, в помещении №1 и устройство перегородок с дверными проемами в помещении №6

То есть в результате указанных действий произойдёт обустройство отдельного входа путем разрушения части внешней стены многоквартирного дома (расширение оконного проема), являющейся ограждающей несущей конструкцией, относящееся к общей долевой собственности согласно пункту 1 статьи 36 ЖК РФ, следовательно, на это необходимо получение согласия всех собственников помещений многоквартирного жилого дома.

Вместе с тем, из материалов дела не следует, что апеллянтом получено согласие всех собственников многоквартирного дома.»

* * *

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2024 №№12АП-8579/2023, А12—32356/2022

«Из прямого толковании закона о порядке осуществления работ по перепланировки спорного помещения следует, что реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на это должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путем реконструкции возможно только с согласия всех собственников помещений (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). Правовая позиция по толкованию и применению, указанных норм права, изложена в пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017.

В заключении эксперта общества с ограниченной ответственностью «Оценочная земельно-имущественная контора» от 29.06.2022 №12 указано, что в соответствии с проектом ООО по договору с АО в нежилом помещении, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу г. Волгоград ул. Ангарская д. 9Г общей площадью 425,1 кв. м., кадастровый номер 34:34:030134:2692, выполнены следующие виды строительных работ: демонтированы гипсолитовые перегородки и возведены, согласно проекту, кирпичные перегородки с целью организации функционального пространства магазина; устройство дверного проема из оконного за счет разборки подоконного пространства с заужением проема в несущей наружной ограждающей конструкции стены на всю высоту в осях 1/В-Г; устройство площадки эвакуационного выхода из металлических конструкций над существующим приямком в осях 1/В-Г; расширение существующего дверного проема в несущей наружной ограждающей конструкции стены на всю высоту в осях 4—5/Б; устройство 2-х дверных проемов высотой 2,4 м. в несущей наружной ограждающей конструкции стен в осях 4/А-Б и 5/А-Б; производство работ по внутренней отделке арендуемых нежилых помещений и наружной отделке фасадов в соответствии со Стандартом АО «Тандер» от 19.01.2022г.; устройство дверных проемов из оконных за счет разборки подоконного пространства с заужением проема в несущей наружной ограждающей конструкции стены на всю высоту в осях 1/В-Г и 6—7/А для обеспечения без перебойной и организованной работы магазина дополнительно выполнено. для обеспечения техники безопасности при выполнении погрузо-разгрузочных работ устроена разгрузочная площадка в осях 6—3/А.

Вместе с тем, судебным экспертом установлено, что в результате проведенных работ были произведены следующие работы, которые относятся к реконструкции нежилого помещения, а не перепланировки такого помещения: устройство дверного проема из оконного за счет разборки подоконного пространства с заужением проема в несущей наружной ограждающей конструкции стены на всю высоту в осях 1/В-Г; устройство площадки эвакуационного выхода из металлических конструкций над существующим приямком в осях 1/В-Г; расширение существующего дверного проема в несущей наружной ограждающей конструкции стены на всю высоту в осях 4—5/Б; устройство 2-х дверных проемов высотой 2,4 м. в несущей наружной ограждающей конструкции стен в осях 4/А-Б и 5/А-Б; устройство дверных проемов из оконных за счет разборки подоконного пространства с заужением проема в несущей наружной ограждающей конструкции стены на всю высоту в осях 1/В-Г и 6—7/А; устройство разгрузочная площадка в осях 6—3/А; выполнение в левом боковом фасаде здания выполнен эксплуатационный выход за счет разборки подоконного пространства существующего оконного проема в самонесущих наружных стенах, оборудование в осях 1/В, на месте выполненного эвакуационного выхода, металлической площадки из просечного листа с каркасом из профильных уголков над существующим приямком окна подвала; выполнение в осях 6—7/А, для загрузки товаров площадки.

Вместе с тем судебная коллегия учитывает, что эксперт сделал вывод о том, что помимо перепланировки нежилого помещения, ООО выполнила капитальные работы по реконструкции помещения, а именно произведены вышеописанные работы по конструктивному изменению всего здания.

Из материалов дела видно, что проведенная перепланировка нарушает права собственников жилых помещений в многоквартирном доме, так не представлены доказательства согласования с собственниками помещений в многоквартирном доме работ по устройству площадки эвакуационного выхода из металлических конструкций над существующим приямком в осях 1/В-Г; по устройству разгрузочной площадки в осях 6—3/А для обеспечения техники безопасности при выполнении погрузо-разгрузочных работ; по выполнению в левом боковом фасаде здания эксплуатационного выхода за счет разборки подоконного пространства существующего оконного проема в самонесущих наружных стенах; по оборудованию в осях 1/В, на месте выполненного эвакуационного выхода, металлической площадки из просечного листа с каркасом из профильных уголков над существующим приямком окна подвала, площадка съемная, без крепления к опорным конструкциям, установлена на существующее покрытие из тротуарной плитки и на конструкцию кирпичного приямка; по выполнению в осях 6—7/А, для загрузки товаров площадки, каркас которой, состоит из стоек и балки, выполнен из профильной трубы размером 80x4 мм., покрыт рифленой листовой сталью толщиной 4 мм, крепление стоек выполнено на анкерных распорных болтах, фундамент под стойки площадки – монолитный железобетонный размером 400x400x400 мм с применением армированной сетки.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что проведенная перепланировка нарушает права собственников жилых помещений в многоквартирном доме в г. Волгограде.

Довод апелляционной жалобы АО о том, что ремонтные работы по замене оконного блока на дверной проем не являются работами проводимыми в части помещения не принадлежащего на праве общей собственности МКД, судебной коллегией отклоняется в силу следующего.

В силу пункта 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают параметры разрешенного строительства реконструкции, установленные градостроительным регламентом.