Судебная практика в ЖКХ. Самые острые вопросы

Допуск в помещение к общему имуществу

Определение ВАС РФ от 02.07.2012 №№ ВАС-5427/12, А72—8898/2010

«Удовлетворяя заявленные требования в части, суды на основании исследования и оценки представленных сторонами доводов и доказательств, в том числе результатов экспертизы, установили, что в части спорных нежилых помещениях расположены инженерные коммуникации с запорной арматурой: стояки холодного и горячего водоснабжения с запорной арматурой, стояки системы отопления с установленной на них запорной и спускной арматурой, которые требуют периодического профилактического осмотра и ремонта, к которым необходим свободный доступ для обеспечения их нормальной работы по дому в целом. Данные обстоятельства комитетом не оспариваются, доводов об обратном не приводится.

Руководствуясь положениями статей 210, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, 30, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, суды указали на принадлежность общих коммуникаций и систем всем собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, что предполагает их право и обязанность на регулярное обслуживание и периодический ремонт таких коммуникаций. Исходя из названных положений законодательства, а также пункта 1 статьи 135, статьи 137, пункта 8 статьи 138, части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом того, что многоквартирный дом передан в управление товариществу и факт обслуживания истцом общего имущества (в том числе инженерных коммуникаций) никем не оспаривается, суды указали на необходимость обеспечения беспрепятственного доступа технических служб товарищества к общедомовым инженерным коммуникациям, расположенным в спорных помещениях с целью их обслуживания, контроля, текущего и аварийного ремонта.

С учетом установленных по делу обстоятельств, в целях обеспечения баланса взаимных интересов и прав сторон, суды сочли необходимым предоставление товариществу круглосуточного свободного доступа к инженерным коммуникациям, находящимся в спорных помещениях в сопровождении представителя собственника помещений.»

Земельный участок

Постановление Конституционного суда РФ от 28.05.2010 №12-П

«Реализуя свои дискреционные полномочия в области правовой регламентации отношений, объектом которых являются земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах – исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, – установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36), а в Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» – специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).

Это означает, что – в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом Российской Федерации, – для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

Признание конкретного земельного участка, не имеющего, как правило, естественных границ, объектом гражданских прав, равно как и объектом налогообложения невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами, как того требует статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьями 11 и 389 Налогового кодекса Российской Федерации.

Именно поэтому федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, любая дифференциация правового регулирования, приводящая к различиям в правах и обязанностях субъектов права, должна осуществляться законодателем с соблюдением требований Конституции Российской Федерации, в том числе вытекающих из принципа равенства (статьи 19, часть 1), в силу которого различия допустимы, если они объективно оправданны, обоснованны и преследуют конституционно значимые цели, а используемые для достижения этих целей правовые средства соразмерны им; соблюдение данного принципа, гарантирующего защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, означает, помимо прочего, запрет вводить такие различия в правах лиц, принадлежащих к одной и той же категории, которые не имеют объективного и разумного оправдания (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).

В силу части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован и в отношении которого не проведен государственный кадастровый учет, не могут без проведения общего собрания собственников потребовать формирования земельного участка и тем самым – реализации права, вытекающего из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, хотя они фактически осуществляют владение и пользование несформированным земельным участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован.

Поэтому их обращение с заявлением о формировании земельного участка имеет целью исключительно юридическое оформление уже существующих отношений. Кроме того, поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания.

Таким образом, положение части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» об обращении с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, исключительно на основании решения общего собрания собственников находящихся в нем помещений в нарушение конституционных принципов справедливости и равенства вводит необоснованные различия в условиях реализации собственниками помещений в многоквартирных домах своих прав, гарантированных статьями 19 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 36 Конституции Российской Федерации.

Это означает, что впредь обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция.»

* * *

Определение Апелляционной коллегии ВС РФ от 28.11.2019 № АПЛ19—427

«Правительство Российской Федерации постановлением от 13 августа 2006 г. №491 утвердило Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – Правила).

Правительство Российской Федерации административный иск не признало, указав в письменных возражениях, что подпункт «в» пункта 15 Правил регулирует вопросы содержания общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, прилегающая территория не идентична земельному участку, на котором располагается многоквартирный дом, а также элементы озеленения, входящие в состав общего имущества собственников, ее границы определяются правилами благоустройства придомовой территории, что находится в ведении представительных органов местного самоуправления.

В силу приведенных законоположений собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Подпунктом «е» пункта 2 Правил установлено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства включается в состав общего имущества.

