Любовь по праву. Как я оформляла жизнь, землю и себя

© Елена Ермолова, 2026

ISBN 978-5-0070-8782-7

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Пролог. Зачем мне эта книга

Вы когда-нибудь покупали участок, а потом выяснялось, что на нём нельзя строить?

Я — нет. И моя миссия спасать вас от подобных ошибок. Я выясняю наличие или отсутствие проблем до сделки, а те, кто знает меня в деле, понимают, что со мной шансы купить неликвид ничтожно малы. Я профессионально помогаю людям оформлять юридически безопасную и пригодную землю, на которой они хотели жить, работать, растить детей или строить бизнес. И видела, как рушатся дома и фирмы, построенные на доверии к словам.

Я — земельный юрист и я ничего не знаю. Серьёзно.

Чем дольше работаю, тем яснее понимаю: в этой профессии нельзя знать всё. Законы меняются, практика обновляется, а вчерашняя уверенность сегодня уже может стоить кому-то дома. Поэтому я учусь каждый день — у людей, у законов, у своих ошибок.

Сложно представить, но я работаю с землёй уже тридцать лет. Не как чиновник, не как кадастровый инженер, не как абстрактный консультант. Я — созидатель бумаг и повелитель документов с живой душой и багажом опыта. Я не зачерствела и верю, что за каждым участком — живой человек, а за каждым забором — семья. Земельное право — это свод инструмент для того, чтобы жизнь на земле была удобной, справедливой и осмысленной.

Но одно я знаю точно: если вы сейчас читаете эти строки, вы взяли эту книгу не случайно и вам нужна опора. Возможно вы хотите понять, как работает система, в которой приходится решать вопросы с землёй и недвижимостью, вы устали надеяться на авось или вам нужен честный разговор с человеком, который знает цену ошибке, потому что сам через неё проходил.

Я пишу эту книгу не как учебник и не как лекцию «проверь документы». Я пишу её как разговор, исповедь, манифест женщины, которая тридцать лет прожила в профессии, десять лет работала внутри системы, прошла через госслужбу, частную практику, пандемию, страх, возвращение к себе — и теперь может сказать: я знаю, как это работает изнутри. И я знаю, как не сломаться.

Почему я

Потому что я была и по ту сторону стола, и по эту. Я ставила печати и готовила отказы, выписывала как госземинспектор города Калуги штрафы за неиспользование земель и самовольные постройки. Потом ушла в частную практику — и стала тем, к кому приходят, когда всё уже сложно, когда сосед перенёс забор, когда архив потерял документы, когда стройка заморожена, а миллионы вложены.

Я знаю, как пахнет отказ и как звучит «да» после трёх лет мытарств.

Я родилась и выросла в Калуге. Живу и работаю здесь больше тридцати лет. Вывела под свой офис бабушкину квартиру из жилого фонда, заземлилась, организовав своё пространство. В 2004 году уволилась из горуправы со слезами — вынужденно, из-за желания стать матерью. Без ребёнка я была несчастна, и я выбрала путь предпринимательства. Потом, пандемия, и я в 2020-м испугалась и ушла в ГП «Водоканал». Три года трусости и предательства себя как эксперта, за которые я расплатилась здоровьем и усталостью. А в 2023-м — снова встала и открыла ИП.

Я не умею делать ничего, кроме подготовки и проверки и составления бумаг. Я так себе хозяйка, не умею шить, не готовлю сложных блюд, не гожусь для физической работы. Но я умею одно: доводить до конца с упорством и терпением любое дело. А так как я пробивная, активная и энергичная и люблю помогать людям, я оформляю землю и недвижимость так, чтобы она стала их опорой, а не проблемой.

За тридцать лет я оформила более 500 участков в Калуге и области, сопроводила сделки с чеками более 1 млн долларов, ввела в эксплуатацию более 300 объектов. От гаража до завода, от дома до склада — это моя ежедневная рутина.

Сегодня мне 54 года. Я финалистка федеральной премии «Деловой престиж 2026». Я устаю. Я сомневаюсь. Я боюсь. И я встаю и делаю своё дело с любовью по праву.

И если вы чувствуете, что бюрократия вас ломает, я хочу, чтобы вы знали: вы не одни. В этой книге я расскажу, как я пришла в профессию и почему не ушла; как работает система изнутри и как с ней договариваться; как проверять участок до сделки, чтобы не потерять деньги; как говорить с чиновниками спокойно, без страха и агрессии; как я отказывала клиентам и почему это было правильно; как я сама ошибалась, боялась, вставала и шла дальше.

Я пишу эту книгу из Калуги — города, который меня собрал, где я научилась быть собой по-настоящему.

Если вы дочитали до этого места, спасибо. Значит, мы встретились не зря.

