- -
- 100%
- +
Такой вывод подтверждается в письме Минстроя от 11.11.2024 №29809-ОГ/00. Кроме того, Минстрой описывает один нетипичный случай: «если окна комнат, балконов/лоджий составляют единый фасад многоквартирного дома и являются его неотъемлемой частью, то такие окна входят в состав общего имущества в многоквартирном доме». Мыть такие окна должна управляющая организация.
К сожалению, Минстрой не указал, кто определяет такое «единство фасада»? Видимо, это решается соглашением между собственниками и УО, а если нет соглашения — судом.
Так, например, в постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 31.05.2018 №№02АП-3119/2018, А17—8266/2017 суд пришел к выводу, что замена окон к содержанию общего имущества не относится.
5. За чей счет содержится освещение на придомовой территории?
А. В составе работ по содержанию общего имущества выделяют обязательные работы и дополнительные. Обязательные работы устанавливает закон и корректировать их может общее собрание. Дополнительные работы, услуги определяются собранием.
В законодательстве, когда устанавливаются нормативные требования к содержанию общего имущества, используется два подхода:
1) указывается, что входит в состав общего имущества, и устанавливается общее правило, что это имущество должно быть работоспособным, исправным и т.п.;
2) указывается на работы, которые обязана выполнять обслуживающая организация, причем объект таких работ прямо законом к общему имуществу может и не относиться.
В части 2 статьи 162 ЖК сказано, что УО отвечает только за общее имущество. Отсюда и возникает проблема. Например, одни объекты не являются общим имуществом, но в подзаконных актах сказано, что УО обязана выполнять работы в отношении таких объектов. Примером таких трудностей является освещение придомовой территории.
Б. Элементы освещения придомовой территории относятся к общему имуществу МКД, поэтому УО обязана их содержать.
Из статьи 36 ЖК следует, что к общему имуществу относят: «иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты». Очевидно, закон не устанавливает, что к общему имуществу относятся столбы освещения, а вот признак, по которому эти столбы относятся к общему имуществу, как раз есть.
Итак, столбы освещения, как и любое другое оборудование для освещения придомовой территории, относятся к общему имуществу собственников дома. Поэтому платить за их содержание должны собственники, а управляющая организация обязана их ремонтировать, менять лампочки и т. д.
Суды давно признают освещение мест общего пользования обязанностью УО (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.04.2011 № А38—1387/2010, постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 01.10.2012 №№ А17—7870/2011, Ф01—3866/2012).
Однако есть примеры и противоположных решений, когда суд делает вывод, что собственники не несут бремя содержания уличного освещения (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2023 №№17АП-1371/2023, А60—61826/2022). Подобный подход появился еще в письме Минстроя от 18.09.2017 №33418-АЧ/04, где сделаны такие выводы:
1) перечень общего имущества дома определен в ст. 36 ЖК и Постановлении Правительства от 13.08.2006 №491. Перечень этот закрытый, уличного освещения в нем нет, поэтому элементы освещения (лампы, столбы, сеть) к общему имуществу не относятся. Этот довод очевидно ошибочный, так как в статье 36 ЖК, как и в Постановлении Правительства от 13.08.2006 №491, нет закрытого перечня общего имущества;
2) раз освещение придомовой территории не является общим имуществом, то и платить за его содержание собственники помещений в доме не должны, а управляющая организация никаких работ по освещению проводить не обязана. Этот вывод основан на предыдущем указании, поэтому он ошибочен.
В. Проще решается вопрос с содержанием освещения внутри МКД. В этом случае надо обратиться к Постановлению Госстроя от 27.09.2003 №170. Применять этот документ можно только в случаях, когда он не противоречит минимальному перечню. Требования Госстроя для управляющей организации обязательны.
В соответствии с п. 4.8.18 Постановления Госстроя от 27.09.2003 №170 управляющая организация обязана обеспечить исправное освещение лестничной клетки. Таким образом, собственники помещений могут требовать от управляющей организации установку разбитых плафонов, замену лампочек и устранение любых других нарушений в системе освещения подъезда.
6. Обязана ли управляющая организация очищать стены дома?
А. Содержание МКД предполагает выполнение минимального перечня работ, услуг, предусмотренных постановлением Правительства от 03.04.2013 №290, а также ряды иных подзаконных актов. Эти работы, услуги относятся к обязательным. Однако среди обязательных работ, услуг далеко не все работы, услуги, которые могут понадобиться собственникам. В то же время, если исходить из общего правила части 1 статьи 161 ЖК, управляющая организация по определению должна содержать все элементы общего имущества.
