- -
- 100%
- +
Ремонт может быть направлен либо на полную, частичную замену элемента МКД, либо на восстановление функциональных способностей элемента. Когда производится полная, частичная замена, говорят о капитальном ремонте. Когда же восстанавливается функциональная способность, то говорят о текущем ремонте. Однако границы между текущим ремонтом и капитальным подвижны, могут зависеть от объема работ. Поэтому, например, в пункте 3.6 ГОСТ Р 56192—2014 сказано, что работы относятся к текущему ремонту, если они не превышают «30% от объема ремонтируемой части многоквартирного дома».
Однако, как отмечалось, единства в нормативном регулировании нет. Можно указать пункты 19, 21 постановления Правительства от 13.08.2006 №491, ГОСТ Р 56535—2015, СП 255.1325800.2016, и это еще неполный перечень. Отсутствие нормативного единства неизбежно порождает споры по отнесению работ к капитальным, текущим, а разрешить эти споры может только суд, опираясь на анализ каждой конкретной ситуации.
В. 1. Пример того, к чему приводит нормативная неразбериха — письмо Минстроя от 11.10.2024 №59623-ДН/04. Ведомство отграничивает содержание ОИ от текущего ремонта. Из этого делается вывод, что перечень работ по содержанию ОИ устанавливается договором управления, а работы по текущему ремонту устанавливает общее собрание. Работы по текущему ремонту нельзя включать в договор управления, полагает Минстрой. Согласиться с этим никак нельзя. В том же пункте 2 части 3 статьи 162 ЖК сказано, что договор управления содержит перечень «услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме». Какой же здесь имеется в виду ремонт, если верить Минстрою? Вопрос без ответа.
В этом же письме Минстрой допустил еще большую промашку. Ведомство пришло к выводу, что УО не должна осуществляет работы, относящиеся к капитальному ремонту, а также не должна осуществлять реконструкцию инженерных систем.
С этим согласится сложно. Если реконструкция нужна для надлежащего содержания общего имущества, то УО не может сослаться на то, что такие работы являются капитальным ремонтом. Минстрой попытался «снять бремя» с управляющей организации, но это не соответствует интересам собственников. Искусственное деление на содержание и текущий ремонт только создает лазейки для обхода требований по содержанию. В самом деле, достаточно утверждения, что какие-то работы являются текущим ремонтом, что дает возможность не делать таких работ, пока не будет решения общего собрания. И полное игнорирование всех требований, кроме Минимального перечня, для чего, надо признать, есть основания в законе, только усугубляет эту ситуацию.
2. Отличие услуг от работ заключается в том, что при «оказании услуг заказчика интересует именно деятельность исполнителя, не приводящая непосредственно к созданию вещественного результата и связанная с совершением действий, не имеющих материального воплощения» (решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.08.2019 № А07—36834/2018, постановление ВАС от 27.04.2010 №18140/09 по делу № А56—59822/2008, пункт 3 постановления Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 №17).
2. В каком порядке управляющая организация оказывает дополнительные услуги?
А. Содержание МКД направлено на поддержание МКД в нормативном состоянии. Для этого управляющая организация выполняет обязательный минимум работ, предусмотренный законом. Однако закон не запрещает управляющей организации оказывать и дополнительные услуги. Кроме нормативных работ, а также дополнительных, возможны работы экстренные, которые не могли быть заранее предусмотрены договором управления, решением общего собрания.
В законодательстве отсутствует детальное регулирование трех указанных видов работ, что вызывает многочисленные споры между управляющей организацией и собственниками. Управляющая организация, вынужденная под угрозой административной ответственности соблюдать нормативные требования, может выполнять работы и оказывать услуги только в рамках средств, полученных от собственников. Собственники, за чей счет финансируются работы, услуги, заинтересованы в снижении размера оплаты. Законодательные пробелы в регулировании и разнонаправленность интересов УО и собственников становятся катализатором споров. Дополнительно ухудшает проблему то, что УО может оказывать индивидуальные услуги конкретным собственникам, с которыми заключен отдельный договор, кроме договора управления.
Б. Обязательства возникают из закона или из договора (статья 307 ГК). Обязательный состав работ, услуг, которые должна выполнять УО, определен постановлением Правительства от 03.04.2013 №290, постановлением Правительства от 13.08.2006 №491, постановлением Госстроя от 27.09.2003 №170 (письмо Минстроя от 06.11.2025 №30829-ОГ/00). Если исходить из части 3 статьи 162 ЖК, то полный перечень работ, услуг должен быть указан в договоре управления. В то же время, например, в пункте 17 постановления Правительства от 13.08.2006 №491 сказано, что состав работ, услуг утверждает общее собрание собственников. Как соотносятся договор и решение собрания? Нужно ли включать в договор работы, предусмотренные законом?