Требования к содержанию общего имущества установлены разделом II Правил, из которого следует, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает, кроме прочего, содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества (подпункт «ж» пункта 11 Правил).

Таким образом, уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества, не подлежит включению в состав услуг и работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

С учетом изложенного вывод суда первой инстанции о том, что оспариваемая норма Правил в полной мере соответствует положениям гражданского и жилищного законодательства, предусматривающим, что к общему имуществу собственников помещений многоквартирных домов относятся земельные участки с расположенными на них многоквартирными домами, элементами озеленения и благоустройства, бремя содержания которого несут собственники, является правильным.

При вынесении решения суд обоснованно исходил из того, что Правила не регулируют порядок содержания имущества, не входящего в состав общего имущества, а также вопросы благоустройства придомовой территории, не являющейся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 37 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации прилегающая территория представляет собой территорию общего пользования, которая прилегает к зданию, строению, сооружению, земельному участку в случае, если такой земельный участок образован, и границы которой определены правилами благоустройства территории муниципального образования в соответствии с порядком, установленным законом субъекта Российской Федерации.

Частью 9 статьи 55.25 данного кодекса установлено, что лицо, ответственное за эксплуатацию здания, строения, сооружения (за исключением собственников и (или) иных законных владельцев помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не образованы или образованы по границам таких домов), обязано принимать участие, в том числе финансовое, в содержании прилегающих территорий в случаях и порядке, которые определяются правилами благоустройства территории муниципального образования.

Из приведенных норм следует, что правилами благоустройства на лиц, ответственных за эксплуатацию здания, строения, сооружения, может быть возложена обязанность по участию, в том числе финансовому, в содержании прилегающих территорий.

В то же время подпункт «в» пункта 15 Правил вопросы благоустройства прилегающей территории, относящиеся к компетенции представительных органов местного самоуправления, не регулирует и не исключает обязанности лиц, ответственных за эксплуатацию здания, сооружения, принимать участие в содержании прилегающей территории, предусмотренной Градостроительным кодексом Российской Федерации.»

* * *

Определение Верховного суда РФ от 16.09.2020 №№ А41—14942/2019, 305-ЭС20—12342

«Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из того, что фактически имеется спор о праве, подлежащий рассмотрению в порядке искового производства; земельный участок с кадастровым номером N прекратил существование в связи с его разделом; обращение в суд с требованием об определении границ земельных участков допускается в случае наличия разногласий с собственником смежного земельного участка, не урегулированных в результате согласования местоположения границ, посредством оформления акта согласования границ при проведении межевых работ, указанная процедура в данном случае не соблюдена, а также указав, что с даты государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок, суд, руководствуясь статьями 11, 12, 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ „О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации“, частями 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ „О государственной регистрации недвижимости“, статьей 22, частями 1, 2 статьи 38, частью 1 статьи 39, частью 5 статьи 40 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ „О государственном кадастре недвижимости“, разъяснениями пунктов 52, 56, 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 „О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“, пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 „Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды“, в удовлетворении требований отказал.»

* * *

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 08.10.2020 № А70—5947/2020

«Принимая во внимание то, что решение об ограничении доступа на земельный участок с кадастровым номером N принято большинством владельцев помещений во всех 6-ти МКД, находящихся на данном земельном участке суд считает, что установка шлагбаума расположенного между домами №3 по ул. Nсоответствует воле большинства владельцев помещений в указанных домах и отвечает положениям пункта 2 части 2 статьи 44 ЖК РФ.

При этом ответчики, как управляющие компании МКД, в рамках предписаний, установленных пунктом 2.3 статьи 161 и пункта 5 статьи 46 ЖК РФ, установкой шлагбаума реализовывают принятые решения большинства собственников помещений МКД.

Таким образом, в рамках негаторного иска истцами не доказана противоправность действий ответчиков по установке шлагбаума расположенного между домами №3 по ул. N, что является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении иска.

При этом, оценивая доводы истцов о ничтожности решений общих собраний собственников помещений в МКД по тому основанию что земельный участок не разделен, до выделения под каждым МКД, собственники не праве принимать решений о вводе ограничений пользования им, суд руководствуется следующим: в соответствии с частью 2 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других – участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Согласно части 1 ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

В соответствии со ст. 181.5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Как было указано выше, решение об ограничении доступа на земельный участок с кадастровым номером N принято большинством владельцев помещений во всех 6-ти МКД, находящихся на данном земельном участке, соответствует воле большинства владельцев помещений в указанных домах и отвечает положениям пункта 2 части 2 статьи 44 ЖК РФ. Т.е. решения приняты в пределах компетенции общих собраний владельцев помещений всех МКД.