Стены МКД являются общим имуществом. Часто эти стены подвергаются порче рисунками, расклейкой объявлений. Возникает вопрос об обязанностях управляющей организации по очистке стен.
Б. Проводить очистку стен управляющая организация обязана, если это предусмотрено договором управления. Очистка стен не является обязательной в рамках содержания общего имущества, поэтому оказание этой услуги зависит от договора управления.
Аналогичный вывод содержится в письме Минстроя от 22.09.2015 №30396-ОЛ/04. Ведомство отметило, что в минимальном перечне работ и услуг, которые должна выполнять управляющая организация, отсутствуют работы по очистке стен. Поэтому необходимо отдельное решение общего собрания, которым предусмотрена как обязанность по очистке, так и периодичность. Плата за данную услугу должна быть включена в тариф на содержание общего имущества дома.
В. Стены дома являются общедомовым имуществом (п. 2 Постановления Правительства от 13.08.2006 №491). Это означает, что распоряжаться стенами может только общее собрание собственников помещений в доме. Без решения общего собрания расклейка объявлений является незаконной. Это касается и тех случаев, когда используются специальные доски для объявлений. Для этого также необходимо решение собственников помещений.
7. Что считать открытыми продухами в подвале дома?
А. Требования к содержанию общего имущества устанавливаются как на уровне постановлений Правительства, так и на уровне актов разных ведомств, принятых двадцать лет назад. Это порождает сложности в толковании положений таких актов. Подобные вопросы не являются просто упражнением в толковании норм. За нарушение требований управляющую организацию могут привлечь к административной ответственности, а собственники могут требовать перерасчет платы за содержание общего имущества. Типичным примером является вопрос об открытых и закрытых продухах подвалов.
Б. Минимум один продух подвала должен быть открыт. Необходимость этого разъяснения связана с тем, что постановление Правительства от 23.11.2019 №1498 обязало УО поддерживать нормативные требования к влажности и температуре помещений в доме, в том числе «посредством постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха помещений подвалов и технических подполий, входящих в состав общего имущества, в случае наличия продухов в таких помещениях».
Однако постановление Госстроя от 27.09.2003 №170 предполагает наличие решеток на продухах. Можно ли считать продухи открытыми, если на них есть решетки? Разъяснения на этот счет даны в письме Минстроя о 05.04.2024 №8686-ОГ/00. Минстрой делает вывод, что наличие решеток на продухах не делает их «закрытыми». Аналогичный вывод содержится в письме Минстроя от 03.02.2025 №5265-ДН/04.
8. Обязана ли управляющая организация соблюдать противопожарные требования?
А. Целью содержания общего имущества в МКД является обеспечение безопасного использования общего имущества дома. Поэтому особую важность получают вопросы санитарного и противопожарного содержания дома. Однако соблюдение противопожарных требований может наталкиваться на узость формулировок постановления Правительства от 03.04.2013 №290. Так как в статье 161 ЖК установлено, что УО обязана соблюдать именно минимальный перечень из постановления №290, то возникают вопросы об обязанностях УО, которые связаны с работами из минимального перечня, но в нем прямо не указаны. Поэтому встает вопрос об обязанностях УО по соблюдению противопожарных требований.
Б. Управляющая организация обязана соблюдать противопожарные требования. Часть таких требований установлена в том же минимальном перечне (например, в пункте 20 постановления Правительства от 03.04.2013 №290). Однако УО отвечает за содержание МКД не только в объеме этого перечня. УО должна соблюдать все нормативные требования к обеспечению противопожарного режима (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2023 №№08АП-9458/2023, А75—8006/2023).
Обязанности УО подтверждаются и в письме МЧС от 09.12.2025 № ИГ-19-14-1576. Здесь ведомство специально подчеркнуло, что УО отвечает за содержание пожарной сигнализации.
В случае возникновения пожара из-за действий, бездействия УО, именно УО понесет ответственность и должна будет возместить собственникам причиненный ущерб (Постановление Пленума ВС от 05.06.2002 №14, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2021 №№15АП-16102/2021, А32—18207/2021, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.06.2022 №№ Ф04—1758/2022, А67—639/2020).
В. Управляющая организация должна чистить клеммы в электрощитках. Все инженерные сети, проходящие по дому, являются общедомовым имуществом, за исключением тех участков сетей, которые обслуживают конкретное помещение (п. 8 Постановления Правительства от 13.08.2006 №491). Клеммы — это элементы такой общедомовой инженерной системы. Очистка клемм прямо отнесена к содержанию общего имущества Методическим пособием по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2—04.2004.