Судебная практика сейчас исходит из того, что в договор управления включаются только дополнительные работы, услуги, которые не предусмотрены законом как обязательные (постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2012 №№06АП-5733/2011, А80—24/2011). Работы, услуги могут быть предусмотрены не только договором управления, но и решением общего собрания (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21.11.2014 №№02АП-8681/2014, А28—7608/2014).
Дополнительные работы, услуги — это такие работы, услуги, оказание которых обязательным для УО в силу закона не является. Такие работы, услуги должны быть предусмотрены договором управления. Если дополнительные работы, услуги в договор не включены, то УО не обязана их оказывать. Более того, УО не может навязывать собственникам работы, которые не включены в договор (часть 3.1 статьи 16 Закона от 07.02.1992 №2300—1). Так, например, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 07.07.2022 №№ А45—9834/2021, 304-ЭС22—2862 сделан вывод, что механизированная уборка придомовой территории является дополнительной услугой. Такую уборку должно утвердить общее собрание, а без утверждения собранием нельзя требовать оплату механизированной уборки (см. дополнительно постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.04.2023 №№ Ф07—2208/2023, А26—2913/2022). Нельзя подменять решение общего собрания требованием отдельного собственника (пункт 9 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации №2 (2022)). Другими словами, УО не может выполнять дополнительные работы по требованию отдельных собственников, а затем требовать оплату от всех собственников.
Управляющая организация, если она не получает оплату от собственников за допуслуги, может эти услуги не оказывать. Но вот обязательные работы, услуги, предусмотренные законом, УО обязана оказывать во всех случаях, даже если не получает оплату (письмо Минстроя от 06.11.2025 №30829-ОГ/00).
Экстренные работы, услуги — это такие работы, услуги, которые невозможно было заранее предвидеть, а значит включить в договор управления, решение собрания (письма Минстроя от 19.02.2024 №4198-ОГ/00, от 19.06.2024 №15832-ОГ/00, от 11.11.2024 №29809-ОГ/00).
Собственники обязаны оплатить такие экстренные работы, услуги (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 №6464/10 по делу № А08—4962/2009—27, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2013 №№14АП-9347/2013, А05—7047/2013).
Если же управляющая организация из-за собственной ошибки не учла все затраты на выполнение обязательных в силу закона работ, то требовать оплату таких, невключенных в тариф, работ УО не может (решение Арбитражного суда Калужской области от 17.04.2019 № А23—871/2019). Выполнение экстренных работ, услуг не дает УО права в одностороннем порядке менять тариф на содержание общего имущества. Для компенсации своих расходов УО должна организовать и провести общее собрание, на котором будет утвержден новый тариф (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.11.2022 №№ Ф07—15662/2022, А21—11991/2021).
Индивидуальные работы, услуги — это работы, услуги, которые хоть и оказывает УО собственникам помещений в доме, но которые не связаны с содержанием общего имущества МКД. УО не может навязывать такие услуги собственникам. Кроме того, УО не может включать оплату услуг, в отношении которых нельзя доказать волеизъявление собственника на получение таких услуг. Более того, даже оплата собственником таких услуг, когда нет возможности доказать его волеизъявление, не может свидетельствовать о заключении договора на такие индивидуальные услуги. Все эти выводы содержатся в постановлении Конституционного суда РФ от 02.07.2024 №34-П, которое касается именно оказания индивидуальных услуг в рамках жилищных правоотношений.
В. 1. Если УО выдано предписание об устранении нарушений, то УО не может требовать дополнительной оплаты от собственников (постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2022 №№06АП-3411/2022, А04—1937/2022).
2. Управляющая организация не может требовать оплату следующих дополнительных услуг: 1) снятие показаний приборов учета; 2) ведение лицевых счетов. Этот вывод основан на том, что все перечисленные действия являются элементами исполнения обязательства, а значит оплачиваются самим должником в обязательствах (статья 309.1 ГК, пункт 9 постановления Пленума ВС от 22.11.2016 г. №54).