Отсутствие раздела земельного участка с кадастровым номером N, а соответственно и выдела земельных участков под каждым МКД, по смыслу части 1 и 2 статьи 36 ЖК РФ, изложенном в Постановлении Конституционного суда Российской Федерации от 28.05.2010 года №12-П, не является препятствием владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирных домов, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. Принятие решения собственниками помещений в МКД о порядке пользования данным участком, в виде доступа к нему черед автоматический шлагбаум, представляет собой элемент владения и пользования участком.

В данном случае суд руководствуется тем, что приобретая нежилые помещения в МКД, истцы, в соответствии с частью 5 ст.10 ГК РФ, должны предполагать, что в отношении придомовой территории и земельного участка, решением большинства собственников помещений может быть установлен определенный порядок доступа иных лиц.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 08.04.2022 №№ Ф09—1327/2022, А50—13199/2021

«С учетом изложенного суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций о правомерности недопуска на придомовую территорию транспорта истца со ссылкой на то, что истец фактически преследует цель использования дворовой территории для ведения своей предпринимательской деятельности, поскольку из буквального толкования пункта 3.2 Положения следует, что определяющим условием возможности беспрепятственного доступа легкового автотранспорта на придомовую территорию является факт регистрации указанного автотранспорта, подтверждающего его принадлежность собственнику помещения в многоквартирном доме или членам его семьи.

При указанных обстоятельствах ограничение беспрепятственного въезда на придомовую территорию легкового автотранспорта, зарегистрированного на имя истца в установленном законом порядке и используемого им как в личных, так и коммерческих целях, нарушает его право на использование придомовой территории, являющейся в силу закона общей собственностью собственников помещений данного дома.

Вопреки выводам судов то обстоятельство, что доступ в принадлежащие истцу нежилые помещения не ограничен, поскольку проезд к ним обеспечивается со стороны автодороги общего пользования, в связи с чем препятствия в пользовании соответствующими помещениями отсутствуют, не имеет правового значения для разрешения спора об устранении препятствий в пользовании общим имуществом собственников помещений – земельным участком, на которым расположен многоквартирный дом.

Вместе с тем из содержания обжалуемых судебных актов, с учетом изложенных в них пояснений сторон, усматривается, что фактические обстоятельства принадлежности транспортных средств, для которых испрашивался беспрепятственный въезд на придомовую территорию, истцу, и наличия у него соответствующего зарегистрированного права, судами не исследовались.

На основании изложенного, принимая во внимание, что выводы судов первой и апелляционной инстанций в части требования о предоставлении Гуляевой Е. А. круглосуточного и беспрепятственного доступа для проезда через ворота металлического ограждения как на личном, так и на используемом ей автотранспорте на земельный участок с кадастровым номером N, на котором расположен многоквартирный дом N, для парковки указанного автотранспорта в любое время суток на любом свободном месте без временных ограничений, основаны на неполном исследовании фактических обстоятельств настоящего дела и представленных в материалы дела доказательств, что привело к принятию неправильных судебных актов, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в указанной части подлежат отмене в соответствии с частями 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).»

* * *

Решение Арбитражного суда Самарской области от 11.03.2024 № А55—20785/2023

«Акционерное общество «Почта России» в письменных пояснениях указало, что ОПС 443032 размещается в помещении на 1 этаже многоквартирного дома на основании договора аренды нежилого помещения №1866/22-МР63, заключенного АО «Почта России» с N. Согласно акту приема – передачи нежилого недвижимого имущества, фактическая дата передачи помещения – 26.12.2022. Помещение, в котором находится ОПС Самара 443032, отвечает всем вышеуказанным нормам и требованиям. Вместе с тем, доступности услуг почтовой связи для неограниченного круга пользователей препятствует установленный автоматический шлагбаум. Данный шлагбаум ограничивает проезд к ОПС 443032 пользователям услуг почтовой связи и прежде всего маломобильным группам населения, в том числе, инвалидам, гражданам с ограничениями опорно-двигательного аппарата, пожилым и родителям с детьми, также пользователям услуг почтовой связи, сдающим в пересылку или получающим крупногабаритные почтовые отправления. Автоматический шлагбаум ограничивает подъезд к ОПС специального автотранспорта, такого как автомобиль «Скорой медицинской помощи», пожарный автомобиль МЧС или иной автотранспорт экстренных служб (МВД и пр.) при возникновении экстренных ситуаций с пользователями услуг почтовой связи, работниками АО «Почта России» и помещением ОПС.