9. Кто должен убирать сосульки с крыши дома?
А. Обязанность по содержанию общего имущества предполагает, что в законе четко указано, что и как должна делать управляющая организация. Однако вопросы содержания общего имущества регулируются актами, выпущенными в разное время. Так, например, постановление Госстроя от 27.09.2003 №170, которым определены правила содержания МКД, вступило в силу за два года до начала реформы ЖКХ.
В результате часто требования актов более ранних противоречат принятым позднее. Примером этого является и вопрос о том, кто должен убирать сосульки с крыши.
Б. Управляющая организация обязана очищать крыши от сосулек, однако обосновать это не так-то просто.
По закону управляющая организация должна выполнять только минимальные требования, которые утверждены Постановлением Правительства от 03.04.2013 №290. В этом документе сказано, что организация должна очищать крыши от снега и наледи. Про сосульки ничего нет. Это, кстати, вполне логично: если вовремя очищать крыши, то и сосулек не будет. Но очевидно, что этим занимаются плохо, поэтому сосульки образуются.
Итак, в перечне минимальных работ не предусмотрено, что управляющая организация должна убирать сосульки. Тогда обратимся к Постановлению Госстроя от 27.09.2003 №170, которым определен общий порядок содержания многоквартирных домов. Вот в этом документе прямо сказано, что убирать сосульки надо — п. 4.6.1.23. Возникает противоречие между актом более высокой юридической силы, причем принятым позднее, и актом меньше силы.
Решение здесь должно основываться на части 1 статьи 161 ЖК. Управляющая организация обязана содержать общее имущество так, чтобы не было угрозы жизни и здоровью собственников. Крыша — это общее имущество. Поэтому УО обязана ее очищать, в том числе и от сосулек.
В. Возможен и нетипичный подход к решению этой проблемы. В Постановлении Верховного суда от 15.12.2014 г. №309-АД14—6134 суд сделал следующие выводы. Местные органы власти могут утверждать правила благоустройства, которые обязательны для всех юридических лиц, работающих на территории конкретного города. Правила благоустройства предусматривают, что на крышах домов не должны образовываться сосульки, а если сосульки есть, то их надо убирать. Выполнять это требование обязаны управляющие организации, ведь именно они содержат общедомовое имущество. Крыша — общедомовое имущество.
Глава 4. Капитальный ремонт
1. Кто должен платить взносы на капитальный ремонт?
А. Собственники помещений в доме несут бремя содержания общего имущества. Реализуется это не только через выбор способа управления, но и через плату за содержание жилья. Механизм такой оплаты появился в современной форме в 2005 году, вместе с реформой ЖКХ. Однако к 2015 году в него внесли серьезные изменения, выделив взносы на капитальный ремонт в отдельное направление для регулирования. В рамках же этого отдельного регулирования неточность формулировок жилищного законодательства привела к ряду спорных ситуаций.
Б. Платить взносы на капитальный ремонт дома обязаны все собственники помещений в многоквартирном доме (ст. 169 ЖК РФ). В части 1 статьи 169 ЖК сказано именно о «собственниках помещений», без отдельного указания на собственников жилых или нежилых помещений.
Это означает, что платить взносы должны:
1) собственники нежилых помещений. Многие собственники нежилых помещений полагают, что обязанность платить взносы касается только собственников квартир. Это не так, платить должны собственники всех помещений, в том числе и нежилых;
2) собственники встроено-пристроенных помещений. Это, по сути, то же самое нежилое помещение, однако имеющее определенные конструктивные особенности. Зачастую встроено-пристроенные помещения имеют с домом только общие инженерные коммуникации. Платить взносы собственники таких помещений обязаны наравне с остальными;
3) собственники, которые не используют отдельные элементы общего имущества. Например, собственники не пользуются лифтом, средства на капитальный ремонт которого предусмотрены региональной программой. Это не снимает обязанности по оплате взносов;
4) собственники машино-мест (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.03.2023 №№ Ф07—22009/2022, А56—114243/2021).
2. Кто определяет размер взноса на капитальный ремонт?
А. Содержание общего имущества требует финансирования. Бремя содержания закон возлагает на собственников в помещении. Поэтому и платить за содержание должны собственники. Изначально, когда реформа началась в 2005, одним из принципов было определение платы за содержание общим собранием собственников.