Не может УО требовать и плату за справку о составе семьи. Справка о составе семьи или об отсутствии долгов содержит персональные данные. Поэтому необходимо обратиться к Федеральному закону от 27.07.2006 №152-ФЗ. В этом законе прописаны два важных правила. Во-первых, любой гражданин может получить сведения о любых персональных данных, которые находятся у оператора таких данных. Во-вторых, получить такие сведения собственник должен бесплатно (ст. 14 Федерального закона от 27.07.2006 №152-ФЗ).
Также не может УО требовать плату за работу паспортного стола. Объясняется это тем, что организация является уполномоченным лицом по приему и передаче документов на регистрацию по месту жительства и пребывания (Приложение к Постановлению Правительства от 17.07.1995 №713, решение Арбитражного суда Пермского края от 10.03.2021 № А50—26122/2020).
Во-первых, собственники обязаны платить только за услуги управления домом. Данное понятие раскрывается в ГОСТ Р 51929—2014. К таким услугам относят работы и услуги, которые направлены на безопасную эксплуатацию дома, в том числе на проведение ремонтных работ. Услуги паспортного стола к услугам управления домом не относятся.
Во-вторых, услуга паспортного стола по приему и передаче документов на регистрацию — это не гражданско-правовая, а публичная услуга. Формально государство возложило на организации выполнение отдельных полномочий органов власти. Однако это не отменяет того обстоятельства, что услуга именно публичная. Причем законом не предусмотрена оплата такой услуги. Учитывая, что речь именно о публичном, а не гражданском праве, то все, что прямо не разрешено законом, является запрещенным.
3. Имеют ли СНиПы обратную силу?
А. Содержание МКД предполагает проверку на соответствие нормативным требованиям. Такие нормативные требования к МКД установлены в разного вида нормативно-правовых актах. Одними из наиболее важных являются СНиПы. Так, например, СНиП 2.04.02—84 устанавливает требования к системам водоснабжения.
СНиПы часто пересматриваются. Из-за этого возникает вопрос о моменте, с которого применяются новые СНиПы.
Б. Применение СНиПов подчиняется общеправовому принципу: закон обратной силы не имеет. Придать закону обратную силу может только сам закон. Если же в законе не указано, что он применяется к отношениям, возникшим до вступления закона в силу, то закон применяется только к отношениям, которые возникнут после вступления закона в силу.
Это подтверждает и письмо Минстроя от 11.04.2024 №20409-ОД/08. Ведомство по конкретной ситуации указало: «по общему правилу введенные законодательством изменения… не должны ухудшать правовое и финансовое положение застройщиков, в том числе в отношении уже реализующихся проектов».
4. Обязательно ли соблюдать ГОСТы?
А. Содержание МКД означает проверку МКД на соответствие нормативным требованиям, а также проведение работ по поддержанию нормативного состояния МКД. Для самих работ по поддержанию нормативного состояния установлены требования. Часть таких требований установлена ГОСТами.
Например, важным является ГОСТ Р 56038—2023 «Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования». Однако возникает вопрос об обязательности применения такого ГОСТа.
Б. Применение ГОСТов носит добровольный характер. За исключением случаев, когда обязательное применение ГОСТов предусмотрено законом. Это следует из статьи 26 Федерального закона от 29.06.2015 №162-ФЗ, а также подтверждается письмом Минстроя от 20.08.2024 №21846-ОГ/00. Добровольным является и применение ГОСТ Р 56038—2023.
Глава 3. Состав работ и услуг по содержанию общего имущества
1. За какие элементы газоснабжения отвечают собственники?
А. Для содержания общего имущества МКД в нормативном состоянии нужно правильно определить, что относится к общему имуществу. Это позволяет установить, в чьи обязанности входит содержание имущества. Если имущество не относится к общему, то содержать его должен собственник помещения, если же имущество относится к общему, то его содержит управляющая организация.
Много объектов в МКД представляют из себя совокупность элементов, образующих функциональное единство. В таких случаях трудно выделить, когда функцией конкретного элемента являются общедомовые нужды, а когда — нужды конкретного собственника. Это особенно затруднительно для инженерных коммуникаций.
Примером этого служит вопрос об отнесении варочных поверхностей и запорного устройства газоснабжения к общему имуществу дома. Дополнительно острота вопроса объясняется особыми правилами содержания ВДГО.