Глава 1. Колыбель

Калуга

Калуга маленькая, провинциальная, но она моя. В этом нет притворной скромности — только чувство принадлежности: место, где вырос, не случайно вошло в твою судьбу.

Здесь я научилась ходить, говорить, слушать тишину и видеть, как из ничего рождается что-то важное. Здесь мои первые шаги, мои первые потери, мои первые победы. Здесь я впервые поняла: дом — это то, что остаётся с тобой, даже когда ты уезжаешь.

Я уезжала, училась, искала своё место на карте. Калуга дождалась и дала мне всё, не требовала громких обещаний — просто была. Когда после института я вернулась, я чувствовала: это выбор, который я сделала всем существом, а не только разумом.

Мне часто говорят: «Калуга — мещанское захолустье, зачем ты вернулась?» Я отвечаю: я свой выбор сделала по любви. Ведь масштаб в глубине связей, а не в количестве улиц. Здесь отчий дом и каждый камень помнит чьи-то шаги. Здесь я построила семью и встретила людей, которые остались со мной навсегда. Я горжусь тем, что я коренная калужанка.

И если сегодня я могу говорить о земле, о праве, о границах и судьбах, я говорю это из Калуги, места, где всё началось.

Каждый день учусь заново — у людей, у законов, у своих ошибок. Но продолжаю делать дело с любовью, потому что остановиться — не про меня. Потому что мое дело — это я.

Моя колыбель — это место, где впервые узнаёшь, что такое опора. И как бы далеко ни уводила жизнь, эта опора остаётся с тобой — в памяти, в дыхании, в каждом решении, которое ты принимаешь по праву на своей земле.

Глава 2. Начало пути

В пятнадцать лет меня насильно сосватали в строители-отделочники. Звучит как начало провинциального романа: героиня мечтает об одном, а жизнь, не спрашивая согласия, вручает совсем другой сценарий.

После восьмого класса наш школьный УПК раздавал путёвки в жизнь примерно по тому же принципу, по которому иногда раздают роли в плохом спектакле: кому что осталось, тот то и играет. Самыми желанными считались продавцы и делопроизводители — без строительной пыли. На строителя-отделочника идти не хотел никто и именно туда пошла я.

Тогда моя натура была совсем другой — музыкальной, тонкой и всерьёз думала о дирижёрско-хоровом отделении. Мне казалось, моё место — в звучании, в ритме, в невидимом порядке, который рождает гармонию. Жизнь повернула не туда, куда я смотрела. В стране началась перестройка, а мне захотелось стать сильной.

Неожиданно для своих родителей я пошла с подругами из УПК и школьной подругой Олей в спортивную секцию общества «Трудовые резервы». Дзюдо стало прекрасной школой взросления, закалило характер и научило главному: тактике боя и умению правильно падать и не бояться встать.

Позже, в земельных спорах, этот навык гибкости и умения правильно падать пригодился. Когда оппонент давит, чиновник отказывает, сделка рушится — важно оставить за собой коронный удар. Вставать, если упал снова и снова. Вкус спортивной победы и лозунг «никогда не сдавайся» — всегда со мной.

Интересный момент: Оля тоже стала юристом, правда она адвокат по уголовным делам и живёт в Санкт-Петербурге. Такой вот юридический и спортивный штрих в окружении и истории.

Музыка научила слышать, дзюдо — держать удар и не бояться падения. А жизнь между ними — не бояться менять маршрут.

Тогда во мне стало зреть понимание: чтобы твёрдо стоять на ногах, нужна земная профессия, и на семейном совете решили, что вуз будет не творческим, а техническим. Я решила поступать в Москву. Это решение складывалось через внутреннюю борьбу: смогу ли я стать инженером-землеустроителем? Точные науки давались не сразу — моя природа была настроена на интонацию, образ, ощущение. Математика и химия требовали дисциплины, точности, структуры.

Я дополнительно занималась, приходилось догонять и привыкать думать иначе. Мне ничего не падало в руки просто так — всё приходилось брать усилием. Именно тогда я начала понимать главное: если что-то не даётся сразу, это не значит, что это не твоё. Возможно, это просто более трудный путь.

В этой странной смеси — скрипка, несостоявшееся музучилище, дзюдо, химия, математика, провинциальный УПК и навязанная строительная специальность — уже проступали контуры моего будущего. Хотя тогда я этого не видела и казалось, жизнь нарочно уводит меня в сторону. Но сейчас я понимаю в этом был промысел.

Строительство вошло в мою жизнь как обстоятельство. Почти насильно, без права выбора. Но иногда именно так приходят самые прочные вещи — не спрашивая, готова ли ты их полюбить.

Я получила старт в профессию и то, что не внесёшь в ЕГРН: двух настоящих подруг из другой школы, таких которые остаются с тобой по судьбе. Главный капитал в жизни — люди, встреча с которыми становится тихой опорой на годы.