Когда в 2015 году капитальный ремонт выделился из содержания общего имущества, принцип определения платы общим собранием претерпел изменения. Плату за содержание, текущий ремонт так и определяет общее собрание. Для взносов на капитальный ремонт установлен специальный порядок.
Б. Минимальный размер взноса устанавливается региональным нормативным актом. Ниже этого минимального размера платить нельзя (часть 8.1 статьи 156 ЖК). Собственники на общем собрании могут установить размер взноса выше, чем минимальный (часть 8.2 статьи 156 ЖК).
Минимальный размер взноса формируется на основании методических рекомендаций, установленных приказом Минстроя от 27.06.2016 №454/пр.
Размер взноса не может быть меньше минимального уровня, который определен региональным законодательством. В этом случае как перечень работ по капитальному ремонту, так и срок проведения ремонта определяются региональной программой (часть 2 статьи 166 ЖК).
Собственники могут установить размер взноса больше, чем минимальный, определенный властями. Это позволит собственникам дополнить перечень работ, а также самостоятельно установить срок проведения ремонта. Такие правила следуют части 3 статьи 166 ЖК, части 4.1 статьи 170 ЖК.
3. Зачем нужна региональная программа капитального ремонта?
А. Содержание общего имущества МКД включает в себя и проведение капитального ремонта. Для организации капитального ремонта МКД установлен особый механизм сбора взносов, их формирования на счете, планирования и проведения ремонта.
Планирование ремонта осуществляется через региональную программу капитального ремонта.
Б. Основное регулирование региональных программ содержится в статье 168 ЖК. На региональном уровне принимаются законы, которыми устанавливаются особенности формирования региональной программы.
Основное назначение программы — планирование и организация капитального ремонта. У программы есть и иные цели (выделение субсидий из бюджета, контроль за проведением ремонта), но главная цель состоит именно в планировании и организации ремонта. Важность программы для собственников помещений в доме объясняется следующими двумя моментами:
1) программа определяет предельные сроки проведения капитального ремонта дома. Важно учитывать, что речь идет именно о предельном сроке. Собственники могут провести ремонт дома в любой срок, главное, чтобы ремонт был осуществлен до предельного, установленного программой. Например, программа установила срок проведения капитального ремонта до 2035 года. На общем собрании дома собственники могут принять решение о проведении ремонта в 2027 году;
2) программа определяет возникновение обязанности по оплате взносов за капитальный ремонт. Если дом не включен в программу, то собственники квартир в таком доме платить взносы не обязаны. Даже если дом не включен в программу по ошибке, все равно платить не надо. Вот почему важно, чтобы каждый собственник проверил наличие его дома в региональной программе: нет дома — платить не должны.
Так как включение в программу является основанием для оплаты взносов, то важно знать, какие дома в программу не включаются. Перечень дан в пункте 1 части 2 статьи 168 ЖК. Нужно различать ситуации, когда дома императивно не включаются в программу, так как об этом сказано в норме, от ситуаций, когда дома не включаются в программу, если это предусмотрено региональным законодательством.
Не включаются в программу императивно (во всех случаях, независимо от регионального регулирования): МКД, признанные «в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции».
Не включаются в программу, если об этом сказано в региональном законе: 1) многоквартирные дома, физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает семьдесят процентов; 2) дома, ремонт которых потребует затраты средств больших, чем это предусмотрено региональным законом. Например, на квадратный метр общей площади всех жилых помещений надо затратить 10 тыс. рублей, а региональными властями предельные траты установлены в размере 5 тыс. рублей. Такой дом в региональную программу не включают; 3) дома, в которых менее пяти квартир; 4) МКД, по которым принято решение о сносе или реконструкции (без признания аварийными).
4. Какие работы относятся к капитальному ремонту дома?
А. Содержание МКД предполагает, что в отношении общего имущества выполняются работы, услуги, предусмотренные законом. Так, например, есть минимальный перечень работ и услуг, определенный постановлением Правительства от 03.04.2013 №290. Часть таких работ, услуг может выполняться в ходе обычной текущей деятельности УО, часть — при проведении текущего ремонта. Однако закон выделяет такие работы, услуги, которые относятся к капитальному ремонту, финансируемому за счет особого механизма — фонда капитального ремонта. Поэтому-то важно установить, какие конкретно работы относятся к капитальному ремонту.
Б. В части 1 статьи 166 ЖК установлен перечень работ и услуг по капитальному ремонту. Вот этот перечень: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт, замена, модернизация лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Конец ознакомительного фрагмента.
Текст предоставлен ООО «Литрес».
Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на Литрес.
Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.