Б. Варочные поверхности относятся к имуществу собственников помещений, то есть являются внутриквартирным газовым оборудованием. Запорное устройство, «расположенное на газопроводе, проложенном по фасаду здания, и установленное до места соединения с газораспределительной сетью, относится к внутридомовому газовому оборудованию». Такие выводы сделаны в письме Минстроя от 03.06.2025 №32025-ДН/04. Поэтому содержать запорное устройство должна управляющая организация, а варочную поверхность — собственники.
В. 1) С газовым оборудованием связан и вопрос об установке вытяжки на кухне. Собственники не могут устанавливать вытяжки, если в доме проходит единственный вентиляционный канал. Об этом сказано в письме Минстроя от 20.10.2025 №29171-ОГ/00. При этом в отдельных случаях допускается устройство самостоятельных вентиляционных каналов именно под работу вытяжки.
Здесь же отметим, что вытяжки организаций общественного питания в МКД должны быть автономными. «Допускается присоединять к общей вытяжной системе жилого здания вытяжную вентиляцию нежилых помещений, выбросы которых не будут приводить к превышению гигиенических нормативов качества атмосферного воздуха, установленных для территорий жилой застройки» (письмо Минстроя от 20.10.2025 №29171-ОГ/00).
2) В отношении газового оборудования важно учитывать необходимость регулярной проверки. Обслуживание газового оборудования регулируется специальным актом — постановлением Правительства от 14.05.2013 №410. Для обслуживания ВДГО, ВКГО необходимо заключить договор (письмо Минстроя от 02.11.2024 №28965-ОГ/00). После реформы 2023 года заключить договор на обслуживание можно только со специализированной организацией (письмо Минстроя от 26.11.2024 №31411-ОГ/00). Обязательность заключения договора еще не означает, что заказчик не может расторгнуть договор со специализированной организацией, если для этого есть основания (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 01.09.2023 №№ Ф09—4500/2023, А71—16875/2022).
2. Должна ли управляющая организация содержать дороги на придомовой территории?
А. Содержание общего имущества предполагает, что установлен состав такого имущества. В законе установлены только общие принципы отнесения к общему имуществу (статья 36 ЖК), а также примерный перечень имущества и его границы (пункты 2, 8 постановления Правительства от 13.08.2006 №491). Единой процедуры определения общего имущества в законе нет. Напротив, предусмотрено определение состава общего имущества разными лицами (пункт 1 постановления Правительства от 13.08.2006 №491). В результате возникают сложные вопросы отнесения к общему имущества, а значит и вопросы по обязанностям УО содержать те или иные элементы МКД.
В состав общего имущества входит земельный участок под домом. Закон не устанавливает единый стандарт для размеров, площади участка. Поэтому на такой участок могут попасть части дорог. Тогда встает вопрос об отнесении дороги на земельном участке к общему имуществу МКД.
Б. Минстрой в письме от 31.03.2025 №18412-ДН/04 делает вывод, что такие участки дорог входят в состав общего имущества. Минстрой делает вывод, что если какие-либо элементы размещены на земельном участке и обслуживают два и более помещения в доме, то они относятся к общем имуществу, должны содержаться управляющей организацией. Это вполне соответствует требованиям статей 36, 162 ЖК.
В. 1. В судебной практике к общем имуществу относят не только проезды, но и пешеходные дорожки (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.06.2020 №№ Ф07—4466/2020, А42—8289/2019).
2. Если земельный участок не прошел кадастровый учет, то есть не перешел в общую собственность, управляющая организация все равно обязана содержать такой участок (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2015 №№05АП-7324/2015, А51—10653/2015, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2022 №№10АП-19256/2021, А41—35504/2021). С этим не согласен Минстрой, который полагает, что «если земельный участок не сформирован и не включен в состав общего имущества собственников помещений в МКД, содержание такого земельного участка, включая тротуары, паркинги, детские и спортивные площадки, зоны отдыха и другие элементы благоустройства, расположенные в границах такого земельного участка, осуществляется органами местного самоуправления» (письмо Минстроя от 23.12.2025 №36490-ОГ/00). Эта позиция является ошибочной, так как у собственников возникает право пользования таким участком даже без кадастрового учета. Пользование без содержания невозможно.
3. Иногда суды неправильно толкуют закон. В постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2021 №№13АП-7019/2021, А56—91564/2020 суд не согласился с тем, что автоматические ворота, которые препятствуют доступу на придомовую территорию, относятся к общему имуществу. Суд сослался на то, что «отрицательные факты не подлежат доказыванию, бремя доказывания факта передачи спорных ворот обслуживание ответчику [управляющей организации], лежит в данном случае на истце [лице, пострадавшему из-за неисправности ворот]». Однако право собственности возникает в силу закона, никаких дополнительных доказательств здесь не требуется.