Было и ещё кое-что. Именно тогда я впервые увидела, как на стройплощадке рождается объект как недвижимость. В юридическом смысле — до него было далеко. Но когда в это пространство приходят руки, труд, терпение — оно становится помещением, домом, частью чьей-то жизни. Позже я пойму, что этого знания нет ни в одном документе, но без него невозможно понять, что такое недвижимость.

Наверное, поэтому меня не отпустила тема строительства — только со временем она стала шире: из отделки выросла в строительство, из строительства — в градостроительство, из градостроительства — в землю. А земля умеет связывать всё со всем: дом с документом, замысел с правом, человека с будущим.

С высоты прожитых лет я вижу в той истории даже особый юмор. Я хотела дирижировать — и в каком-то смысле всё равно стала дирижёром. Только не хора, а сложных процессов. Собираю целое из множества партий, слышу фальшь, чувствую, когда что-то выбивается из ритма. Сцена другая — реальная жизнь с её участками, границами, стройками, правами и человеческими судьбами.

Если сегодня кто-то спросит, где всё началось, я отвечу не там, где получила дипломы. Всё началось раньше. В калужской гимназии №9 когда мне было 15 лет и меня насильно сосватали в строители-отделочники.

Тогда мне казалось, что это чужая история. А оказалась — моя. И, пожалуй, одна из самых точных, ведь именно с неё началось понимание главного: всё, что создаётся на земле, требует вдохновения и основания, мечты и расчёта, замысла и права.

Глава 3. Вход в систему

Я пришла в профессию зелёным специалистом после вуза — и сразу стала Еленой Викторовной. Не Леной, не «девушкой из отдела» — ко мне обращались по имени-отчеству, как к взрослому человеку, на которого легла ответственность. Первая должность — госземинспектор города Калуги.

Там мне по-настоящему повезло с начальниками. Очень грамотные люди, советской закалки, знавшие дело досконально. Председатель горкомзема — женщина сильная, строгая, справедливая. Она стала для меня руководителем и мудрым учителем, как по регламентам, так и по жизни. Она научила понимать то, что между строк.

Земельная реформа

Это была эпоха становления земельной реформы. Приватизация. Границы. Паи. Контроль. Проверки. Бесконечные отчёты, в которых цифры должны были сойтись до квадратного метра. На практике часто не сходилось ничего. Реальную жизнь трудно уместить в колонки.

Мы разбирались с новыми задачами, для которых не было готовых инструкций. Как оформить и учесть землю, которая никогда не была объектом права? Как объяснить человеку, что его «исконный» надел — это вид разрешённого использования и кадастровый номер? Как сделать так, чтобы бумага не убила смысл, а защитила его?

Я вникала в суть. И благодарна тому периоду за то, что довелось быть рядом с людьми, умевшими работать по-настоящему. Главное, чему они научили: чиновник — это отражение государственной позиции. При этом можно быть внутри системы и не стать системой.

Почему я не разлюбила людей

В русской литературе чиновник — фигура почти всегда одиозная. Гоголь, Чехов, Салтыков-Щедрин — все показывали, как служебное место съедает человека и как штамп в журнале становится важнее живой судьбы.

Не скрою, я видела как люди привыкают к власти над чужой бумагой и начинают думать, что бумага важнее человека и как «нет, не положено» говорится охотнее, чем «давайте разберёмся».

А еще я видела как суровая, немногословная начальница советской закалки, сидела до позднего вечера с садоводами, ветеранами и пенсионерами, объясняя по слогам, что к чему не потому что обязана. Она понимала, что за каждым документом и участком есть человек.

Это стало моим главным уроком. Как только перестал видеть за бумагой человека — ты удобный винтик, который не разучился любить.

Винтиком быть не хотелось.

Личная эпопея

В этот период умер дедушка. Помогая бабушке вступать в наследство на дачу, я впервые увидела систему с другой стороны — как клиент. Её растерянность, правовая беспомощность, бесконечные справки, несостыковки в документах. Тогда я впервые подумала: почему из-за несовершенства законодательства обычному человеку приходится обивать столько порогов? Почему элементарный вопрос оформления своего участка решается ценой колоссальных затрат времени и сил?

Тогда я поняла, что одного землеустроительного образования мало и мне нужно больше правовых знаний. Тогда я выучилась на юриста, стала расти как специалист. И меня переманили в городскую управу, в департамент планирования развития города.

Честное слово — я переживала. Мне казалось, что это предательство по отношению к прежнему месту, к привычной среде. И ведь я уходила не от плохого к хорошему, а от понятного к неизвестному. Но это был необходимый рост.

Бесценные подарки от бюрократии

Оглядываясь, я понимаю, что те годы, коридоры власти и моя трудовая жизнь внутри системы я не теряла время зря. Теперь я понимаю, как мыслит система, как образовывались права на недвижимость после перестройки на местах, какие у бюрократии сильные стороны, страхи, привычки, слепые зоны. Я видела путь заявления от входящего до подписи и узнала, что пугает рядового исполнителя, а что даёт ему уверенность. Сама ставила печати, готовила отказы, накладывала штрафы.

Поэтому, когда сегодня приходит клиент и говорит: «Не понимаю, почему мне отказали», — я могу посмотреть на ситуацию глазами того, кто был по ту сторону стола. За отказом часто стоит страх ошибки, перегрузка, недоработка заказчика. Не всегда дело в равнодушии и вредности.

Чтобы взаимодействовать, а не бороться с системой, а понимать её. Для того, чтобы понимать — нужно было внутри неё пожить. Этот опыт неоценим и помогает решать задачи моих клиентов чуть легче, чем это получается у других юристов.

Глава 4. Неправильный чиновник

В городскую управу я пришла и проработала почти шесть лет. Там я оказалась по ту сторону баррикад, где на уровне города решения принимаются через документы, сроки, ограничения, проверки. Возможно снаружи это кажется сухим и безличным, но изнутри любая структура живая — со своими людьми, страхами, привычками и внутренней логикой.

Муниципальный чиновник — это человек, который каждый день балансирует между законом, ожиданиями людей и собственным страхом ошибиться. Проверки, прокуратура, жалобы — всё это постоянный фон. Именно в горуправе я научилась главному: видеть не только букву, но и человеческую ситуацию за ней.

Как я помогала

Признаюсь: я никогда не любила бездушные отказы. Работу свою знала и любила, будучи уже главным специалистом отдела, я тяготилась отказами, мои юридические знания выходили из берегов должностной инструкции. Наверное, я была неправильным чиновником. Если можно было помочь — я искала, как помочь. Если что-то зависело от меня — делала. Если нельзя было сказать прямое «да», я искала честное «да, но так». Эта привычка осталась со мной навсегда.

Система принимает решения по документам, срокам и основаниям. Но чтобы подсказать путь и пройти его без лишней боли, а не просто отказать и закрыть вопрос, нужно понимать, как эта система устроена.

Многие ошибочно думают, что хороший юрист — тот, кто громче всех кричит на чиновников и грозит жалобами. Это не юрист. Это шум.

У меня часто спрашивают совета как найти юриста для решения административных процедур, я готова им подлиться в этой книге.

По моему мнению эффективный юрист- тот, кто видит систему насквозь и понимает регламент не в теории, а на практике. Знает, где у закона узкое горлышко, признаёт, что чиновник — тоже человек, чаще замотанный, почти всегда скованный регламентом и в его дорожной карте есть запасные варианты. Ищите не теоретика, а бывалого, желательно чтобы у вашего юриста была узкая специализация и опыт отработки отказов.

Я была чиновником на старте. Не зачерствела и не разлюбила людей. Когда ушла в частную практику уже имея диплом юриста и практические знания земельного права, забрала с собой главное: понимание системы и сострадание к человеку, который в ней застрял.

Это сегодня моя профессиональная опора. Не диплом, не стаж и не количество выигранных дел. А вот это: знание изнутри — при том, что я ею не стала. Я знаю бюрократический язык системы. И умею на нем разговаривать без переводчика. Даже спустя годы — это моё конкурентное преимущество.

Помню это ощущение: когда ты не просто исполняешь функцию, а видишь за заявителем проблему. У него — нервы, страх, последняя надежда, отчаяние. И именно в этот момент важно не становиться глухой стеной.

Почему я ушла

У любой системы есть потолок. Я росла как специалист — и почувствовала его. Опыт уже был приличный, понимание процессов — тоже. Но всё сильнее зрело ощущение: я не хочу жить в режиме постоянного напряжения и подчинения чужой рамке. Не всегда чаша весов на стороне заказчика справедливо, интересы сторон часто не совпадают. Я понимала, что я не стремлюсь к просто высокой должности, а за справедливостью и свободой выбора стоит не философия я реальная жизнь.

И ещё одно внутреннее движение толкало меня вперёд — многолетнее желание стать матерью. Я столько сил отдавала работе, что понимала: ещё чуть-чуть — и я так и останусь внутри системы навсегда. Зарплаты не хватало на дорогостоящее лечение, которое мне требовалось. А я видела, какие слабые документы готовят адвокаты без опыта в земельном праве. И понимала: я могу быть эффективнее. За это платят дорого. Если рискнуть — у меня получится накопить на лечение.

Я горела этим и написала заявление на увольнение. Совершила действие, которое уже нельзя было отложить.

Ушла без сожаления о самой профессии. Система многое мне дала, но горуправа больше не могла стать моим единственным пространством роста.