4. Среди писем Минстроя есть письмо от 24.09.2015 №30846-ОД/04. В письме сделан вывод: управляющая организация не обязана содержать двор, если соответствующей обязанности нет в договоре управления или в решении собственников. Эта позиция Минстроя ошибочна.
Управляющая организация выполняет как те работы, что указаны в договоре, так и те, что предусмотрены нормативными актами. Это неоднократно разъясняли суды, в том числе это разъяснено в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 №6464/10.
Обязанность содержать придомовую территорию установлена, как минимум, Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 №290. Поэтому независимо от решения собственников, договора управления управляющая организация обязана содержать придомовую территорию в том объеме, который указан в нормативных актах.
5. Работы по содержанию зеленых насаждений входят в содержание общего имущества (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2022 №№18АП-17489/2021, А76—52677/2020, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2012 №№11АП-8718/2012, А55—6644/2012).
По спилу зеленых насаждений надо учитывать, что «порядок расчета компенсационных выплат за уничтожение (снос) зеленых насаждений устанавливается законодательством субъекта Российской Федерации, нормативными правовыми актами муниципальных образований» (письмо Минстроя от 10.12.2025 №35076-ОГ/08).
6. При устройстве пешеходных дорожек нужно учитывать, что «мощение пешеходных дорожек изделиями с глянцевой (полированной) поверхностью не соответствует положениям вышеуказанных документов по стандартизации. Покрытие должно обладать устойчивостью против скольжения, бортовые камни предназначены для разметки границ транспортных зон и ограничения габаритов приближения, а также разделения проезжих частей от остальных элементов дороги» (письмо Минстроя от 02.07.2025 №18366-ОГ/06).
3. Обязана ли управляющая организация заниматься звукоизоляцией помещений в доме?
А. Нормативное содержание общего имущества МКД означает выполнение обязательных требований. Эти требования разбросаны по актам разного времени издания и юридической силы. На основании статьи 161 ЖК главным таким актом считается минимальный перечень из постановления Правительства от 03.04.2013 №290. Однако обязательные требования содержатся и в других актах. Пример со звукоизоляцией хорошо показывает возможную путаницу.
Б. Управляющая организация обязана заниматься вопросами звукоизоляции в помещениях МКД.
В минимальном перечне постановления Правительства от 03.04.2013 №290 ничего про звукоизоляцию не сказано. На этом основании некоторые УО могут сделать вывод, что выполнять звукоизоляционные работы УО не обязана. Однако требования о проведении таких работ установлены в пункте 4.10.4.1 постановления Правительства от 27.09.2003 №170. Поэтому УО обязана такие работы проводить, о чем и сказано в письме Минстроя от 19.02.2024 №4198-ОГ/00, 17.06.2024 №15464-ОГ/00. Однако надо учитывать, что УО отвечает только за те вопросы звукоизоляции, которые связаны с элементами общего имущества в доме.
В. Близко к вопросам звукоизоляции стоит и вопрос оштукатуривания. Одни суды полагают, что оштукатуривание является обязательным для УО (постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2024 №№12АП-4232/2024, А12—26568/2023). Другие суды с этим не соглашаются (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 13.07.2012 №№ А36—3997/2011, Ф10—2054/2012, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2012 г. №19АП-123/12).
В нормативных актах нет однозначной нормы на этот счет. Позиция же судов разнится из-за различной оценки штукатурки в функционировании МКД. Если полагать, что штукатурка важна для сохранения перекрытий, а перекрытия — это общее имущество, то УО обязана производить оштукатуривание. Если же считать, что штукатурка непосредственно на перекрытия не влияет, то и обязанности по оштукатуриванию у УО нет.
4. Должна ли управляющая организация мыть окна?
А. Объем обязательств УО определяется составом общего имущества. Однако не всегда можно однозначно указать, что конкретные элементы входят в состав общего имущества. Это касается и окон, которые по своему функциональному назначению могут как относиться к общему имуществу, так и нет.
Б. Окна могут быть или не быть общим имуществом дома. Окна, которые находятся в местах общего пользования, являются общим имуществом. Если же окна находятся в жилых или нежилых помещениях, то они к общему имуществу не относятся, так как не содержат признаков общего имущества из статьи 36 ЖК. От определения статуса окон зависит и обязанность по их содержанию.